Rt-1926-272

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1926-04-10
Publisert:	Rt-1926-272
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 122/1 s.a.
Parter:	Norske Globus Forsikringsaktielskap under avvikling (advokat Viktor Haxthow) mot David Andersen (advokat Th. Haavind).
Forfatter:	Lie, Hazeland, Hanssen, Schie, Paulsen, Bang, Backer
Lovhenvisninger:

Ved Oslo byrets dom av 2 august 1922 blev kjendt for ret: «Forsikringsaktieselskapet «Globus» bør til juveler David Andersen betale for meget oppebaaren husleie for de av Andersen i Prinsens gate nr. 12 leiede lokaler kr. 15815 pr. aar fra 15 april 1917 til april flyttetid 1921 med 4 av hundrede i aarlig rente herav fra 20 mai 1920 indtil betaling sker. Sakens omkostninger ophæves.»

Norske Globus Forsikringsaktieselskap under avvikling har paaanket dommen til Høiesteret, hvor det har nedlagt saadan paastand: «1. Principalt: At appellantskapet Norske Globus Forsikringsaktieselskap under avvikling frifindes for indstevnte juveler David Andersens tiltale. Subsidiært: At appellantskapet frifindes mot at det omprocederte husleiemellemværende reguleres og opgjpres fra 17 april 1917 til april flyttetid 1921 i overensstemmelse med den av Kristiania kommunale husleienævnder ved beslutning av 18 februar 1920 regulerte leie, kr. 22.000 pr. aar med tillæg av de paa indstevnte faldende brændselsutgifter for dette tidsrum. 2. At indstevnte tilpligtes at betale appellantskapet sakens omkostninger for byretten og Høiesteret.»

Indstevnte David Andersen har nedlagt saadan paastand: «At byrettens dom stadfæstes og at indstevnte tilkjendes saksomkostninger for Høiesteret.»

Side:273

Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstændigheter henvises til byrettens domsgrunde. Saken foreligger for Høiesteret i væsentlig uforandret skikkelse.

Høiesteret kommer til et andet resultat end byretten. Avtalen av 2 februar 1915 om bruksret for David Andersen til de lokaler, han indtil da som eier hadde benyttet i gaarden for sin forretning, er ikke nogen selvstændig leieavtale, men blot et organisk led i en avtale av videre omfang. Og det væsentlige i den samlede avtale er salget av gaarden; bruksretsbestemmelsen er ikke andet end et vilkaar ved dette salg. Det er et hensigtsmæssighetsspørsmaal, hvis ordning beror paa mere tilfældige omstændigheter, om der i et forhold av den foreliggende art avtales en avgift for bruken, og i tilfælde hvor stor, eller om kjøpesummen for gaarden sættes forholdsvis lavere eller høiere. En eventuel avgifts funktion som vederlag for bruken træder derfor helt i bakgrunden. Og man kan ikke gaa ut fra, at avgiften egner sig til at sees som uttryk for parternes værdsættelse av bruken. Under disse omstændigheter findes der ikke at være tilstrækkelig grund til at anse den avgift, som er fastsat for den avtalte bruk i nærværende tilfælde, som «husleie» i den forstand lov om kommunal regulering av husleie av 10 mai 1916 §3 bruker dette uttryk. Efter husleiereguleringens beskaffenhet og formaal kan der alene skjønnes at være hjemmel til at behandle som «husleie» i den foreliggende anvendelse et bruksvederlag, som utelukkende eller ialfald hovedsagelig har denne karakter. Som følge herav kan leieavtalen av 16 december 1916 ikke komme ind under den nævnte lovparagraf som forhøielse av «husleie». Og da det er denne bestemmelse, som i tilfælde maatte komme til anvendelse, hvis David Andersens krav skulde kunne bli begrundet, vil Norske Globus følgelig bli at frifinde.

Processens omkostninger findes David Andersen at burde betale for begge retter.

Assessor Hanssen kommer til samme resultat som byretten og kan i det væsentlige tiltræde dennes begrundelse. Leiekontrakten mellem Alf Whist og David Andersen er vistnok avsluttet i forbindelse med eiendommens salg til Whist, men der foreligger ingen sikker oplysning om, hvilken indflydelse denne omstændighet har øvet paa størrelsen av den avtalte leie. Selvom leien muligens kan ha været noget lav, foreligger der ingen grund til at anta andet end at den var ment som en reel leieavgitt fastsat under hensyn til leieværdien av de bortleiede rum. Og mellem parterne i denne sak forelaa der i ethvertfald et rent husleieforhold og intet andet.

Assessor Bang kommer til et andet resultat end de tidligere voterende. Jeg er med byretten enig i, at kontrakten av 16 december 1916 maa betragtes som en selvstændig leiekontrakt. Jeg forstaar endvidere husleienævndens beslutning av 23 februar 1920 derhen, at leieansættelsen skulde ansees at virke fra det tidligste tidspunkt som der var lovlig adgang til. Jeg henviser i denne forbindelse til en som nyt dokument fremlagt erklæring av 28 november 1922 fra medlemmerne av den husleienævnd, som fattet den nævnte beslutning. Det uttales i erklæringen, at meningen var, at den ansatte leie skulde træde i kraft fra det tidligste tidspunkt, hvortil der var

Side:274

lovlig adgang. Nævnden ønsket ikke at ta standpunkt til det rent retslige spørsmaal, om der var lovlig adgang til at la den ansatte leie kr. 22.000 + varme gjælde fra kontraktens begyndelse april 1917. Men hvis der var lovlig adgang hertil, var det nævndens mening at foreta saadan efter approbation, hvilket fremgaar av beslutningen. Erklæringen er benegtet som ubeediget. Men jeg finder ikke, at den av denne grund kan frakjendes bevisværdi.

Ifølge §3 i husleieloven av 10 mai 1916, som var gjældende paa den tid, leiekontrakten blev oprettet, kunde husleien under den i paragrafen anførte forutsætning ikke retsgyldig forhøies uten husleienævndens samtykke. Den formeget betalte leie skulde ifølge lovens §6 tilbakebetales. Lignende bestemmelser indeholdes i loven av 12 juli 1918 §8. Spørsmaalet er, om nævndens samtykke eller tilladelse maa være givet paa forhaand eller kan gives som en godkjendelse av en allerede foretat forhøieise. I nærværende tilfælde blev husleien ved kontrakten av 16 december 1916 forhøiet fra kr. 12.500 til kr. 28.315 (inkl. opvarmning i begge tilfælde) fra 15 april 1917 at regne. David Andersen hadde adgang til paa et tidlig tidspunkt at foranledige forhøielsen prøvet av husleienævnden, men forholdt sig passiv med den følge, at forhøielsen først kom under nævndens avgjørelse den 23 februar 1920. Det vilde efter min mening være et støtende resultat, om han ved sin passivitet maatte antages at ha erhvervet en uangripelig ret til opgjør med huseieren for de forløpne ca. 3 aar paa grundlag av en husleiesats, som nævnden maa forutsættes at ha fundet altfor lav. Det almindelige øiemed med reguleringslovgivningen maa formentlig være at fremme en ordning overensstemmende med nævndens skjøn om, hvad der er billig og rimelig, kfr. lov 12 juli 1918 §1. En lovfortolkning, som vilde tvinge nævnden til at træffe eller medvirke til en helt eller delvis aabenbart urimelig ordning, maa antages at komme i strid med lovens almindelige formaal og bør ikke opstilles uten sikker hjemmel i lovens ord. Jeg kan ikke finde nogen saadan hjemmel. Ved høiesteretsdom av 23 mars 1926 i sak fru Hansine Krogsvold mot A/S Ringnes Bryggeri (se side 212) er det med hensyn til lov 12 juli 1918 §6 antat, at dens 2det led ikke likefrem kom til anvendelse paa en husleieforhøielse, som for længere tid siden var foretat overfor en ny leieboer, og husleienævndens samtykke blev derfor anseet gjældende som en godkjendelse av husleieforhøielsen. Jeg antar for mit vedkommende, at bestemmelsen heller ikke er likefrem anvendelig paa det tilfælde, som foreligger i nærværende sak. Bestemmelsen angaar opsigelse eller forhøielse av husleie, som skal ha virkning fra førstkommende flyttedag, eller ophør av leieforhold til bestemt fremtidig tidspunkt, og det foreskrives, at samtykke skal være givet inden visse frister. Derimot handler den ikke likefrem om det forhold, at en leieboer har vedtat en uten samtykke forhøiet husleie som derefter gjennem et tidsrum har været betalt og mottat. Herom handles i §8 og §15, hvorefter huseieren isaafald pligter at tilbakebetale det, som er erlagt formeget, og desuten trues med straf. Loven indeholder vistnok intet uttrykkelig om, at husleienævnden kan avhjælpe disse skadelige følger for huseieren ved at meddele ham efterhaandstilladelse til

Side:275

eller godkjendelse av forhøielsen. Men jeg anser det ikke berettiget derav at slutte, at nævnden overhodet aldrig har adgang hertil, en retstilstand, der som foran anført kunde lede til aabenbart urimelige resultater. Jeg antar altsaa, at loven maa forstaaes derhen, at husleienævnden har adgang til at godkjende en tidligere foretat husleieforhøielse, naar nævnden finder tilstrækkelig grund dertil. Som eksempler tænker jeg mig det tilfælde, at undlatelsen av at søke forhaandssamtykke paa grund av særlige forhold ikke kan tilregnes huseieren som forsømmelse, eller at der er særlig undskyldende omstændigheter tilstede. Videre at der findes at være en mulighet for, at leieboeren planmæssig har undladt i aarevis at foranledige husleienævndens indskriden for under et eventuelt opgjør med huseieren at falde tilbake paa en ældre, meget lav husleiesats. Jeg voterer i henhold til det anførte for tilfølgetagelse av appellantens subsidiære paastand med tilkjendelse av processens omkostninger for begge retter.

Dom:

Norske Globus Forsikringsaktieselskap under avvikling bør for David Andersens tiltale i saken fri at være. I procesomkostninger for byretten og Høiesteret betaler David Andersen til Norske Globus Forsikringsaktieselskap under avvikling kr. 1.200.

Av byrettens dom:

Ved kontrakt av 2 februar 1915 solgte juveler David Andersen til direktør Alf L. Whist sin eiendom Prinsens gate nr. 12. Ved salget forbeholdt Andersen sig at leie de lokaler i gaarden for sin forretning, som han hittil hadde benyttet, og blev der nævnte dag oprettet leiekontrakt, hvorefter leieforholdet skulde ta sin begyndelse 20 april 1915 og vare indtil 1 januar 1918 dog med ret for Andersen til at fortsætte indtil april 1918, hvis han herom underrettet eieren inden 1 oktober 1917. Leien var 12.500 kroner pr. aar inklusive centralopvarmning, og var lokalerne butik med 2 rum i 1ste etage, butik med 2 kontorer og 4 rum i 2den etage, 4 kjelderrum, vaktmesterbolig, 2 værelser og kjøkken i 4de etage - samt kot paa loftet. Den 7 september 1916 forespurte Andersen den nye eier av gaarden, Forsikringsaktieselskapet «Globus», om han kunde faa leiekontrakten fornyet til april 1919 eventuelt april 1920, og efter endel konferancer og korrespondance herom blev der den 16 december 1916 avsluttet ny leiekontrakt paa grundlag av et tilbud fra «Globus» av 31 oktober næstfør, hvorefter det nye leieforhold skulde begynde 15 april 1917 og vare til april 1920 med ret for leieren til yderligere fornyelse for 1 aar ad gangen i 3 aar mot at gi underretning inden nytaarsaften for fornyelsen for det følgende aar, dog saa at denne ret utover april 1921 var betinget av, at eieren ikke hadde solgt eiendommen eller trængte lokalerne til eget bruk. Leien fastsattes til 28.315 kroner inklusive centralopvarmning og var lokalerne de samme som tidligere med undtagelse av et kjelderrum og et rum av vaktmesterboligen. I 1919 blev denne sidste leiekontrakt forelagt husleienevnden - som Andersen skriver til nævnden den 25 august 1919 «efter avtale til approbation eller forandring», og den 4 november 1919 skriver nevnden til Globus, at da leien fra 15 april 1917 er forhøiet utenat nævndens samtykke dertil paa forhaand er indhentet, er paalæegget ulovlig og tilbakebetalt. Den 18 februar 1920 ansatte nævnden leien til 22.000

Side:276

kroner varme eksklusive. «Leien trær ikraft» - heter det - «fra den tid, hvortil der er lovlig adgang.»

Den 3 december 1919 meddelte Andersen «Globus», at han ønsket at fortsætte leien i henhold til leiekontrakten foreløbig for et aar at regne fra april flyttetid 1920. Andersen mener, at «Globus» er forpligtet til at betale tilbake den fra 15 april 1917 forhøiede leie. - - -

Det er vistnok saa som av indstevnte anført, at den oprindelige leie er særdeles lav, og at dette formentlig har sin grund i, at den blev avsluttet samtidig med salget og var et av vilkaarene for dette, men alt dette kan, saavidt jeg skjønner, ikke beta kontrakten dens karakter av leiekontrakt, al den stund en saadan virkelig foreligger, og man ingen andre oplysninger har fra salgsforhandlingene til belysning av forholdet. For den nye eier var - eftersom oplysningene foreligger - citanten kun leieboeren, der sat paa en ved leiekontrakt fastsat leie, og vilde han ha denne leie forhøiet maatte han gaa til husleienævnden, idet lokalene i den nye kontrakt i det væsentlige er de samme og de øvrige betingelser likesaa, saaledes at her kun foreligger en fornyelse forsaavidt leietiden angaar. - - -

Den nye forhøielse var saaledes ugyldig og det for meget erlagte maa kunne forlanges tilbakebetalt. Da leieavtalen er tidsbestemt og ihvertfald ikke utløper før april flyttetid 1921, har Andersen krav paa efter nævndens avgjørelse at faa sitte pa den gamle husleie indtil den tid. Der er formentlig intet til hinder for at gi dom for det, som er betalt formeget indtil april flyttetid 1921. - - - Otto Wærness.

Jeg har fundet saken tvilsom, men er enig med førstvoterende. I mangel av nærmere oplysninger om at den oprindelige avtalte leiesum dengang paa ingen maate gav uttryk for værdien kan man vanskelig komme fra at der virkelig forelaa en leiekontrakt. Hvis forholdet derimot hadde været det, at leiligheten avgaves uten betaling eller for en ren skinbetaling i for eksempel 3 aar, vilde den derpaa følgende leie med vanlig betaling bli at behandle som første gangs utleie. U. A. Motzfeldt.

Likeledes enig. Siewers.