Rt-1926-821

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1926-10-15
Publisert:	Rt-1926-821
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 13/2 s.a.
Parter:	Kaptein O. Amble (advokat H. Bødtker) mot grosserer Chr. Matheson (overretssakfører Borgersen til prøve).
Forfatter:	Bade, Dahl, Hanssen, Boye, Soldan, Næss, Paulsen
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §30

Assessor Bade: Ved Trondhjems byrets dom av 11 oktober 1923 blev i denne sak saaledes kjendt for ret: «Indstevnte grosserer Chr. Matheson bør til citanten kaptein O. Amble betale kr. 450 med 4 pct. rente fra 19 august 1921 samt erstatning efter skjøn av uvillige mænd - optat paa begge parters fælles bekostning - for det tap, som er citanten paaført ved reparationen av den av ham kjøpte villa Sletten i anledning av, at denne var beskadiget av raattenhet. Av skjønsbeløpet - der ikke skal overstige kr. 2.800 - svares 4 pct. rente fra 19 august 1921, til betaling sker. Iøvrig bør indstevnte for citantens tiltale i denne sak fri at være. Sakens omkostninger ophæves.»

Denne dom er av begge parter paaanket til Høiesteret, hvor hovedappellanten, kaptein O. Amble, har nedlagt saadan paastand: «Principalt: At underrettens dom underkjendes, og at kontraappellanten, grosserer Chr. Matheson, tilpligtes at tilbakebetale til appellanten, kaptein O. Amble, kjøpesummen for Villa «Sletten», Charlottenlund, kr. 59.000 med 6 pct. rente p. a. fra 17 august 1920 eller subsidiært forliksklagens dato, 17 august 1921, til betaling sker, mot at eiendommen tilbakeskjøtes til sælgeren paa sidstnævntes bekostning. Subsidiært: I. At underrettens dom underkjendes, og at kontraappellanten grosserer Chr. Matheson, tilpligtes at betale appellanten, kaptein O. Amble, erstatning efter skjøn av uvillige mænd optat paa kontraappellantens bekostning for alt det tap og al den skade, appellanten er paaført ved, at kontraappellanten uagtsomt ikke har oplyst om den paa villa «Sletten» heftende mangel, at der var lækage i havestutaket med derav følgende sopdannelse i huset. II. At underrettens dom underkjendes, og at kontraappellanten, grosserer Chr. Matheson til appellanten, kaptein O. Amble, tilpligtes at betale erstatning eller prisavslag fastsat ved skjøn av uvillige mænd optat paa kontraappellantens bekostning for den værdiforringelse, villa «Sletten», Charlottenlund, har været utsat for og vil være utsat for ved at huset ved overtagelsen led av sopskade. Under alle forutsætninger: I. At kontraappellanten

Side:822

kaptein O. Amble tilpligtes at betale kr. 450 og kr. 2.769,97 med 6 pct. rente p. a. fra paaklagen. II. At kontraappellanten til appellanten tilpligtes at betale processens omkostninger for underretten og for Høiesteret.»

Kontraappellanten, grosserer Christian Matheson, har nedlagt følgende paastand: «1. At den av Trondhjems byret under 11 oktober 1923 avsagte dom ophæves. 2. At kontraappellanten kjøbmand Chr. Matheson frifindes mot at betale hovedappellanten kaptein O. Amble kr. 450 med lovlige renter fra paaklagen til betaling sker. Subsidiært til punkt 2. 3. At kontraappellanten kjøbmand Chr. Matheson frifindes mot at betale hovedappellanten kaptein O. Amble kr. 2.901,30 med lovlige renter fra paaklagen til betaling sker. 4. At hovedappellanten kaptein O. Amble tilpiigtes at betale kontraappellanten kjøbmand Chr. Matheson sakens omkostninger for byret og Høiesteret.»

Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstændigheter henviser jeg til byrettens domsgrunde.

Der er for Høiesteret fremlagt endel nye dokumenter, hvorav jeg skal nævne utskrift av to tingsvidner, optat henholdsvis ved Oslo byret 15 mars 1924 og ved Trondhjems byret 31 mars s.a. Jeg skal senere komme tilbake til de vidneforklaringer, som er avgit, i den utstrækning, som jeg finder av interesse for sakens avgjørelse. Videre er fremlagt en skrivelse fra professor Printz av 23 oktober 1925 til Mathesons sakfører. Printz sees i anledning av sidstnævntes spørsmaal, om der ikke maa sondres mellem sop og forraadnelse, bl.a. at ha uttalt, at der «i praksis vil der derfor neppe være mulig at sætte absolut skarpe grænser mellem sopødelæggelse og forraadnelse av træet, idet disse 2 processer vil gaa haand i haand, den ene organisme lever av andres nedbrytningsprodukter, og vegetationen i et forraadnende stof vil derfor efter hvert skifte karakter, eftersom dekompositionen skrider frem, snart er der nogen, snart andre arter, som er tilstede i rikeligst mængde. Alt efter forholdene kan imidlertid undertiden soparter, snart bakterier være de dominerende og give processen sit præg.» Videre anfører han følgende: «I og for sig vil nok soppens og «forraadnelsens» virkninger kunne siges at være forskjellige - forsaavidt som hver enkelt organisme betjener sig av specifike fermenter ved spaltningsprocesserne, men i almindelig praksis vil slutresultatet i hovedtrækkene være de samme under ellers like forhold i træets destruktion. Det tør endvidere være meget tvilsomt, om der ikke ved den saakaldte forraadnelse av træ ogsaa altid vil kunne paavises tilstedeværelsen av forskjellige soparter. Den egentlige hussop Merulius lacrymans er efter de erfaringer, som jeg har hat anledning til at gjøre i de senere aar, relativt sjelden i Trøndelagen.» Endelig anfører professoren, at de ham tilsendte prøver av træ var for ufuldstændige til, at soparten kunde la sig bestemme med sikkerhet, og at han for foreliggende tilfælde ikke har hat anledning til at opgjøre sig nogen begrundet mening om soppens art. Endelig skal av nyt nævnes en skrivelse fra hovedappellanten av 20 oktober 1925 til hans advokat, hvori han bl.a. oplyser, at der over den i saken omhandlede villa blev avholdt

Side:823

tvangsauktion sommeren 1925, og at appellantens hustru fik tilslaget for kr. 39.005, idet hverken tredjeprioritetshaver eller nogen anden møtte op. Videre har hovedappellanten fremlagt en specifisert opgave over sine utlæg ved reparationer 1921 av villaen, hvorefter han ialt har hat utgifter til beløp kr. 2.451,30. Han har derhos tillagt for sig selv 15 pct. i administration, hvorefter han hævder, at de samlede reparationsutgifter som følge av sopskaden utgjør kr. 2.769,97.

Der er mellem parterne enighet om, at hovedappellanten Amble blir at tilkjende kr. 450 for telefonen.

Jeg er kommet til et noget andet resultat end byretten.

Det er her paa det rene, at paagjældende villa blev bygget færdig i 1916 og da blev overtat av første tingsvidne Anders Nerfjord, som i 1917 solgte villaen til hovedappellanten Matheson for 50.000 kroner. Matheson kjøpte villaen for derved at skaffe sin bror dr. Matheson en bolig. Denne bodde i villaen til oktober 1918, hvorpaa Matheson leiet bort villaen til overingeniør Wefring, som bodde der til ut i mai 1919. Matheson flyttet derpaa selv ind i villaen, men bodde der kun nogen maaneder sommeren 1919, og han paastaar at han senere overhodet ikke har sat sin fot i villaen. Dr. Stendahl flyttet saa ind i villaen oktober 1919 og blev der til vaaren 1920, hvorefter ingeniør Ystgaard bodde der en kortere tid til Ambles overtagelse av villaen. Den tidligere eier og de nævnte leieboere, undtagen dr. Matheson, som er avgaat ved døden, har alle været avhørt som vidner i saken, og de har forklart, at de ikke har merket noget til raattenhet eller sop i villaen. Dette blev først opdaget vaaren 1921, da den i saken omhandlede lækage i verandataket skulde repareres av den nye eier kaptein Amble.

Jeg tør med byretten ikke anse det konstatert, at den skade, som her har fundet sted, skyldes den egentlige hussop merulius lacrymans. Jeg gaar imidlertid ut fra efter det foreliggende, at skaden er forvoldt ved en eller anden sopart, og henviser i den anledning særlig til professor Printzs forskjellige erklæringer, som han har avgit dels under sakens verseren for byretten og dels senere. At denne sopart har været farlig, fremgaar tydelig nok av den stedfundne ødelæggelse.

Matheson har gjort gjældende, at Amble har reklamert for sent i anledning av sopskaden. Heri kan jeg dog ikke være enig, idet Amble allerede i skrivelse av 9 mars 1921 paaberoper sig, at huset er angrepet av sop. Jeg finder det unødvendig at gaa nærmere ind paa dette spørsmaal. Matheson har videre hævdet, at sopskaden først er fremkommet efterat handelen var indgaat mellem parterne, og at Amble her maa ha bevisbyrden for, at skaden skriver sig fra et tidligere tidspunkt. Amble har protestert mot denne indsigelse som ny for Høiesteret, og jeg er enig i at samme av den grund maa sættes ut av betragtning. Jeg vil iøvrig bemerke, at der efter skadens omfang skulde være liten grund til, at anta, at skaden først skulde være opstaat efter Ambles kjøp av villaen, hvilket jo kun var ca. 1/2 aar før sopskaden blev opdaget.

Side:824

Amble bygger principalt paa, at det her foreligger dolus fra Mathesons side, idet denne paastaas at ha kjendt til sopskaden, ialfald har han været vidende om lækagen i verandataket, idet det fremgaar av en konferance, som han hadde i oktober 1918 med sin leieboer, at han var opmerksom paa denne lækage, som først blev reparert et par aar senere. Matheson maa efter Ambles mening ha forstaat, at denne lækage vilde føre til skjæbnesvangre konsekvenser, enten det nu blev sopskade eller raattenhet. Naar Matheson derfor intet har nævnt om sopskaden eller lækagen til sin kjøper, har han derved fortiet omstændigheter, som kan antages at ha hat betydning for handelens istandbringelse, kfr. avtalelovens §30. Som bevis for, at Matheson virkelig har hat rede paa det farlige forhold, som her forelaa, har Amble henvist til, at der i et hjørne av det værelse, som støtte op til verandaen i 2den etage, var fastspikret et ekstra stykke linoleum, hvorved det oprindelig nedlagte linoleums tilstand var skjult, likesom Amble videre har pekt paa, at der paa samme sted viste sig tydelige prøvehak efter kniv i træverket. Da nu de avhørte leieboere har forklart, at der ikke i den tid, de bodde i villaen, blev lagt noget ekstra linoleum dersteds, og den tidligere eier benegter at ha lagt dette, mener Amble, at da maa Matheson selv ha foranlediget dette stykke lagt dersteds. Jeg kan imidlertid efter de foreliggende bevisligheter og mot Mathesons bestemte benegtelse ikke finde det godtgjort, at Matheson har hat noget kjendskap til paalægning av dette ekstrastykke linoleum eller til, at der har været hugget med kniv eller anden skarp gjenstand i gulvet. Jeg kan i det hele ikke efter oplysningerne finde bevis for, at Matheson er skyldig i dolus.

Amble har dernæst paaberopt sig, at der ialfald foreligger culpa fra Mathesons side, naar han ikke har underrettet kjøperen ved handelens indgaaen om lekagen i verandataket. Heri har ogsaa byretten git Amble medhold. Jeg kan dog ikke for mit vedkommende give Amble medhold i denne hans opfatning. At en lækage i et tak skulde medføre fare for sopdannelse, var ikke let for en usakkyndig person at tænke sig. Det fremgaar ogsaa av vidneforklaringene, at heller ikke nogen av de leieboere, som har bodd der, har tænkt sig muligheten herav. De haandverkere, som har reparert lækagen for Matheson, kan heller ikke sees at ha gjort ham opmerksom paa at der kunde være fare for sopskade. Amble har i denne forbindelse fæstet sig meget ved, at det var en feil eller skade ved linoliet, men at denne skade, som synes at bestaa i en opmorkning, skulde staa i forbindelse med sopskade synes mig at være mindre nærliggende for Matheson at forutsætte. Den gang da Matheson i oktober 1918 talte med sin daværende leieboer, overingeniør Wefring, om denne skade, blev der oplyst, at det hadde staat en elektrisk ovn paa dette sted, som laa umiddelbart foran en større stikkontakt i væggen. Wefring sier da ogsaa i sit vidneprov, at han derfor heller ikke heftet sig videre ved skaden. Jeg skal ogsaa her henvise til, at villaen var forholdsvis ny, kun 4 aar gammel, da handelen fandt sted, og det skulde da være saa meget mindre grund til at frygte for nogen sopskade. Det maa ogsaa ansees paa det rene av vidneforklaringene, at der

Side:825

ikke var nogensomhelst ond lugt i villaen, som skulde vække mistanke om sopskade. Naar jeg saaledes ikke kan finde, at Matheson selv har utvist uagtsomhet ved ikke at fortælle sin kjøper om lækagen, behøver jeg ikke at indgaa paa, om Amble, saaledes som av Matheson paastaat, under sin besigtigelse av villaen før kjøpet av daværende leieboer ingeniør Ystgaard er blit gjort opmerksom paa lækagen, hvilket Ystgaard har provet, mens derimot Amble med støtte av sin hustrus vidneprov har benegtet dette.

Uanseet at jeg saaledes finder, at erstatningspligt ikke kan bygges paa dolus eller culpa, er jeg dog enig med Amble i, at det maa ha sine retsfølger, at villaen er solgt med en skjult feil, nemlig sopskaden. Jeg maa efter omlysningerne gaa ut fra, at det neppe var mulig at opdage denne skade ved en almindelig agtsom besigtigelse. Det var ogsaa først ved fjernelsen av zinkplaterne paa verandaen, at man blev opmerksom paa skaden.

Naar villaen har været beheftet med en saadan mangel, opstaar spørsmaalet, om dette bør lede til, at kjøperen kan kræve handelen omgjort i sin helhet. Efter min mening har dog mangelen ikke været saa væsentlig, at den bør ha saadan følge. Jeg lægger i saa henseende vegt paa, at det her særlig er gaat ut over utbygget paa villaen og specielt koncentrert sig om verandaen, idet skaden synes ellers ikke at ha trængt sig ut over en meter i det til verandaen støtende værelse. De reparationsomkostninger, som Amble efter sin opgave har hat i anledning av skaden, viser ogsaa, at denne i forhold til kjøpesummen ikke er særlig stor. Videre er der grund til at anta, at der ikke længer er nogen sop i villaen, idet der intet tegn har vist sig hertil trods der nu er hengaat 5 aar efter reparationen.

Derimot finder jeg, at den skjulte mangel ved handelens gjenstand maa medføre, at kjøperen blir berettiget til prisavslag i kjøpesummen for den værdiforringelse paa villaen, som er en følge av, at denne ved overdragelsen led av sopskade. Prisavslagets størrelse bør henvise til fastsættelse ved skjøn paa Mathesons bekostning. Skjønnet faar da ta de forskjellige momenter i betragtning, som her naturlig kan gjøre sig gjældende, og herunder maa da sees hen til fornødne reparationsomkostninger som følge av sopskaden. Hvad renter angaar, har Amble ikke i sin subsidiære paastand paastaat sig tilkjendt renter av skjønsbeløpet. Jeg gaar derimot ut fra, at skjønnet ved fastsættelsen av erstatningen tar hensyn til rentetap til skjønnets avgivelse.

Processens omkostninger finder jeg bør ophæves for begge retter.

Konklusion:

Grosserer Chr. Matheson bør til kaptein O. Amble betale kr. 450 med 6 av hundrede i aarlig rente herav fra 19 august 1921 til betaling sker samt et prisavslag fastsat ved skjøn av uvillige mænd paa Mathesons bekostning for værdiforringelse paa den av Amble kjøpte villa «Sletten» som følge av, at denne ved overtagelsen led av sopskade. Forøvrig bør Chr. Matheson for O. Ambles tiltale fri at være. Processens omkostninger for byretten og Høiesteret ophæves.

Side:826

Assessor Dahl: Jeg er i det væsentlige og i resultatet med førstvoterende.

De ekstraordinære assessorer Hanssen, Boye, overretsjustitiarius Soldan og byretsassessor Næss samt assessor Paulsen: Likesaa.