Rt-1935-961

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1935-11-21
Publisert:	Rt-1935-961
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 65/2 s.a.
Parter:	Overrettssakfører Helge Schjærve (overrettssakfører Vilhelm Borchsenius til prøve) mot Norges Kooperative Landsforening (advokat Vilhelm Heiberg).
Forfatter:	Aars, sorenskriver Backe, Hanssen, Klæstad, Alten, byfoged Krog, Lie
Lovhenvisninger:

Domnær Aars: Om denne saks gjenstand og nærmere omstendigheter henviser jeg til Oslo byretts dom av 29 mai 1935. Dommen, som er avsagt med domsmenn, har saadan domsslutning: «Kjøpet heves. Norges Kooperative Landsforening frifinnes for den av O. H. Onsrud, Jens J. Jacobsen og Helge Schjærve reiste tiltale. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Overrettssakfører Schjærve har paaanket dommen til Høiesterett og nedlagt saadan paastand: «1. At Norges Kooperative Landsforening dømmes til at betale til Helge Schjærve: a) erstatning for hatte utlegg kr. 960; b) erstatning for tap ved utført arbeide, prinsipalt kr. 15.000, subsidiært erstatning efter Høiesteretts skjønn. 2. At Norges Kooperative Landsforening svarer omkostninger for byrett og Høiesterett.»

Norges Kooperative Landsforening har paastaatt byrettens dom stadfestet og sig tilkjent saksomkostninger for Høiesterett.

I ankeerklæringen er det anført at den ankende part mener at byretten har tatt feil naar den antar at det ikke kan legges nogen garanti i den arealopgave som Landsforeningen ved direktør Juel har tilstillet eiendomsmegler Minken; videre at byretten feilaktig har gaatt ut fra at den av Landsforeningen utviste uaktsomhet ved avgivelsen av den feilaktige opgave under de foreliggende omstendigheter ikke kan begrunne erstatningsansvar, fordi den fornødne adekvans under den utviste uaktsomhet og det opstaatte tap ikke er til stede. Videre at byretten har tatt feil naar den finner at kjøperne har utvist uaktsomhet som de i første rekke selv maa bære følgene av. Subsidiært anføres det at Landsforeningen i hvert fall maa være med delvis at erstatte skaden.

For Høiesterett er fremlagt en del nye dokumenter, deriblandt rettsbok for en bevisoptagelse ved Oslo byrett den 23 august 1935. Det er oplyst at i den arealopgave som saken gjelder, var opgavene for nogen av lokalene for høie, saa at differansen mellem det virkelige og det opgitte samlede areal er mindre enn 1826 m2, et forhold som dog ikke har nogen betydning for det erstatningskrav saken gjelder.

Jeg er kommet til et annet resultat enn byretten. Jeg mener at det var en uaktsomhet av direktør Juel i Landsforeningen at han oversendte den av vaktmesteren utarbeidede arealopgave til eiendomsmegler Magnussens megler Minken uten at kontrollere at utregningene var riktige - hvad der saavidt jeg forstaar ogsaa er byrrettens opfatning. Men i motsetning til byretten mener jeg at denne uaktsomhet maa medføre

Side:962

erstatningsansvar for Landsforeningen. Det er ganske visst saa at noget salgsopdrag hadde Juel ikke gitt. Men efter hvad Juel selv har forklart hadde Minken gjort gjentatte henvendelser til ham for at faa salgsopdrag og nevnt han haapet at han skulde kunne skaffe en kjøper. Og naar da Juel gikk med paa at sende ham en arealopgave over lokalene, mener jeg at opgaven maatte være beregnet paa at forevises for mulige kjøpere. Schjærves bud blev fremsendt gjennem eiendomsmegleren, og Landsforeningens svar blev sendt til megleren, saa det maatte være klart at det var megleren som hadde skaffet budet. Og av budet fremgikk det at størrelsen av de forskjellige gulvarealer maatte være tillagt betydning, idet budet bl.a. inneholdt en ordning hvorefter Landsforeningen skulde fortsette at benytte sine lokaler efter leiesatser fastsatt pr. m2, forskjellige for butikklokaler, kontorlokaler, lagerlokaler, loftsetasje og kjelleretasje. Det maatte da ligge overmate nær at anta at budet knyttet sig til den oversendte arealopgave. Juel har forklart at da Schjærves bud forelaa 31 juli hadde han ikke nogen tanke paa den opgave han paa Minkens henvendelse hadde sendt i juni. Men jeg antar ikke at denne omstendighet kan fri Landsforeningen for ansvar.

Fra Lands foreningens side er det fremholdt at der foreligger uaktsomhet fra Schjærves side, men jeg kan ikke finne det. At Minken og Schjærve stolte paa opgaven uten nærmere undersøkelse kan efter min opfatning ikke legges dem til last, all den stund den var oversendt til Minken med en skrivelse fra Landsforeningens direktør og fremtraadte som meget nøiaktig, idet flateinnholdet av de forskjellige lokaliteter til dels endog var angitt med decimaler. Det er saa meget mere forklarlig at kjøperne ikke lot anstille nogen undersøkelse av opgavens riktighet som det er oplyst at overrettssakfører Schjærve var bekjent med at Landsforeningen har egen arkitekt.

Landsforeningen har videre fremholdt at det var en uaktsomhet fra Schjærves side hvis han la arealopgaven til grunn uten at henvise til den i budet; hadde han henvist til opgaven vilde Juel ha kontrollert den nøie. Men som jeg har nevnt fremgikk det av budets eget innhold at de forskjellige gulvarealers størrelse maatte være tillagt betydning av kjøperne, og under disse omstendigheter antar jeg ikke det kan betegnes som en uaktsomhet fra kjøpernes side at de ikke uttrykkelig fremhevet at de bygget paa den arealopgave som direktør Juel hadde oversendt til Minken.

Efter hvad jeg har anført antar jeg at overrettssakfører Schjærve har krav paa erstatning for det tap han har lidt ved spilte utlegg og tap av inntekt som han ellers kunde hatt. Posten paa 960 kroner for utlegg finner jeg maa godtas, idet det ikke er bestridt at Schjærve har hatt et saadant utlegg. Derimot kan jeg ikke finne det godtgjort at hans tap forøvrig andrar til et tilnærmelsesvis saa stort beløp som 15.000 kroner. Jeg antar at den samlede erstatning, utleggene innbefattet, passende kan ansettes til 2000 kroner.

Side:963

Da Schjærve tilkjennes et langt mindre beløp enn han har paastaatt, antar jeg at sakens omkostninger bør opheves for begge retter. Jeg stemmer for saadan

Dom:

Norges Kooperative Landsforening betaler til overrettssakfører Helge Schjærve kr. 2000. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom.

Ekstraordinær dommer sorenskriver Backe: Jeg er kommet til samme resultat som byretten og tiltreder i det vesentlige dens begrunnelse. Jeg skal alene tilføie at jeg har lagt en avgjørende vekt paa de omstendigheter hvor under den feilaktige arealopgave blev utført, spesielt at megler Minken, til hvem opgaven blev levert, ikke hadde noget som helst salgsopdrag fra Landsforeningen. Selv om man antar at det kan tillegges direktør Juel som en uaktsomhet at utlevere opgaven uten at kontrollere dens riktighet, saa bør denne uaktsomhet efter min mening ikke medføre erstatningsplikt for Landsforeningen, hensett til den langt større uaktsomhet som den ankende part har utvist ved i sitt bud ikke at gi uttrykk for at budet var avgitt paa grunnlag av den foreliggende arealopgave. Hadde det vært gjort maa jeg med sikkerhet anta at det overhodet ikke vilde ha kommet nogen handel i stand. Jeg mener at den uaktsomhet som den ankende part herved har utvist under enhver omstendighet er saa langt be tydeligere enn den direktør Juel maatte ha utvist, at det heller ikke bør bli tale om nogen fordeling av det for den ankende part opstaatte tap, og jeg mener derfor at heller ikke den ankende parts subsidiære paastand paa det heromhandlede grunnlag bør tas til følge, men at Landsforeningen helt maa bli at frifinne. Da jeg efter konferansen vet at jeg er i mindretall, former jeg ingen domsslutning.

Dommer Hanssen: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Klæstad og Alten: Likesaa.

Ekstraordinær dommer byfoged Krog: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med annenvoterende, herr sorenskriver Backe.

Dommer Lie: Likesaa. Jeg vil særlig fremheve at direktør Juel efter min mening under de foreliggende omstendigheter maatte ha rett til at regne med at hvis der blev innledet forhandlinger av nogen kjøper, vilde han faa rede paa av kjøperen selv eller hans megler om arealopgaven var blitt benyttet, og om kjøperen tilla den nogen vekt. Hvis kjøperen hadde gitt oplysning herom ved fremsettelsen av sitt bud, vilde direktør Juel hatt anledning til at ta sine forholdsregler, f.eks. til at foranstalte kontroll med hensyn til arealopgaven nu da det viste sig at det virkelig kunde komme til et kjøp. Jeg kan ikke finne at det er noget at si paa at han paa det tidspunkt da han utleverte opgaven, nøiet sig med at la vaktmesteren opstiile

Side:964

den paa grunnlag av de oplysninger foreningen allerede hadde i sine bøker angaaende arealet istedenfor at paadra foreningen utgifter med kontroll av opgaven, ar det ennu ikke forelaa noget salgsopdrag eller var innledet nogen forhandling om kjøp. Megleren maatte ogsaa forstaa at der var opfordring for ham eller for kjøperen selv til at bringe arealopgaven paa bane, naar kjøperens bud fremkom, og at det vilde være en felle for den annen part at der ikke blev nevnt noget om at arealopgaven var benyttet, og at den blev tillagt vekt. Jeg tilføier i anledning av en bemerkning av førstvoterende at jeg ikke kan innse at kjøperens bud gir nogen antydning om at arealopgaven er blitt benyttet eller at den er blitt tillagt vekt av ham. Det er en besiktelse av gaarden fra kjøperens side som i budet er angitt som «basis» for det.

Av byrettens dom:

Paa eiendommen Store Strandgate 1, tilhørende Norges Kooperative landsforening (N. K. L.) blev der den 31 juli 1934 av overrettssakfører Helge Schjærve pr. kommisjon avgitt et skriftlig tilbud om kjøp paa nærmere spesifiserte vilkaar for en sum av kr. 850.000. Budet blev gitt til eiendomsmegler Einar Magnussen, hvis megler Otto Minken i løpet av juni og jule maaned hadde hatt forhandlinger med overrettssakfører Schjærve og hans medinteressenter om kjøpet, og blev av denne oversendt N. K. L., hvis administrerende direktør Andr. Juell derefter i brev til eiendomsmegler Magnussen av 9 august 1934 meddelte, at styret aksepterte tilbudet med visse endringer og under forbehold av representantskapets godkjennelse, som først kunde foreligge innen 15 november. Efter konferanse med direktør Juell - hvorunder blev fremholdt, at representantskapets godkjennelse med sikkerhet kunde paaregnes - aksepterte Schjærve de gjorte endringer i brev av 14 august 1934. Den 9 november blev salget godkjent av representantskapet, og alt var i orden for oprettelse av kjøpekontrakt overensstemmende med de avtalte betingelser, da det av murmester Gundersen, som skulde taksere gaarden i anledning av Schjærves andragende om laan i «Svea», den 10 november - 5 dager før den kontante del av kjøpesummen skulde betales - blev opdaget, at gaardens lagerlokaler hadde et vesentlig mindre gulvflateareal enn der var opført i en tør budets avgivelse foreliggende opgave over bygningens netto gulvareaL Den nevnte opgave, hvorpaa kjøperne hadde bygget sine beregninger over kjøpets lønnsomhet, var levert kjøperne i juni maaned av megler Minken, og denne hadde faatt den paa henvendelse til direktør Juell. Der blev straks av kjøperne gjort henvendelse til N. K. L., hvor det blev oplyst, at opgaven var satt op av gaardens vaktmester efter direktørens anmodning, og det blev ved kontrollundersøkelser konstatert, at murmester Gundersens opmaaling, som for lagerlokalene viste et areal av 1824 m2 istedenfor som opgitt 3660, var korrekt. Da lagerlokalene av kjøperne var beregnet at skulle gi en leieinntekt av kr. 12 pr. m2, vilde aarsinntekten paa grunn av den feilaktige opgave svikte med ca. kr. 20.000 og det aarlige netto overskudd, som Schjærve og hans to medinteressenter - O. H. Onsrud og Jens Jacobsen - hadde regnet med, blev ved denne svikt nesten helt borteliminert. Kjøperne hevdet derfor, under henvisning til at den uriktige opgave var gitt av selgeren, at de var berettiget til at heve handelen og

Side:965

ogsa til at kreve erstatning. Schjærve krevet for sitt vedkommende kr. 15.000 som erstatning for forgjeves arbeide saavel med ordning av nye pantelaan til avløsning av de eldre samt for sitt arbeide med kjøpet i det hele samt for utlegg, mens ogsaa Onsrud og Jacobsen for sitt vedkommende gjennem Schjærve krevet mindre beløp. Kravene blev avvist ved brev fra selskapets advokat av 28 november 1934, hvori det paa vegne av N. K. L. blev anført, at kjøpet vilde bli fastholdt.

Konsortiet og Helge Schjærve gikk da straks til saksanlegg mot N. K. L. - - -

Saksøkerne gjør gjeldende, at de har bygget paa den fra N. K. L. avgitte opgave, som er meddelt dem av selskapets representant under salgsforhandlingene, og at de, naar opgaven viser sig vesentlig uriktig, maa være berettiget til at heve handelen. Gulvarealets størrelse er ved kjøp av en forretningsgaard i centrum av den største betydning. Dessuten gjør saksøkerne krav paa erstatning, idet de anfører, at der ved opgavens avgivelse til bruk ved salgs forhandlinger maa sies at være overtatt garanti. En selger maa ansees at garantere de opgaver han gir, hvis disse danner en avgjørende forutsetning for kontrakten, og opgaven dannet her faktisk basis for kjøpet. N. K. L. maatte ogsaa forstaa av det avgitte bud, hvor den foreslaatte fremtidige leie for de av N. K. L. benyttede lagerlokaler og øvrige lokaler var beregnet efter kvadratmeterpris, at gulvarealet var av avgjørende betydning. Og i ethvert fall er der vist uaktsomhet fra direktør Juells side, naar han har overlatt til vaktmesteren i gaarden at opstille opgaven og uten nærmere at kontrollere den. At kjøperne har stolt paa opgaven og ikke selv undersøkt arealet kan derimot ikke bebreides dem som uaktsomhet. Opgaven var saa spesifisert, at den maatte gi inntrykk av at være bygget paa nøiaktige maalinger, som ikke skulde gi grunn til kontroll. For det tap, som er forvoldt saksøkerne ved den uriktige opgave, maa derfor saksøkte være ansvarlig. - - -

Saksøkte benekter, at den feilaktige opgave kan gi kjøperne rett til mere enn at heve kjøpet. - - -

Retten skal bemerke: Der foreligger et detaljert kjøpstilbud fra Schjærve, pr. kommisjon, datert 31 juli 1934, og tilbudet er, efter en foreløbig vedtagelse av styret den 8 august, endelig vedtatt av N. K. L. den 9 november 1934. Kjøpet er saaledes sluttet, selv om der ennu ikke var utferdiget formell kjøpekontrakt. Naar kjøperne ved avgivelse av budet er gaatt ut fra et saa vesentlig større areal enn det faktisk eksisterende, antas de imidlertid under de foreliggende omstendigheter at maatte være berettiget til at fragaa kjøpet, hvilket saksøkte forøvrig i sin prosedyre har erkjent. Den ogsaa av saksøkte nu fremsatte paastand om, at kjøpet heves, vil derfor bli at ta til følge.

Ved bedømmelsen av de fremsatte erstatningskrav maa retten gaa ut fra som bevist, ved direktør Juells partsforklaring og megler Minkens prov, at den siste (som allerede i 1933 hadde arbeidet paa at skaffe kjøper) i juni 1934 opsøkte direktør Juell for at be om salgsopdrag, men fikk avslag herpaa av Juell som ogsaa nektet at gi oplysninger, og at Minken saaledes ikke har vært representant for N. K. L. under konsortiets kjøpsforhandllnger. Retten kan heller ikke mot direktør Juelle bestemte benektelse gaa ut fra som tilstrekkelig bevist, at Minken, som av ham forklart, da han blev lovet opgave over gulvarealet, fortalte Juell, at han nu hadde en kjøper. Noget sikkert synes Minken paa den tid heller ikke at

Side:966

kunne ha vært istand til at oplyse herom, idet forhandlingene med Schjærve ennu var paa et helt forberedende standpunkt og bl.a. avhengig av de nærmere oplysninger, som Schjærve hadde sagt maatte skaffes. At der under disse omstendigheter i direktør Juells oversendelse til Minken av den arealopgave, han hadde lovet at skaffe denne, skulde kunne legges nogen garanti overfor Minkens senere kjøper - konsortiet - kan retten ikke anta. Spørsmaalet blir derfor om erstatningsansvar kan bygges paa rettsstridig utvist uaktsomhet fra N. K. L.s direktørs side, og om der i tilfelle er fornøden adækvat kausalforbindelse mellem den utviste uaktsomhet og det paastaatte tap. Retten finner imidlertid, selvom avgivelse av den feilakttge opgave skyldes en feilregning og derfor forsaavidt maa sies at være uaktsom, at denne uaktsomhet under de foreliggende omstendigheter ikke kan begrunne erstatningsansvar for N. K. L. Opgaven er sendt til Minken, til bruk for denne i hans arbeide, og Juell hadde ingen grunn til at regne med, at den av Minken vilde bli benyttet som én vanlig salgsopgave, naar Juell ikke hadde gitt noget salgsopdrag. At Minken under disse omstendigheter vilde benytte opgaven som skjedd, uten nærmere kontroll eller reservasjon, og at kjøpere som vilde innlate sig paa en saa stor forretning heller ikke skulde foreta selvstendige undersøkelser eller øve nogen kontroll, kunde Juell ikke forutsette, særlig da budet forbeholdt besiktigelse. Der er dessuten efter rettens mening vist en betydelig uaktsomhet ogsaa av Minken og av kjøperne, som ikke engang i sitt bud til N. K. L. har nevnt opgaven, og følgene av denne uaktsomhet synes kjøperne selv at maatte være nærmest til at bære. - - -

V. Platou. O. Eriksen. Peter Fuglesang.