Rt-1931-609

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1931-03-28
Publisert:	Rt-1931-609
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 122/1 s.a.
Parter:	1. Fru overretssakfører Axel Brynie 2. Overrettssakfører Axel Brynie (advokat Alf Saxlund) mot major Alf Bryn, (advokat H. Branæs) processvarslet: Akers kommune.
Forfatter:	Bang, Motzfeldt, Andersen, Næss, Paulsen, justitiarius Berg
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §80

Ved Akers herredsrett, betjent av sorenskriveren med domsmenn, blev dom avsagt den 1 oktober 1928 med saadan domsslutning: «Den av Akers formannskap av 21 september 1927 meddelte tillatelse til deling av gnr 33 bnr 9 i Vestre Aker tilhørende kaptein A. Bryn ansees overfor saksøkte fru overrettssakfører Brynie som eier av gnr 33 bnr 68 og overfor overrettssakfører Brynie som rettmessig og i overensstemmelse med den bemyndigelse, som formannskapet har faatt av Besserudhøidens Interssentskap ved overdragelsesdokument av 20 oktober, tinglyst 7 november 1902, saaledes at begge de nye parseller, bnr 548 og det gjenværende av bnr 9 kan bebygges. Iøvrig bør de saksøkte fru Martha Messell, fru overrettssakfører Axel Brynie og overrettssakfører Axel Brynie for saksøkeren, kaptein Bryns tiltale i denne sak fri at være. Sakens omkostninger opheves.»

Dommen er avsagt under dissens, idet rettens formann stemte for de saksøktes frifinnelse under ophevelse av sakens omkostninger.

Ved ankeerklæring av 21 desember 1928 har fru overrettssakfører Axel Brynie og overrettssakfører Axel Brynie paaanket dommen til Høiesterett. De anker over dommen i dens helhet og mener, at retten's flertall, domsmennene, har tatt feil naar de ikke har ansett en deling av nr. 9 stridende mot det forbud mot utstykning, som blev paalagt ved salget av de av Besserudhøidens Interessentskap utskilte parseller.

For de ankende parter er nedlagt saadan paastand: For fru Helga Brynie: «1. Skylddelingen avholdt og tinglyst 28 oktbr. 1927, hvorved bnr 548 er utskilt fra gnr 33 bnr 9 i Vestre Aker er i strid med den rett, som til kommer fru Brynie som eier av gnr 33 bnr 68. Paa gnr 33 bnr 9 saaledes som det var før skylddelingen fant sted kan alene bygges én villa overensstemmende med bestemmelsen i skjøtet, utstedt av Besserudhøidens Interessentskap. 2. Fru Helga Brynie frifinnes for major Alf Bryns søksmaal og tilkjennes hos ham saksomkostninger for herredsretten og for Høiesterett.»

For overrettssakfører Axel Brynie: «Overrettssakfører Axel Brynie frifinnes for major Alf Bryns søksmaal og tilkjennes hos ham saksomkostninger for herredsretten og Høiesterett.»

Side:610

Motparten major Alf Bryn har paastaatt herredsrettens dom stadfestet og de ankende parter tilpliktet in solidum at erstatte ham sakens omkostninger for Høiesterett.

Akers kommune som er varslet for processens skyld har ikke avgitt møte.

Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henvises til herredsrettens domsgrunner. Der er i anledning av ankesaken foretatt bevisoptagelse ved Akers herredsrett. Herunder har partene avgitt forklaring og likeledes arkitekt Brantzæg som ogsaa avgav vidneforklaring under hovedforhandlingen. Videre er vidneforklaring avgitt av disponent Carl Jensen, arkitekt og bygningsinspektør i Oslo Messel, gaardbruker Hilmar Holmen og arkitekt Binar Engelstad. Arkitektene har belyst sine forklaringer ved en del karter og profiler. Som nytt dokument for Høiesterett foreligger dessuten erklæring av 19 desember 1928 fra professor N. Gjelsvik.

Major Bryn har for Høiesterett prinsipalt hevdet, at ankesaken maa bli at avvise fra Høiesterett, fordi sakens gjenstand ikke for nogen av de ankende naar summa appellabis, og derhos overrettssakfører Brynie mangler adgang til at anke, idet han av herredsretten blev frifunnet for det mot ham rettede erstatningskrav. Heri finnes ogsaa major Bryn at maatte gis medhold.

Som det fremgaar av herredsrettsdommen angikk saken to krav fra major Bryns side, nemlig om at den av ham foretatte deling av hans eiendom var rettmessig overfor eieren av bnr 68 - fru Brynie - og om erstatning for angivelig tap ved at hun saavel som hennes mann overrettssakfører Brynie og den tidligere eier av nr. 68 - fru Messel - hadde hindret saadan deling. Samtlige tre saksøkte blev frifunnet for dette krav, og da major Bryn ikke har paaanket denne avgjørelse, er der ikke adgang til at anke over annet enn herredsrettens første avgjørelse, hvorved den av Bryn foretatte deling kjennes rettmessig; men motpart i den del av saken var alene fru Brynie som eier av nr. 68. Visstnok staar det i herredsrettsdommens domsslutning, at delingen ansees rettmessig - foruten overfor fru Brynie - ogsaa overfor overrettssakfører Brynie; men det var en ren overflødighet og utenfor forliksbehandling og paastand. Dommen maa efter saksanlegget forstaaes derhen, at delingen fastslaaes som rettmessig overfor eieren av bnr 68, der alene er fru Brynie. Overrettssakfører Brynies anke maa saaledes bli at avvise.

Men samme skjebne finnes ogsaa at maatte ramme fru Brynies anke, idet verdien av ankesakens gjenstand - at hindre deling av Bryns eiendom - for henne som eier av bnr 68 ikke kan antas at naa op over kr. 5.000. Hun har ikke nærmere redegjort for dette verdispørsmaal. I ankeerklæringen inneholdes intet derom. I Bryns tilsvar hertil uttales det likefrem, at den omtvistede deling og bebyggelse av begge de lene ikke vil medføre nogen ulempe for eieren av nr. 68. Til tross herfor befatter appellanten sig ikke i sin deduksjon med selve spørsmaalet om summa appellabilis, men kommer først - efterat Bryn nærmere har behandlet det i sitt filsvar - inn paa det i sin replikk. Det uttales her at det ikke

Side:611

trenger nogen paavisning, at servituten (retten til at hindre at nr. 9 blir delt og bebygget med et hus paa hver del) har en betydelig verdi. Det nevnes at bebyggelse av den øvre tomt paa nr. 9 vil virke i høi grad generende, saa at nr. 68 vil bli forringet med iallfall kr. 600 pr. maal.

Appellanten synes her likefrem at overse, at servituten ikke kunde hindre bebyggelse paa den øvre del av nr. 9 inntil 10 m. fra grensen mot nr. 68. Og kunde saaledes Bryn ha satt op et stort toetages hus med kvist - hvad der var full adgang til - kun 10 m. fra grensen mot nr. 68, er det vanskelig at innse, hvorledes beboerne av nr. 68 kunde bli synderlig mere genert av et hus lengst syd paa nr. 9 vel 100 m. fra den rimeligste byggeplass paa nr. 68. Den omstendighet at alle de andre naboer med bebyggede eiendommer har undlatt at protester mot Bryns forføininger synes ogsaa at godtgjøre, at de omkningsboende ikke har ment at kunne bli genert derved. Saa meget mindre fare skulde der være for nr. 68, da denne eiendom ligger saa meget høiere enn nr. 9. Det maa derfor ansees utelukket, at skaden paa nr. 68 - om der overhodet blir nogen - kan overstige et beløp av kr. 5.000.

Ogsaa fru Brynies anke vil derfor være at avvise.

Omkostningene for Høiesterett finnes de to ankende at burde utrede i fellesskap.

Dommerne Bang og Næss skal bemerke, at der ikke fra major Bryns side er fremsatt formelig paastand om avvisning, og vi finner ikke tilstrekkelig grunn til avvisning ex officio. Da vi er i mindretall i det formelle spørsmaal finner vi det ikke nødvendig at gaa inn paa sakens realitet.

Domsslutning:

Saken av vises fra Høiesterett. I saksomkostninger for Høiesterett betaler fru Helga Brynie og overrettssakfører Axel Brynie - en for begge og begge for en - til major Alf Bryn kr. 600.

Av herredsrettens dom:

Ved skjøte av 19 mars 1892, tinglyst 23 s. md., solgte Hilmar Holmen til det uansvarlige selskap «Besserudhøidens Interessentskap» eiendommen gnr 33 bnr 8 av skyld 7 mark 44 øre i Aker. Skjøtet inneholdt bestemmelser om forbud mot generende bedrift men i øvrig ingen nærmere regler om utstykning. Det kjøpte areal blev utparsellert og solgt i løpet av de nærmest paafølgende aar. I samtlige skjøter blev inntatt nogenlunde ensartede bestemmelser om, at der ikke maatte anlegges restaurasjon, hotell, sanatorium eller lignende bedrift, heller ikke keglebane, fabrikk eller noget anlegg, som ved større lukt kunde være til ulempe for naboene. Eiendommen maatte ikke utstykkes (deles i flere selvstendige eiendommer). Bebyggelsen skulde være villamessig, og der maatte paa eiendommen kun opføres ett vaaningshus med nødvendige hus og intet hus høiere enn 2 almindelige etasjer med kvist. I skrivelse, datert september 1902, forespør bestyreisen i Besserudhøidens I/S Akers kommune, om den vil faa sig overdratt selskapets rettigheter i henseende til servituttene. Sluttelig nevnes: «Vi skal oplyse, at vi paa fremkomne ansøkninger har gitt vaart samtykke til, at enkelte større tomter er delt, dog ingen under 4 maal». Ved dokument, datert 20 oktober 1902, overdrog det nevnte interessentskap til Akers kommune ved sammes

Side:612

formannskap alle de servituttmessige forbehold, som ved salget av parseller av eiendommen gnr 33 bnr 8 av skyld mark 7.44 i Aker var paabundet dem. Der anføres: «Akers kommune skal saaledes i enhver henseende inntre i vaar hittil hatte rett til at kreve og paase oprettholdt de servitutter, som vi ved vaare ovennevnte eiendomsoverdragelser har betinget, og til eventuelt at treffe gyldig bestemmelse angaaende utøvelsen eller eventuell tillempning av samme.»

I skjøte paa bnr 9, som blev tinglyst 3 februar 1893, blev der inntatt det vanlige forbud mot parsellens deling. Det samme blev gjort i skjøter paa bnr 63, 64 og 68, som blev tinglyst i 1899. Kaptein Alf Bryn kjøpte bnr 9 i 1910 og fikk skjøte paa eiendommen i 1913. I anledning av et andragende fra advokat Hans Heyerdahl om deling av bnr 63, 64 og 65 i 2 deler liver fattet Akers formannskap den 25 mai 1917 saadan beslutning: Formannskapet samtykker i delingen under forutsetning av, at saadant samtykke erholdes av de øvrige parselleiere. Kaptein C. A. Arentz erhvervet senere bnr 63 og 64. I 1919 kjøpte overrettssakfører Brynie bnr 68. Denne eiendom grenser saavel til bnr 9 som til bnr 63 og 64. Først flere aar senere fikk Brynie skjøte paa eiendommen. I februar 1927 blev den av ham tilskjøtet fru Martha Messel og sommeren 1928 av denne skjøtet til fru overrettssakfører Brynie. B.-nr. 63 og 64 var ikke blitt delt, idet overrettssakfører Brynie ikke samtykket i delingen. Den 3 juni 1927 fattet Akers formannskap beslutning om, at den tillot deling av bnr 63 og 64 hver i 2 deler Den utskilte del fikk bnr 546 og solgtes til ingeniør Lars Berg, som fikk skjøte tinglyst 11 november 1927. Kaptein Bryn hadde i 1915 søkt om tillatelse til deling av bnr 9, men andragendet blev avslaatt av reguleringskommisjonen i møte den 1 november 1915. I anledning av et ytt andragende fra ham om deling fattet Akers formannskap i møte den 21 september 1927 saadan beslutning: «Der er fra formannskapets side intet til hinder for, at gnr 33 bnr 9 deles Overensstemmende med reguleringskommisjonens beslutning av 23 august 1927.» Den utskilte del fikk bnr 548 og solgtes til ingeniør Grosch, som fikk skjøte paa eiendommen den 27 juni 1928.

I anledning av delingen av bnr 9 og bnr 63 og 64 protesterte overrettssakfører Brynie mot delingens lovlighet, idet den efter hans mening var i strid med servitutten om forbud mot utstykning. Herredsskriveren gav skjøtene paa bnr 546 og bnr 548 bl.a. følgende paategning: «Spørsmaalet om Akers formannskaps samtykke i utparselteringen er tilstrekkelig, henhører formentlig under domstolenes avgjørelse.» I anledning herav har saavel kaptein Bryn som kaptein Arentz følt sig brøstholdne og har efter forgjeves prøvet forliksmegling ved stevninger av 6 august 1928 anlagt søksmaal mot fru Martha Messel, fru overrettssakfører Brynie og overrettssakfører Brynie.

Nærværende sak angaar forholdet mellem kaptein Bryn og de 3 saksøkte. - - -

Retten skal til innledning bemerke, at da tvisten i realiteten angaar betydningen og virkningen av en av Akers formannskap fattet beslutning, hadde det vært riktigst, om formannskapet iallfall var blitt varslett om processen. At det kjenner til denne, er paa det rene, men noget særskilt varsel - jfr. Rettergangslovens §80 - er ikke gitt. Da dommen i denne sak imidlertid ikke er bindende for formannskapet, og da ingen av partene har gjort nogen bemerkning i anledning av dette formelle spørsmaal, er det neppe grunn til at avvise saken ex officio.

Rettens formann skal bemerke: Det maa ansees paa det rene, at de

Side:613

servitutter, som Besserudhøidens I/S la paa de solgte parseller, skulde sikre strøket en villamessig bebyggelse med forholdsvis store tomter, saaledes at strøket mest mulig skulde beholde sitt oprinnelige og naturskjønne preg. Kjøperne av parsellene maa derfor ogsaa antas at ha kjøpt paa grunnlag av utparselleringsplanen og i tillit til, at de samme servitutter blev lagt paa selgerens samtlige parseller. Herom henvises til høiesterettsdom i Rt-1914-155, særlig til minoritetens bemerkninger. Det er riktignok saa, at Besserudhøidens 1/5 i nogen enkelte tilfeller har gaatt utenfor den oprinnelige utparselleringsplan, idet det i de første skjøter paa enkelte parseller - saaledes f.eks. paa bnr 40 og bnr 52 og bnr 56 - har samtykket i deling, men dette var dog ikke helt det samme som at interessentskapet endret allerede tinglyste servitutter. Paa de arealer, som interessentskapet selv solgte, hvilte der nemlig ennu ikke noget forbud mot utparsellering. Forbudet kom først med de av interessentskapet utstedte skjøter. Hvorvidt de eldre kjøpere var pliktig til at finne Sig i en endring i den oprinnelige utparselleringsplan, og om de i den anledning hadde krav paa erstatning overfor interessentskapet, er et spørsmaal for sig, som ikke skal løses i denne sak. Interessentskapet kan ikke sees nogen gang at ha tillatt deling efter at det har utstedt skjøte paa parsellene, og dets bemerkning i skrivelsen til formannskapet av september 1902 om, at det har samtykket i, at enkelte tomter er delt, dog ingen under 4 maal, kan derfor kun referere sig til de tillatelser til opdeling, som er gitt i forbindelse med skjøtningen. At bemerkningen skulde inneholde en hjemmel for formannskapet til at foreta en deling helt ned til 4-maals tomter, kan ikke være riktig. Hovedinnholdet av og hensikten med overdragelsesdokumentet er, at kommunen skal paase servituttene oprettholdt, og altsaa paase, at parselleierne ikke setter sig utover dem. Selv om de alle er enig om at opheve en eller flere av servituttene, skal formannskapet være forpliktet til at kreve dem respektert. Hvad delingen av tomtene angaar, saa sier interessentskapet, at det har gaatt med herpaa i nogen enkelte tilfeller, men likesaalitt som interessentskapet efter samtlige salg og skjøtninger kunde foreta annet enn en tillempning, medmindre alle vedkommende samtykket, likesaalitt kan formannskapet gjøre det. Dette staar selvfølgelig ikke i nogen annen stilling enn interessentskapet.

Fru Brynies eiendom var den, som sist blev utskilt og solgt av interessentskapet, og der hvilte da saavel paa bnr 9 som paa bnr 63 og bnr 64 servitutt om forbud mot ytterligere deling. Fru Brynie hadde derfor rett til at gaa ut fra, at likesaalitt som der f.eks. kunde bygges høiere hus i strøket enn 2 etasjes hus med kvist, likesaalitt kunde - ialfall nabotomtene - ytterligere utstykkes uten alle vedkommendes samtykke. At ogsaa de tidligere eiere av bnr 68, overrettssakfører Brynie og fru Messel, hadde rett til at gaa ut fra det samme, sier sig selv. Efter at formannskapet har overtatt de servituttmessige forbehold, er der foretatt deling av et par parseller, uten at dette var tillatt i skjøtene frn Besserudhøiden I/S. Saaledes er fra bnr 10 i 1925 utskilt bnr 534 av skyld 9 øre, hvorved bnr 10 synes at være delt i 2 omtrent like store deler, og fra bnr 66 (eller fra bnr 72) er i 1924 utskilt en parsell bnr 547 av skyld 12 øre. Dessuten er fra et par bruk utskilt et par smaa parseller av skyld 1 øre og 0 øre. Disse siste kan imidlertid kun være saa smaa, at deres utskillelse maa skyldes grensereguleringer, eller at et stykke er utlagt til vei. Hvorvidt formannskapets samtykke foreligger ved utskillelsen av bnr 534 og bnr 547, er ikke nærmere oplyst, men man maa gaa ut fra, at saa er tilfellet. Efter det oplyste

Side:614

foreligger imidlertid her ikke alle parselleieres samtykke, idet bl.a. hverken saksøkeren kaptein Bryn eller saksøkte overrettssakfører Brynie har gitt noget samtykke. Disse parseller er dog ikke nabotomter til nogen av de eiendommer, nærværende sak angaar. Og i den omstendighet, at der ikke her er fremkummet protest, kan man ikke legge nogen erkjennelse fra de saksøktes side om, at de ingen rett har til protest. Det maa visstnok innrømmes, at det kan synes at virke noget urimelig og ubillig, at en enkelt parselleier kan motsette sig en deling, som alle andre parselleiere har samtykket i. Men efter det, som foran er anført, er det baand, som her er lagt paa eiendommene, av den art, at samtlige interessenter maa være enige, og i nærværende tilfelle kommer dertil den omstendighet, at det er naboeiendommene, som deles. Skulde samfundsmessige hensyn tilsi en deling eller en bebyggelse, som er i strid med servituttene, vil det offentlige ha et hjelpemiddel i ekspropriasjonen. Men da vil ogsaa rettighetshaverne ha krav paa erstatning.

Efter det foran anførte er delingen av bnr 9 efter formannens mening i strid med den rett, som fru Brynie har erhvervet ved kjøpet av sin eiendom. Formannen voterer efter dette for, at de saksøktes paastand tas tilfølge, idet dog sakens omkostninger finnes at burde opheves. Saksøkeren antas nemlig at ha hatt fyldestgjørende grunn til at la saken komme for retten.

Rettens flertall - domsmennene - skal bemerke: Da Besserudhøidens I/S ved dr. I. C. Holm m.fl. i sin tid kjøpte omhandlede areal paa Holmenkollaasen, saa var hensikten vesentlig at sikre strøket mot skjemmende bebyggelse. Arealet blev saaledes utparsellert i forholdsvis store tomter, og skogen tillotes ikke hugget uten efter forstinessig utblinkning. Dessuten blev der paalagt de enkelte parseller endel andre servitutter ogsaæ i samme hensikt, nemlig at strøket ikke maatte skjemmes. Det formenes, at servituttene ikke blev paalagt av hensyn til de enkelte kjøpere av parsellene, men av hensyn til almene interesser. Da selskapet var ferdig med salget, gikk saaledes ikke retten og plikten til at paase de paalagte servitutter overholdt over til de nye eiere, men de oprinnelige eiere overdrog denne rett og plikt til Akers kommune, der fremover skulde vareta de almene interesser. Flertallet mener derfor, at Akers kommune er i full overensstemmelse med de paalagte servitutter, naar kommunen i dette tilfelle tillater de omhandlede tomter delt, ydermere som der i overdragelsesdokumentet fra Besserudhøidens I/S er paapekt, at der av dette er tillatt delt endel av de oprinnelige parseller i tomter inntil 4 maal samt at foreta endel andre lempninger. Flertallet mener, at Akers kommune som den øverste og eneste myndighet i kraft av overdragelsesdokumentet maa kunne foreta delinger og lempninger, naar disse ikke strider mot aanden i de paalagte servitutter. Og i dette tilfelle mener flertallet, at denne ikke er krenket, da utviklingen og tidsopfatningen har medført, at saa store tomter som 10-12 maal ikke er nødvendig for ikke at ødelegge aasbilledet deroppe. I almindelighet er tomtene nu ikke mere enn 4-5 maal i disse trakter. Da Akers kommune i sin tid spurte de øvrige parselleiere, din disse hadde noget imot en deling av de omhandlede tomter, svarte jo alle, at de intet hadde derimot - med undtagelse av én, og denne ene hadde heller ikke, saavidt man forstaar, noget herimot, hvis han kunde faa betaling for sitt jaminde. Alle maatte saaledes dengang være av den opfatning, at nogen krenkelse av servituttene var delingen ikke. Flertallet finner, at enhver parselleier maa kunne utnytte sin tomt i den utstrekning, Akers kommune i kraft av den tillatte myndighet maatte tillate, uten at paadra sig noget ansvar fra de øvrige parselleiere, idet man gaar ut fra, at Akers

Side:615

kommune som den uinteresserte i dette spørsmaal ogsaa vil tilgodese den almene interesse, som var den oprinnelige hovedtanke ved foretagendet.

Flertallet stemmer efter dette for, at saksøkerens paastand under post 1 tas tilfølge. Flertallet finner derimot ikke grunn til at tilkjenne saksøkeren erstatning som paastaatt i post 2. Fru Messel har ingen protest nedlagt, og overrettssakfører Brynies protest - hvad enten den er fremkommet paa egne eller paa hustruens vegne - har neppe hatt nogen betydning overfor herredsskriveren, som har gjort sin anmerkning paa embeds vegne. Noget erstatningsfundament foreligger saaledes ikke. - - -

Robert Reinholdt, dommer. E. H. Frøen. M. Fjellanger, domsmenn.