Rt-1929-401

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1929-04-26
Publisert:	Rt-1929-401
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 121/1 s.a.
Parter:	Andreas Nilsen Vadheim (advokat Schibbye) mot Nils Th. Vattekar (advokat Risting).
Forfatter:	Bugge, Bonnevie, Larssen, Rivertz, Schelderup, Hazeland, Lie
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §108

Dommer Bugge: Ved Yttre Sogns underrett blev av den opnevnte settedommer, politimester Riisnæs den 9 mars 1921 avsagt, dom, hvorved blev kjent for rett: «Saksøkeren Andreas Nilsen Vadheim kjennes berettiget til at inntrede i innstevnte Nils Th. Vattekars rettigheter og forpliktelser ifølge kontrakten av 13, tinglest 22 februar 1915. Det av innstevnte Vadheims elektrokemiske fabrikker med innstevnte Anders Nilsen Vadheim inngaatte kjøp av den ved skylddelingsforretning avholdt 24 november, tinglest 1 desember 1913 utskilte parcell av gnr 36, bnr 2 i Kyrkjebø tinglag kjennes ugyldig, men bør forøvrig nevnte selskap for saksøkeren Andreas Nilsen Vadheims tiltale i denne sak fri at være. Innstevnte Anders Nilsen Vadheim tilpliktes under en daglig løpende mulkt av 10 kroner til Kyrkjebø herredskasse at utstede skjøte til saksøkeren Andreas Nilsen Vadheim paa den forannevnte parcell mot at faa den for samme avtalte kjøpesum 2000 kroner erlagt av saksøkeren. Sakens omkostninger opheves.»

Denne dom blev av Nils Th. Vattekar inbragt til prøvelse for Bergens overrett ved stevning til Andreas Nilsen Vadheim som motpart, idet samtidig Anders Nilsen Vadheim blev gitt processvarsel. Ved overrettens dom av 12 oktober 1925 blev kjent for rett: «Den mellem appellanten Nils Th. Vattekar og processvarslede Anders Nilsen Vadheim under 13 februar 1915 oprettede kontrakt, tinglyst 22 s. m., angaaende festerettigheter under gaarden Vadheim, gnr 36, bnr 2 i Kirkebø tinglag kjennes forsaavidt angaar kontrapunkterne 1 e, 2 og 3 ugyldig i forhold til innstevnte Andreas Nilsen Vadheims forkjøpsrett til samme eiendom. Forøvrig bør appellanten for innstevntes tiltale i denne sak fri at være. Sakens omkostninger for under- og overrett opheves.» Et av overrettens medlemmer stemte for at kontrakten av 13 februar 1915 mellem Nils Th. Vattekar og Anders Nilsen Vadheim skulde kjennes ugyldig i sin helhet og Nils Th. Vattekar ilegges saksomkostninger for overretten.

Overrettens dom er av Andreas Nilsen Vadheim paaanket til Høiesterett ved stevning saavel mot Nils Th. Vattekar som mot Anders Nilsen Vadheims og før avdøde hustrus fellesbo ved skifteforvalteren og Anders Nilsen Vadheim. Appell en er imidlertid alene opretholdt overfor Nils Th. Vattekar som motpart, men derimot ikke mot de andre innstevnte, som alene er at betrakte som varslet for processens skyld og som ikke har avgitt møte for Høiesterett.

Side:402

Appellanten har nedlagt saadan paastand: «Prinsipalt: At Andreas Nilsen Vadheim kjennes berettiget til at inntrede i Nils Th. Vattekars rettigheter og forpliktelser ifølge kontrakt mellem denne og Anders Nilsen Vadheim av 13, tinglyst 22 februar 1915 gjeldende gaarden Vadheim, gnr 36 bnr 2 i Kirkebø. Subsidiært: At den mellem Nils Th. Vattekar og Anders Nilsen Vadheim inngaatte kontrakt av 13, tinglyst 22 februar 1915 gjeldende gaarden Vadheim, gnr 36 bnr 2 i Kirkebø kjennes ugyldig i forhold til Andreas Nilsen Vadheims forkjøpsrett til samme eiendom. I begge tilfelle paastaaes Nils Th. Vattekar tilpliktet at betale Andreas Nilsen Vadheim saksomkostninger for over retten og Høiesterett.»

Innstevnte Nils Th. Vattekar har paastaatt overrettens dom stadfestet og sig hos Andreas Nilsen Vadheim tilkjent sakens omkostninger for Høiesterett.

Hvad saken gjelder sees av de underordnede retters domspremisser, hvortil henvises.

Tvisten mellem appellanten og A/S Vadheim elektrokjemiske Fabrikker, som ved underretten behandledes sammen med nærværende tvist og som ogsaa er omhandlet i overrettsdommen, er senere, efter hvad der er oplyst, gjort til gjenstand for særskilt paaanke til overretten og er utgaatt av nærværende sak.

Der er for Høiesterett fremlagt en del nye dokumenter, av hvilke jeg skal nevne: 1) erklæring av 23 juli 1915 fra Ole og Gjøraand Tvedt, 2) overskiftetakst av 28 juni 1919 over gnr 36 bnr 2, Vadheim, 3) erklæring av 5 juli 1927 fra Anders Nilsen Vadheim.

Jeg er kommet til samme resultat som underdommeren og kan ogsaa i det vesentlige tiltrede den av ham givne begrunnelse. Hvad angaar den omtvistede festekontrakts karakter og dens forhold til Anders Nilsen Vadheims forkjøpsrett ifølge skjøte av 25 oktober 1894, slutter jeg mig ogsaa i det vesentlige til hvad tredjevoterende i overretten derom har anført. Selv om man vel ikke overensstemmende med Anders Nilsen Vadheims uttalelser i erklæringen av 1 juli 1919 kan gaa ut fra som bevist, at der i anledning av utferdigelsen av skjøtet i 1894 særskilt blev lovet Andreas Nilsen Vadheim forkjøpsrett eller fortrinsrett ogsaa i tilfelle av bortleie av eiendommen helt eller delvis, mener jeg med underdommeren og overrettens tredjevoterende, at festekontrakten av 13 februar 1915 efter saavel dens tilblivelsesmaate som dens eget innhold i forhold til forkjøpsretten maa sidestilles med en salgskontrakt om eiendommen, idet festekontrakten, sett i sin sammenheng, saavidt jeg forstaar, gaar ut paa eller tilsikter intet mindre enn en overdragelse til Nils Th. Vattekar paa hans, hans hustrus, barns og barnebarns levetid saalenge nogen av dem er i live, av ialfall i det vesentlige all raadighet over eiendommen, saaledes at kontrakten praktisk talt i en overskuelig fremtid vilde gjøre skjøtets bestemmelse om forkjøpsrett betydningsløs, om festekontrakten maatte respekteres av forkjøpsrettens innehaver. Jeg kan likesaalidt som underdommeren og overrettens tredjevoterende være synderlig i tvil om, at der ved festekontraktens

Side:403

istandbringelse har vært tilsiktet en omgaaelse av forkjøpsretten for mot et uforholdsmessig ringe vederlag at skaffe Nils Th. Vattekar og hans efterkommere besittelse og raadighet over eiendommen uforstyrret i fremtiden.

Jeg maa, naar jeg kommer til dette resultat, fremheve at kontrakten maa sees i sin helhet, og billedet av den forekommer mig da at fortone sig saaledes som jeg har anført. Naar jeg saaledes maa betrakte festekontrakten som nevnt, kan jeg heller ikke som overrettens flertall stanse ved at kjenne kontrakten helt eller delvis ugyldig i forhold til appellanten, men mener med underdommeren og tredjevoterende i overretten, at kontrakten i dens helhet maa betraktes som staaende i strid med Andreas Nilsens forkjøpsrett. Det vil derfor efter min mening ogsaa være at stanse paa halvveien, om man, som overrettens tredjevoterende, innskrenker sig til at kjenne festekontrakten ugyldig i dens helhet i; forholdet mellem sakens parter. Naar jeg nemlig ser paa kontrakten saaledes som jeg har fremholdt, antar jeg at det maa bli den eneste riktige følge, at man gir appellanten medhold i hans prinsipale paastand om rett til at inntrede i festekontrakten med hjemmel av forkjøpsretten, som om der var foregaatt et regulært salg.

I henhold til det anførte vil jeg votere for tilfølgetagelse av appellantens prinsipale paastand, og antar da at Nils Th. Vattekar maa tilsvare sakens omkostninger for overretten og Høiesterett.

Dom:

Andreas Nilsen Vadheim kjennes i forhold til Nils Th. Vattekar berettiget til at inntrede i hans rettigheter og forpliktelser ifølge kontrakten av 13, tinglyst 22 februar 1915. I saksomkostninger for overretten og Høiesterett betaler Nils Th. Vattekar til Andreas Nils Vadheim kr. 1000.

Dommer Bonnevie: Jeg har funnet saken adskillig tvilsom, men er blitt staaende ved at maatte slutte mig til overretten, hvis flertalls begrunnelse jeg i vesentlige dele kan henholde mig til. Jeg kan saaledes ikke være enig med førstvoterende i Høiesterett i, at den omstendighet at kontrakten mellem Anders Nilsen Vadheim og Nils Th. Vattekar av 13 februar 1925, sett som en helhet, krenker appellanten Andreas Nilsen Vadheims forkjøpsrett, nødvendigvis maa lede til at kontrakten i alle dens enkelte deler maa tilsidesettes. Og jeg er enig med overretten i, at man maa se vesentlig forskjellig paa de dele i kontrakten som omhandler bortfeste av 3-4 nærmere betegnede grunnstykker og paa resten av kontrakten, hvor de ogsaa efter min mening i forholdet til Andreas Nilsens forkjøpsrett utilstedelige bestemmelser finnes. Jeg vil tilføie, at jeg ogsaa for de dele av kontrakten, som er opretholdt av overretten, har vært i adskillig tvil, idet jeg da særlig har festet mig ved den paafallende lave festeavgift som kontrakten her har bestemt og som muligens gir ogsaa denne del av kontrakten karakteren av proformaverk eller av gavelignende rettshandel. Man savner imidlertid de fornødne oplysninger til selvstendig at bedømme denne side ved forholdet, idet der intet nærmere er dokumentert om hvad der i Vadheim, paa den tid da kontrakten

Side:404

blev inngaatt, var rimelig aarlig festeavgift for den slags tomter. Jeg mener at det nærmest maatte være appellantens sak at tilveiebringe oplysninger i saa henseende. Selv om forholdet i virkeligheten maatte være dette, at festeavgiften er langt lavere enn almindelig og rimelig, saaledes at der i en saa billig bortfestning skjuler sig en gaveartet rettshandel, kan jeg ikke innse at dette i og for sig behøvet at lede til, at bortfestningen av tomtene var helt uforbindende i forhold til Anders Nilsens forkjøpsrett. Det forekommer mig tvilsomt om forholdet i tilfelle kunne ha videre konsekvenser enn at Andreas Nilsen, naar han i givet tilfelle fikk anledning til at gjøre sin forkjøpsrett til eiendommen gjeldende og saaledes ogsaa gjennem forkjøpsretten erhvervet eiendomsretten til de bortfestede tomter og blev berettiget til at oppebære festeavgiftene for disse, vil de være ubundet av kontrakten med Nils Th. Vattekar av 13 februar 1915 forsaavidt angaar kontraktens fastsettelse av festeavgiften til et saa urimelig lavt beløp. Spørsmaalet om avgiftens størrelse maatte da i tilfelle formentlig blitt at løse ved henvisning til skjønn. Jeg vil forsaavidt sammenligne forholdet med det beslektede som vilde foreligge, hvor en tomt ikke var bortfestet, men bortgitt eller solgt til en saa lav pris, at det vitterlig var et gavesalg. Jeg finner det ikke nødvendig at gaa nærmere inn paa dette spørsmaal, idet jeg, saa ufullstendig som saken foreligger oplyst paa dette punkt, ikke finner at kunne konstatere at der i saa henseende er noget at invende mot festeavgiftens bestemmelse til de i kontrakten satte beløp, og det er da paa dette grunnlag at jeg her finner at kunne slutte mig til overrettens flertall. Jeg tilføier at det er paa det rene, at Anders Nilsen i tiden fra 1894, da han erhvervet eiendommen, og til 1915, da han gjorde kontrakten med Nils Th. Vattekar, gjentagne ganger har bortfestet andre tomtearealer, og jeg vil fremheve, at det heller ikke er ukjent i Vadheim, at bortfeste skjer paa saa lang tid som paa hustruens, barns og barnebarns levetid, idet der blandt annet er dokumentert for heromhandlede eiendoms vedkommende en kontrakt av 1857 med bortfeste paa slike vilkaar. Jeg skal ikke gaa inn paa spørsmaalet om hvordan det vil de arte sig om der forelaa en planmessig bortfestning av tomter i saa stor utstrekning, at det omfattet den største del eller hele eiendommen. Her dreier det sig, i den del av kontrakten som overretten opretholdt, jo bare om relativt smaa arealer i forhold til eiendommen, og jeg maa gaa ut fra at bortfeste av enkelte tomter mot en aarlig avgift paa et sted som Vadheim her har vært en i og for sig naturlig fruktbargjørelse av de specielle dele av eiendommen som egnet sig for den slags bortfestning.

Da jeg efter konferansen gaar ut fra at jeg staar alene med min mening, skal jeg innskrenke mig til hvad jeg her har anført og former ingen konklusjon.

Dommer Larssen: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende. Ogsaa jeg har vært i tvil om hvorvidt ikke overrettens flertalls resultat er den riktige løsning av den foreliggende tvist, idet jeg med overretten er tilbøielig til at finne, at de i overenskomstens litra 1 a. og b. nevnte bortfestninger separat

Side:405

sett ligger innenfor hvad eieren kunde foreta uten hinder av forkjøpsretten. Jeg er imidlertid blitt staaende ved, at de i kontrakten vilkaarlig foretagne spesifikasjoner i forskjellige nummere av de rettigheter som kontrakten sikret Vattekar, under de foreliggende omstendigheter ikke bør bevirke, at man undergir hvert enkelt nummer i kontrakten en undersøkelse av hvorvidt de separat sett ligger innenfor hvad eieren kunde foreta i forhold til forkjøpsretten. Kontrakten, som efter de foreliggende oplysninger er forfattet helt ut av Vattekar og forelagt Anders Vadheim i fullt ferdig stand til underskrift, bør derfor, som av førstvoterende fremholdt, bedømmes efter hvorvidt den samlede sum av rettigheter som Vattekar har erhvervet ved kontrakten sett underett bringer forkjøpsretten til aktualitet. Jeg henholder mig forsaavidt til det av førstvoterende angaaende avtalens karakter anførte.

Dommer Rivertz: Jeg er likeledes i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Schjelderup: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Hazeland og dommer Lie: Likesaa.

Av underrettens dom:

- - - I skjøtet av 25 oktober, tinglyst 19 november 1894, hvorved Anders Nilsen fikk sig gaarden tilskjøtet av sin mor Ingeborg Andersdatter, finnes følgende bestemmelse: «I tilfelde av, at kjøperen Anders Nilsen vil selge ovennevnte eiendom, skal min yngste sønn Andreas Nilsen ha forkjøpsrett».

Saksøkeren har i det vesentlige anført: Hensikten med denne bestemmelse i skjøtet til fordel for ham var at bevare gaarden for ætten. Hans bror Anders Nilsen hadde ingen livsarvinger, likesaalitt som han senere har faatt saadanne, og moren vilde derfor sikre at gaarden ikke kom over paa fremmede hender. Den mundtlige avtale mellem selgersken og Anders var da ogsaa meget mer fullstendig enn hvad der fikk uttrykk i skjøtet. Anders forpliktet sig til ikke at selge hverken den hele eiendom eller noget stykke av den, likesom han heller ikke maatte forpakte den bort eller bortleie nogen del av den uten at tilbyde sin bror førsteretten. Men ogsaa selve skjøtets ord, mener saksøkeren maa medføre, at denslags disposisjoner maa bli ugyldige overfor hans rett. - - -

Saksøkeren har i denne anledning henvist til at innstevnte Vattekar ikke vilde opnaadd mere ved at være blitt eier. I overensstemmelse med at kontrakten herved kan sees under to forskjellige synsvinkler, har han prinsipalt krevet at faa indtrede i den, fordi den i virkeligheten er et salg, subsidiært at den er ugyldig i forhold til ham, fordi den er av de disposisjoner, som - stridende mot forkjøpsretten - ikke er den aktuelle eier tillatt. Som særlig støtte for dette sitt subsidiære standpunkt har han anført, at den ogsaa er meget favorabel for leietageren og med usedvanlige kontraktsbetingelser, likesom den i virkeligheten angaar den hele eiendom, hvorfor ogsaa innstevnte Anders Vadheims gaard ved en senere avholdt skiftetakst er blitt verdsatt med kontrakten paaheftet til 11.000 kroner - og uten dette til 45.000 kroner. Den inneholder saaledes en omgaaelse av hans rett hvad den ogsaa maa antas at tilsikte. Endelig har saksøkeren hevdet at den ogsaa maa være ugyldig som stridende mot den

Side:406

mundtlige avtale ved skjøteutstedelsen i 1894, idet denne ogsaa omfattet leie, og innstevnte Nils Vattekar efter hele sin optreden ikke kan ansees for at være i god tro overfor denne. - - -

Innstvnte Nils Th. Vattekar har som det prinsipale grunnlag for sin frifinnelse anført, at saksøkeren ikke, som av ham anført, fikk nogen førsterett til leie av den hele gaard eller deler av den. Nogen saadan mundtlig avtale benekter han fant sted i 1894, og han benekter saavel saksøkerens anførsler herom som den nedenfor omhandlede erklæring fra innstevnte Anders Vadheim, hvorav dette skulde fremgaa. Skulde imidlertid en slik avtale være kommet istand, bærer det tinglyste skjøte intet spor av den, og innstevnte mener derfor, at der ialfall foreligger et godtroenhetserhverv fra hans side til leierett, idet han intet visste utenfor, hvad skjøtet inneholdt. - - - Selv om hensikten var at bevare gaarden for ætten, omfattes ikke de enkelte deler derav, fordi det ikke staar i strid med denne hensikt, at eieren disponerer over den paa vanlig maate og ved en fornuftig hensyntagen til gaardens drift selger mindre, unødvendige eller lite nyttige stykker, hvis salg er saa fordelaktige, at de vanligvis vilde bli utparcellert. - - - Parterne visste nemlig ved skjøtets utstedelse i 1894 til Anders Vadheim, at der allerede da i forholdsvis stor utstrekning var foregaat saavel salg som bortleie av tomter fra eiendommen, og at denne laa godt an for en fremtidig videre utparcellering. At saksøkeren heller ikke selv tidligere har hatt den opfatning, at han hadde nogen forkjøpsrett til enkelte deler, fremgaar ogsaa derav, at han ved de salg, som Anders Vadheim før har foretatt, har forholdt sig passiv. - - -

Saksøkeren har under saken fremlagt en partserklæring fra Anders Nilsen Vadheim. - - - Anders Nilsen erkjenner, at kontrakten med Nils Th. Vattekar er uforbindende for ham, da den ikke blev oplest, og da han gikk ut fra, at den «kun angikk bortleie av to hustomter og intet videre». Men han erkjender videre, at han ikke kunde inngaa denne kontrakt, da den er stridede mot hans hjemmelsdokument. Da han kjøpte gaarden, vedtok han uttrykkelig, at han ikke skulde hverken selge den eller noget av den eller bortforpakte eller bortleie nogen del av den uten først at tilbyde sin bror, saksøkeren, førsteretten. - - -

Retten skal bemerke: Ved den fra innstevnte Anders Vadheim fremlagte erklæring maa det ansees for at være paa det rene, at den rett, som saksøkeren fikk ved skjøteutstedelsen i 1894 var langt mer vidtgaaende, enn skjøtets ordlyd tilsier. Erklæringen er, som foran anført, benektet som uriktig av innstevnte Nils Vattekar. - - - Retten finner at kunne tillegge erklæringen ikke liten bevisverdi. - - - Den er heller ikke benektet som i forhold til dem utenretslig og beediget, og den synes at finne støtte i de foreliggende omstendigheter. - - - Erklæringen synes at være helt overensstemmende med, hvad Anders Vadheim forholdsvis kort tid efter kontraktens oprettelse ved flere forskjellige og uavhengige leiligheter har uttalt. - - - Retten finner det saaledes godtgjort, at der i 1894 blev avtalt til fordel for saksøkeren at forkjøpsretten skulde gjelde ogsaa ved salg eller bortleie av enkelte deler av eiendommen. - - -

De i det foregaaende innvundne synspunkter vil ogsaa komme til anvendelse overfor innstevnte Nils Th. Vattekar. Ogsaa her vil den omstendighet, at det ved innstevnte Anders Vadheims erklæring er funnet godtgjort, at avtalen ved skjøtets utstedelse i 1894 inneholdt fortrinsrett i tilfelle av saavel leie som salg avskjære den innsigelse, at den heromhandlede

Side:407

kontrakt overhodet ikke er stridende mot saksøkerens rett. Hvad derimot et godtroenhetserhverv angaar, tør det være klart, at den ved skjøtet tinglyste bestemmelse til fordel for saksøkeren ikke inneholder nogen antydning til en saa vidtgaaende rett. Mulige leietagere kunde ikke i bestemmelsen se noget, som truet deres rettigheter. Og at in casu Nils Th. Vattekar skulde være vidende om den mundtlige avtale synes ikke tilstrekkelig godtgjort. Som leiekontrakt vilde saaledes kontrakten av 1915 staa sig overfor saksøkeren.

Naar retten til tross herfor ikke har funnet at kunne opretholde den ovenfor saksøkerens forkjøpsrett, er det fordi den efter sitt innhold maa ansees stridende mot den i skjøtet tinglyste bestemmelse om forkjøpsrett for saksøkeren. Retten finner ikke at kunne dele innstevntes opfatning av den rettsvirkning, forkjøpsretten avføder, idet denne alene skulde være den konstante, at rettighetshaveren faar adgang til ved salg av eiendommen at inntrede i dette, mens han forøvrig staar fullstendig utenfor ved alle andre disposisjoner, som den aktuelle eier foretar. Man finner meget mer, at det overhodet ikke kan bestemmes ved nogen generell regel, hvor langt virkningene av en avtalt forkjøpsrett strekker sig, idet dette overalt vil være et fortolkningsspørsmaal som blir at løse forskjellig efter de forskjellige avtaler. I almindelighet kan alene bemerkes, at der intet turde være i veien for at avtalen gaves den vidtgaaende virkning, at retten kunde gjøres gjeldende overalt - ogsaa mot kreditorer, som tar utlegg i eiendommen og borttvangsauktionerer den. Hvorvidt dette vilde komme i strid med grunnlovens §108, er et annet spørsmaal, som her ikke nærmere skal drøftes. Mens dette vil være den ene ydergrense, er den annen, hvorved forkjøpsretten mest blev innskrenket, at parterne bestemte, at retten ikke kunde gjøres gjeldende uten overfor den spesielle rettshandel kjøp, altsaa ikke engang ved bytte eller gave. Hvad der ihvertfall maa ha betydelig vekt ved bestemmelsen av rettsvirkningene, er den hensikt, hvori retten er stiftet. Med hensyn hertil er det in casu av saksøkeren uimotsagt anført, at hensikten var at bevare gaarden for ætten, og denne anførsel støttes baade derved, at bestemmelsen er inntatt i et skjøte paa en slektsgaard fra mor til sønn, og ved hvad kjøperen Anders Vadheim i sin erklæring har oplyst, likesom det forklares ved, at denne var barnløs. Hvor langt det her anførte tilsier, at forkjøpsretten er til hinder for eierens disposisjoner, kan det ikke sees nødvendig at drøfte. Kontrakten av 1915 inneholder en rett, som for tre generasjoners levetid vil beta eieren av gaarden raadigheten over store deler derav og saaledes, selv om den ikke skulde ansees for i virkeligheten at inneholde et salg, i ethvertfall treder saa nær op til et saadant, som det overhodet kan synes mulig. Den ringe avgift, som skal erlegges, vil ogsaa gi forholdet et preg av avhendelse, som støtter det før anførte. At et leieforhold paa mer enn to generasjoner efter omstendighetene maa ansees som et salg, er ogsaa hevdet i teorien, se Scheels Tingsrett side 541. Hvorvidt kontrakten av 1915 gaar ut paa salg eller paa leie, har forsaavidt mindre betydning for saksøkerens rett til at inntrede i kontrakten, idet dette hans rettskrav, naar det først finnes begrunnet, alene er rettet mot den tredje innstevnte Anders Nilsen Vadheim. Denne har nemlig ved den fremlagte erklæring erkjent, at saksøkeren i forhold til ham har fortrinsrett saavel til leie som til salg. Saksøkeren maa saaledes ansees berettiget til i ethvert tilfelle at inntrede i kontrakten i overensstemmelse med sin prinsipale paastand. - - -

Side:408

Av overrettens dom:

- - - Jeg er kommet til et annet resultat enn underdommeren.

Innstevnte bygger sin i underrettsdommen tilfølgetagne prinsipale paastand paa, at der ved utstedelsen av skjøtet til Anders Nielsen i 1894 ikke bare blev tilhjemlet ham - innstevnte - forkjøpsrett til eiendommen i tilfelle av salg, men ogsaa fortrinsrett ved utleie av eiendommen eller nogen enkelt del av denne. Jeg finner imidlertid ikke, at der er ført tilstrekkelig bevis for denne paastand. - - - Det sees av den fremlagte panteattest at han har bortfestet adskillige tomter av eiendommen, og det fremgaar av procedyren, at dette er skjedd uten nogen innsigelse fra innstevntes side. Det synes ogsaa i sig selv lite sandsynlig, at en saa usedvanlig, spesiell og vidtgaaende bestemmelse som fortrinsrett til leie ikke skulde være inntatt i skjøtet ved siden av forkjøpsretten til eiendommen, ifall den virkelig hadde vært avtalt ved salget til Anders Nielsen, og det Saa meget mer, som skjøtet oplyses at være oprettet med sakførerhjelp. - - - Innstevnte hevder imidlertid, at erklæringen maa bli at bedømme som en erkjennelse fra Anders Nielsens side. Selvom den processuelt muligens maatte være at opfatte saadan - hvad man uten nærmere kjennskap til dens tilblivelse vel ikke ubetinget bør anta - saa kan dog dette ikke komme i betraktning overfor appellanten. Ti som paapekt av underdommeren foreligger her intet som skulde gi anledning til at anta, at appellanten kan ha hatt noget kjennskap til, at Anders Nielsen ved tilskjøtningen av eiendommen i 1894 mundtlig skal ha paataatt sig nogen saadan forpliktelse overfor innstevnte som opgitt i erklæringen.

Jeg kan efter dette ikke finne nogen hjemmel for innstevntes paastand om, at der skulde være tilsikret ham en videregaaende rett enn den i skjøtet fastsatte forkjøpsrett, likesom alene denne siste som tinglyst kan komme i betraktning overfor appellanten som godtroende rettserhverver. Ut fra dette er jeg av den opfatning, at Anders Nielsen maa ha vært berettiget til at bortfeste enkelte tomter til appellanten, mens dennes kontrakt i de punkter hvori den maatte finnes at kollidere med den innstevnte tilhjemlede forkjøpsrett maa bli at anse som ugyldig i forhold til innstevnte.

Med utgangspunkt i denne opfatning av forholdet er jeg av den mening, at punkt 1 a-d inkl. i appellantens kontrakt maa ansees gyldig i forhold til innstevnte og dennes forkjøpsrett. At festeretten er gitt paa festerens, hans hustrus, barns og barnebarns levetid kan ikke beta retten til de enkelte tomter karakteren av festerett, da der her ikke er tale om utskillelse av nogen enkelt del av gaarden til eiendomsoverdragelse. - - -

Paa den annen side maa punkt 3 i appellantens kontrakt efter min mening kollidere med innstevntes forkjøpsrett. Dette punkt i kontrakten lyder saa: «Naar jeg, Anders Nielsen Vadheim, maatte ville oplate bruken av gaarden, skal førnevnte fester eller efterfølgere ha fortrinsrett til at feste hele eiendommen Vadheim i den i punkt 1 nevnte tid.» Det kan ikke være tvilsomt, at denne bestemmelse vilde gjøre innstevntes forkjøpsrett ganske illusorisk. Det er vistnok saa, at en forkjøpsrett alene vil bli aktuell i tilfelle av salg, mens appellantens fortrinsrett til «feste» av hele. eiendommen bare skal inntrede ifall Anders Nielsen vil «oplate bruken» Men her, hvor det gjelder «feste» av den hele eiendom paa festerens, hans hustrus, barns og barnebarns levetid, vil kontraktsbestemmelsen i forhold til innstevnte være jevn god med en omgaaelse, som vilde utelukke salg og dermed hindre ham fra nogensinne at kunne gjøre bruk av sin forkjøpsrett.

Side:409

- - - Overfor kontraktspunktene 1 e og 2 har jeg befunnet mig noget i tvil. I det første av disse punkter har Anders Nielsen tilsagt appellanten og hans rettsefterfølgere rett til paa den min eiendom tilhørende strand med tilstøtende sjøgrunn at opføre boder, kaier og lign. byggverk og til disse byggverk at erholde feste paa tomtene efter sitt behov», - og i det annet punkt «rett til av min eiendom i Vadheim at erholde til feste og fri bruk, hvad de maatte anse fornødent til sin forretningsvirksomhet eller sitt private behov». At det her kun er tilsagt appellanten og hans «rettsefterfølgere» en obligatorisk «rett til at erholde feste», kan formentlig - idet jeg dog anser spørsmaalet tvilsomt - ikke i og for sig gjøre denne rett ubetinget ugyldig og uforpliktende i forhold til den, som kun sitter med en suspensivt betinget rett til at inntrede som kjøper ved et eventuelt salg av eiendommen. Heller ikke kan innstevnte skjønnes at kunne paaberope sig, at det vederlag som er stipulert i kontrakten ikke staar i noget rimelig forhold til den rett, som her er tilsagt appellanten og hans «rettsefterfølgere». Derimot antar jeg at omfanget av den rett, som i disse kontrakftpunkter skal være tilsagt appellanten og hans rettsefterfølgere, maa berettige innstevnte til at anse dem ugyldige i forhold til sig. Efter begge punkter og særlig punkt 2 er det jo overlatt festeren, saagodtsom efter eget forgodtbefinnende, at bestemme, hvor store dele av eiendommen efterhaanden skal inndrages under hans festerett. Men en saadan ubegrenset «rett til feste» kan - antar jeg - ikke komme i betraktning overfor en i forveien rettsbeskyttet forkjøpsrett. - - -

Gerhard Jynge.

I det vesentlige og resultatet, skjønt under adskillig tvil, enig med førstvoterende, idet jeg - mot 1ste og 2det hovedvidne - ikke har funnet tilstrekkelig bevis tilveiebragt for, at kontrakten av 13 februar 1915 kan ansees for en proformakontrakt, oprettet for omgaaelse av den innstevnte tilsikrede forkjøpsrett til gaarden. O. P. Olsen.

Jeg er kommet til det resultat at kontrakten qu. maa kjennes ugyldig i sin helhet.

Jeg finner det ikke tvilsomt at den tilsikter en omgaaelse av forkjøpsretten og at skaffe appellanten og hans efterkommere besiddelsen av gaarden, først enkelte deler - tomtene - og senere den hele eiendom. Dette synes mig at fremgaa av selve kontrakten og bestyrkes ved hvad der er oplyst om at Anders Nilsen har vært under paavirkning av sin hustru og kun nødtvungent har underskrevet kontrakten. Anders Nilsens hustru har, hvad der er naturlig nok, arbeidet for at faa gaarden paa appellantens - hennes sønns - hender. Jeg henviser i denne forbindelse ogsaa til 5te og 8de hovedvidnes svar til spørsmaal 14.

Jeg mener derhos, at forkjøpsretten maa kunne gjøres gjeldende ved salg av deler av gaarden, og jeg antar at det heromhandlede feste paa tomtene paa appellantens, hans hustrus barns og barnebarns levetid efter omstendigheterne med hensyn til forkjøpsretten maa bli at likestille med ett salg. Raadigheten over tomtene er for flere slektsledd overdratt appellanten og hans efterkommere, og festeretten vil derfor faktisk virke som en avhendelse, idet forkjøpsretten vil bli ganske betydningsløs, da innstevnte vil være utelukket fra nogensinne at kunne gjøre den gjeldende. - - -

Olaf Erdal.