Rt-1935-191
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1935-03-28 |
| Publisert: | Rt-1935-191 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 61/1 s.a. |
| Parter: | Øivind Bjørlo (advokat C. Borchgrevink) mot M. Bjørlos konkursbo (ved boets bestyrer overrettssakfører Alfred Sanne). |
| Forfatter: | Christiansen, Schjelderup, Broch, Evensen, Boye, Hanssen, justitiarius Berg |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §159 |
Ved skjøte av 16 desember 1922, tinglest 11 januar 1923. solgte Martin Monsen Bjørlo til sin sønn Martin Olai Bjørlo sin eiendom Borgundveien 12, Ålesund, for kr. 20.000, der i sin helhet blev avgjort ved overtagelse av pantegjeld. I skjøtet er inntatt følgende bestemmelse: «I tilfelle eiendommen skulde
Side:192
bli solgt enten frivillig eller ved tvang, skal jeg eller min hustru - eller om vi begge skulde være avgaatt ved døden - kjøperens barn efter alder ha rett til at kjøpe eiendommen for samme pris som den nu er solgt». Selgeren og hans hustru døde henholdsvis i 1924 og i 1926. Kjøperen optok i 1927 et tilleggslaan paa eiendommen, hvorved pantegjelden blev øket til kr. 25000. Med samtykke av verge og overformynderi gikk de forkjøpsberettigede barn med paa at staa tilbake med sin forkjøpsrett for denne pantegjeld. I 1931 fikk Martin Olai Bjørlo sin eiendom, Borgundsveien 12, delt i to deler, en mindre del nr. 12 b, hvor han hadde forretning og bolig for sig og familie, og en større del nr. 12 a, som han ønsket at selge for kr. 25000. Panthaveren for den forannevnte pantegjeld kr. 25000 gikk med paa at dele op pantelaanet med kr. 17.000 paa nr. 12 a og kr. 8000 paa nr. 12 b. Overformynderiet samtykket i dette salg av nr. 12 a for kr. 25000 paa betingelse av at Martin Olai Bjørlo innbetalte i overformynderiet for de umyndige barn halvparten av hvad han fikk utbetalt ved salget, nemlig kr. 4000, idet salget innbragte kr. 25.000 - 17.000. Den annen halvdel, kr. 4000 blev overlatt Martin Bjørlo til bruk i forretningen, hvorav familien hadde sitt underhold. I august 1932 blev der aapnet konkurs i Martin Olai Bjørlos bo og i november s.a. begjærte konkursboets bestyrer konkursauksjon over boets eiendom Borgundveien nr. 12 b. Da rekvirentens forslag til auksjonsvilkar ikke inneholdt bestemmelse om at kjøperen utenfor kjøpesummen skulde overta nogen forpliktelse efter den oven omhandlede forkjøpsrett, protesterte Martin Bjørlos eldste sønn Øivind Bjørlo mot dette forslag. Han hevdet at han som eldste sønn av Martin Bjørlo hadde forkjøpsrett til eiendommen for kr. 8000, idet den oprinnelige eiendom nr. 12's samlede pantegjeld kr. 25.000 var fordelt med kr. 17.000 paa nr. 12 a og kr. 8000 paa nr. 12 b.
Den 6 desember 1932 avsa Ålesunds namsrett kjennelse med saadan slutning: «Eiendommen matr.-nr. 12 b Borgundveien blir at selge ved konkursauksjon med paahefte av forkjøpsrett for Øivind Bjørlo for kr. 20.000. Omkostninger tilkjennes ikke».
Ved auksjonen opnaaddes et høieste bud av kr. 9000. Efterat der var fremkommet et overbud, blev der efter rekvisisjon av konkursboets bestyrer avholdt ny auksjon den 27 februar 1933, hvor det høieste bud var kr. 11050. Øivind Bjørlo protesterte mot at noget bud blev stadfestet, idet han paany hevdet at ha forkjøpsrett til eiendommen for kr. 8000, og at eiendommen ikke kunde selges uten paahefte av denne forkjøpsrett.
Efterat auksjonsrekvirenten hadde meddelt at han antok det av gitte bud paa kr. 11050, avsa namsretten den 20 mars 1933 kjennelse med saadan slutning: «Petrine Margrethe Bjørlos bud paa matr. nr. 12 b, Borgundveien, stort kr. 11.050, stadfestes. Salget av eiendommen skjer med paahefte av forkjøpsrett for Martin Olai Bjørlos barn efter kr. 20.000. Omkostningene fastsettes til kr. 169.30». Med hensyn til kjennelsens
Side:193
begrunnelse henvises til premissene saavel for denne kjennelse som for kjennelsen av 6 desember 1932.
Mot kjennelsen av 20 mars 1933 har Øivind Bjørlo erklært anke, fordi stadfestelse av auksjonsbudet er meddelt med paahefte av forkjøpsrett for Martin Olai Bjørlos barn for kr. 20.000 istedet for for beløp kr. 8000. Han har nedlagt saadan paastand: «I. Det av Ålesund namsrett under 20 mars 1933 stadfestede auksjonsbud opheves. II. Det fastsettes at salget av eiendommen Borgundveien 12 b skjer med paahefte av forkjøpsrett for Martin Olai Bjørlos barn til erhvervelse av eiendommen for kr. 8000. III. Øivind Bjørlo tilkjennes saksomkostninger for namsretten og Høiesterett».
Motparten M. Bjørlos konkursbo har nedlagt saadan paastand: «1. Den av Alesund namsrett under 20 mars 1933 avsagte auksjonskjennelse stadfestes. 2. Øivind Bjørlo tilpliktes at betale M. Bjørlos konkursbo saksomkostninger for namsretten og Høiesterett».
For Høiesterett foreligger som nytt utskrift av bevisoptagelse den 26 og 27 januar 1934.
Høiesterett kommer til samme resultat som namsretten og kan i alt vesentlig tiltrede den av namsretten i kjennelsene av 6 desember 1932 og 20 mars 193.3 gitte begrunnelse. Dog finner man at burde reservere sig mot at namsretten ved avgivelse av sistnevnte kjennelse paa nogen maate skulde være bundet av den første, jfr. tvistemaalslovens §159. Det tilføies at de forkjøpsberettigede hadde det i sin makt ved ordningen i 1931 at sikre sig at beløpet for forkjøpsretten i nr. 12 b blev satt lavere enn kr. 20000 og at faa dette tinglyst, hvorved all uklarhet om forkjøpsretten som heftelse paa eiendommen vilde være fjernet. Sakens omkostninger finnes at burde opheves.
Dommerne Hanssen og Schjelderup og justitiarius Berg kommer med hensyn til realiteten til et annet resultat enn flertallet.
Vi er enig med namsretten i at overformynderiets samtykke til salg av Borgundveien nr. 12 a i 1931 ikke medførte, at forkjøpsretten bortfalt ogsaa for den gjenværende del av den eiendom forkjøpsretten hvilte paa, nr. 12 b. At samtykket efter sitt eget innhold ikke gav uttrykk for nogen frafallelse av forkjøpsretten forsaavidt angaar nr. 12 b synes klart. Og efter de foreliggende oplysninger om forhandlingene mellem Martin O. Bjørlo og overformynderiet som representant for de umyndige om forkjøpsretten maa det ansees at være paa det rene, at det ikke var tanken at forkjøpsretten skulde bortfalle for nr. 12 b. Nogen regel hvorefter bortfall av forkjøpsretten for en parsell av en eiendom, hvorpaa der hviler saadan rett, med rettsnødvendighet med forer, at retten ogsaa bortfaller forsaavidt angaar den øvrige del av eiendommen lar sig ikke paavise i norsk rett.
Den omstendighet at det her gjelder en forkjøpsrett for en paa forhaand bestemt sum, og at der ikke ved salget av nr. 12 a blev truffet nogen uttrykkelig bestemmelse om fordeling av
Side:194
forkjøpssummeu medførte visstnok en viss vanskelighet ved forkjøpsrettens utøvelse. Den samme vanskelighet opstaar imidlertid, naar eieren av en eiendom, hvorpaa der hviler en saadan forkjøpsrett, deler den i to eller flere parseller og uten den forkjøpsberettigedes samtykke enten samtidig eller efter hverandre selger parsellene til forskjellige kjøpere. Det maa være klart at den forkjøpsberettigede ikke i det sistnevnte tilfelle er henvist til at betale den fulle avtalte sum for hver av parsellene om han vil gjøre sin rett gjeldende. Der maa i saa fall skje en fordeling av forkjøpssummen i forhold til de enkelte parsellers verdi. Der kan imidlertid ikke skjønnes at være tilstrekkelig grunn til at opstille en annen løsning, om den forkjøpsberettigede, naar retten gjøres gjeldende, er avskaaret fra at løse en av parsellene enten fordi han uttrykkelig har samtykket i salget eller fordi han har forspilt retten ved ikke at gjore den gjeldende i rett tid.
Vi mener saaledes at de forkjøpsberettigede efter salget av nr. 12 a hadde forkjøpsrett til det gjenværende nr. 12 b for en saa stor del av den samlede forkjøpssum som forholdsvis efter verdien faller paa dette matr.-nr. Øivind Bjørlos beregning av denne del til kr. 8000 er bygget paa den ved salget av nr. 12 a stedfunne fordeling av pantegjelden. Det er fra konkursboets side anført at en saadan opdeling er vilkaarlig. Men boet har ikke paastaatt at der ved en fordeling efter verdien skulde falle et større beløp paa nr. 12 b. Under disse omstendigheter antas boet alene at ha vært berettiget til at selge denne eiendom med paahefte av forkjøpsrett for 8000 kroner.
Vi stemmer derfor for at Øivind Bjørlos paa stand om ophevelse av namsrettens stadfestelseskjennelse tas til følge.
Domsslutning:
Namsrettens kjennelse stadfestes. Saksomkostninger til kjennes ikke.
Av namsrettens kjennelse av 6 desember 1932:
- - - Retten antar at den forkjøpsrett som ved salget av Borgundveien 12 i skjøte av 16 desember 1922 blev forbeholdt - blandt andre Øivind Bjørlo - er fullt rettsbeskyttet ogsaa overfor kjøperens konkursbo. Selv om eiendommen senere blev opdelt i matr.nr. 12 A og 12 B, maa forkjøpsretten antas at bli hvilende paa begge eiendommer. Det er noget uklart, hvordan ordningen med salget av den ene eiendom matr.nr. 12 A og frafallelse av forkjøpsretten for denne har vært ment. Men forkjøpsretten for Borgundveien 12 B blev i ethvert fall ikke uttrykkelig frafalt. Og naar konkursboet ikke har kunnet godtgjøre at det var forutsetningen at forkjøpsretten ogsaa skulde bortfalle for matr.nr. 12 maa retten anta at den fremdeles hviler paa eiendommen. Retten antar at med den i 1931 trufne ordning om salg av matr.nr. 12 A blev forkjøpsretten for denne eiendom endelig opbrukt og frafalt, men derimot ikke for matr.nr. 12 B. Paa sistnevnte eiendom hviler fremdeles forkjøpsretten. Naar der imidlertid i 1931 ikke blev truffet nogen bestemmelse om for hvilket beløp forkjøpsretten til matr.nr. 12 B skal kunne gjøres gjeldende, er retten henvist
Side:195
til at fastslaa at forkjøpsretten maa hvile paa eiendommen for det oprinnelige beløp, nemlig kr. 20.000. Paa grunn av den erklæring som blev tinglyst i 1927 til fordel for et pantelaan stort kr. 25.000, kan det være spørsmaal om hvorvidt forkjøpsretten nu kan gjøres gjeldende for en lavere pris enn kr. 25.000. Imidlertid er jo det pantelaan som nu hviler paa eiendommen, kun kr. 8000, og retten maa anta at renunsiasjonen fra kjøperens barns side utelukkende blev gitt av hensyn til pantelaanet. Naar dette hensyn ikke lenger er til stede, maa forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende for det oprinnelige beløp. Retten kommer derfor til det resultat at Øivind Bjørlo maa antas at ha forkjøpsrett til matr.nr. 12 B Borgundveien for kr. 20000. Salget av eiendommen maa derfor skje med paahefte av denne forkjøpsrett. - - -
K. B. Hagen.
Av namsrettens kjennelse av 20 mars 1933:
- - - Namsretten finner at tvisten ved de avhørte vidner og den supplerende prosedyre ikke er kommet i nogen annen stilling enn da retten forrige gang avsa kjennelse vedrørende dette spørsmaal. Og retten finner sig forsaavidt bundet av den kjennelse som allerede er avsagt. Namsretten kan ikke først treffe avgjørelse som gaar ut paa at forkjøpsretten skal gjelde for kr. 20.000, og senere treffe en avgjørelse gaaende ut paa at forkjøpsretten skal gjelde for kr. 8000. Av denne grunn finner retten det ikke nødvendig nu at inngaa paa de nye anførsler fra Øivind Bjørlos side. Den vil alene ha bemerket, at selv om det maatte være saa at forutsetningen var at gjenkjøpsretten skulde bli hvilende paa Borgundveien 12 B alene for kr. 8000, saa er det i hvert fall ikke sørget for nødveudige tinglyste erklæringer om forholdet, og under disse omstendigheter synes det utvilsomt at den muligens tiltenkte ordning ikke vil kanne faa nogen rettsvirkning overfor konkursboet. Saaledes som stillingen er, finner derfor retten at maatte henvise til og henholde sig til (den) allerede avsagte kjennelse, ifølge hvilken forkjøpsretten er antatt at hvile paa eiendommen for kr. 20000. Denne forkjøpsrett kan naturligvis Martin Olai Bjørlos barn gjøre gjeldende, og som under den tidligere auksjon bestemt skjer salget med paahefte av denne forkjøpsrett. I henhold til det anførte vil det avgitte og antatte bud bli stadfestet, idet budet ogsaa antas at være rimelig i forhold til eiendommens virkelige verdi. - - -