Rt-1932-835

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1932-09-10
Publisert:	Rt-1932-835
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 14/2 B s.a.
Parter:	Hans Hansen og frøken Ellen Fosse (advokat Øyan) mot Peter Reed (advokat Middelthon).
Forfatter:	Broch, Bonnevie, Motzfeldt, Hanssen, Borch, Furu, Bang
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §367, Avtaleloven (1918) §31, §33

Dommer Broch: Den 27 mai 1931 blev av Oslo byrett avsagt dom med saadan domsslutning: «1. Hans Hansen og frøken Ellen Fosse dømmes til in solidum at betale til Peter Reed innen 2 uker efter dommens forkynnelse kr. 30.000 med 6 av hundre i aarlig rente herav fra 1 november 1928 til betaling skjer. 2. Peter Reed er berettiget til at sette til auksjon eiendommene gr.-nr. 158, br.-nr. 155 og 156 i Aker i henhold til pantobligasjon gyldig for kr. 8.200 utstedt til Peter Reed av frøken E. Fosse. 3. Peter Reed frifinnes

Side:836

i Hans Hansens og frøken Fosses motsøksmaal. 4. Hans Hansen og frøken Ellen Fosse dømmes til in solidum at betale til Peter Reed i hoved- og motsøksmaalet kr. 750».

Angaaende sakens sammenheng og nærmere omstendigheter henvises til domsgrunnene.

Hans Hansen og frk. Ellen Fosse har innanket dommen for Høiesterett. I ankeerklæringen heter det at dommen paaankes i sin helhet, fordi retten antas at ha tatt feil, naar den har forkastet de fleste av deres reklamasjoner og innsigelser.

For det første bestrides at selgeren har gjort hvad gjøres kunde for at faa de heftelser som ikke skulde overtas, slettet snarest mulig. Herved har selgeren vesentlig misligholdt sine forpliktelser.

Dernest er gjort gjeldende at den opgave som eiendomsmegler Wiencke leverte Hansen var misvisende i en rekke punkter. Det skogplataa som i alle aar har vært betegnet som «Utsikten», og som var hotellets største attraksjon, viste sig mot formodning at tilhøre naboeiendommen. Plataaet er senere inngjerdet av selgeren fru Nupen, som har faatt feste paa stykket. I sammenheng hermed er anført at eiendommens areal ikke er ca. 20 maal men 7 maal. «Under prosedyren er anført ca. 5 maal med støtte i en iøvrig benektet kartskisse).

De av byretten tilkjente prisavslag: kr. 400 i anledning av kiosken, og kr. 1.400 fordi bilplassen ikke hørte hotellet til, finner de ankende parter altfor lave. Enn videre paastaaes dommen uriktig, naar erstatning eller prisavslag ikke er tilkjent, fordi bensinanlegget ikke medfulgte i handelen.

Endelig har frk. Fosse gjort gjeldende at byretten har tatt feil, naar den ikke har godtatt hennes krav om at hennes underskrift paa selvskyldnerkausjonen erklæres ugyldig.

De ankende parter har nedlagt saadan paastand: «A. Prinsipalt: 1. At Hans Hansen og frøken Ellen Fosse frifinnes. 2. At Peter Reed tilpliktes at tilbakebetale Hans Hansen kr. 2.400 med renter. 3. At Peter Reed dømmes til at tilbakelevere frøken Fosse pantobligasjonen i gr.-nr. 158, br.-nr. 155 og 156 i Nordstrand stor kr. 10.000 datert 22 oktober 1928, tingl. 26 oktober 1928. B. Subsidiært: 1. At Hans Hansen og frøken E. Fosse i Peter Reeds tilgodehavende kjennes berettiget til at fratrekke: a) et av retten fastsatt beløp som erstatning for de i saken omhandlede mangler ved Solihøgda Hotel; b) et av retten fastsatt beløp tilsvarende hvad Reed burde ha oppebaaret ved eiendommens realisasjon utover det approberte auksjonsbud paa kr. 61.000. 2. At ethvert tilfelle frøken Fosses underskrift av 31 oktober 1928 som selvskyldnerkausjonist for kjøpekontraktens opfyllelse kjennes uforbindende for henne. C. I begge tilfeller at Reed tilpliktes at betale Hans Hansen og frøken E. Fosse sakens omkostninger i hoved- og motsøksmaal for byrett og Høiesterett».

Motparten Peter Reed har erklært motanke. Han har for det første bl.a. anført at byretten har tatt feil, naar den antar at de samme innsigelser som muligens maatte kunne gjøres gjeldende overfor fru Nupen, ogsaa kan gjøres gjeldende overfor ham. Det hevdes prinsipalt at Reed intet gjeldsansvar eller annet ansvar har.

Side:837

Dernest er anført at for byretten blev der reist en rekke innsigelser fra Hansens og frk. Fosses side. En del av disse blev uttrykkelig frafalt, og der blev kun fastholdt de innsigelser som er referert i byrettsdommen. Det anføres at det ikke er adgang for de ankende parter til nu at opta nogen av disse frafalte innsigelser for Høiesterett.

Subsidiært hevdes det at innsigelsene er forspilt som for sent fremsatt. Det samme gjøres gjeldende overfor de innsigelser som blev fastholdt for byretten.

Videre gjøres gjeldende med støtte i nye bevisligheter at Solihøgda Hotel i virkeligheten eiet chokolade- og tobakkskiosken. Enn videre hevdes at retten til bilholdeplassen hviler paa en reell servitutt, hvorefter hotellets eier og gjester har rett til at parkere sine biler og ha bensintankanlegg der.

Byrettsdommen paastaaes derfor endret derhen at de prisavslag som byretten har godtatt tilsammen kr. 1.800 bortfaller.

Reeds paastand for Høiesterett er saalydende: «1. Hans Hansen og frøken Ellen Fosse dømmes til in solidum at betale til Peter Reed kr. 20.000 med 6 av hundre i aarlig rente herav fra 1 november 1928 til betaling skjer. 2. Peter Reed er berettiget til at sette til auksjon eiendommene gr.-nr. 158, br.-nr. 155 og 156 i Aker i henhold til pantobligasjon gyldig for. kr. 10.000 utstedt til Peter Reed av frøken E. Fosse. 3. Peter Reed frifinnes i Hans Hansens og frøken Fosses motsøksmaal. 4. Hans Hansen og frøken Ellen Fosse dømmes til in solidum at betale til Peter Reed saksomkostninger i hoved- og motsøksmaalet for begge retter». Som det sees har Reed frafalt kr. 10.000 av sitt krav efter pantobligasjonene i Solihøgda.

For Høiesterett er fremlagt en del nye bevisligheter, nemlig skjøte av 2 april 1924 fra Ths. Fearnley til R. Holst Larsen paa Solihøgda Hotel. Videre kjøpekontrakt av 13 mai 1921 mellem Solihøgda Hotel og Freia Chokolade Fabrik og skrivelse av 30 september 1931 fra Tiedemanns Tobaksfabrik til advokat Middelthon. Endelig 2 bevisoptagelser efter dommen.

Jeg skal bemerke:

Reed har paastaatt at han i hvert fall intet hjemmelsansvar har, da han i realiteten staar som panthaver og ikke som selger. Innsigelsene mot kontrakten kan derfor efter hans mening ikke gjøres gjeldende mot ham. Efter det resultat jeg er kommet til, er det ufornødent at komme inn paa dette spørsmaal. Jeg finner nemlig at ingen av de ankende parters innsigelser bygget paa misligholdelse av kjøpekontrakten fra selgerens side, under nogen omstendighet fører frem.

Hvad angaar paastanden om at selgeren ikke har opfylt sine forpliktelser med hensyn til slettelse av de mange heftelser som kjøperen ikke overtok, er jeg enig med byretten og tiltrer i det vesentlige dens begrunnelse. Likeledes er jeg enig med byretten i at selgeren eller paa hans vegne kommisjonær Wiencke ikke har overtatt noget ansvar for ordning av den første prioritet som det ikke lykkedes at faa i orden ved forfall, og tiltrer forsaavidt hvad byretten, har anført.

Side:838

Enn videre er jeg enig med byretten i dens avgjørelse av innsigelsen hentet fra salgsprospektets omtale av utsikten over Tyrifjorden og Ringerike mot Norefjell. Det er for det første paa det rene, at der fra hotellets tomt faktisk er en utsikt nogenlunde svarende til beskrivelsen. Jeg henviser forsaavidt til uttalelse i rettslig aastedsbefaring den 22 februar 1932. Dernest legger jeg vekt paa at uttalelsen forekommer i salgsprospektet, ikke i selve kjøpekontrakten. At den slags reklameprospekter i handel og vandel ikke kan opfattes som eksakte kontraktstilbud er en kjensgjerning som ogsaa kjøperen maatte være klar over, og jeg maa være enig med byretten i - og herpaa legger jeg hovedvekten - at naar Hansen tross opfordring ikke engang foretok befaring og undersøkelse av eiendommen før han kjøpte, maa dette gaa ut over ham selv.

Dette synspunkt maa ogsaa gjelde spørsmaalet om tomtens areal. Det er visstnok saa at arealet i virkeligheten har vært betydelig mindre enn de opgivne ca. 20 maal, men ogsaa forsaavidt maa det gaa ut over kjøperen at han ikke anstillet nærmere undersøkelser samtidig som selgeren i kjøpekontrakten uttrykkelig fraskrev sig ansvar for arealopgaven. Jeg legger her ogsaa nogen vekt paa en fremlagt hypotekbanktakst. Her er arealet opført til ca. 200 ar. Denne omstendighet synes at gi støtte for den opfatning at Wiencke ialfall var i god tro med hensyn til arealopgaven i prospektet.

Der er mellem partene strid om hvorvidt Hansen ved det endelige kjøp gikk ut fra at det spesielle utsiktsplataa som turistene vanlig gikk til, fulgte med i handelen. Fru Nupens sønn og datter har som vidner uttalt, at Hansen hadde faatt full beskjed om at utsiktsplassen ikke fulgte med, og at fru Nupen hadde festeretten paa den. Efter hvad jeg foran har anført, finner jeg det ikke nødvendig at gaa nærmere inn herpaa og heller ikke paa om reklamasjonen forsaavidt ialfall er for sent fremsatt.

Hvad dernest angaar bensinanlegget er jeg ogsaa enig med byretten og tiltrer dens begrunnelse.

Derimot finner jeg at motanken maa tas til følge for bilholdeplassens og kioskens vedkommende.

Det før nevnte skjøte av 1924 fra Fearnley til hotellets tidligere eier inneholder en passus, saalydende: «2. Hotellets eier og gjester har rett til at parke sine biler paa den foran hotellet værende bilplass beliggende paa gr.-nr. 191, br.-nr. 6, Hornsrud (Vefsrud) i Lier, samt til at ha bensintankanlegg der uten vedlikeholdsplikt for grunnens eier». Det fremgaar herav at hotellet er tilsikret full bruksrett uten tidsbegrensning til bilholdeplass. Efter forholdene, d.v.s. under hensyn til at det her er spørsmaal om kjøp av et større hotellanlegg i drift, er der praktisk sett ingen forskjell paa denne rett og realeiendomsrett, og det kan ikke forutsettes at spørsmaalet eiendomsrett eller bruksrett uten tidsbegrensning i nogen henseende har kunnet spille nogen rolle for kjøpet.

Hvad dernest kiosken angaar, henviser jeg til den nu dokumenterte kontrakt av 13 mai 1921 med Freia Chocolade Fabrik. Denne inneholder bl.a. følgende bestemmelser: «Mellem eieren av

Side:839

Solihøgda Hotel og A/S Freia Chocolade Fabrik er der d.d. inngaatt følgende overenskomst: Freia betaler en gang for alle i tilskudd til en paa eiendommen opsatt chokolade- og cigarkiosk kr. 500». Videre heter det: «Nærværende kontrakt er gjeldende inntil videre saa lenge Freia har eneretten til chocolade- og konfektsalget. Dersom hotellet overlater eneretten til andre, fører konkurrerende merker ved siden av Freias varer eller fjerner kiosken, skal forannevnte kr. 500 straks tilbakebetales Freia». Det synes herav at fremgaa at kiosken i virkeligheten tilhører hotellet. Nogen innskrenkning i kioskens benyttelse ligger visstnok deri at hotellinnehaverne var henvist til de 2 leverandører. At der her er spørsmaal om nogen praktisk hindring av betydning i hotellets fri næringsdrift, kan jeg dog ikke under nogen omstendighet anta. Uten nogen nærmere paavisning finner jeg det helt utenkelig at det i nogen henseende vilde spillet rolle for Hansens holdning under kontraktsforhandlingene.

I spørsmaalet om frk. Fosses bundethet av underskriften paa selvskyldnerkausjonen er jeg kommet til et annet resultat enn byretten.

Det er paa det rene, at under forhandlingene forut for det korte møte hvori kjøpekontrakten blev underskrevet, var der overhodet ikke tale om at frk. Fosse skulde paata sig noget ansvar ut over sikkerhetsstillelsen for den kontante del av kjøpesummen kr. 12.400 som kjøpekontrakten inneholdt bestemmelse om. Det er noget uklart hvorledes Wienckes fremgangsmaate for at faa henne til at underskrive har vært. Om hvad der ved anledningen foregikk har frk. Fosse under tingsvidne 31 mars forklart bl.a.: «Wiencke la frem kjøpekontrakten, og hun saa paa den, men leste den ikke helt igjennem, da hun stolte paa Wiencke. Den blev ikke lest op. Wiencke viste hvor hun skulde skrive under. Hun leste litet av det som stod der, idet hun stolte paa Wiencke, og hun forstod ikke at hun skrev under paa mere enn garanti for kontantbeløpet. Wiencke sa ikke et ord paa forhaand om innholdet. Efterpaa så Wiencke med et smil og i en spøkende tone at hun hadde paatatt sig ansvar og kanskje maatte betale alt sammen, men hun opfattet det som en spøk og tenkte ikke mere paa det. Hun vilde ikke ha skrevet under, hvis hun hadde forstaatt at hun stillet sig som garantist for den hele kjøpesum. Det var først da hun kom til sakfører Halseth i august aaret efter, at hun fikk vite garantiens rekkevidde». Forklaringen er i det vesentlige bekreftet av Hansen. I hans rettsforklaring heter det: «Da Hansen skrev under kjøpekontrakten og tilføielsen: «For riktig opfyllelse av nærværende kontrakt inngaar jeg herved som selvskyldnerkausjonist», forstod Hansen hvad han skrev under paa, at han stillet sig som ansvarlig for det hele. Han var sikker paa at frk. Fosse ikke stillet sig som ansvarlig for mere enn kontantbeløpet kr. 12.400, fordi hun ikke var blitt spurt om at stille sig ansvarlig for mere. Erklæringen forstod han som kun gjeldende kontantbeløpet». Om det ved anledningen passerte har Wiencke forklart: «Naar han "formet erklæringen for kjøpekontrakten om selvskyldnerkausjon slik som skjedd, var det fordi han opfattet forholdet slik som at Hansen

Side:840

og frk. Fosse kjøpte eiendommen sammen. Han kan ikke nu erindre om det blev sagt til frk. Fosse, før hun underskrev, at hun garanterte for det hele, men han kan spesielt huske at han samtidig med at underskriften blev gitt, sa til frk. Fosse: «Nu maa De være klar over at De har paatatt Dem ansvar for det hele». Dette blev ikke sagt som spøk, og det var ingen grunn for frk. Fosse til at opfatte det som spøk». Endelig foreligger et vidneprov fra overettssakfører E. J. Halseth, Lysaker. Han uttaler her: «I begynnelsen av september 1929 kom frk. Fosse til Jahre &; Co. for at søke raad i anledning av at der var berammet tvangsauksjon over Solihøgda, og vidnet, som arbeidet sammen med Jahre &; Co., talte med henne. Han saa i kjøpekontrakten at frk. Fosse hadde undertegnet sig som selvskyldnerkausjonist for den hele kjøpesum, mens der i korrespondansen forut kun var tale om kausjon for den kontante del av kjøpesummen. Han spurte henne hvorledes det hang sammen hermed, og opfattet frk. Fosse som hun ikke forstod noget herav, at hun ikke visste hvad selvskyldnerkausjon betød, og at hun ikke var klar over at hun hadde stillet sig som garantist for den hele kjøpesum, og frk. Fosse sa at det ikke var blitt forklart for henne, hvad hun skrev under paa paa Wienckes kontor. Han fikk det inntrykk av frk. Fosse at hun var meget naiv og hadde liten forretningssans».

Jeg maa gaa ut fra at kravet om selvskyldnerkausjon blev kastet inn i forhandlingene i siste øieblikk, og jeg kan ikke finne det godtgjort at det paa betryggende maate blev klargjort for frk. Fosse av megleren forut for underskriften, hvilket ansvar hun derved paatok sig, d.v.s. at hun derved faktisk stillet sig som personlig debitor overfor Reed for hele hans tilgodehavende pantegjeld. At gjøre dette helt klart for frk. Fosse maatte være en uavviselig plikt for megleren som den eneste tilstedeværende sakkyndige. Erklæringens form er saa summarisk og knapp at den av en legmann meget lett kunde misforstaaes, og i nærværende tilfelle ligger det særlig nær at gaa ut fra at frk. Fosse blott har sett den som en bekreftelse av det ansvar paa kr. 12.400, som hun efter avtalen skulde paata sig. Jeg er derfor bliit staaende ved at frk. Fosse alene bør ansees ansvarlig for den ubetalte kontantdel av kjøpesummen, til rest kr. 10.000.

De ankende parters subsidiær paastand er bl.a. bygget paa den innsigelse at Reed var pliktig til at godskrive dem i opgjør mere enn tvangsauksjonens utbringende - han var selv kjøper, og kjøpesummen mener appellantene ikke gav et sant uttrykk for eiendommens virkelige verdi. Denne innsigelse er møtt med protest. Da den ikke er omhandlet hverken i dommen eller i ankeerklæringen og heller ikke under saksforberedelsen, maa protesten tas til følge, jfr. tvistemaalslovens §367.

Efter milt resultat finner jeg at saksomkostningene bør opheves for begge retter i forholdet mellem frk. Fosse og Reed. Derimot antar jeg at Hansen bør ilegges omkostninger for begge retter.

Dom:

1. Hans Hansen betaler til Peter Reed kr. 20.000 kroner med 6 av hundre i aarlig rente herav fra 1 november 1928 til betaling

Side:841

skjer og i saksomkostninger for byretten og Høiesterett kr. 1.500. 2. Peter Reed kjennes i forhold til frøken E. Fosse berettiget til at sette til auksjon eiendommene gr.-nr. 158 br.-nr. 155 og 156 i Aker i henhold til pantobligasjon gyldig for kr. 10.000 utstedt til Peter Reed av frøken E. Fosse. Forøvrig frifinnes frøken E. Fosse. 3. I motsøksmaalet frifinnes Peter Reed. 4. I forholdet mellem Peter Reed og frøken Fosse tilkjennes ikke saksomkostninger for byretten og Høiesterett. 5. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom.

Dommer Bonnevie: Forsaavidt angaar forholdet mellem Peter Reed og Hans Hansen er jeg i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Hvad derimot forholdet mellem Reed og frk. Fosse angaar, finner jeg i motsetning til førstvoterende at frk. Fosse maa være bundet ved sin underskrift paa selvskyldnerkausjonserklæringen paa kjøpekontrakten. Og jeg kan som begrunnelse herfor i alt vesentlig henholde mig til hvad der er anført i byrettens domsgrunner. Som følge herav stemmer jeg for at Reeds paastand fullt ut tas til følge ogsaa i forholdet til frk. Fosse. Men da jeg efter konferansen gaar ut fra at jeg staar alene med min mening, former jeg ingen konklusjon.

Dommer Motzfeldt: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende. Jeg tilføier dog at Hans Hansen etter min opfatning i flere henseender ikke har faatt hvad han efter prospektet kunde vente. Jeg gaar dog ikke nærmere inn herpaa, da det maa antas at han snart har faatt rede paa de virkelige forhold, og han synes ikke at ha ansett manglene som vesentlige siden han ikke reklamerte. Endog saa sent som i brevet av 19 september 1929 reklamerte han bare angaaende heftelser og skjøte.

Dommer Hanssen: Som tredjevoterende herr dommer Motzfeldt.

Konst. dommer Borch: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Ekstraordinær dommer byfoged Furu: Som tredjevoterende herr dommer Motzfeldt.

Dommer Bang: I det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende, idet jeg tillike tiltrer herr dommer Motzfeldts bemerkninger.

Av byrettens dom:

Fru Hanna Nupen hadde i 1925 kjøpt Solihøgda hotell i Hole, gr.-nr. 59, br.-nr. 7 samt det i hotellet værende inventar. Kjøpmann Peter Reed, Bergen, var hennes største kreditor, saaledes ogsaa pantekreditor i eiendommen med prioritet efter kr. 79.600. Fru Nupen kunde ikke svare sine forpliktelser. Peter Reed var klar over, at det vilde være ugjørlig at opnaa et saa stort bud at hans tilgodehavende som pantekreditor blev dekket. Paa den annen side vilde heller ikke et auksjonssalg være til fordel. Han erklærte sig derfor villig til, naar der forelaa et antagelig bud paa ejendommen, at gaa med paa salg, uten at han som pantekreditor blev fullt ut dekket av kjøpesummen.

Hans Hansen, Oslo, gav den 11 oktober 1928 bud paa eiendommen, stort kr. 122.000 og handel kom istand ved kontrakt av 31 oktober 1928.

Side:842

kjøpesummen blev satt til kr. 122.000 hvorav skulde betales kontant kr. 12.400. Der overtokes pantegjeld til Reed paa kr. 30.000 efter kr. 79.600. Det var tanken at der i formen skulde dannes et aktieselskap, hvor Hansen skulde ha en aktie, hans forlovede Ellen Fosse 1 aktie og dennes søster 1 aktie, hver paa kr. 1.000 og salgskontrakten blev utferdiget til «Hans Hansen pr. kommisjon (for et stiftende A/S Solihøgda Hotel eller eventuelt annen opgivendes kjøper)». Kjøperen skulde overta som personlig debitor pantegjeld til et beløp av kr. 109.600. Hansen eiet intet og der blev om kontantbeløpet truffet saadan bestemmelse: «Kontantbeløpet avgjøres ved at der utstedes en aksept, stor kr. 2.400 fort. om 3 mdr., mens resten kr. 10.000 betales kontant. Til sikkerhet for disse 2 poster utsteder frøken Fosse en pantobligasjon i sine eiendommer gr.-nr. 158, br.-nr. 155 og 156 i Aker, stor kr. 12.400, hvorav kr. 2.400 forfaller samtidig med aksepten og resten senest 30 september 1929. Hvis obligasjonene i Solihøgda (eller nogen av dem) misligholdes, skal ogsaa foranstaaende obligasjon samtidig ansees misligholdt. Hvis kontantbeløpet ikke blir betalt i rett tid (1/11 28) forrentes det imidlertid med vekselobligasjonsrente».

Der hvilte paa eiendommen en rekke eksekusjoner og utpantninger utover kjøpesummen. Herom blev der inntatt saadan bestemmelse: «Selgeren og hovedpanthaveren, herr Peter Reed, innestaar for at der paa den faste eiendom og/eller tilbehøret ikke kommer til at hvile andre pengeheftelser enn de foran spesifiserte. I den anledning maa kjøperen taale at der avholdes tvangsauksjon over eiendom og løsøre, hvis dette viser sig nødvendig for at faa fjernet de nu paahvilende eksekusjoner, utpantninger etc. Omkostningene ved auksjonen, senere mortifikasjonsdom etc. paahviler herr Reed. Endelig skjøte blir først at utstede, naar alle disse formalia er bragt iorden».

Denne kontrakt vedtok Peter Reed som hovedpanthaver. Hans Hansen underskrev «som kjøper pr. kom.». Derhos var der efter kontrakten satt inn følgende erklæring: «For riktig opfyllelse av nærværende kontrakt inngaar jeg herved som selvskyldnerkausjonist», og denne erklæring blev underskrevet av Hans Hansen og Ellen Fosse. - - -

Hans Hansen overtok stedet 1 november 1928. Førsteprioriteten blev ikke ordnet ved forfall, og Hansen paastaaes ellers at ha misligholdt kontrakten, idet han hverken betalte renter, skatter eller brandkontingent. Første prioritets panthaver gikk paa, og eiendommen blev solgt ved tvangsauksjon 23 september 1929, og auksjonsbudet som var kr. 61.000 blev stadfestet av retten 10 oktober 1929.

Av den kontante del av kjøpesummen til Reed var vekselen paa kr. 2.400 blitt innfridd, men de kr. 10.000 er ikke betalt. Den av frøken Ellen Fosse utstedte pantobligasjon i hennes eiendom i Aker for beløpet kr. 10.000 var forfallen til betaling, da Hansen ikke betalte førsteprioriteten ved forfall, og da de kr. 10.000 ikke blev betalt, blev der begjært auksjon over eiendommene. Under denne auksjon hevdet frøken E. Fosse at hennes obligasjon for riktig opfyllelse av den av Hansen inngaatte kjøpekontrakt skulde være bortfalt, fordi kjøpekontrakten var misligholdt fra selgerens side. Der blev reist tvist herom og namsretten og senere Oslo overrett har besluttet, at den begjærte auksjon over frøken Fosses eiendommer ikke skulde fremmes, før det ad ordinær rettergang er avgjort om frøken Fosse og Hansens innsigelser i saa henseende er berettiget eller ei.

Side:843

Peter Reed har derpaa anlagt nærværende sak. - - -

De saksøkte har anlagt motsøksmaal. - - - 3. Peter Reed dømmes til at tilbakelevere frøken Fosse pantobligasjonen i gr.-nr. 158, br.-nr. 155 og 156 i Nordstrand stor kr. 10.000 datert 22 oktober 1928, tinglyst 26 oktober 1928 med behørig transport til avlesning. 4. Den av frøken Fosse tegnede selvskyldnererklæring for kjøpekontrakten av 31 oktober 1928 kjennes ugyldig. - - - De paastaar, at kontrakten er misligholdt i følgende punkter: Reed har ikke opfylt sin forpliktelse til at sørge for fjernelse av de mange heftelser som hvilte paa eiendommen utover de som kjøperen overtok. Ingen av dem blev avlest i Hansens tid og han fikk derfor ikke skjøte som lovet og opnaadde ikke at faa ordnet med laan paa 1ste prioriteten paa grunn av manglende skjøte og de mange heftelser. - - - Det paastaaes videre, at den opgave over Solihøgda Hotel som var levert før kjøpet av eiendomsmegler Wiencke, som i dette tilfelle maa betraktes som en fullmektig for Reed, var misvisende i en rekke punkter. - - - I opgaven er uttalt, at der fra tomten er vakker utsikt over Tyrifjorden og Ringerike mot Norefjell. Utpaa vaaren 1929 i mars eller april erfaret imidlertid Hansen, at det skogplataa - ca. 3 minutter fra huset - som kaltes «utsikten» og hvortil gjestene gikk for at se paa utsikten og som burde vært med i tomten, hvis arealet hadde vært som opgitt 20 maal istedetfor 7-8 maal, ikke tilhørte og fulgte eiendommen, men tilhørte naboen og at dette stykke var bygslet særskilt av fru Nupen for 10 aar. Fra tomten selv er ingen saadan utsikt som opgitt. I opgaven er opgitt en kiosk til hovedvejen. Sommeren 1929 erfaret imidlertid Hansen, at denne kiosk ikke tilhørte eiendommen, men Freia Chocoladefabrik og Tiedemanns Tobaksfabrik, om enn inntekten ved salg av varer gaar til hotellet. I opgaven er opført: «Bilplass, ca. 1.500 m2, med stort benzinanlegg, tank i jorden som kan ta 3.000 liter samt moderne pumpe». Sommeren 1929 erfarte imidlertid Hansen, at anlegget tilhørte vedkommende oljefirma - Shell - og at plassen tilhørte naboen Ths. Fearnley. For alt dette paastaaes Hans Hansen berettiget til at forlange kjøpekontrakten annullert, i ethvert fall berettiget til prisavslag.

Spesielt vedkommende frøken Fosse paastaaes at som det fremgaar av de forutgaaende forhandlinger var det hennes og alle parters mening, at hennes ansvar kun skulde utstrekkes til den kontante del av kjøpesummen kr. 12.400. I kjøpekontrakten var imidlertid inntatt erklæring om selvskyldnerkausjon for det hele, og dette blev hun forledet til at skrive under paa uten at hun forstod hvilken forpliktelse hun paatok sig. Det paastaaes, at det vilde stride mot avtalelovens §31 og mot redelighet og god tro at gjøre kausjonsansvaret gjeldende for den hele kjøpekontrakt. - - -

Retten skal bemerke: - - -

Der hvilte ialt 22 utpantninger og eksekusjoner paa eiendommen. At det maatte ta tid til at faa dette ordnet med frafallelse eller nedslag eller full betaling maa være givet, nogen frist er ikke satt i kontrakten. Det er av Reed ogsaa henvist til at kjøpekontrakten selv forutsetter, at det muligens maatte holdes tvangsauksjon over eiendommen for at faa alt bort, og dette i forbindelse med mortifikasjon vilde selvfølgelig ta ganske lang tid. At det skulde være nogen bindende forutsetning, at dette skulde være iorden til den tid 1ste prioriteten forfalt eller endog til sommeren 1929 kan retten ikke anta. - - -

Side:844

Med hensyn til utsikten fra tomten bemerkes, at ogsaa fra tomten som den er i virkeligheten har man fra et hjørne av den, litt til siden og bak hovedbygningen utsikt over Tyrifjorden og Ringerike mot Norefjell, og kontraktens ord er forsaavidt opfylt. Det kunde imidlertid reises tvil om ikke en kjøper maatte gaa ut fra, at det var den av turistene benyttede utsiktspunkt noget lenger borte og med videre utsikt som var ment. Her maa imidlertid kjøperen selv bære risikoen, hvis han er gaatt ut fra en feilaktig forutsetning om, hvad det virkelig hørte med. Han var før kjøpet blott en aften paa stedet - i mørke og regnvær - og saa da ikke paa tomten, og uaktet han blev opfordret til at komme igjen at se paa stedet før kjøpet, gjorde han det ikke. I sitt bud av 10 oktober 1929 sier han, at han har besiktiget eiendommen. Da han overtok eiendommen den 1 november 1929 mens fru Nupen var paa stedet, undersøkte han heller ikke eiendommens omfang og hvad der fulgte med. - - -

Av eiendomsmeglerens opgave maatte kjøperen gaa ut fra, at den opførte kiosk tilhørte eiendommen. Den er ogsaa medtatt i en tidligere brandtakst over eiendommen og er der verdsatt til kr. 400. Herfor har kjøperen krav paa avslag i kjøpesummen. - - -

Ogsaa bilplassen maatte kjøperen som opgaven lød bestemt gaa ut fra tilhørte eiendommen, og han har krav paa erstatning fordi den ikke fulgte med. Plassen er planert og har plass for en rekke biler, den ligger rett overfor husene og inngangen til stedet paa den annen side av veien. For en kjøper maatte den ansees at ha ganske stor betydning for stedet. Det er nevnt under saken, at hotellet har bruksrett til plassen, men det er intet oplyst om for hvor lang tid eller om det er tinglyst som heftelse paa eiendommen. Nødvendig for stedet er plassen ikke, da det ogsaa paa den eiendommen tilhørende tomt er plass baade til biler og bensinanlegg, men det vil i tilfelle kreve nogen planering og bensinanlegget vil komme nærmere husene, og i tilfelle vilde det bli et avbrekk om en konkurrent kunde overta plassen. - - - Kjøperens krav i anledning av, at bilplassen ikke tilhørte hotellet settes til kr. 1.400. - - -

Med hensyn til spørsmaalet om frøken Fosses forpliktelse utover den kontante del av kjøpesummen bemerkes, at det er paa det rene, at dengang kjøpekontrakten blev underskrevet, fikk Hansen og frøken Fosse hver sitt eksemplar, kontrakten blev gjennemlest, og da kontrakten var underskrevet sa eiendomsmegler Wiencke til henne, at hun nu hadde paatatt sig et stort ansvar, og at hun var ansvarlig for kr. 122.000. Frøken Fosse gjorde ingen innsigelse eller bemerkning i den anledning. Hans Hansen har forklart, at han forstod,, hvad der blev skrevet under paa. Eiendomsmegler Wiencke sier, at det var naturlig, at hun skrev under paa det hele, idet det var hun som hadde midler, og hun skulde delta i det stiftendes aktieselskap sammen med Hansen. Frøken Fosse forklarer, at da Wiencke talte om et ansvar paa kr. 122.000 tok hun det for en spøk.

Retten kan ikke paa grunnlag av det som foreligger sette hennes forpliktelse ut av betraktning, hverken efter avtalelovens §31 eller §33. Frøken Fosse leste igjennem dokumentet og hun blev paa stedet uttrykkelig gjort opmerksom paa betydningen av hvad hun hadde skrevet under paa uten at der kom nogen innsigelse fra hennes side. Retten kan ikke godta hennes forklaring om, at hun ansaa det for spøk eller at hun var saa uten forstaaelse av det hele. Hun har selv eiendommer og driver en forretning.

Side:845

Nogen utnyttelse fra Reed eller Wienckes side av lettsinn, forstandssvakhet, uerfarenhet eller avhengighetsforhold, ansees ikke at ha foreligget, og i nogen nødstilstand var hun ikke. Heller ikke foreligger der ellers omstendigheter som gjør, at det vilde stride mot redelighet eller god tro at gjøre erkteeringen gjeldende. - - - Johs. Koefoed.