Rt-1932-1160
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1932-12-13 |
| Publisert: | Rt-1932-1160 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 120/2 s.a. |
| Parter: | Kaptein T. A. Bagn (advokat Butenschøn) mot Synnøve Oppegaard (selv). |
| Forfatter: | Lie, Dahl, Rivertz, Bonnevie, Brochn, Næss, justitiarius Berg |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §54 |
I sak B. Andresen Butenschøn mot Synnøve Oppegaard blev ved dom avsagt den 18 februar 1931 av sorenskriveren i Aker med domsmenn Synnøve Oppegaard frifunnet. Saksomkostninger blev ikke tilkjent. Kaptein T. A. Bagn har som intervenient erklært anke til Høiesterett mot dommen og nedlagt saadan paastand: «Prinsipalt: At frk. Synnøve Oppegaard kjennes uberettiget til at motsette sig at gr.-nr. 3, br.-nr. 175 av Nedre Skøien selges og bebygges i høide med mønet paa huset paa gr.-nr. 3 br.-nr. (tallet paa bruksnummeret er ikke utfylt). Subsidiært: At frk. Oppegaard kjennes uberettiget til at motsette sig at gr.-nr. 3 br.-nr. 175 selges til kaptein T. Bagn. I begge tilfelle paastaaes tilkjent omkostninger for Høiesterett».
I ankeerklæringen lyder overensstemmende med B. Andresen Butenschøns paastand for herredsretten, jfr. frøken Paulsens tilbud av 7 oktober 1930, slutten av den prinsipale del av paastanden saaledes: «og bebygges med en villa hvis mønehøide ikke raker over gesimshøiden paa det av arkitekt Hansson opførte nabohus».
Motparten Synnøve Oppegaard (nu Synnøve Oppegaard Barkenæs) har nedlagt saadan paastand: «At saken avvises eller at jeg frifinnes, og at jeg i alle tilfelle - ogsaa hvis den subsidiære paastand tas til følge - tilkjennes saksomkostninger ved. herreds- retten og Høiesterett».
Saksforholdet fremgaar av herredsrettens domsgrunner. Naar det her heter at tomtene efter utparselleringsplanen var fra vel 2 maal og optil 3,9 maal, bemerkes at dette ikke er helt nøiaktig, idet en enkelt tomt bare var paa 1,65 maal og midttomten ved vaaningshuset var paa ca. 22 maal. Ennvidere bemerkes i anledning av herredsrettens saksfremstilling, at klausulen «De solgte tomter kan ikke ytterligere opdeles o.s.v.», som forekommer i skjøtet fra Reidar Holmboe til Synnøve Oppegaard paa utparselleringsplanens
Side:1161
tomt nr. 9, er tatt fra kjøpekontrakten ved det tidligere samlede salg til Reidar Holmboe av planens tomter nr. 8 og 9, og at uttrykket «de solgte tomter» - efter hvad det uimotsagt er anført for Høiesterett - bare sikter til disse to tomter. Endelig bemerkes at efter hvad det foreligger for Høiesterett var ved salget til Reidar Holmboe av tomtene nr. 8 og 9 bare en tomt før solgt, nemlig tomt nr. 6, ogsaa med en klausul om at «den solgte tomt kan ikke ytteriigere opdeles».
Kaptein Bagns intervensjon har sin foranledning i at han har kjøpt tomten gr.-nr. 3 br.-nr. 175 av Nedre Skøien av B. Andresen Butenschøn. Hans anke grunnes paa at han anser herredsrettens dom uriktig baade forsaavidt angaar spørsmaalet om bebyggelse og spørsmaalet om salg av tomten.
Synnøve Oppegaard (nu Synnøve Oppegaard Barkenæs)'s avvisningspaastand bygges paa det samme som for herredsretten. Høiesterett er enig med herredsretten i at avvisningsgrunnen ikke fører frem, og tiltreder hvad herredsretten har anført herom.
Med hensyn til sakens realitet kommer Høiesterett til et annet resultat enn herredsretten. Det er den omstendighet at tomt nr. 11 paa utparselleringsplanen overhedet opdeles og blir gjenstand for særskilt bebyggelse som Synnøve Oppegaard Barkenæs besværer sig over. Derimot reiser hun ikke nogen særlig innsigelse mot den maate hvorpaa bebyggelsen er tenkt utført. Man finner at hun ikke har nogen hjemmel for sin besværing. Selve klausulen i hennes skjøte om forbud mot opdeling og angaaende bebyggelsen vedkommer bare tomtene nr. 8 og 9. Forøvrig er det med hensyn til hvad der passerte ved salget av disse tomter til Reidar Holmboe ikke oplyst annet enn at der dengang forelaa en av reguleringsmyndighetene godkjent utparselleringsplan med angivelse bl.a. av en særskilt tomt nr. 11 paa ca. 2,6 maal, og at der tidligere var solgt en enkelt tomt efter utparselleringsplanen med en paalagt servitutt om at tomten ikke maatte ytteriigere opdeles. Nogen for selgeren bindende forutsetning som av Synnøve Oppegaard Barkenæs paaberopt om, at en opdeling som nu skjedd av tomt nr. 11 ikke kan settes i verk,uten samtykke av henne som eier av tomt nr. 9, kan imidlertid efter Høiesteretts mening ikke legges hen.
Kaptein Bagns prinsipale paastand vil efter dette bli at ta til følge, og man finner at den nærmere formulering bør bygges paa paastanden som den foreligger i ankeerklæringen, forsaavidt angaar angivelsen av hvorledes bebyggelsen skal gjennemføres.
Saksomkostninger for Høiesterett finnes at burde tilkjennes kaptein Bagn.
Domsslutning:
Synnøve Oppegaard Barkenæs kjennes uberettiget til at motsette sig at gr.-nr. 3 br.-nr. 175 av Nedre Skøien selges og bebygges med en villa hvis mønehøide ikke raker over gesimshøiden paa det av arkitekt Hansson opførte nabohus. I saksomkostninger for Høiesterett betaler Synnøve Oppegaard Barkenæs til kaptein T. A. Bagn kr. 600. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom.
Side:1162
Av herredsrettens dom:
I 1923 solgte B. Andresen Butenschøn en tomt paa Nedre Skøien, hvilken tomt senere er solgt til frøken Synnøve Oppegaard. Tomten var angitt som nr. 9 paa en utparselleringsplan av februar 1923. I skjøtet paa denne eiendom saavel som de andre parseller, som blev solgt, er inntatt følgende bestemmelse: «De solgte tomter kan ikke ytterligere opdeles og kan kun bebygges villamessig i høist to etasjer eller med drivhus, garasje eller lignende bygninger. Disse servitutter bortfaller dog den 13. juni 1952».
- - - Den 5 januar 1929 samtykket Akers reguleringsvesen i, at persell nr. 11 og 12 blev delt. Halvparten av parsell nr. 11 er solgt til til arkitekt Hansson og bebygget av ham.
Den 7 oktober 1930 har frk. Harriet Paulsen avgitt et bud paa den annen halvpart av parsellnummer 11, gr.-nr. 3, br.-nr. 59. I hennes tilbud heter det følgende: «Budet er betinget av, at der innhentes samtykke fra eieren av den ovenfor liggende eindom, grosserer H. M. Hansen, til at bygge en villa, hvis mønehøide ikke maa rake over gesimshøiden paa det av arkitekt Hansson opførte nabohus». Grosserer Hansen har ikke hatt noget at innvende mot, at tomten er blitt delt og aktes bebygget av frk. Paulsen.
Den 10 oktober 1930 blev frk. Oppegaard tilskrevet og spurt, om hun hadde noget at innvende imot, at tomten blev bebygget Frk. Oppegaard svarte i skrivelse av 17 oktober 1930, at hun forlangte overholdt strøkets oprinnelige reguleringsbestemmelser, og at hun forbeholdt sig alt lovlig, dersom disse skulde bli krenket.
B. Andresen Butenschøn har - - - nedlagt paastand om, at frk. Synnøve Oppegaard ansees uberettiget til at motsette sig, at gr.-nr. 3, br.-nr. 175 av Nedre Skøien selges og bebygges paa den maate som er nevnt i tilbud fra frk. Paulsen av 7 oktober 1930.
Det er av saksøkeren anført, at bestemmelsen om at tomtene ikke skulde kunne opdeles, utelukkende er satt i selgerens interesse. Man vilde nemlig gardere sig imot, at en kjøper av en parsell opstykker denne og forsøker at selge i konkurranse med saksøkeren. - - - Efter den ordlyd, som omhandlet klausul har, mener saksøkeren, at det intet er til hinder for, at en parselleier opfører flere hus paa sin parsell, naar disse bare er villamessige og ikke bygget høiere enn i to etasjer. Paa en parsell kan saaledes opføres saa mange og saa store hus som eieren ønsker, naar han bare ikke kommer i strid med lovgivningen. I denne forbindelse har saksøkeren anført, at frk. Oppegaard paa sin parsell har opført et meget stort dobbelthus, som virker meget mere generende for naboene enn delingen og den paatenkte bebyggelse av parsell nr. 11. - - -
Retten finner ikke at kunne gi saksøkte medhold i hennes avvisningspaastand. Efter rettergangslovens §54 maa saksøkeren ha adgang til at anlegge nærværende sak.
Med hensyn til realiteten har retten funnet saken tvilsom. Retten er imidlertid blitt staaende ved at maatte gi saksøkte rett i hennes forstaaelse av klausulen. Naar der selges en rekke parseller efter en utparselleringsplan, og der i samtlige skjøter blir inntatt en likelydende bestemmelse om, at parsellene ikke skal kunne deles, maa dette opfattes som en servitutt, som ikke utelukkende er satt i selgerens interesse. Hvis dette hadde vært meningen, burde selgeren ha gitt uttrykk herfor. Man maa erindre, at det her dreier sig om forholdsvis store tomter, naar man tar hensyn til
Side:1163
det strøk, de er beliggende i. Kjøperne av parsellene maa ha rett til at gaa ut fra, at meningen med klausulen er at faa en pen og jevn bebyggelse. Man skal saaledes ikke risikere at faa en hyttebebyggelse som vil skjemme strøkets karakter. - - - Ivar Rivertz, konst.
Kristian Braaten, forpakter. Rolf Enger, forpakter. Domsmenn.