Rt-1935-920
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1935-11-30 |
| Publisert: | Rt-1935-920 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 54/2 B s.a. |
| Parter: | Grosserer John Borge (advokat Per Rygh) mot advokat E. Poulsson (advokat P. A. Holm). |
| Forfatter: | Motzfeldt, Evensen, Miøen, Grette, Næss, Boye, Lie |
| Lovhenvisninger: | Domstolloven (1915) §108 |
Dommer Motzfeldt: Om saksforholdet henviser jeg til dom avsagt av Akers herredsrett med fagkyndige domsmenn 27 november 1933. Ved dommen blev advokat Erik T. Poulsson frifunnet og hos saksøkeren grosserer John Borge tilkjent kr. 1000 i saksomkostninger.
Borge har paaanket dommen i dens helhet, idet han anser den som saavel i faktisk som i rettslig henseende uriktig. Han gjør imot herredsretten gjeldende, at han har rett til efter eget skjønn at gi eller nekte approbasjon av den paatenkte bebyggelse; at han ved sin bedømmelse er berettiget til at ta et hvilket som helst hensyn som han selv finner paakrevet, og at han - til overflod - har an gitt en rimelig grunn for sin nektelse. Videre hevder han at det er sluttet en for begge parter bindende avtale om husets plasering og høideforhold, saa Poulsson er forpliktet til naar han overhodet vil bygge paa tomten, at bygge overensstemmende med denne avtale. Poulsson har gaatt med paa at senke huset slik som av Borge forlangt. Borge mener at herredsretten uriktig har oversett at de nye tegninger som Poulsson sommeren 1933 innsendte til Akers bygningsvesen, ikke paa vanlig maate har vært forelagt Borge til godkjennelse, og videre at den godkjennelse han har gitt av husets ydre, er uløselig knyttet til husets plasering og høideforhold.
I forbindelse med dommen paaanker Borge ogsaa saksbehandlingen, nemlig herredsrettens kjennelse av 20 november 1933, hvorved domsmannen arkitekt Morgenstierne blev kjent habil.
Jeg skal om dette formelle spørsmaal bemerke at Borge ikke ønsker saken hjemvist til ny behandling paa grunnlag av Morgenstiernes deltagelse, men ønsker sakens realitet avgjort av Høiesterett. Jeg anser ikke paa embeds vegne Morgenstierne ugild efter domstolslovens §108 og finner ingen anledning til at drøfte rent teoretiske spørsmaal.
Borge har for Høiesterett nedlagt den samme paastand i realiteten som for herredsretten med tilføjelse av en atter subsidiær paastand. Denne er som den subsidlære, men med høide 88,1 meter i b. og 94,75 meter i c.
Poulsson har paastaatt herredsrettens dom stadfestet og sig tilkjent saksomkostninger.
Der er for Højesterett fremlagt en del nye oplysninger, hvorav jeg nevner en rekke fotografier og to bevisoptagelser ved Akers herredsrett, hvorunder der er avgitt forklaringer dels av partene og deres advokater og arkitekter, dels av arkitektene O. Bang og M. Poulsson og Akers reguleringschef.
Jeg er kommet til samme utslag som herredsretten og kan i det vesentlige henholde mig til dens begrunnelse.
Side:921
Jeg er saaledes enig med herredsretten i at Borge efter salgsavtalens §5 ikke under forhold som her har forbeholdt sig rett til at godkjenne annet enn tegningene til Poulssons hus. Et forbehold om ogsaa at kunne nekte en kjøper at legge sitt hus efter ønske innenfor de av bygnings- og reguleringsmyndighetene fastsatte byggelinjer og at bruke det naturlige lende uten nedsprengning maatte være klart og like frem uttrykt, men det er ialfall ikke tilfelle her. Jeg nevner at arkitekt O. Bang har erklært, at han vilde ikke, medmindre det var uttrykkelig bestemt, opfattet det slik, at selgeren har nogen bestemmelsesrett med hensyn til plasering av huset.
De muntlige forhandlinger om §5 mellem Poulsson og advokat Borge er saa omtvistet at man intet kan bygge derpaa.
Det er paa det rene at vedkommende myndigheter intet har hatt at innvende mot husets plass eller mot den valgte kotehøide.
Videre er jeg enig med herredsretten i at det ikke foreligger nogen slik avtale mellem partene, at Poulsson derved er bundet til nettop at legge sitt hus der hvor eller paa den kotehøide som forutsatt i den i herredsrettsdommen omhandlede brevveksling. Jeg anser denne som et forsøk paa at finne en løsning som ingen av partene skulde ha noget at innvende mot, men som ikke kunde hindre Poulsson fra av en antagelig grunn at velge en annen byggeplass. Og en saadan grunn fikk han, da det i mai 1933 viste sig at han paa den første plass maatte sprenge til adskillig større dybde enn av ham før forutsatt.
Angaaende tegningene bemerker jeg at jeg ikke som herredsretten finner det nødvendig at vurdere dem. Borges adgang til efter §5 at kunne nekte at godkjenne tegningene kan efter min mening ikke gaa lenger enn til at der for nektelsen maa paapekes en objektiv grunn innenfor et forsvarlig skjønn. Men Borge har bare anført at han finner huset stygt, særlig nordfasaden, og dette er - uten nærmere angivelse - for almindelig til at kunne med virkning anføres som grunn. Skulde en selger kunne nekte godkjennelse efter en grille eller efter hensyn som ikke vedkommer tegningene (saasom utsikt fra nabotomtr eller overbud for den solgte tomt) vilde kjøperen staa som om intet kjøp var gjort.
Borge gjør subsidiært gjeldende at Poulsson ikke kan bygge efter de endrede tegninger, da de tvert imot §5 ikke overhodet er ham forelagt. Da de til dels efter arkitekt Platous anvisning endrede tegninger er fremlagt i herredsretten, vilde et slikt utslag efter min mening være for formalistisk.
Jeg antar at Borge maa tilsvare sakens omkostninger ogsaa for Høiesterett.
Dom:
Herredsrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler grosserer John Borge til advokat E. Poulsson kr. 2500. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom.
Side:922
Dommer Evensen: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.
De ekstraordinære dommere overrettsdommer Miøen og høifjellsdommer Grette, dommerne Næss, Boye og Lie: Likesaa.
Av herredsrettens dom:
Ved kontrakt av 10 juli 1932 kjøpte advokat Erik T. Poulsson av grosserer John Borge en tomt av dennes eiendom Montebello i Vestre Aker. Tomten er nr. 14 paa utparselleringskartet, men der blev tillagt den et stykke av de vestenfor liggende tomter nr. 15 og nr. 16 og denne endring i den approberte utparselleringsplan blev godkjent av reguleringavesenet idet det samtidig blev godtatt at huset skulde flyttes lenger vestover enn oprinnelig paa tenkt. Av kjøpesummen kr. 14.000 skulde kr. 5000 betales kontant mot skjøte, mena der for restbeløpet kr. 9000 skulde utstedes pantobligasjon i eiendommen, og angaaende kjøper og selgers gjensidige rettigheter og forpliktelser inneholder kontrakten bl.a. følgende: «Paa parsellen maa ikke opføres mere enn 1 - en - enebolig i høist 2 etasjer foruten kjeller og loft samt garasje. Kjøperen forelegger selgeren snarest mulig til approbasjon tegninger av den paatenkte bebyggelse. Hvis selgeren ikke approberer tegningene av bebyggelsen er kjøperen berettiget til at forlange handelen omgjort og selgeren plikter i saa fall straks at tilbakebetale de innbetalte kr. 5000 og proviajon med paaløpne bankrenter.» I oktober maaned sendte Poulssons arkitekt Einar Gustav Piene anmeldelse til bygningsvesenet av det planlagte bygg, som blev approbert. Efter anmeldelsen var huset anbragt 4 meter vestenfor de i reguleringsplanen optrukne linjer, og reguleringavesenet gikk med herpaa «under forutsetning av at samtykke innhentes av naboen i vest og hovedbøllets eier». Den 29 oktober blev fasadetegningene sendt Borge til approbasjon, men i skrivelse av 11 november blev saadan approbasjon nektet. Dette skjedde efter hvad der er oplyst i henhold til en uttalelse fra Borges konsulent arkitekt Platou i skrivelse av samme dag, hvori- er anført: «Fasadene er ikke særlig vel proporsjonerte, og huset virker oprevet med sine mange utspring og tilbygg likesom alle de forskjellige vindustyper gjør sitt til at gjøre det boldningsløst og urolig. Jeg finner ikke at kunne anbefale at der paa denne fremtredende tomt godkjennes et hus med dette utseende.» Efterat advokat Poulsson og grosserer Borges representant under salgaforhandlingene, advokat Th. Borge, hadde vekslet flere brever, hvori advokat Borge bl.a. hadde bragt i forslag at huset skulde senkes ca. 1 meter, hvilket Poulsson fant ikke at kunne gaa med paa, skriver advokat Borge den 8 januar 1938 at grosserer Borge vil approbere tegningene «under forutsetning av at huset plaseres som senest foreslaatt (lengst mot nordvest) og at det senkes 50 cm. hvorved overkant av sokkelen blir liggende paa kote 87,6 m.». Dette gikk Poulsson med paa, og i skrivelse av 5 januar meddeler advokat Borge at grosserer Borge godtar den foreslaatte løsning: «at husets sokkel senkes 40 cm. og etasjehøiden senkes 10 cm., saaledes at husets samlede hølde over terrenget reduceres med 50 cm.» I skrivelse av 18 mai til advokat Borge anfører Poulsson: «Mitt hus paa Montebello var oprinnelig anmeldt plasert paa kote 88 som ifølge kartet var høieste punkt. Efter overenskomst med Dem blev plaseringen forandret til kote 87,6. Denne forandring er i sin tid anmeldt og godkjent og byggekontrakt inngaatt paa basis derav. Ved opmaalingsvesenets avmerkning av sokkelhøiden i marken forleden dag
Side:923
blev det konstatert at kartet er feilaktig idet tomten gaar op til kote 88,5, hvilket skulde vært avmerket paa situasjonskartet hvor 1/2-meters koter er inntegnet. 40 cm.s senkning av sokkelhøiden fra det nivaa som paa grunnlag av kartet er blitt betegnet med kote 88 vil altsaa i virkeligheten si at huset skal plaseres paa kote 88,1. Anmeldelse om denne rettelse innsendes samtidig hermed til bygningsvesenet, og jeg tør anmode Dem om velvillig overfor bygningsvesenet at bekrefte at De er innforstaatt hermed.» Da denne anmodning blev avslaatt bestemte advokat Poulsson sig til at legge huset innenfor (østenfor) de i reguleringsplanen optrukne bygningslinjer og paa kote 88,6 hvorimot der fra myndighetenes side ikke frem kom nogen innsigelse. Da der under arkitektens arbeide blev foretatt en del mindre endringer av fasadene blev der innsendt ny anmeldelse til bygningsvesenet. Fasaderaadet som de nye tegninger blev forelagt for uttaler: «at det anser fasadene med de bearbeide detaljer vel saa gode som de første - ogsaa under hensyn til beliggenheten» og i skrivelse av 10 august 1933 fra bygningschefen anføres at «da de bearbeidede tegninger i uvesentlig grad avviker fra de tidligere approberte gjøres approbasjon av 10 november 1932 gjeldende ogsaa for disse».
Efter forgjeves anstillet forliksmegling har grosserer Borge anlagt nærværende søksmaal mot advokat Poulsson og nedlagt saadan paastand: «Prinsipalt: At eieren av gnr 29, bnr 86, i Aker advokat Erik T. Poulsson er forpliktet til ved bebyggelse av denne eiendom at respektere den med eieren av gnr 29, bnr 2 grosserer John Borge i desember 1932-januar 1933 inngaatte avtale om: a) at vaaningshuset skal plaseres som vist paa den med forliksklagen fremlagte kopi av situasjonsplan, datert 8 mai 1933, b) at vaaningshuset skal bygges med overkant sokkel (grunnmur) ikke over kote 87,6 m og c) at bebyggelsen (mønet) ikke skal rake høiere enn kote 94,25 m. Subsidiært: At eieren av gnr 29, bnr 86 i Aker advokat Erik T. Poulsson ikke har rett til at bebygge eiendommen i henhold til andre tegninger enn tegningene av oktober 1932 og i henhold til disse kun hvis det projekterte vaaningshus a) plaseres saaledes som angitt paa den med forliksklagen fremlagte kopi av situasjonsplanen, datert 8 mai 1933. b) Bygges med overkant sokkel (grunnmur) ikke over kote 87,6 m. og c) med mønet ikke over kote 94,25 m. I begge tilfeller: At saksøkeren tilkjennes saksomkostninger hos saksøkte.»
Saksøkeren gjør gjeldende at der mellem partene er truffet en endelig og bindende avtale om at huset skal plaseres saaledes som i den oprinnelige bygningsanmeldelse angitt i 10 meters avstand fra den vestenforliggende tomt og at det skal senkes saa at overkant av sokkelen kommer paa kote 87.6. Huset kan videre efter kjøpekontrakten ikke opføres før bebyggelsen er approbert av selgeren, og heri ligger at der trenges godkjennelse ikke alene av fasadene men ogsaa av bygningens plasering paa tomten samt av dens høide og utstrekning. Avgjørelsen herav kan saksøkeren treffe helt efter eget skjønn. Saavel estetiske som økonomiske hensyn kommer ved avgjørelsen i betraktning, saaledes hans interesse som pantehaver og som eier av de omliggende tomter, men det var vesentlig husets utseende som bevirket at han nektet at godkjenne det. Hans skjønn kan ikke rokkes ved sakkyndige uttalelser eller tilsidesettes av domstolen, og efter saksøkerens mening er reguleringsplanen ikke bindende for ham. Den binder dem som skal bebygge tomtene, mens selgeren kan fremsette mere ytterliggaaende krav. - - -
Side:924
Man maa gi saksøkte medhold i at han ikke ved forhandlingene med saksøkeren har paatatt sig nogen forpliktelse med hensyn til hvorledes huset skal opføres. Han har søkt om et samtykke til at anbringe huset som anmeldt for bygningsmyndighetene, og dette samtykke kan han benytte sig av eller undlate dette og opføre huset saaledes som bygningsmyndighetene har tillatt og som han er berettiget til efter kjøpekontrakten.
Naar saksøkeren som grunn for sin protest mot husets opførelse har paaberopt sig sin approbasjonsrett efter salgskontrakten saa skal hertil bemerkes at han ikke kan skjønnes at ha forbeholdt sig annet enn den ved salg av byggetomter vanlige rett til at approbere tegningene. Denne rett vil i enkelte tilfeller kunne omfatte husets plasering - nemlig hvis denne faar avgjørende innflytelse paa bygningens utseende - men i nærværende tilfelle er der ikke tale herom. - - - Den approbasjon som selgeren har forbeholdt sig angaar husets form og utseende, og retten kan ikke anvendes rent vilkaarlig, men der maa angis en rimelig grunn for at approbasjon nektes. Nogen saadan begrunnelse har saksøkeren ikke gitt, og det stiller sig for retten ganske klart at det ikke er husets utseende som har bevirket at det ikke er godtatt men at det vil komme til at bortta utsikten fra de bakenfor liggende tomter, men dette hensyn er saksøkeren ikke berettiget til at ta i betraktning, naar han intet forbehold herom har tatt i kontrakten. - - -