Rt-1927-27

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1927-01-25
Publisert:	Rt-1927-27
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 24/1 s.a.
Parter:	Olaus Tømte (advokat Emil Stang) mot eierne av Sarpsborggaten 7 murmester P. Kristensen m.fl. (uteblit).
Forfatter:	Breien, Boye, Bonnevie, Bugge, Dahl, Rivertz, Backer
Lovhenvisninger:

Ved Oslo byrets dom av 24 januar 1925 blev saaledes kjendt for ret: «Murer Olaus O. Tømte bør inden 15 dage efter dommens forkyndelse under utkastelses tvang ryddiggjøre og fraflytte sin leilighet i Sarpsborggaten 7 samt inden samme frist under adfærd efter loven betale til eierne av Sarpsborggaten 7, murmester P. Kristensen m.fl. i saksomkostninger kr. 120.»

Denne dom er av Olaus O. Tømte med appelbevilling og meddelt fritagelse for retssportler paaanket til Høiesteret, hvor han har nedlagt saadan paastand: «Principalt: At saken avvises, og at de indstevnte in solidum tilpligtes at betale appellanten kost og tæring. Subsidiært: At appellanten frifindes og hos de indstevnte in solidum tilkjendes erstatning for saksomkostninger. I begge tilfælder: At de indstevnte in solidum tilpliktiges at erstatte det offentlige retssportlene i Høiesteret.»

Indstevnte, eierne av Sarpsborggaten 7, murmester P. Kristensen m. fl., har ikke avgit møte i Høiesteret. Varsel og dokumentation er i orden.

Side:28

Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstændigheter. henvises til præmissene for den paaankede dom. Efter erhvervet bevilling til for Høiesteret at fremlægge nye bevisligheter er der av appellanterne dokumentert bl.a. en vidneerklæring fra hans svigersøn Karl Fronth av 4 april 1925 samt firmaattest av 25 mai 1926 angaaende det under 15 oktober 1919 i Oslo registrerte firma: Aktieselskapet Sarpsborggaten 7, ifølge hvilken murmester P. Kristensen ved registreringen var anmeldt som formand inden selskapets styre, bestaaende av 2 medlemmer.

Appellantens avvisningspaastand er bygget paa manglende partskompetanse hos saksøkerne, idet saken menes at skulle ha været anlagt i «aktieselskapet Sarpsborggaten 7»s navn og ikke av murmester P. Kristensen, som var aktieselskapets styreformand og bestyrer av gaarden. Nogen bevilling til i Høiesteret at fremsætte nye indsigelser er under indstevntes uteblivelse ikke erhvervet av appellanterne, og under mangel av mere indgaaende oplysninger om eieforholdet til gaarden paa stevnemaalets tid findes der ikke at være tilstrækkelig føie til ex officio at avvise saken fra byretten.

Hvad sakens realitet angaar, kommer Høiesteret til et andet resultat end byretten.

Paa grundlag av den ovennævnte vidneerklæring fra Karl Fronth er der av appellanterne for Høiesteret git følgende nærmere oplysninger om saksforholdet: I 1916, da appellantens datter Maren Tømte fra barndommen av hadde bodd hos forældrene i Sarpsborggaten 7, fulgte hun med sin kjæreste, Karl Fronth, til Torvestad pr. Haugesund og fik i 1919 en datter Klara. Efterat Fronth i 1920 hadde faat arbeide ved Raanaasfossen, flyttet Maren Tømte med denne datter tilbake til forældrehjemmet i Sarpsborggaten 7. I januar 1921 blev Maren og Fronth ekteviet, og da han i mars s.a. hadde faat arbeide i Oslo, flyttet han sammen med sin kone hos hendes forældre, hvor han fik bo uten at betale nogen husleie. Tømtes og Fronths førte hele tiden en fælles husholdning som en familie. Fronths, som senere fik et barn til, søkte stadig en ny bolig, men dette lykkedes først den 17 januar 1925 - nogen dage før byretsdommens avsigelse - da de flyttet fra Sarpsborggaten 7. I sin leilighet hadde Tømte da ialt 8 familiemedlemmer, og dette samme antal hadde hans familie hat ved dens indflytning i leiligheten i aaret 1905, idet han da hadde 6 barn.

Efter hvad der er oplyst for Høiesteret, findes der ikke at ha foreligget nogen saadan kontraktsmisligholdelse fra Tømtes side, at gaardeieren av den grund skulde kunne kræve hans fraflytning av den leiede bekvemmelighet. Efter den almindelige opfatning maa der inden rimelige grænser tilkomme leieren en viss adgang til at opta i sin husstand medlemmer, som efter forholdene naturligen tilhører denne eller som tidligere har tilhørt den og vender tilbake. Denne adgang findes her ikke av appellanten overskredet paa saadan maate, at der kan siges at ha foreligget nogen væsentlig misligholdelse fra appellantens side, særlig i betragtning av, at forholdet var av midlertidig art indtil det kunde lykkes Fronth at skaffe sig egen leilighet. I saa henseende henvises til

Side:29

Høiesterets avgjørelse i et nærliggende tilfælde, indtat i Rt-1926-193. Efter det anførte vil appellantens paastand om frifindelse bli at ta tilfølge. Processens omkostninger for byretten og Høiesteret findes at burde ophæves.

Dom:

Olaus O. Tømte bør for eierne av Sarpsborg gaten 7, murmester P. Kristensen med flere, deres tiltale i saken fri at være. Processens omkostninger for byretten og Høiesteret ophæves.

Av byrettens dom:

Gjennem leiekontrakt av 23 oktober 1905 med den daværende brukspanthaver av gaarden Sarpsborggaten 7 har murer Olaus O. Tømte leiet en bekvemmelighet paa 2 værelser og kjøkken m.v. i nævnte gaard. I de trykte leiekontraktsbetingelser er bestemt, at fremleie av den hele leilighet eller nogen del av den bare maa ske med eierens uttrykkelige tilladelse, som tillikemed de for fremleien opstillede betingelser blir at paaføre kontrakten. I skrivelser av 2 september 1920, 6 december 1921 og 18 december 1923 har murmester P. Kristensen som eier eller medeier i gaarden foreholdt Tømte, at denne uten tilladelse har tat sin svigersøn med familie ind i leiligheten, og henstillet til ham at bringe dette forhold til ophør. Skrivelsen av 18 december 1923 er saalydende: «Av folketællingslisterne ser jeg, at Deres svigersøn Karl F. Fronth og familie fremdeles bor hos Dem. Da jeg altid før har faat den besked, at De søkte i kommunen, og at De derfor snart vil staa for tur, har jeg ikke gjort noget ved dette forhold. Nu hører jeg til min største forbauselse, at dette ikke er sandt, og jeg vil derfor ikke længer finde mig i misbruket av leiligheten, der bor nu 10 mennesker i 2 værelser og kjøkken. Ved nærværende tillater jeg mig at meddele, at Deres svigersøn med familie maa være flyttet fra gaarden inden april flyttedag, efter den tid vil fremleie bli betragtet som kontraktsbrud.» Efter at Tømte hadde søkt husleienævndens samtykke til at fremleie til sin svigersøn, indtil han fik andet hus, anførte murmester Kristensen i en skrivelse av 15 april 1924 til Kristiania kommunale husleienævnder bl.a., at Tømte efter hver henvendelse hadde lovet, at fremleieren skulde flytte, men stadig undlot at holde sit løfte. Husleienævnden avslog 26 april 1924 og ankenævnden 30 september 1924 Tømtes andragende om adgang til tvangsfremleie. Paa den anden side har husleienævnden i anledning et andragende fra eierne av Sarpsborggaten 7 om adgang til at opsi Tømte fattet følgende beslutning 28 oktober 1924: «Forsaavidt forholdet beror paa nævnden, samtykkes ikke i opsigelse av Olaus Tømte.» - - -

Førstvoterende maa efter det foreliggende anta, at indstevntes svigersøn med familie (hustru og barn) i 1920 eller kort forut er tilflyttet indstevntes leilighet. Herigjennem ansees et fremleieforhold at være opstaat i strid med leiekontraktens bestemmelser. Der er kommet 2 familier i leiligheten i stedet for som forutsat bare 1 familie. Noget bevis for, at saksøkerne stiltiende har samtykket i fremleie, foreligger ikke. De har derimot vist adskillig taalmodighet med hensyn til fremleieforholdet. Fremleien antages videre i det foreliggende tilfælde at indebære væsentlig misligholdelse av kontrakten og berettiger derfor saksøkerne til uten opsigelse og uten samtykke fra husleienævnd at hæve leieforholdet. I denne forbindelse

Side:30

lægges vegt paa, at indstevnte gjentagne gange er opfordret til at bringe fremleien til ophør og ubestridt ogsaa har lovet dette, mens forholdet dog er fortsat uforandret ogsaa efter husleienævndens og ankenævndens negtelse av tvangsfremleie. - - -