Rt-1926-212
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1926-03-23 |
| Publisert: | Rt-1926-212 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 102/1 s.a. |
| Parter: | Fru Hansine Krogsvold (advokat B. Eriksrud) mot A/S Ringnes Bryggeri (advokat G. Mellbye). |
| Forfatter: | Breien, Bade, Hanssen, Alten, Hovdan, Bang, justitiarius Scheel |
| Lovhenvisninger: | Boligloven (1918) §6, §7, Grunnloven (1814) §97 |
Ved Kristiania, nu Oslo byrets dom av 31 december 1923 blev i nærværende sak saaledes kjendt for ret: «Kontracitanten fru Hansine Krogsvold bør til hovedcitantskapet A/S Ringnes Bryggeri betale de paasøkte kr. 16.166,67 med 5 procent aarlig rente av kr. 166.67 fra 17 april 1922 og videre av bver maanedlig termin stor kr. 1000 fra hver 17de i maaneden, til betaling sker. Forørig bør partene for hinandens tiltale i hovedsøksmaal og motsøksmaal fri at være. Procesomkostningene i begge søksmaal ophæves.»
Denne dom er av begge parter indanket til Høiesterets røvelse. Hovedappellanten fru Hansine Krogsvold har nedlagt saadan paastand: «At fru Hansine Krogsvold tilpligtes at betale A/S Ringnes Bryggeri kr. 4050 med 5 pct. rente fra 21 november 1923, men forøvrig frifindes for bryggeriets tiltale og hos dette tilkjendes saksomkostninger for Høiesteret og byret saavei i hovedsøksmaal som kontrasøksmaal»
Kontraappellanten A/S Ringnes Bryggeris paasfand er saalydende: «1. Principalt: at Ringnes Bryggeri hos fru Krogsvold tilkjendes kr. 28.155,50 med 5 pct. rente av 1.166,67 fra 17 november 1921 og videre av hver maanedlige termin kr. 1.666,67 fremover fra hver 17de i maaneden, til betaling sker. 2. Subsidiært: at Ringnes Bryggeri hos fru Krogsvold tilkjendes kr. 18.300 med 5 pct. rente av kr. 166.67 fra 17 april 1922 og av kr. 1000 fra 17 mai 1922 og videre av hver maanedlige termin stor kr. 1000 fremover fra hver 17de i maaneden, indtil betaling sker. 3. Subsidiært hertil: at Ringnes Bryggeri hos fru Krogsvold tilkjendes kr. 4050 med 5 pct. rente fra 21 november 1923, til betaling sker. 4. At kontraappellanten tilkjendes sakens omkostninger
Side:213
for byretten og Højesteret saavel i hoved- som motsøksmaalet.
Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstændigheter henvises til byrettens domsgrunder. Det er for Høiesteret oplyst, at fru Krogsvold, som fra den 17 november 1921 ikke har betalt nogen leie av gaarden, under 21 november 1923 er utkastet og flyttet fra denne.
Høiesteret kommer i begge sakens hovedspørsmaal til samme resultat som byretten.
Angaaende første spørsmaal: om fru Krogsvolds leieforhold indgaar under lovgivningen om husleieregulering, tiltrædes i det væsentlige byrettens begrundelse, idet tilføies, at selv om det ofte ved salg av fast eiendom kan retsgyldig avtales og fastsættes leieforhold uavhængig av husleiereguleringen antages dette i al fald ikke at kunne faa betydning for den av fru Krogsvold indgaatte leie, idet hun var stillet som tredjemand i forhold til den tidligere salgsavtale angaaende gaarden Strandgaten nr. 5.
Med hensyn til sakens andet spørsmaal: om ankenævndens beslutning av 20 januar 1922 kan tillægges betydning for fru Krogsvold leie helt fra leieforholdets begyndelse som samtykke til forhøielsen av den tidligere med en anden leieboer retsgyldig avtalte leie, skal man bemerke, at boligloven av 12 juli 1918 dens §7, første punktum, som gjør forbøielse av leien avhængig av nævndens samtykke, ikke nævner noget om, at dette samtykke maa være git paa forhaand. Og det som ved bestemmelsene i §6, andet led haves for øie er forhøielse av leien under fortsat bortleie til den samme leieboer. Paa det tilfælde at leiligheten bortleies til ny leier for en høiere leie end den som var gjældende for den tidligere leier, kan disse bestemmelser ikke likefrem anvendes. Og man finder ikke fra dem med sikkerhet at kunne slutte, at det ogsaa i et tilfælde som det sidstnævnte ubetinget kræves, at samtykket skal være meddelt før leieforholdets begyndelse, saaledes at et senere meddelt samtykke ingen virkning skulde kunne faa i hele det tidsrum, for hvilket leiekontrakten er avsluttet. Det kan i denne henseende henvises til, at bestemmelsen i sidste punktum av første led av §7 om nævndens godkjendelse av leie for leilighet, som ikke tidligere har været bortleiet, vel vanskelig kan forstaaes anderledes end, at en efterfølgende godkjendelse virker tilbake til leieforholdets begyndelse.
Assessorerne Bade, Hanssen og Hovdan slutter sig til flertallet med hensyn til sakens hovedspørsmaal, idet vi forsaavidt i alt væsentlig kan tiltræ byrettens begrundelse. Derimot kommer vi i sakens andet spørsmaal til et andet resultat end flertallet. Vi anser det efter lov av 12 juli 1918 §7 dens første punktum ikke tvilsomt, at den leie, som av husleienævnden er fastsat for en leilighet, eller som gjaldt ved husleiereguleringens ikrafttræden ikke senere retsgyldig kan forhøies uten samtykke av nævnden, uanset om leiligheten skifter indehaver.
Det er kun for leiligheter, som hittil ikke har været benyttet at nævnte §7 4de punktum taler om nogen godkjendelse av leien, hvilken selvfølgelig da kan ske helt fra leieforholdets begyndelse,
Side:214
idet husleienævndens avgjørelse her nødvendigvis maa omfatte det hele tidsrum. Hvor det er spørsmaal om en tidligere bortleiet leilighet, vedblir derimot den av nævnden fastsatte leie at gjælde ogsaa, efterat leiligheten har skiftet indehaver, indtil retsgyldig forandring sker. Efter loven er husleienævndens samtykke her et nødvendig led i en retsgyldig forhøielse, og naar saadant samtykke først erhverves, efterat det nye leieforhold er begyndt, blir det et samtykke til forhøielse av leien i et bestemt leieforhold. Et samtykke av denne art gaar efter vor mening direkte ind under lovens §6 andet led og kan derfor alene meddeles med bindende virkning fra den tid, hvortil lovlig opsigelse kan gives, og saaledes ikke faa tilbakevirkende kraft. Vi finder efter dette, at ankenævnden i nærværende tilfælde har handlet i strid med loven ved at bestemme, at leien av 12.000 kr. pr. aar skal gjælde helt fra den tid, fru Krogsvold overtok de i saken omhandlede rum. Vi voterer efter det anførte for tilfølgetagelse av hendes paastand dog med ophævelse av processens omkostninger for byretten og Høiesteret
Efter det anførte vil byrettens avgjørelse være at opretholde overensstemmende med kontraappellantens derpaa baserte subsidiære paastand, idet ingen indvending er fremkommet overfor dennes utregning av det skyldige leiebeløp indtil 21 november 1923. Processens omkostninger for Høiesteret antages efter omstændighetene at burde tilsvares av hovedappellanten.
Dom:
Byrettens dom bør ved magt at stande, dog saaledes, at domsbeløpet forhøjes til kr. 18.300. Processens omkostninger for Højesteret betaler fru Hansine Krogsvold til A/S Ringnes Bryggeri med kr. 500.
Av byrettens dom:
Ved leiekontrakt av 19 december 1918 leiet A/S Ringnes Bryggeri for et tidsrum av 5 aar Lille Strandgate 5, Kristiania, efter en aarlig leie av kr. 14.000 av skibsreder Fred. Olsen, som sommeren 1918 hadde kjøpt eiendommen av A/S Ringnes Bryggeri til overtagelse 15 august 1918. Ifølge leiekontraktens egen tekst er kontrakten «et led i avtale om salg av eiendommen pr. 15 august 1918.» I Lille Strandgate 5 hadde restauratør W. Christiansen gjennem flere aar drevet hotellet «Atlantic», som han imidlertid 5 december 1918 solgte til fru Hansine Krogsvold for 60.000 kroner. I kjøpekontrakten staar der: «Kjøperen er gjort bekjendt med leieforholdet, og sælgeren overdrar hotellet med rettigheter og forpligtelser overfor gaardens eier, saadan som jeg har leiet.»
Leiekontrakt mellem A/S Ringnes Bryggeri som utleier og Hansine Krogsvold om leie av bekvemmelighet i Lille Strandgate 5 indtil 15 august 1923 blev avsluttet 27 december 1918. Leien var ogsaa her kr. 14.000 aarlig og efter denne husleie har fru Krogsvold, efter hvad der ubestridt er oplyst, betalt for tiden indtil 17 november 1921 tilsammen kr. 40.833,33, Allerede i september 1921 hadde imidlertid fru Krogsvold bragt spørsmaalet om husleien ind for husleienævnden. I møte den 21 oktober fattet husleienævnden den beslutning, at «leien for hotel «Atlantic» tillates forhøiet fra kr. 7500 pr. aar (eller den leie som gjaldt pr. 10 mai 1916, da forretningslokaler
Side:215
kom ind under husleiereguleringen) til kr. 11.500 pr. aar fra den tid, hvortil der er lovlig adgang. For meget erlagt leie skal tilbakebetale.» Saken blev fra husleienævnden bragt ind for ankenævnden, som i møte 20 januar 1922 bl.a. bestemte: «Leieforholdet mellem Ringnes Bryggeri og «Hotel Atlantic» indgaar efter ankenævndens formening under husleiereguleringen. Leien for «Hotel Atlantic» sættes til kr. 12.000 pr. aar. For meget betalt leie skal tilbakebetales.»
A/S Ringnes Bryggeri gjør gjældende, at det bare i formen er leier av Lille Strandgate 5, men i virkeligheten garanterer leierens, nemlig før W. Christiansens, nu fru Krogsvolds forpligtelser overfor huseieren, Fred. Olsen, og paa grund av denne garanti samt efter den med Fred. Olsen avsluttede kjøpekontrakt maa betale denne kr. 14.000 i aarlig leie. Da videre fru Krogsvold har vægret sig ved at refundere leien efter kr. 14.000 pr. aar, og heller ikke har villet bøie sig for ankenævndens avgjørelse, klar A/S Ringnes Bryggeri - - - saksøkt hende til betaling efter en leie av kr. 14.000 aarlig, subsidiært til betaling av leie overensstemmende med ankenævndens avgjørelse. - - -
Indstevnte anser den lovlige leie for at være den oprindelig av restauratør W. Christiansen betalte aarlige leiesum kr. 7500, og hævder, at ankenævnden først fra leietidens utløp 15 august 1923 var berettiget til at fastsætte den nye leie kr. 12.000 aarlig. For ikke at være urimelig kræver dog indstevnte bare, at leien kr. 7500 aarlig skal gjælde fra kontraktstidens begyndelse til 17 februar 1922, nemlig første leietermin efter ankenævndens beslutning (av 20 januar 1922) og at leien derefter blir 12.000 kroner aarlig.
- - - Jeg anser det ikke tvilsomt, at husleienævnd og ankenævnd har været berettiget til at regulere heromhandlede leieforhold. Den omstændighet, at hovedcitantskapet overfor gaardens nye eier Fred. Olsen har garantert husleien kr. 14.000 viser, at salgsavtalen og leieavtalen har en viss uavhængighet av hinanden, idet den nye eiers forutsætning ved kjøpet om at opnaa 14.000 kroners leieindtægt ikke brister, derved at husleienævnden regulerer leien nedad. For hovedcitantskapet som sælger og garantist vilde det aapenbart være av stor interesse, om man ved i leiekontrakten at ta ind den bestemmelse, at «kontrakten er et led i avtale om salg av eiendommen pr. 15 august 1918», kunde sikre sig mot en nedsættelse av leien fra myndighetenes side, men da der her foreligger et reelt leieforhold ialfald for leier nr. 2, fru Hansine Krogsvolds side, og en husleie som ikke staar i særlig misforhold til leilighetens værdi, kan den nævnte klausul i leiekontrakten neppe faa nogen betydning for bedømmelsen av forholdet. Den fremlagte dom i Kristiania byrets sak nr. 862/20, som dog omhandlet et tilfælde av nogen anden art, støtter ogaaa dette resultat. Hovedcitantens principale paastand hvor den garanterte husleie kr. 14.000 er lagt til grund vil efter dette ikke kunne tages tilfølge.
Med hensyn til ankenævndens avgjørelse av husleiespørsmaalet er der av hovedcitantskapets advokat forespurt om beslutningen er saaledes at forstaa, at leien mellem Ringnes Bryggeri og hotel Atlantic allerede fra begyndelsen av blir at opgjøre efter kr. 12.000 istedetfor kr. 14.000 som betinget i leiekontrakten. Hertil har ankenævuden svaret bekræftende.
Det som særlig kan volde tvil og som ogsaa særlig er omtvistet i saken er jo imidlertid ikke saa meget hvorvidt nedsættelsen av husleien fra 14.000 kroner til 12.000 skal gjælde helt fra kontracitanten tiltraadte leieforholdet som hvorvidt forhøielsen av leien fra kr. 7500 - den oprindelige
Side:216
og av kontracitanten paastaatte leie - til kr. 12.000 skal gjælde fra samme tidspunkt. Der er av kontracitanten i denne forbindelse henvist til forarbeiderne til lov av 14 december 1917 §7 og lov 12 juli 1918 §6, specielt. Odelstingsforhandlinger for 1917 side 1374-75 og 1918 side 923 og Ot.prp.nr.8 (1918) side 20, idet forarbeiderne viser, at forhøielse av leie alene kan gives med virkning fra den tid, hvortil lovlig opsigelse kan ske. Likesaa er henvist til grundlovens §97.
Jeg finder her at maatte lægge vegten paa det faktiske foreliggende forhold, at kontracitanten i henhold til leiekontrakt har betalt husleie efter kr. 14.000 aarlig allerede fra sin tilfrædelse av leiligheten 17 december 1918. Selvom derfor enhver høiere leie end kr. 7500 alene er retsgyldig med husleienævndens (ankenævndens) samtykke, foreligger ikke her nogen beslutning fra ankenævndens side om forhøielse av avtalt leie med virkning for den forutgaaende tid. Tvertom forrykker ankenævnden det mellem partene kontraktmæssig etablerte leieforhold til kontracitantindens fordel, idet leien blir 12.000 kroner istedetfor 14.000 kroner.
At ankenævnden med virkning ogsaa for den forløpne tid saaledes som skedd maa kunne fastsættes leien til kr. 12.000 tilsies av praktiske hensyn; den mellem partene avsluttede leiekontrakt antages gjennem denne ankenævndens avgjørelse at ha faat retsgyldighet forsaavidt leiebeløpet kr. 12.000 angaar.
Mit resultat blir saaledes, at hovedcitantskapets subsidiære paastand tages tilfølge. - - -