Rt-1933-1274

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1933-12-22
Publisert:	Rt-1933-1274
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 119/2 s.a.
Parter:	Bjørn Iversen (advokat Frithjof Siggerud) mot A. Hansen (advokat Brinch). Adcitert: Professor P. Bull (advokat E. Hilditch).
Forfatter:	Næss, Motzfeldt, Bonnevie, Dahl, Boye, Rivertz, Backer
Lovhenvisninger:

Angaaende nærværende saks gjenstand og nærmere omstendigheter henvises til domsgrunnene for Akers herredsretts dom av 30 august 1930, hvorved fhv. fengselsbetjent A. Hansen blev frifunnet for Bjørn Iversens tiltale og professor P. Bull blev frifunnet for fhv. fengselsbetjent A. Hansens tiltale. Saksomkostninger blev ikke tilkjent. Dommen er avsagt med fagkyndige domsmenn. Rettens formann, hjelpedommer Ivar Rivertz, stemte forsaavidt saksomkostningene angaar for et annet resultat.

Denne dom er av Bjørn Iversen innbragt for Høiesterett med følgende paastand: «Prinsipalt: Den mellem A. Hansen og Bjørn Iversen avsluttede handel vedkommende gnr 2 bnr 56 «Trudvang» ved Oxvall paa Nesodden annulleres. A. Hansen dømmes til at betale til Bjørn Iversen mot lovlig skjøte utferdiget paa Hansens bekostning fra Iversen til Hansen kr. 11.941 med 5 pct. renter fra 24 januar 1930. Subsidiært: Hansen dømmes til at betale Iversen kr. 10.000 som nedslag i kjøpesummen med 5 pct. renter fra 24 januar 1930. Derhos paastaaes tilkjent saksomkostninger hos Hansen for herredsretten og for Høiesterett».

Fhv. fengselsbetjent A. Hansen, som er tilstaatt fri sakførsel for at ta til gjenmæle ved Høiesterett og for at inndra professor P. Bull, har ved den for ham opnevnte sakfører høiesterettsadvokat Chr. N. Brinch nedlagt saadan paastand: «At saken avvises fra Høiesterett. At den for innstevnte A. Hansen beskikkede sakfører tilkjennes salær av statskassen for sakens utførelse for Høiesterett. At appellanten dømmes til at betale sakens omkostninger eller kost og tæring for Høiesterett som om saken ikke hadde vært beneficert. Subsidiært: At herredsrettens dom stadfestes. At den beskikkede sakfører tilkjennes salær av statskassen for sakens utførelse for Høiesterett. At appellanten dømmes til at betale sakens omkostninger for Høiesterett som om saken ikke hadde vært beneficert. For tilfelle appellantens prinsipale paastand tas til følge: At den mellem professor P. Bull og A. Hansen avsluttede handel vedkommende eiendommen gnr 2 bnr 56 «Trudvang» ved Oxvall paa Nesodden annulleres og P. Bull dømmes til at betale til A. Hansen ethvert beløp som innstevnte A. Hansen maatte bli tilpliktet at utrede til appellanten, tillagt kr. 772 med renter mot lovlig skjøte utferdiget paa P. Bulls bekostning. For tilfelle appellantens subsidiære paastand tas til følge: At den i processen inndragne

Side:1275

professor P. Bull tilpliktes at refundere innstevnte A. Hansen ethvert beløp som denne maatte bli tilpliktet at betale til appellanten med renter. For alle tilfelle: At den beskikkede sakfører tilkjennes salær av statskassen for sakens utførelse for Høiesterett. At den i saken inndragne professor P. Bull dømmes til at betale sakens omkostninger for begge retter som om saken ikke hadde vært beneficert».

Professor P. Bull paastaar frifinnelse med tilkjennelse av saksomkostninger hos Bjørn Iversen og A. Hansen for herredsretten og Høiesterett.

Herredsrettens dom angripes som uriktig, fordi retten paastaaes feilaktig at ha antatt: 1. a) at raattenskapen i det sydvestre hjørne av huset ikke er sopp, b) at en kjøper maa være forberedt paa at finne en slik raattenskap i et saavidt gammelt hus som det her dreier sig om, c) at skaden ikke kan betegnes som nogen skjult feil ved huset, 2. videre at raattenskapen ikke kan betegnes som særlig betydelig, og endelig 3. at Iversen, som den 1 oktober 1929 fremsatte paastand om erstatning, ikke senere kan fastholde kravet om erstatning, naar han allikevel da betalte det forfalne avdrag kr. 2000 paa kjøpesummen.

For Høiesterett er fremlagt en del nye dokumenter, saaledes skrivelser av 8 september 1930 fra statsmykolog Ivar Jørstad og fra professor dr. Henrik Printz av 27 september og 13 oktober 1930 til den ankende parts rettsfullmektig, inneholdende beskrivelse av skaden paa grunnlag av besiktelse. Videre har efter foranledning av A. Hansens rettsfullmektig snekkermester A. Berger besiktiget eiendommen «Trudvang» og i skrivelse av 12 august 1931 uttalt sig om dens tilstand. Endelig har ogsaa rettskjemiker Chr. Bruff efter anmodning av den samme avgitt uttalelser om skaden dels i skrivelse av 1 februar 1932 efter at ha gjennemgaatt sakens dokumenter, dels i skrivelse av 9 mars 1932 efter at ha besiktiget eiendommen. Under bevisoptagelse ved Oslo byrett 14 og 15 januar og 10 juni 1932 har sakens parter avgitt forklaring og dessuten er avhørt en del vidner, deriblandt de sakkyndige Bruff og Berger og murmester Karl F. Kristiansen. Sistnevnte hadde sammen med snekker Arvid Carlsson avgitt erklæring under sakens forberedelse for herredsretten. I retten blev fremlagt deler av materiale som av Bruff var innbragt fra besiktelsen. De sakkyndige Jørstad og Printz' erklæringer er vedtatt som beedigede uten avhørelse.

Høiesterett finner ikke grunn til avvisning som paastaatt i henhold til reglene om ankesummens størrelse. Det maa forsaavidt være tilstrekkelig at henvise til at saken prinsipalt angaar krav paa omgjørelse av et salg for en kjøpesum av 30.000 kroner.

For realitetens vedkommende kommer Høiesterett til samme resultat som herredsretten og tiltrer i det vesentlige herredsrettens begrunnelse.

Man finner det visstnok sannsynliggjort ved de for Høiesterett fremlagte nye oplysninger, at skaden har vært av et noget større omfang enn av herredsretten antatt. Da det imidlertid her ikke dreier sig om den farlige, saakalte «ekte hussopp», men om

Side:1276

almindelig soppraate foraarsaket ved fuktighet i forbindelse med daarlig vedlikehold, finnes Hansens frifinnelse tilstrekkelig begrunnet i de av herredsretten iøvrig fremholdte omstendigheter og betraktninger. Man skal alene tilføie at stillingen fremdeles er den at der intet er oplyst som kan tyde paa at nogen av de tidligere eiere - Hansen eller Bull - har hatt kjennskap til skadens fulle og nøiaktige omfang eller til at der forelaa større skade enn den som en sakkyndig besiktelse vilde ha konstatert og som kjøperen maatte være forberedt paa ved kjøp av dette adskillig mer enn 20 aar gamle trehus. Enn mindre er der oplyst noget som kan tyde paa at nogen av de tidligere eiere har søkt at skjule skaden for sin kjøper.

Den ankende part bør betale saksomkostninger for Høiesterett til det offentlige. A. Hansen bør paa sin side betale saksomkostninger for Høiesterett til professor Bull.

Dommerne Næss og Motzfeldt er enige med Høiesteretts flertall med hensyn til spørsmaalet om handelens omgjørelse. Derimot antar vi at den forefunne skade maa ansees som en skjult mangel ved salgsgjenstanden som begrunner et krav paa prisnedslag. Herredsretten har feilaktig ga att ut fra at skaden alene omfattet 5-6 stokker som var raatnet op i 1 á 2 meters lengde. Det er nu konstatert at raattenskapen strakte sig helt op til 2nen etasje. Selvom den over den lengste strekning kan antas neppe at gaa lengere inn enn 1 fot fra krysset hver vei, maa reparasjonen formodes at ville bli adskillig mere bekostelig enn av herredsretten forutsatt. Rettskjemiker Bruffs fund viser at skaden har vært til stede før huset siste gang blev malt før salget, nemlig i 1923. Bruff anser det utelukket at raaten er opstaatt efter 1926. Han mener at skaden er meget gammel, sannsynligvis fra før professor Bulls tid. Bull kjøpte villaen i 1915. Vi anser en trevilla som «Trudvang» som blev bygget 1899-1901 for noksaa ny saavel ved salget i 1929 som ved salget i 1926, og hvis skaden er saa gammel som fra tiden før 1915, skyldes den i hvert fall ikke husets elde. Angaaende skadens synbarhet uttaler professor Printz, at «skaden er typisk innraate», snekkermester Berger at «raaten har bredt sig innvendig i tømmeret og ytterflatene staar igjen ganske friske». Jørstad sier at «den vesentlige skade har vært usynlig utenfra og har ikke uten videre latt sig konstatere ved besiktelse av huset». Efter dette anser vi skaden for en skjult feil som kjøperen ikke kunde være forberedt paa, og av saadan betydning at den maa nedsette villaens verdi i handel og vandel og saaledes berettige til et prisavslag. Da de sakkyndige domsmenn ved herredsretten allerede for den da konstaterte skade har ytret tvil om den muligens var noget større enn man kunde være forberedt paa, maa dette nu desto sikrere antas. Vi ansetter prisavslaget, hvori reparasjonsomkostninger inngaar, til 2500 kroner, som fordeles mellem de to tidligere eiere saaledes at professor Bull tilsvarer kr. 1500, Hansen kr. 1000, og i samme forhold fordeles saksomkostningene med kr. 1500 for begge retter. Vi er enige med hensyn til salærets ansettelse.

Side:1277

Domsslutning:

Herrerredsrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler Bjørn Iversen til det offentlige 800 kroner. Likeledes betaler A. Hansen til professor P. Bull 400 kroner. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom. Salæret til den opnevnte sakfører høiesterettsadvokat Chr. N. Brinch fastsettes til 800 kroner.

Av herredsrettens dom:

Den 22 mai 1926 solgte professor P.Bull eiendommen Trudvang, gnr 2, bnr 56, paa Nesodden til fengselsbetjent A. Hansen. Hansen solgte eiendommen videre til Bjørn Iversen den 20 april 1929. Høsten 1929 opdaget Iversen at det var raattenskap i det sydvestre hjørne av hovedbygningen. Endel stykker av flere stokker falt ut. Derved opdaget han ogsaa at der under kjøkkenbenken i kjøkkenet var cementert og en planke der opraatnet. Iversen mener, at det er sopp som var aarsaken, og at sopp ogsaa fantes i kjelleren under stuen. Han gjør gjeldende, at Hansen som hadde eid eiendommen i flere aar, har forstaatt eller burde ha forstaatt at det var sopp i huset. Iversen mener, at han paa grunn av soppskaden har krav paa, at handelen omgjøres. - - -

Saksøkte har - - - inndratt sin hjemmelsmann professor Bull i saken. - - - Av Hansen er det anført, at han ved salget ikke hadde nogen anelse om at der var raattenskap eller sopp i huset. Den raattenskap som var, vilde forøvrig kjøperen ha kunnet opdage ved en ordentlig besiktigelse. Hvordan det enn forholder sig hermed, mener Hansen, at han maa bli at frifinne paa følgende grunnlag: Den 28 august 1929 sendte Iversen en skrivelse til Hansen, hvori han blandt annet anfører, at villaen truer med at falle ned, og bad Hansen om at komme ut til en konferanse. Iversen hadde da opdaget raattenskapen i det sydvestre hjørne. Hansen besvarte ikke brevet og søkte heller ikke Iversen til en konferanse. Ifølge kjøpekontrakten skulde Iversen betale kr. 10.000 kontant. Da brevet var sendt, hadde Iversen betalt kr. 8000 og skulde betale de resterende kr. 2000 den 1 oktober 1929. Sistnevnte dag innfant ogsaa Iversen sig hos Hansen, og efter partenes forklaringer er det paa det rene, at Iversen dengang forlangte erstatning for raattenskapen som han uttrykkelig sa var sopp. Hansen avviste imidlertid erstatningskravet, og Iversen betalte derefter uten nogen protest de kr. 2000. Hansen mener, at selv om Iversen tidligere hadde hatt noget krav paa erstatning, har han ved sin optreden den 1 oktober avskaaret sig fra senere at kunne forlange nogen erstatning.

Fra professor Bulls side er det anført, at der intetsomhelst bevis er ført for, at det er nogen av de farlige sopparter som finnes i huset. Det er kun hvad man kaller tørraate eller raattenskap og noget man maa være forberedt paa at finne i ethvert hus som i flere aar har vært utsatt for vær og vind. Ennvidere mener professor Bull, at der intet bevis er for at raattenskapen eller soppen skriver sig fra hans eiertid, og i ethvert tilfelle er reklamasjonen alt for sent fremsatt overfor ham. - - -

Retten skal bemerke: Den raattenskap som fantes i det sydvestre hjørne, bestod av at 5-6 stokker var raatnet op i 1 à 2 meters lengde.

Taket i kjelleren var ikke raattent. Treverket var helt hvitt og tørt, og nogen sopp lot sig ikke paavise der. Retten mener, at heller ikke den

Side:1278

raattenskap som fantes i det sydvestre hjørne av huset, er hvad man i almindelighet forstaar ved sopp. Det er - som av professor Bull anført - kun almindelig raattenskap eller tørraate som man maa være forberedt paa at finne i et saavidt gammelt hus som det her dreier sig om. Enhver som kjøper en eldre trebygning, maa være forberedt paa at der et eller annet sted i huset finnes raattenskap, og dette kan derfor ikke betegnes som nogen skjult feil ved huset. Retten finner derfor ikke, at Iversen kan ha krav paa hverken handelens omgjørelse eller prisavslag, og da raattenskapen ikke kan betegnes som særlig betydelig - en reparasjon vil komme paa 4 à 500 kroner - finner retten, at Iversen heller ikke kan ha krav paa at faa reparasjonsutgiftene dekket. Retten finner ogsaa, at Iversen ved sin optreden den 1ste oktober 1929, da han betalte resten av den kontante kjøpesum med kr. 2000, har avskaaret sig fra at kunne gjøre noget krav gjeldende. Naar han den dag - efter at ha fremsatt paastand om erstatning for soppskade, men blir avvist av Hansen - likevel betaler de kr. 2000 uten at ta noget forbehold, kan han ikke senere fastholde kravet om erstatning. - - - Ivar Rivertz, hjd.

Peder Berge, byggmester. Claus Hansen, byggmester. Domsmenn.