Rt-1930-257

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1930-03-04
Publisert:	Rt-1930-257
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 87/1 s.a.
Parter:	Alfred Petersson (advokat Wasteson) mot P. J. Steffen (selv).
Forfatter:	Larssen, Næss, Dahl, Bade, Andersen, Motzfeldt, Backer
Lovhenvisninger:

Ved Oslo byretts dom av 5 mars 1928 blev P. J. Steffen frifunnet for den mot ham av Alfred Petersson anlagte sak under ophevelse av processens omkostninger. Dommen blev avsagt under dissens, idet rettens formann voterte for, at P. J. Steffen dømtes til at betale Alfred Petersson kr. 8500 med 4 procent renter herav fra 11 november 1927 til betaling skjer.

Byrettens dom er av A. Petersson paaanket til Høiesterett. Anken grunnes paa, at byretten har tatt feil naar den ikke har funnet det bevist, at soppskaden var tilstede den 4 september 1924. Petersson har nedlagt saadan paastand: «At P. J. Steffen tilpliktes at betale Alfred Petersson: 1. for reparasjonsutgifter paa eiendommen kr. 1452. 2. ... 3. Erstatning efter rettens skjønn for eiendommens verdiforringelse. 4. Sakens omkostninger for byretten og Høiesterett».

Den i ankeerklæringen under 2 opførte post, for ytterligere helt nødvendig reparasjon, som skal foretas, kr. 400, er frafalt.

P. J. Steffen har paastaatt byrettens dom stadfestet og sig tilkjent sakens omkostninger for byretten og Høiesterett.

Med hensyn til sakens sammenheng henvises til byrettens domsgrunner. For Høiesterett er fremlagt en del nye dokumenter, hvorav nevnes rettsbok for vidneførsel ved Oslo byrett den 19 november 1928 med avhørelse av forskjellige vidner, en tegning og tre fotografier vedkommende Oscars gate 74, skrivelser fra Larsen Eid A/S av 8 februar 1929 og fra O. Fystro & Co. av s.d. angaaende salgsverdien av den nevnte eiendom, samt en erklæring fra vaktmester Carl B. Olsen.

Høiesterett kommer til samme resultat som byretten og tiltrer i det vesentlige den begrunnelse som er gitt av byrettens flertall. I betraktning av den lange tid av ca. 3 aar som er forløpet mellem appellantens kjøp av eiendommen og fremsettelsen av hans erstatningskrav, finner man at maatte stille strenge krav til beviset for at soppskaden har vært tilstede allerede paa salgstiden. Selv om dette til en viss grad maa ansees sannsynliggjort ved de foreligende vidneforklaringer, kan dette dog ikke i et tilfelle som nærværende være tilstrekkelig til fyldestgjørelse av appellantens bevisbyrde. Forat appellantens krav om erstatning eller prisavslag skal kunne tas tilfølge, maa han føre et bindende og avgjørende bevis for, at soppskadens oprinnelse maa føres tilbake til tiden før kjøpet. Et bevis av sudan styrke kan imidlertid under de foreliggende omstendigheter ikke finnes at være tilveiebragt. Vekten av appellantens bevisligheter antas nemlig at være i ikke

Side:258

uvesentlig grad avsvekket derved, at han ikke lot den forefundne soppskade besiktige av sakkyndige før paabegynnelsen av reparasjonsarbeidene og heller ikke varslet selgeren straks efter feilens opdagelse. Som følge herav blev baade selgeren og de senere tilkalte sakkyndige hindret fra at konstatere soppens utgangspunkt og utbredelse gjennem etasjene. Hvis der hadde vært gitt anledning hertil, maa man anta at der kunde ha vært tilveiebragt fastere holdepunkter for bedømmelsen av skadens aarsak og alder. Under disse omstendigheter tør man med byrettens flertall ikke anse det utelukket, at den paaviste soppskade kan skrive sig fra den betydelige og langvarige taklekkasje i 1925/26. Den usikkerhet om skadens oprinnelse som saaledes er bevirket ved appellantens forsømmelse av at paavise situasjonen som han fant den ved soppens opdagelse finnes at maatte gaa ut over ham selv.

Efter det anførte vil byrettens dom være at stadfeste. Sakens omkostninger for Høiesterett finnes appellanten at burde tilsvare.

Dommerne Larssen, Næss og Bade finner med byrettens formann, at der er ført bevis for tilstedeværelsen av den ekte hussopp (merulius lacrymans) allerede paa salgstiden (den 3 september 1924), mens der derimot intet bevis foreligger for uaktsomt forhold fra innstevntes side. Foruten til det av formannen anførte skal vi ytterligere henvise til den forklaring som er avgitt av Conrad Pettersson som vidne ved Oslo byretts bevisoptagelse den 19 november 1928. Vidnet bebodde 3dje etasje i Oscars gate 74 fra 1 august 1925 efterat leiligheten da var oppusset. Han forklarer at han før oppussningen foretokes la merke til, at der i kjøkkenet i veggen mot hovedopgangen var to bord i panelingen som var bulet. Der blev dengang kittet og malt over disse buler, idet vidnet trodde at det krev sig fra mindre gode materialer. Men efterat det i 1927 tadde vist sig, at det var nettop her paa det samme sted at man først blev opmerksom paa soppen, mener vidnet at der allerede i 1925 har vært begynnelse til soppdannelse og at dette var aarsaken til, at panelingen var bulet. Vi skal derhos fremholde, at 2net vidne, ingeniør Svane, har en meget lang erfaring paa heromhandlede omraade, og han har i september 1927 sett paa vedkommende materiale. Efter hans uttalelse var treet paa de angrepne steder helt opsmuldret og bar tydelige tegn paa, at soppangrepet ialfall var eldre enn 5 aar.

Idet reklamasjonen skjedde ialfall i løpet av 3-4 uker, efterat manglen var opdaget og ennu mens reparasjonsarbeidet var under utførelse, og mens de skadede materialer henlaa paa gaardsplassen, finner vi det utvilsomt, at reklamasjonen ikke kan ansees avskaaret som for sent fremsatt.

Med hensyn til appellantens krav paa prisavslag for den verdiforringelse som soppskaden har medført for eiendommen - «kjøpelyte» - maa det efter de foreliggende oplysninger efter vaar opfatning antas at ha formodningen for sig, at saadan forringelse foreligger, ialfall i nogen aar fremover, efterat skaden er konstatert (og utbedret). Med hensyn til størrelsen av prisavslaget, som av appellanten er paastaatt at utgjøre 20.000 kr. foruten reparasjonsomkostningene, er lite oplyst til bedømmelse herav.

Side:259

Der er intet oplyst om, at gaardens leieinntekter er gaatt ned av den nevnte grunn. Med hensyn til den betydning soppskaden maatte ha som «kjøpelyte» ved et eventuelt salg av eiendommen, foreligger heller intet oplyst. Under den foreliggende mangel paa holdepunkter for bedømmelsen finner vi at kunne bli staaende ved det samme resultat, hvortil byrettens formann er kommet, og ansetter prisavslaget, hvori er innbefattet refusjon av de til skadens utbedring hatte utgifter til kr. 8500. Vi finner ikke grunn til at gjøre forandring i dette beløp av hensyn til den ovenfor nevnte reduksjon i appellantens paastand (frafallelse av dens post 2).

Sakens omkostninger finner vi bør opheves saavel for byretten som for Høiesterett.

Domsslutning:

Byrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler Alfred Petersson til P. J. Steffen kr. 600.

Av byrettens dom:

- - - Ved kjøpekontrakt av 4 september 1924 solgte P. J. Steffen til Alfred Petersson Oscars gate 74 i Oslo for en kjøpesum av kr. 165.000. Eiendommen, en 4-etasjes leiegaard, blev overtatt av kjøperen den 1 oktober 1924. Høsten 1927, antagelig i august maaned, viste det sig at være sopp i gaarden og kjøperen varslet Oslo helseraad, hvis utsendte mann assistent Claussen, 5te vidne, mente at ha konstatert ekte hussopp. Der var da allerede satt igang reparasjonsarbeider.

Antagelig i de siste dager av august maaned s.a., ialfall før 2 september 1927, varslet Peterssons sønn Conrad Petersson (1ste vidne), som var gaardbestyrer for sin far i Oscars gate 74, hvor vidnet bodde i 3dje etasje, selgeren pr. telefon om, at gaarden var befengt med sopp, og at han i den anledning hadde maattet gaa igang med reparasjoner der. Samtidig opfordret han selgeren til at komme op for at se paa forholdene. Da selgeren samme dag om aftenen innfant sig, viste det sig at der var foretatt reparasjoner, som ennu ikke var avsluttet, idet han saa det halvferdige reparasjonsarbeide i 3dje etasje. Det var i kjøkken og anretning at reparasjoner blev foretatt. Det blev ogsaa hevdet, at der var raatne stokker paa loftet som var utskiftet og laa nede paa gaardsplassen. Om selgeren fulgte Petersson op paa loftet erindrer han ikke. Derimot var han nede paa gaardsplassen og saa der en temmelig stor haug utskiftede stokker og bord efter reparasjonen. Der blev nevnt at der kunde bli tale om reparasjonsomkostninger ca. kr. 1000, hvori Petersson hevdet at selgeren maatte delta, uten at denne tok standpunkt dertil. Herpaa fulgte en skrivelse av 8 september 1927, hvori kjøperen gjorde selgeren ansvarlig for følgerne av soppskaden, som paastodes at skrive sig fra før august 1924. Under den korrespondanse som derpaa fulgte mellem partene har Steffen tilbudt at ta eiendommen tilbake uten utgift for kjøperen, uten deri at legge nogen erkjennelse. Dette blev avslaatt av kjøperen. - - -

Retten skal bemerke: Det er ikke egentlig bestridt av saksøkte, at har vært paavist farlig hussopp i Oscars gate 74 høsten 1927. I ethvert fall anser retten det godtgjort at saa var tilfelle. - - - Med hensyn til spørsmaalet om saksøkeren har opfylt sin bevisbyrde for, at der paa eiendommens salgstid 4 september 1924 ogsaa forelaa tilstedeværelse av saadan farlig hussopp, er rettens medlemmer av forskjellig opfatning.

Rettens flertall - de to domsmenn - finner ikke fyldestgjørende bevis

Side:260

ført for, at soppskaden var tilstede den 4 september 1924, idet de i saa maate ikke tør bygge paa 2net, 3dje, 5te, 7de og 8de vidnes prov. - - - Forøvrig finner domsmennene at der ogsaa er uoverensstemmelser mellem 2net og 3dje vidne paa den ene side og 13de vidne Ivar Jørstad paa den annen side, hvilken siste er videnskapsmann paa omraadet og derfor maa ansees som den eneste virkelige sakkyndige. Dette gjelder da særlig 13de vidnes uttalelse om soppens alder, naar han sier at man ikke kan bestemme denne. Det skal ogsaa nevnes i denne forbindelse, at 2net, 3dje og 13de vidnes uttalelse ikke er basert paa en iakttagelse paa selve aastedet før efterat reparasjonen var utført, og at de saaledes ikke har hatt kjennskap til hvorledes soppen har utviklet sig fra taket og til 3dje etasje og heller ikke har hatt anledning til at bestemme antallet av infeksjonscentra. Saadant kjennskap formenes at være avgjørende for at bestemme utviklingsmuligheter.

Naar man dertil har for øie, at det ved vidneprov er godtgjort, at der ikke har vært nogen alvorlig taklekkasje før den av flere vidner omtalte i 1925/26, da vanninnsiget maa ha vært særlig voldsomt og langvarig, og man vet at den farlige hussopp kan utvikle sig i løpet av nogen maaneder, saa tør vi ikke bortse fra den mulighet, at soppskaden kan ha sin aarsak i den nevnte alvorlige taklekkasje.

Man kommer derfor til det resultat at saksøkte maa bli at frikjenne under ophevelse av sakens omkostninger.

Rettens formann finner, at saksøkeren har ført bevis for tilstedeværelsen av den ekte hussopp, merulius lacrymans, i Oscars gate 74 i august-september 1927. At soppangrepet av farlig hussopp har vært tilstede ogsaa paa salgstiden 4 september 1924 maa ansees bevist ved 2net, 3dje, 5te, 7de og 8de vidnes prov. Dette er vidner som for de første fires vedkommende ikke kan frakjennes praktisk erfaring med hensyn til spørsmaalet om sopp i gaard. - - - Av disse vidner uttaler 2net vidne, at treet paa de angrepne steder var helt opsmuldret og bar tydelige tegn paa, at soppangrepet skrev sig fra eldre dato. Vidnet mener ialfall 5 aar. 3dje vidne sier, at soppangrepet var minst 4-5 aar gammelt. 5te vidne sier ogsaa minst 4-5 aar, idet 7-9 toms bjelker var opspist. 7de og 8de vidne mener at soppskaden er eldre enn 3-4 aar. - - - At der har vært en gammel lekkasje paa loftet ved vinkelrennen egnet til at skaffe soppen næring maa jeg anse bevist ved 2net, 7de, 8de og 11te vidnes prov.

Den omstendighet at jeg antar at soppangrepet var tilstede paa salgstiden maa da føre til, at saksøkte, som har ansvaret for skjulte feil, maa finne sig i et nedslag i kjøpesummen. Derimot kan der ikke bli tale om erstatning av saksøkerens utlegg, idet der ikke foreligger svik eller uaktsomhet fra saksøktes side.

Jeg finner at der intet er at bebreide saksøkeren under hans handlemaate for at konstatere soppskaden og varsle saksøkte. Saksøkte foretok sig desuten intet da han blev varslet, skjønt der ennu var anledning dertil. Heller ikke kan saksøkeren bebreides mangel paa forsvarlig vedlikehold av gaarden. - - - Hensett til de foretatte reparasjonsomkostninger og de forøvrig foreliggende forhold antas prisavslaget at burde settes til 8500 kr. - - -

Eiv. Dahl. Paul Kristensen. Christen Wilhelm Heiberg.