Rt-1931-401
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1931-05-08 |
| Publisert: | Rt-1931-401 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 180/1 s.a. |
| Parter: | Orkla Laksefiske A/S (advokat Norgren) mot Berit Volden (advokat V. Heiberg). |
| Forfatter: | Lie, Klæstad, Andersen, Aars, Paulsen, Alten, Berg |
| Lovhenvisninger: |
Dommer Lie: Den 17 april 1926 avsa sorenskriveren i Strinda og Selbu med meddomsmenn saadan dom: 1) Den under saken omhandlede kontrakt av 17 oktober 1846, tinglest 8 januar 1847, med tilleggserklæring av 16 mars, tinglyst 9 mai 1896, kjennes uforbindende for citantinnen Berit Volden som eier av gnr 79 bnr 1 Roven i Gjeitastrand. 2) Citantinnen Berit Volden tilkjennes erstatning hos innstevnte Orkla Laksefiske A/S for alt det tap hun har lidt ved at innstevnte uhjemlet har disponert og bortleiet grunn, kai og lenser paa og ved nevnte eiendom Rove, - erstatningen at fastsette ved skjønn av uvillige menn paa innstevntes bekostning med renter fra forliksinnkallelsen. 3) Sakens omkostninger opheves.» Dommen blev avsagt under dissens av formannen og en av meddomsmennene, som fant at Orkla Laksefiske A/S visstnok hadde overskredet sin bruksrett og av den grunn maatte betale erstatning for ulempe, skade og tap, men at bruksretten fremdeles bestod.
Orkla Laksefiske A/S bragte saken inn for Trondheims overrett, som den 10 september 1928 avsa saadan dom: «Underrettens dom bør ved makt at stande. I saksomkostninger for overretten betaler appellanten, Orkla Laksefiske A/S, til innstevnte, Berit Volden, kr. 200.» Orkla Laksefiske A/S har nu bragt saken inn for Høiesterett, hvor det har nedlagt saadan paastand:
«At Orkla Laksefiske A/S frifinnes for Berit Voldens tiltale og tilkjennes saksomkostninger for underrett, overrett og Høiesterett.»
Innstevnte Berit Volden har nedlagt saadan paastand: «1. At overrettens dom stadfestes, og 2. At Orkla Laksefiske A/S dømmes til at betale Berit Volden saksomkostninger ogsaa ved Høiesterett.»
Om sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henviser jeg til de underordnede retters domsgrunner. Der er for Høiesterett fremlagt en del nye dokumenter, bl.a. utskrift av et tingsvidne i Orkla sorenskriveri av 17 desember 1929.
Jeg er kommet til samme resultat som overretten og tiltreder i det vesentlige dens begrunnelse. Det fremgaar av kontrakten, at den grunn som den angaar er overlatt festerne til opførelse av et sagbruk og hvad det hører dertil, og naar ikke særlige omstendigheter begrunner en annen opfatning, har det efter mitt skjønn formodningen for sig at anvendelse av grunnen til sagbruksdrift skal være det centrale i forholdet, og at den rett, som festerne har efter post 2 til foruten bygninger og bolverk eller hvad annet de
Side:402
maatte anse fornødent for sagbruket ogsaa at opføre og ha staaende «andre innretninger de der maatte behage at anbringe» og gjennem disse drive virksomhet paa tomten, er et appendiks i den forstand, at den ikke kan utøves lenger enn sagbruket selv bestaar, uansett hvilket innhold man ellers vil legge i den.
Denne forstaaelse støttes av kontraktens post 7, som viser tydelig hvor stor betydning sagbruket er tillagt i forholdet. Det faller ikke godt sammen med en saadan fremhevelse av sagbrukets rolle i denne forbindelse, at festerne skulde ha rett til naar som helst efter forgodtbefinnende at bestemme om de vilde fortsette forholdet eller ikke. Man kunde, hvis bestemmelsen skulde leses saaledes, ha ventet at det var blitt sagt meget enklere og tydeligere og spesielt at det likefrem i formen var blitt gitt uttrykk for at det her bare dreiet sig om en rett for den ene part, festerne, til at trede ut av forholdet. Ordene «og tomten ryddiggjøres» i post 7 kan isolert sett vekke tvil om hvad meningen egentlig er, men naar man ser denne uttrykksmaate paa den bakgrunn som fremstiller sig for mig som den riktige, volder heller ikke den nogen vanskelighet. Det er selvsagt, at hvis sløifning av sagbruket bringer til ophør festernes rett til annen bebyggelse og virksomhet, kan ikke deres undlatelse av at ryddiggjøre tomten hjemle dem nogen rett til at fortsette forholdet. Derimot blir en ryddiggjørelse av tomten et selvstendig vilkaar for avgiftspliktens ophør.
Saksomkostningene for Høiesterett finner jeg at Orkla Laksefiske A/S bør betale.
Dom:
Overrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler Orkla Laksefiske A/S til Berit Volden kr. 900.
Dommer Klæstad: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Andersen, Aars, Paulsen og Alten: Likesaa.
Justitiarius Berg: jeg er kommet til et annet resultat enn de øvrige voterende. Hvad jeg har festet mig ved ved kontrakten, er for det første dette, at den ikke er tidsbegrenset og heller ikke inneholder nogen bestemmelse om rett for eieren til gjennem opsigelse at løse sig ut av forholdet. Enn videre legger jeg vekt paa bestemmelsen i kontraktens punkt 2 om rett for festerne til at opføre paa tomten «hvilke andre innretninger de der maatte behage at anbringe». Jeg ser paa denne bestemmelse paa en annen maate enn flertallet, forsaavidt som jeg mener den gir festerne en rett til at utnytte tomten til annen industriell bedrift enn sagbruk uten hensyn til om de fortsetter med sagbruket eller ikke. I lys av hvad jeg her har nevnt maa kontraktens §7 sees. Forholdet var efter kontrakten at eieren maatte regne med at han faktisk for all fremtid hadde skilt sig av med den bortfestede tomt. Og et naturlig uttrykk herfor inneholder ogsaa kontrakten naar den taler om den «arvefestede tomt».
Naar det i punkt 7 heter «Stanses saugbruksdriften erlegges kun halv avgift, og sløifes bruket og tomten ryddiggjøres bort
Side:403
faller den hele kontrakt», maa jeg i disse to i ett punktum sammenknyttede bestemmelser se et uttrykk for en og den samme tanke, nemlig at der er aapnet festerne en adgang til at trekke sig helt eller delvis tilbake, om de ikke skulde faa bruk for tomten. Bestemmelsen er saaledes efter min mening satt inn i kontrakten i festernes, og ikke i eierens interesse. Gaar festerne til at stanse driften midlertidig, skal de slippe med halv avgift. Bestemmer de sig for at legge driften ned helt og definitivt, skal de kunne trede helt ut av forholdet, men paa betingelse av at de ryddiggjør tomten og saaledes ikke paafører eieren utgifter dertil. Ut fra denne opfatning at bestemmelsen er gitt i festernes interesse har det sin naturlige forklaring at man har tatt inn denne betingelse, at tomten skal ryddiggjøres før festerne kan bli fri for sin plikt til at betale avgift. Ut fra den opfatning flertallet har lagt til grunn, maa derimot bestemmelsen om ryddiggjørelse borttolkes, om man ikke skulde komme til det urimelige resultat at festerne ved at undlate ryddiggjørelse skulde kunne holde sin rett i live.
Det er visstnok saa at efter §8 har eieren en rett til at faa skaaret sine trematerialer paa sagbruket uten betaling, og man kunde heri se et uttrykk for en interesse hos ham av at kontrakten ikke skal kunne oprettholdes lenger enn sagbruket er i drift. Men bestemmelsen i §7 om nedsettelse av avgiften til det halve, dersom sagbrukets drift stanses, viser paa den annen side at kontrakten ikke har gjort det til plikt for festerne at holde sagbruket i gang av hensyn til denne rett for eieren.
Min opfatning er efter dette den, at saa lenge festerne finner sig tjent med at betale avgift uten hensyn til om de holder nogen drift i gang, kan eieren ikke i §7 søke nogen hjemmel for paa sin side at opheve kontrakten.
Det er gjort gjeldende at kontrakten paa grunn av misligholdelse skulde vært falt bort. Jeg skal ikke nærmere komme inn paa, om festerne har gjort sig skyldig i en overskridelse av sin bruksrett efter kontrakten. Om saa har vært tilfellet, vilde det kunne gi rett til erstatning for paaført skade, og rett til at kreve den ukontraktsmessige bruk innstillet. Men nogen rett til at heve kontrakten paa grunnlag av saadan ukontraktsmessig bruk som det under saken har vært tale om, mener jeg det ikke vil være adgang til.
Jeg former ingen konklusion.
Av underrettens dom:
Ved kontrakt av 17 oktober 1846, tinglyst 8 januar 1847 overlot den daværende eier av gnr 79 bnr I Roven i Gjeitastrand Thore Andersen til Ole Sliper, Mikkel Scharsem m.fl. for oprettelse av et sagbruk «grunn og tomt» under nevnte gaard efter nærmere beskrevne grenser. «Pa denne grunn» - sier kontraktens post 2 - «tillates det saugens nærværende og efterkommende eiere at opføre bygninger, bolverker eller hvad annet de maatte anse fornødent for sagbruket eller hvilke andre innretninger de der maatte behage at anbringe; dog gjøres de opmerksomme paa at Roven ikke ansees berettiget til at drive kornmølle i Rovsbekken.» Efter post 3 «tillates sagbrukets nærværende og efterkommende eiere at samle deres
Side:404
saugtømmer og annen material utenfor Rovslandet og at anbringe paa stranden de muligens i saa henseende fornødne landfester; men opkjørselen av materialet eller saugtømmeret skjer over den arvefestede tomt». Og endelig bestemmer post 7 en aarlig grunnleie av 20 spd. at betale av saugbrukets nærværende og efterkommende eiere, «saalenge saugbruket holdes i drift». «Stanses saugbruksdriften erlegges kun halv avgift, og sløifes bruket og tomten ryddiggjøres, bortfaller den hele kontrakt.» Ved erklæring av 16 mars, tinglyst 9 mai 1896, utvidet Roves daværende eier Anders Thoresen «den tilsagte landgrunnsgrense» litt vestover mellem bygdeveien og sjøen og forhøiet overensstemmende dermed grunnleien med kr. 40 aarlig.
Samtidig hermed, nemlig ved skjøte av 24 mars, tinglyst 9 mai 1896, solgte firmaet A. Huitfeldt & Co. - der allerede i 1850-aarene hadde erhvervet sagbruket og ved skjøte av 23 november 1857, tinglyst 9 januar 1858, hadde faatt tinglyst hjemmel paa halvparten av bruket med tilliggelser - dette til M. Thams & Co. som saa senere, antagelig i 1915, overdrog bruket til Orkla Laksefiske A/S.
Dette selskap bortleiet derpaa ved utinglest kontrakt av 28 februar 1918 til Norges Statsbaner for et tidsrum av 3 aar, Rove lenser og Rove Bruks tomtearealer med paastaaende kontorbygning, hvilke lenser, tomtearealer m.v. Statsbanene skulde ha rett til at benytte efter eget ønske for oplag av tømmer, foredling av dette og lagring av tømmerprodukter.
Under leien innbefattedes ogsaa det paa Rove beroende og bortleieren tilhørende lensetømmer med kjettinger samt smaabaater. Bortleieren forbeholdt sig fri adgang til Rove dampskibskai med rett til paa kaien eller i dennes umiddelbare nærhet at oplegge sine produkter og videre fri benyttelse av et nærmere angitt rum i kontorbygningen til bolig for laksefiskerne samt rett til plass for ophengning og tørring av laksenøter. Det bemerkes i kontrakten uttrykkelig at Rove gaards laksefiske ikke maa hindres ved Statsbanenenes bruk og heller ikke dampskibstrafikken. Leieavgiften bestemtes til kr. 3.000 pr. aar. Denne kontrakt fornyedes i 1921 for de neste 3 aar til 15 mai 1924. Kontrakten er saavidt kan forstaaes ikke senere fornyet.
Den nuværende eier av Rove gaard Berit Volden hevder imidlertid, at kontrakten av 1846 med tillegg maa ansees bortfalt i medhold av kontraktens foran refererte bestemmelse i post 7, fordi sagbruket maa ansees forlengst sløifet, - og videre at kontrakten forøvrig ogsaa maa ansees bortfalt ved kontraktsbrudd, fordi Orkla Laxefiske A/S i lensen utenfor Rovelandet har samlet tømmer fra andre bruk og i 6-aaret vaaren 1918 til vaaren 1924 som nevnt endog bortleiet lenser og tomter m.v. til Statsbanene paa foran anførte vilkaar samt endelig har bortleiet kai en til et dampskibsselskap. - - -
Innstevnte, Orkla Laxefiske A/S, har paa sin side hevdet, at sagbruket kun er «stanset» og at der derfor i medhold av kontrakten i en rekke aar kun er betalt halv avgift, som citanten inntil saksanlegget har mottatt uten innsigelse. Bruket er derimot ikke «sløifet» og tomten ikke «ryddiggjort» og bestemmelsen om at kontrakten i saa fall er bortfalt er saaledes ikke traadt i kraft. Heller ikke er kontrakten av innstevnte brutt paa den av citanten anførte maate, idet innstevnte har vært fult berettiget til at utnytte den arvefestede tomt med paastaaende innretninger som skjedd.
Side:405
Innstevnte paastaar sig derfor frifunnet og tilkjent hos citanten processens omkostninger. - - -
Ved denne aastedsbefaring er det bragt helt paa det rene, at Rove Sagbruk har vært ute av drift en aarrekke. De egentlige sagbruksbygninger og sagbruksinnretninger viser sig at være forfalne og kan ikke repareres og metall delene er fjernet. Kun den nevnte kontorbygning og i bruk værende trekai samt lensepelene vestover langs stranden til grensen mot Reitan bruk synes at være i nogenlunde vedlikeholdt og brukbar stand. At situasjonen er som anført er ogsaa erkjent av innstevnte. Paa den annen side er bragt paa det rene at der i løpet av de senere aartier av innstevnte er opført en nøstbygning paa sagbrukets strand, og at denne nøstbygning av innstevnte brukes til opbevaring av laksenøter, smaabaater m.v. benyttet ved laksefisket, videre at kontorbygningen tjener lignende formaal, bl.a. brukes som opholdssted for innstevntes fiskere, og endelig at nevnte kai og grunnen ovenfor denne av innstevnte likeledes benyttedes i laksefiskets tjeneste. Derimot paavistes ved befaringen ingen bruk fra Statsbanenes side av tomter, bygninger kai er og lenser. De siste var dengang fri for tømmer, men lensepelene stod nedrammet i rekker, som det av de fremlagte fotografier vil fremgaa. - - -
Av overrettens dom:
- - - Jeg maa med underretten betrakte det som fullkommen paa det rene at sagbruket er «sløifet», og med «bruget» kan efter sammenhengen kun menes sagbruket med hvad dertil hører. Karakteren av de «andre innretninger» som efter kontraktens punkt 2 kan opføres paa tomten synes heller ikke at kunne stille sig synderlig tvilsom. Kontrakten er blitt til, fordi festerne «akte at opføre et sagbrug». Det er i den anledning at gaardeieren tilstaar festerne de i kontrakten opregnede rettigheter. Det er festerne og «efterfølgende eiere av bemeldte sagbrugsanlegg» som faar disse rettigheter. Naar der intet «sagbrugsanlegg» lenger er, er der heller ingen «eiere» av et saadant. Eiere av andre anlegg er ikke tilstaatt nogen rett Kontraktens punkt 1 beskriver tomtens grenser. Punkt 2 sier hvad der kan opføres paa tomten. Det er «saugens nærværende og efterkommende eiere» som faar rett til at opføre det som nevnes i dette punkt, deriblandt «andre innretninger». Det er ogsaa her logisk at slutte at naar der intet sagbruk er, og følgelig ingen eiere av et saadant, saa bestaar ingen rett til at opføre hverken denne eller hin innretning paa tomten. Kontraktens punkt 3, 4, 5 og 6 taler likeledes konsekvent om «sagbrukets eiere», likesaa det foran citerte punkt 7, videre punkt 8. Hvert punkt i kontrakten forutsetter saaledes det samme som dens innledning: Tilværelsen av et sagbruk paa tomten. Under disse omstendigheter maa uttrykket «andre innretninger» i punkt 2 forstaaes som innretninger der er nødvendige eller hensiktsmessige for sagbruket, eller som det kan være praktisk at drive i forbindelse med eller ved siden av dette. Efter kontraktens hele uttrykksmaate utelukker den rett til enhver annen drift paa tomten naar sagbruket først nedlegges. Kontrakten staar og faller med selve sagbruksdriften. Den annen innvending: at tomtens ryddiggjørelse er gjort til en selvstendig betingelse for kontraktens ophør, har mere for sig. Rent sproglig ser det ved første øiekast ut som om dette maa være meningen. En nærmere betraktning vil dog ikke tillate en saadan fortolkning. I gamle kontrakter
Side:406
finnes det ofte dobbeltuttrykk som i virkeligheten betyr det samme. Der behøver ikke at ligge mer i ordene «og tomten ryddiggjøres» enn et saadant overflødig dobbeltuttrykk. Det kan neppe ha vært kontrahentenes mening at den blotte omstendighet, at tomten ikke blev «ryddet» naar sagbruket faktisk var nedlagt, skulde gi festerne rett til at fortsette festeforholdet i strid med grunneierens interesse og opfatning. Avgjørende for denne forstaaelse synes kontraktens punkt 8 at maatte være. Dette punkt lyder saa: «Foruten forannevnte avgift er sagbrukets eiere forpliktet, - uten betaling, at skjære de trematerialer jeg behøver til Rove gaard.» Skur av trematerialer er her gjort til en permanent del av avgiften. Der er ikke engang tatt forbehold om at denne ydelse skal bortfalle naar driften av bruket midlertidig innstilles, noget som dog skulde ligge meget nær. Men forholdet lar sig forklare derved, at denne skur jo kunde ydes saalenge sagbruket var i driftsmessig stand. I det øieblikk sagbruket helt sløifes, setter festerne sig ute av stand til at prestere denne ydelse. Det maa nemlig ha vært partenes aapenbare forutsetning at den for Rove gaard betingede skur skulde skje ved bruket paa den festede tomt. Det er mulig at festerne kunde sies at yde prestasjonen dersom de paa egen bekostning lot skuren utføre ved et annet sagbruk saaledes at eieren av Rove ikke fikk større arbeide og større transport enn om skuren var utført ved bruket paa gaarden. I alle tilfelle blir dog situasjonen den at festerne - naar sagbruket er nedlagt - ikke kan prestere avgiften efter kontraktens forutsetninger, nemlig den del av avgiften som bestod i skur. Det er ganske uantagelig at tomterydning under disse omstendigheter av kontrahenten kan ha vært ment som en særskilt betingelse for kontraktens ophør. Det maa være nedskrevet som uttrykk for hvordan partene i kontraheringens øiehlikk forestilte sig manifesteringen av at bruket biev «sløifet». Men i den forstand maa tomten sies at være tilstrekkelig «ryddet», idet der fra bruksbygningene er borttatt og bortført alt som eierne har funnet det lønnende at nyttiggjøre sig. En tomterydning ut over dette er det ikke naturlig at anta at kontrahentene kan ha ment, og da en saadan antagelse kommer helt i strid med kontraktens forutsetninger forøvrig, vil det her være utillatelig at anvende en utvidende fortolkning.
Jeg finner saaledes at kontrakten man sies at være bortfalt fordi bruket er nedlagt. Men er kontrakten bortfalt, følger herav at adgangen til at samle tømmer utenfor Rovelandet ogsaa er bortfalt og at enhver disposisjon over tomt og strand man betraktes som urettmessig fra appellantens side fra det øieblikk innstevnte nektet at motta avgiften, hvilket efter procedyren inntrandte i 1920. For disposisjonene efter dette tidspunkt blir saaledes appellanten erstatningspliktig. - - -
Ludv. Fjærli.
I det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende. Hvorvidt kontraktens oprettholdelse avhenger av, at der eksisterer nettop sagbruk paa heromhandlede tomt, kan efter §2 - særlig det uttrykkelige forbehold mot kornmølle - være tvilsomt og behøver ikke at bli avgjort her. Det er for denne sak tilstrekkelig at efter §7 skal kontrakten bortfalle, hvis «bruget» sløifes osv., hvilket medfører, at ikke enhver sort anlegg eller virksomhet hjemler kontraktens oprettholdelse. Ordet «bruk» er ofte benyttet om industrielle anlegg og er i saadan forbindelse tilstrekkelig bestemt til, at det ikke kan ansees at dekke de anlegg og virksomheter, som ved sakens inkaminasjon fantes paa og ved tomten. Denne opfatning
Side:407
av stillingen stemmer med, at den derværende kraftkilde - Rovebekken med opdernningsrett - som er temaet for 2 av kontraktens 9 paragrafer, i lang tid hadde vært ubenyttet, uten at nogen annen kraftkilde var tatt i bruk, mens festernes utnyttelse av kontrakten vesentlig bestod i bortleie til Statsbanene som holdt lager og det endog i videre utstrekning enn berettiget overfor Rove gaard - samt av en kai til et dampskibsselskap (aktens side 33). Hvad angaar ordene «og tomten ryddiggjøres», er jeg enig i, at de maa ansees som et dobbeltuttrykk som ikke kan tillegges selvstendig betydning i det tilfelle, at bruket - som her - har vært sløifet i en lang aarrekke. Det fremlagte viser, at det efterlatte treverk kan bli staaende meget lenge, og enn mer vil dette gjelde grunnmurene. Skulde festernes passivitet med hensyn til disse ruiner medføre, at kontrakten blev oprettholdt, vilde bestemmelsen om dens bortfallen bli uten rimelig innhold. Heller ikke kan appellantskapet høres med, at Rove gaards eier har anerkjent dets utnyttelse av kontrakten. Gaardens eier har i forskjellige henseender protestert mot appellantskapets forgjengers fortolkning, i 1896, 1907' og 1914 (akten side 103-102), og det økonomisk viktigste - bortleien til Statsbanene - begynte i 1918, mens gaarden stod under dødsboskifte, som varte til 1920. Innstevnte som fikk hjemmel i sistnevnte aar, har nektet at motta avgiften. - - -
Fredrik Wildhagen.
Likeledes enig idet jeg med annenvoterende finner appellantskapets benyttelse av eiendommen liggende utenfor kontraktens forutsetninger.
Ruth Sørensen Bie.