Rt-1936-792
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1936-10-28 |
| Publisert: | Rt-1936-792 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 202/2 s.a. |
| Parter: | Fredrikstad kommune (advokat Otto B. Dahl) mot fru Ellen Larsen (advokat Heneh Bugge) og Otto Wessmann m.fl. (advokat F. Wilberg). |
| Forfatter: | Larssen, Nygaard, Rivertz, Boye, Alten, Hoff, Lie |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1924) §46, Bygningsloven (1924) |
Dommer Larssen: Fredrikstad kommune besluttet 6 juli 1931 en regulering av Mellemgaten mellem Storgaten og Nygaards gate til en bredde av 15 meter og holdt forsøkstakst 24 januar 1932. Erstatningen fastsattes til ca. kr. 45.000. Angaaende erhvervelse av grunn ved Mellemgatens utløp i Storgaten og Nygaardsgaten fattedes ingen beslutning. Gaten beholdt derfor paa disse punkter sin tidligere bredde av ca. 6
Side:793
meter. I henhold til bygningslovens §46 lot kommunen avholde skjønn til fordeling av erstatningsbelopet mellem grunneierne til gaten. Efter at ha avgjort forskjellige tvistigheter om forutsetningene for skjønnet avgav skjønnsretten den 9 april 1935 sitt skjønn over den verdi økning som reguleringen antokes at ha tilført grunneierne samt over fordelingen av kommunens refusjonskrav. Eiendommene paalas et refusjonsbeløp av tilsammen ca. kr. 36.000. Saavel grunneierne som kommunen forlangte overskjønn.
Overskjønnets avgjørelse falt 4 september 1935 med følgende slutning:
«Nedenstaaende eiendommer refunderer Fredrikstad kommune dens utgifter til erhvervelse av grunn til gateutvidelsen i Mellemgaten med følgende beløp: Storgaten 10 kr. 4.974,23, Storgaten 8 kr. 4.224,41, Mellemgaten 2 kr. 2.845,29, Mellemgaten 4 kr. 2.901,08, Mellemgaten 6 kr. 3.124,24, Nygaardsgaten 43 kr. 892.64, hvilke beløp først blir at erlegge naar Mellemgaten mellem Nygaardsgaten og Storgaten blir oparbeidet i sin helhet efter reguleringen. I saksomkostninger ved over- og underskjønn betaler Fredrikstad kommune fru Ellen Larsen kr. 200 og Otto Wesmann, A/S Aug. Falleth & Sønner, P. Christianslund og fru Helene Andersen hver kr. 50. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra overskjønnets forkynnelse.»
Ogsaa under overskjønnet forelas og blev avgjort forskjellige tvistigheter om forutsetningene for skjønnet. Overskjønnets avgjørelse er saavel av kommunen som av en del av grunneierne innbragt til prøvelse for Høiesterett.
Fredrikstad kommune gjør gjeldende at overskjønnsrettens bestemmelse om at refusjonsbeløpene først blir at erlegge, naar Mellemgaten mellem Nygaardsgaten og Storgaten blir oparbeidet i sin helhet efter reguleringen, ansees stridende mot bygningslovens §46, hvorefter refusjonsbeløpene skal erlegges innen 3 maaneder efterat opgave over størrelsen er meddelt. I et tilsvar av li oktober 1935 fremholder kommunen tillike at «det er den ved den hittil gjennemførte utvidelse aktuelle verdiforøkelse, som der maa skjønnes over. Overskjønnsretten har ikke tatt noget endelig standpunkt til størrelsen av denne verdiforøkelse, om enn skjønnsretten i sine premisser har uttalt at den ikke kan ansees at være «av betydning», hvilket er et meget relativt begrep. Følgen man derfor under enhver omstendighet bli, at overskjønnet i sin helhet opheves og at der avholdes nytt overskjønn».
Kommunen har i henhold hertil paastaatt at overskjønnet opheves og at saken hjemvises til Fredrikstad byrett til avholdelse av nytt overskjønn, hvorhos den har paastaatt sig tilkjent hos hver av motpartene passende saksomkostninger.
Fru Ellen Larsen som eier av Storgaten 10 har paastaatt overskjønnet stadfestet og sig tilkjent saksomkøstninger hos Fredrikstad kommune, subsidiært har hun sluttet sig til de øvriges paastand.
Side:794
Eierne av Storgaten 8, Mellemgaten 2, Mellemgaten 4 og 8 og av Nygaardsgaten 43 erklærer motanke, idet de mener at det ingen refusjonsplikt kan paalegges dem. De fremholder at bygningsloven maa være saa at forstaa «at grunneieren ikke er forpliktet til at tilsvare et refusjonsbeløp utover den verdi forøkelse som ved gateanlegget tilføres eiendommen. Overskjønnet har funnet at de omhandlede eiendommer ved den hittil gjennemførte utvidelse av Mellemgaten ingen verdiforøkelse er tilført. Det er da feilaktig at gaa ut fra at refusjonsplikt kan paalegges».
I henhold bertil har de nedlagt følgende paastand: «Prinsipalt: Overskjønnet stadfestes, dog saaledes at den motparter nr. 2-5 paalagte refusjon bortfaller. Subsidiært: Overskjønnet stadfestes. Prinsipalt og subsidiært: Motpartene nr. 2-5 tilkjennes saksomkostninger hos den ankende part.»
Angaaende sakens nærmere sammenheng henvises til de avholdte skjønnsforretninger.
De spørsmaal som foreligger for Høiesterett er begrenset til at omfatte dels forstaaelsen av overskjønnets avgjørelse, dels i forbindelse dermed forstaaelsen av bygningslovens §46. De øvrige tvistigheter om overskjønnets forutsetninger er bortfalt for Høiesterett.
Efter Høiesteretts avgjørelse i lit. 1934 side 997 blir grunneierens refusjonsplikt at begrense til den verdiøkning som grunneierne faar ved en regulerings gjennemførelse. Det er paa det rene at kommunens beslutning om gateutvidelse er begrenset til at gjelde den ubebyggede grunn i det midtre strøk av gaten, mens gateutvidelsen ikke er besluttet fullført paa de steder hvor Mellemgaten munner ut i Nygaardsgaten og Storgaten. Her har altsaa gaten samme bredde som tidligere.
Jeg skal først gjøre en del bemerkninger angaaende grunneiernes stilling til refusjonsspørsmaalet efter bygningslovens §46. Ifølge §46 nr. 3 skal grunneierne av den opnaadde verdiøkning ved at «gaten anlegges» erlegge sin andel av erstatningssummen innen tre maaneder efterat opgaven over størrelsen av denne er meddelt. Verdiøkningen og hver enkelt grunneiers refusjonsbeløp ansettes av skjønnsretten. Skjønnet over verdiøkningen gjelder den paa skjønnstiden innvunne økning som følge av at gaten anlegges, d. v. s. reguleringsplanen gjennemføres. Selv om heri ogsaa maa medregnes den verdiøkning som eiendommen paa skjønnstiden har faatt som følge av forventningen om en videregaaende regulering, gjelder skjønnet allikevel som i underskjønnet riktig bemerket «verdi forøkelsen pr. idag». At verdiøkning allerede paa skjønnstiden er innvunnet maa det være kommunens sak at legitimere, idet dette er en av betingelsene for kommunens refusjonskrav. Den verdiøkning som ennu ikke paa skjønnstiden kan paa vises at foreligge, men som kan forutsees senere at ville inntreffe eventuelt naar kommunen gjennemfører reguleringen videre enn nu skjedd, kan derimot ikke forlanges lagt til grunn for refusjonsplikten i
Side:795
anledning av den nu foreliggende gateutvidelse. Denne fremtidig inntreffende økning maa bli gjenstand for skjønnsmessig avgjørelse i sin tid, naar den videregaaende reguleringsforføining fra kommunen i tilfelle gjennemføres og ny verdiøkning som følge av denne forføining foreligger. Det maa saaledes ansees som lovens forutsetning at refusjon kun kan kreves av den aktuelle paaviselige verdiøkning paa skjønnstiden, og at til gjengjeld de refusjonsbeløp som fastsettes skal dekkes innen den av loven fastsatte frist.
Hvad angaar anvendelsen av det anførte i nærværende sak skal jeg bemerke: Samtlige parter har fremholdt under overskjønnet at deres eiendommer ikke er tilført nogen verdiøkning ved den av kommunen nu besluttede gateutvidelse. Overskjønnet har angaaende den hittil gjennemførte utvidelse av Mellemgaten anført at der herved «ikke kan ansees at være tilført de omhandlede eiendommer fordeler eller verdiforøkelse av betydning» saaledes at overskjønnet ikke har funnet at nogen paaviselig verdiøkning foreligger.
«Derimot,» anfører overskjønnet videre, «finner retten det ikke tvilsomt at eiendommene fra den tid utvidelsen blir gjenemført helt frem til Nygaardsgaten og Storgaten vil opnaa en ikke ubetydelig verdiforøkelse.» Angaaende den verdiøkning som vinnes ved denne siste utvidelse finner skjønnsretten at verdiøkningen maa antas at ville naa de av kommunen beregnede refusjonsbeløp. Retten fremholder videre at denne verdiøkning vil eiendommene først opnaa «naar gateutvidelsen blir helt gjennemført», og at «fordelene før eiendommene først vil kunne utnyttes efter dennes gjennemførelse». Angaaende denne siste totale gjennemførelse av gateutvidelsen fremholder retten at den ikke vil kunne paa regnes gjennemført før om en rekke aar, og at tidspunktet herfor «er helt paa det uvisse». Under disse forhold finner skjønnsretten «at i nærværende tilfelle den eneste utvei til at naa frem til en rettferdig og lovlig løsning vil være at bestemme at refusjonsandelene først skal erlegges naar utvidelsen av Mellemgaten er helt gjennemført». I henhold hertil har da retten fastsatt refusjonsbeløpene og samtidig bestemt at beløpene først blir at erlegge naar Mellemgaten mellem Nygaardsgaten og Storgaten blir oparbeidet i sin helhet efter reguleringen.
Jeg maa efter dette forstaa overskjønnet slik at retten ved sitt skjønn for det første har avgjort at der ikke som følge av den nu foretatte gateutvidelse er tilført de eiendommer hvor fra grunn er erhvervet nogen verdiøkning hvorav refusjon for grunnerhvervelse kan kreves.
Dernest har imidlertid retten ogsaa optatt til skjønnsmessig avgjørelse hvilken verdiøkning den finner at eiendommene vil tilføres, naar kommunen engang senere fatter beslutning om at en videregaaende gateutvidelse skal gjennemføres. Denne verdiforøkelse vil imidlertid efter det an førte bli gjenstand for skjønn naar den forføining som medfører verdiøkningen foreligger
Side:796
som aktuell. Dette gjør den først naar kommunen skrider til gjennemførelse av resten av reguleringen og i den anledning foretar videre grunnerhvervelser. Overskjønnet maa derfor for denne dels vedkommende bli at opheve. Efter det resultat hvortil jeg saaledes er kommet finner jeg at kommunen maa betale grunneierne sakomkostninger for Høiesterett.
Dom:
Overskjønnet opheves forsaavidt det fastsetter refusjansbeløp som skal erlegges naar Mellemgaten og Storgaten blir oparbeidet i sin helhet efter reguleringen. Forøvrig stadfestes øverskjønnet. I sakomkostninger for Høiesterett betaler Fredrikstad kommune til Ellen Larsen kr. 600 og til Otto Wessmann, A7S Aug. Falleth & Sønner, P. Christianslund og Helene Andersen kr. 800. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom.
Ekstraordinær dommer lagmann Nygaard: Idet jeg forøvrig i det vesentlige og resultatet er enig med førstvoterende, skal jeg bemerke: Det som forelaa til avgjørelse for overskjønnet var spørsmaalet om mulig verdiøkning, som følge av den nu foretatte regulering. Jeg er ikke enig med førstvoterende i at uttrykket «av betydning» i det av ham refererte avsnitt av overskjønnets premisser maa fortolkes saaledes, at overskjønnet har funnet at der ikke foreligger nogen paaviselig aktuell verdiøkning. Uttrykksmaaten trekker mere i retning av at overskjønnet har ment, at veidiøkningen ikke er av nogen større betydning. Hvis der imidlertid er verdiøkning, skulde der, hvad enten denne representerer et større eller mindre beløp, ba vært avgitt skjønn herom. Denne uklarhet bør efter min opfatning medføre at overskjønnet i dets helhet opheves, og at saken hjemvises til Fredrikstad byrett til avholdelse av nytt overskjønn.
Da jeg efter konferansen gaar ut fra at min mening ikke deles av rettens flertall, former jeg ikke konklusjon.
Dommer Rivertz: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Boye og Alten: Likesaa.
Ekstraordinær dommer byrettsadommer Hoff: Jeg er enig med annenvoterende.
Dommer Lie: Likesaa. I underskjønnets grunner er det tydelig precisert hvorledes skjønnet gaar frem forsaavidt angaar bestemmelsen av den aktuelle verdiforøkelse som er tilført eiendommene ved reguleringen. Det heter nemlig bl.a.: «Saafremt fordelen av gateoparbeidelsen helt eller delvis først opnaaes ved en senere bebyggelse langs gatelinjen, maa dette faa sitt uttrykk ved den skjønnsmessige vurdering av verdiforøkelsen pr. idag.»
Det er efter min mening en vesentlig mangel at overskjønnet i sine grunner ikke har avgitt en lignende tydelig uttalelse om sine forutsetninger for bedømmelsen av verdiforøkelsen. Det
Side:797
staar for mig saa at den rimeligste forklaring paa at overskjønnet har innlatt sig paa at fastsette refusjonsbeløp som skal erlegges naar reguleringen i sin helhet er gjennemført, maa være den at skjønnet nok gaar ut fra at der foreligger en verdiforøkelse, naar man tar hensyn til utsiktene til en senere fullstendig gjennemførelse av reguleringen saa sant skjønnet har vært klar over at det var dette saken gjaldt, men at det tillike finner at det er saa vanskelig at bedømme utsiktene for om reguleringen vil bli gjennemført og i tilfelle naar, at den har ansett det mest praktisk at gaa ut fra forutsetningsvis at reguleringen blir gjennemført i sin helhet og at fastsette refusjonsbeløpene under denne forutsetning, men samtidig bestemme at refusjonsbeløpene først blir at erlegge naar reguleringen er gjennemført. Jeg er ogsaa bange for at naar skjønnet har uttalt at det finner at det ved den hittil gjennemførte utvidelse av Mellemgaten ikke kan ansees at være tilført eiendommene verdiøkelse eller fordeler av betydning, saa har det bare vært meningen at uttale noget som gjelder i tilfelle av at man blir staaende ved den hittil gjennemførte utvidelse av Mellemgaten uten fullførelse av reguleringen. Motsetningsvis hertil har saa overskjønnet, saavidt jeg forstaar, drøftet det spørsmaal hvorledes stillingen vilde være i tilfelle av at reguleringen blev fullført, visstnok ikke nu men senere. Det synes efter dette naturlig ialfall at regne med at overskjønnet ikke har tatt noget nærmere standpunkt til om det er inntraadt nogen verdi forøkelse naar man ogsaa tar hensyn til de foreliggende muligheter for en senere fullførelse av reguleringen, men nettop har undlatt at gjøre dette fordi det fant at det var mest hensiktsmessig bare at bedømme spørsmaalet om fordelene ved reguleringen under forutsetning av at den blev helt gjennemført. En omstendighet som bestyrker min tro forsaavidt angaar opfatningen av hvad overskjønnet i virkeligheten har ment, er den, at der vil bli en paafallende forskjell mellem underskjønnets vurdering av den aktuelle verdiforøkelse og underskjønnets vurdering, hvis man legger førstvoterendes opfatning til grunn. Jeg har vanskelig for at forklare at underskjønnet har verdsatt verdiforøkelsen til ca. kr. 36.000 for de eiendommer som det er tale om, men overskjønnet derimot den samme forøkelse til 0. Under enhver omstendighet finner jeg at man ikke kan bli staaende ved en saa omtrentlig og - for at bruke dette uttrykk - slarvet bestemmelse av den inntraadte verdiforøkelse som overskjønnets uttalelse vilde være, hvis man som førstvoterende gaar ut fra at den inneholder en takst, og ikke bare er karakteristikk i forbigaaende til forsvar for at fordelene ved den hele regulering best bedømmes under ett. Overskjønnet sier at verdiforøkelsen ikke kan ansees for at være «av betydning». Denne att rykksmaate innebærer efter almindelig sprogbruk at det er nogen verdiforøkelse om enn ikke synderlig stor. Jeg synes det er vanskelig at la være at regne med at uttrykksmaaten opfattet slik ogsaa dekker overskjønnets virkelige mening. Men i saa fall er det en feil at ikke
Side:798
verdiforøkelsen er fastsatt til et beløp, selv om dette maatte være lite. Efter det anførte finner jeg det sikrest at overskjønnet faar anledning til at uttale sig ennu en gang, for at det skal være full klarhet over hvad det virkelig har ment.