Rt-1929-963
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1929-11-12 |
| Publisert: | Rt-1929-963 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 86/2 s.a. |
| Parter: | Fru Karen Sundt (advokat H. Th. Meinich) mot fru Ellen Selvig og frk. Gunda Ottesen (uteblitt). |
| Forfatter: | Hanssen, Aars, Bade, Bang, Larssen, Bonnevie, Backer |
| Lovhenvisninger: |
Ved Oslo byretts dom av 6 desember 1927 blev i nærværende sak kjent for rett: «Fru Karen Sundt kjennes uberettiget til at fremleie hele eller nogen del eller enkelte værelser av den av henne bebodde leilighet i Huitfeldts gate 5. Sakens omkostninger opheves».
Dommen er avsagt under dissens, idet en av de voterende, som ikke formet konklusjon, maa opfattes derhen, at han stemte for fru Sundts frifinnelse.
Byrettens dom er av fru Karen Sundt paaanket til Høiesterett, hvor hun prinsipalt har paastaatt frifinnelse og til kjennelse av saksomkostninger for byretten og Høiesterett, og subsidiært paastaatt frifinnelse, forsaavidt angaar fremleie av et værelse.
De innstevnte fru Ellen Selvig og frøken Gunda Ottesen har ikke avgitt møte. Varsel og dokumentasjon er iorden.
Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henvises til premissene for byrettens dom. Der er for Høiesterett fremlagt to nye dokumenter, som imidlertiid ikke kan komme i betraktning, da de ikke er forkynt for motparten.
Høiesteett kommer til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige tiltre den av byrettens flertall gitte begrunnelse. Fru Sundt har ikke godtgjort at ha hatt noget annet samtykke til fremleie enn et samtykke fra gaardens tidligere eier overrettssakfører Vennerøe til bortleie av et værelse inntil videre. At fremleieforholdet er fortsatt gjennem lengere tid uten innvending kan
Side:964
ikke forandre forholdets karakter. Heller ikke kan det medføre nogen utvidelse av fru Sundts rett, at hun i nogen utstrekning har overskredet den gitte tillatelse, idet der ikke foreligger nogen godkjennelse av denne økede fremleie. Overensstemmende med det tatte forbehold maatte Vennerøe saaledes være berettiget til naarsomhelst med rimelig varsel at kreve ophør av fremleieforholdet, og den samme rett maa naturligvis de nye eiere av gaarden ha.
Dom:
Byrettens dom stadfestes. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Av byrettens dom:
- - - Citanten anfører, at enkefru Karen Sundt i den senere tid tross protest fra eieren av Huitfeldts gate 5 har drevet formelig pensjonat i sin leilighet og bortleiet et eller flere rum i leiligheten til pensjonærer. Hertil er hun efter citantens opfatning ikke berettiget, hun har hverken av den tidligere eier eller av citanten faatt tillatelse til fremleie. Husleiekontrakten, som er sluttet mellem den daværende eier og nu avdøde ingeniør Sundt, innstevntes mann, bestemmer uttrykkelig, at fremleie er forbudt Og at forandringer i kontrakten maa skje skriftlig. - - -
I anledning av saken bemerkes: - - -
Efter 1ste hovedvidnes skrivelse av 18 februar 1927 har innstevnte aldri hverken uttrykkelig eller stiltiende faatt tillatelse til at fremleie i den utstrekning som skjedd. Herimot kan ikke anføres 1ste motvidnes prov om, hvad han har ment at forstaa av en telefonsamtale han høsten 1925 hørte at innstevnte førte med den daværende eier. 1ste motvidne har ikke personlig hørt dennes svar.
De forskjellige eieres aksjoner viser, at de ikke har vært enige i fremleien, og saadan enighet er efter husleiekontrakten nødvendig for at fremleie skal kunne finne sted. Riktignok er det saa, at husleienevnden ikke har samtykket i, at innstevnte blev opsagt paa grunn av den av henne drevne fremleie. Men dermed blev det ikke fastslaatt, at hun hadde rett til fremleie, og husleienevndens forbehold i skrivelse av 18 februar 1925 kan heller ikke opfattes som nogen godkjennelse av fremleien, men kun som uttrykk for at nevnden ikke tok standpunkt til dette spørsmaal. At den daværende eier ikke fremmet en sak om spørsmaalet kan heller ikke skape nogen fremleierett for innstevnte. Efter 1ste hovedvidnes prov maa det dog ansees for godtgjort, at der virkelig forelaa samtykke til fremleie av et værelse inntil videre.
Spørsmaalet blir da om dette samtykke ogsaa binder de senere kjøpere av eiendommen.
Husleiekontrakten, som er utferdiget paa et av Kristiania Huseierforening utarbeidet og trykt skjema, bør maaskje ikke fortolkes altfor strengt, og fremleie av et enkelt værelse er saapass almindelig i Oslogaarder, at en kjøper har god grunn til at undersøke, i hvilken utstrekning der er blitt lempet paa bestemmelser om forbud mot fremleie. Citanten har imidlertid ubestridt hevdet, at der blev rettet forespørsel til selgeren om fremleie var tillatt, og at dette blev benektet. Innstevnte har ikke kunnet fremføre fyldestgjørende bevis for sin paastand om, at hennes rett til fremleie var citanten bekjent ved kjøpet av gaarden. At en av citantene
Side:965
har bodd i garden før kjøpet og har vært tilstede ved en befaring av husleienevnden gir ikke tilstrekkelig bevis for at hun dermed har faatt kjennskap til fremleien.
Citanten har i behørig tid varslet innstevnte om at fremleieforholdet maatte bringes til ophør. At der derefter har vært gaatt lemfeldig frem fra citantens side kan ikke skape nogen rett for innstevnte til at fortsette fremleieforholdet.
Citanten maa derfor faa medhold i sin paastand forsaavidt som innstevnte maa kjennes uberettiget til at fremleie noget værelse i den av henne leiede leilighet i Huitfeldts gate 5. - - - Inge Debes, kst.
Ingeniør Sundt leiet 19 juli 1912 den i saken omhandlede 6 værelses leilighet med tilhørende rum i Huitfeldts gate 5 i Oslo, som dengang eides av overrettssakfører Vennerøe. Efter Sundts død høsten 1915 beholdt hans hustru, innstevnte, leiligheten. Hun fikk da efter Vennerøes prov tillatelse til inntil videre at leie ut 1 værelse. Jeg finner det ikke ved 1ste kontravidnes prov fyldestgjørende godtgjort, at innstevnte fikk tillatelse til fremleie i videre utstrekning. At innstevnte imidlertid fremleiet flere værelser er godtgjort ved 1ste kontravidnes prov, hvorefter innstevnte i september 1915 hadde bortleiet til logerende 4 værelser og hadde fra 3 til 5 logerende. Det er paa det rene, at Vennerøe protesterte herimot, idet han i 1917 innkalte innstevnte til forlikskonwnisjonen for brudd paa leiekontrakten og ogsaa høsten s.a. søkte husleienevnden om tillatelse til at opsi innstevnte. Nevnden henviste saken til domstolenes avgjørelse. Vennerøe gjorde intet videre ved saken og tolererte saaledes innstevntes fremleie. Naar Vennerøe solgte gaarden er ikke oplyst, men efter 1 ad 2 eiedes gaarden i oktober 1922 av frk. Margit Lietveit. Hvordan sammenhengen er med at citanten angivelig har kjøpt gaarden vaaren 1925 av Vennerøe er ikke oplyst. Baade frk Lietveit og citanten har forgjeves søkt husleienevnden om tillatelse til at opsi innstevnte paa grunn av den fremleie innstevnte har drevet. Innstevnte har oplyst at hun i de senere aar har fremleiet 2-3 værelser. At innstevnte har drevet fremleie i større utstrekning finnes ikke godtgjort. innstevnte har selvsagt ved husleienevndens avgjørelse ikke erholdt nogen rett til fremleie. Hvorvidt innstevnte har faatt en rett til fremleie henhører under domstolene. Den omstendighet at Vennerøe i sin eiertid tolererte innstevntes fremleie medførte ikke noget krav for innstevnte paa rett til fremleie. De senere eiere av gaarden var ikke bundet ved, at Vennerøe hadde tolererte fremleien. Disse eiere har tydelig gitt tilkjenne overfor innstevnte, at de ikke vil finne sig i fremleien, men gjør sin rett efter leieretten gjeldende til at nekte fremleie. At innstevntes fremleie har vedvaret gjennem en aarrekke gir ikke innstevnte en rett til fremleie, som hun efter leiekontrakten ikke har. Naar fremleien har vedvaret saa lenge beror dette alene paa, at eieren ikke tidligere har bragt spørsmaalet inn for domstolene.
Jeg er efter det anførte enig med førstvoterende i, at citantens oprinnelige paastand maa tas tilfølge. - - - F. Jebe.
Det er paa det rene, at fru Sundt med husvertens, overrettssakfører Vennerøes uttrykkelige tillatelse har fremleiet helt fra 1915 eller kanskje tidligere og fortsatt hermed utover hans eiertid i 1922. Nu paastaar visstnok Vennerøe at hans tillatelse til fremleie kun gjaldt et værelse, men man maa jo tro, at en husvert gjennem de mange aar er blitt opmerksom paa det virkelige forhold, og naar han da ikke har sørget for, at fremleien
Side:966
innskrenkedes til det tillatte, maa hans samtykke sies at foreligge ogsaa til den utvidede fremleie, som hun ialfall maatte gaa ut fra at hun hadde.
Fru Sundt har da ved dette Vennerøes uttrykkelige tilsagn om fremleie erhvervet en virkelig rett hertil, idet jeg ingen vekt legger paa Vennerøes tilføielse om, at tillatelsen kun gjaldt inntil videre, naar forholdet faktisk vedvarte i alle disse aar, og saa Vennerøe i disse aarene paa, at tillatelsen blev overskredet uten at sette en stopper herfor, saa er der ingen grunn til ikke at anse henne berettiget til ogsaa den utvidede fremleie. Hadde saaledes Vennerøe gitt samtykke - var «enig i fremleien» - leiekontraktens §3e - saa er ogsaa de senere eiere av eiendommen bundet herved. Leiekontrakten forbyr nemlig ikke - som ellers sedvanlig - absolutt fremleie eller krever, at samtykke hertil skal fremgaa av kontrakten. Den sier kun at fremleie ikke kan skje uten at eieren deri er enig, og er nu eieren det, saa er dette et kontraktsvilkaar som er like bindende, om det ikke staar i kontrakten, der kun paabyr, at forandringer i kontrakten skal anføres i den.
Med en saadan bestemmelse om fremleie der straks maatte springe en kjøper i øinene, idet man ikke kan vente at finne forholdet oplyst i kontrakten, og med de nuværende leieforhold i Oslo var det den største opfordring for kjøperne til at se sig for og undersøke om fremleien, hvis dette hadde interesse for dem, og har de ikke gjort det, faar det gaa ut over dem selv.
Uansett hvad man imidlertid maatte mene om fru Sundts rett til fremleie, saa er fru Sundt - ved uforstyrret at ha faatt fremleie i alle disse aarene, - ved hele tre ganger at faa avgjørelser fra husleienevnden, som ialfall for henne maatte opfattes som tillatelse hertil - i den grad - og det til dels av eierne selv - blitt bibragt en saadan tro paa sin rett til fremleie, at der ingen grunn er til at nekte henne at fortsette hermed i et forhold som dette, hvor leiligheten oprinnelig er utleiet til kontor og beboelse, og hvor fremleieforholdet ikke paa nogensomhelst maate er oplyst at ha voldt gaarden eller dens øvrige beboere gene. Denne hennes gode tro bibragt henne av eierne selv og ved deres foranledning - av husleienevnden - bør veie mere enn eiernes mulige interesse i at faa bragt fremleien til ophør.
Jeg er enig i at saksomkostningene heves. Da jeg er i minoritet former jeg ingen konklusjon. Otto Værness.
Sett. Jeg finner at maatte opretbolde mitt votum. Inge Debes.
At Vennerøe ga innstevnte tillatelse til at fremleie et værelse inntil videre, er en sak mellem Vennerøe og innstevnte. Fordi om Vennerøe tilsist saa gjennem fingre med innstevntes fremleie i videre utstrekning, var citantene, de senere eiere av gaarden, ikke forpliktet til at gjøre det samme. Citantene har ikke kjøpt gaarden med den heftelse, at innstevnte skulde ha rett til at drive fremleie. De har tvertimot oplyst, at de av Vennerøe fikk opgitt, at innstevnte ikke hadde tillatelse til fremleie, og at denne oplysning ikke er korrekt finnes ikke godtgjort.
En sak for sig er, at der - hvad jeg har vært fullt opmerksom paa, - ved avviklingen av innstevntes fremleie, som har varet saa lenge, kan være grunn til at gaa frem med lempe. Men det ligger utenfor denne rettssak.
F. Jebe.