Rt-1938-553
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1938-08-18 |
| Publisert: | Rt-1938-553 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 68 B. |
| Parter: | Ingeniør Trygve Brodtkorb (advokat Arne Dahl) mot fru Marit Nytrøen (advokat M. Sterri). |
| Forfatter: | Larssen, Klæstad, Lundevall, Hesselberg, Bonnevie, Næss, Andersen |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §62 |
Dommer Larssen: Ved forliksklage av 30 september 1936 anta Marit O. Nytrøen sak til odelsløsning av setereiendommen Missjøhaugen, gnr 12, bnr 2 i øvre Rendalen. Ved enstemmig odelstakst 26 juni 1937 blev eiendommen taksert til kr. 7500,-, hvorav falt på skogen kr. 500,-. Til taksten var efter eierens anmodning opnevnt utenbygds menn. Før taksten hadde mennene foretatt en to dagers befaring av eiendommen. I takstforretningen uttales at beløpet var «eiendommens fulle verdi efter gangbar pris i egnen».
Eieren, ingeniør Trygve Brodtkorb begjærte overtakst, hvortil likeledes blev opnevnt utenbygds menn. Angående forutsetningene for taksten blev det under skjønnet avsagt en enstemmig
Side:554
kjennelse, hvorav hitsettes: «Retten finner at det ved taksten fullt ut må tas hensyn til både eiendommens verdi som seterbruk og dens verdi som jaktfelt, samt den verdi som fiskeretten innebærer. Slutning: I taksten blir å medregne den fulle verdi av samtlige de anvendelser som kan gjøres på eiendommen. Således medregnes med full verdi ikke bare eiendommens mulige anvendelse som seterbruk, men også med full verdi dens anvendelse som sportseiendom til jakt og fiske.»
Efterat skjønnsmennene hadde befaret eiendommen 9 og 10 september 1937, blev denne ved enstemmig takst satt i en verdi av kr. 6240,-, hvorav på skogen falt kr. 500,-.
Denne takst har ingeniør Brodtkorb påanket til Høiesterett «til ophevelse på grunn av feil i rettsanvendelsen, idet skjønnsmennene ikke har satt eiendommen til full verdi efter gangbar pris i egnen, således som skjønnsprosesslovens §62 forlanger». Den ankende part har nedlagt følgende påstand: «1. At Nord Østerdal skjønnsretts odelsovertakst av 9 september 1937 over gnr 12, bnr 2 Missjøhaugen i Øvre Rendal opheves, og overtaksten hjemvises til ny behandling ved skjønnsretten. 2. At fru Marit Nytrøen ilegges saksomkostninger.»
Odelsløseren, Marit Nytrøen, har påstått odelsovertaksten stadfestet og den ankende part idømt saksomkostninger til det offentlige.
Den ankende part hevder altså at skjønnet må omstøtes fordi det ligger vesentlig lavere enn eiendommens verdi efter gangbar pris i egnen. Til støtte herfor er i det vesentlige henvist til den pris som blev opnådd for den annen halvpart i sameiet «Missjøhaugen» nemlig gnr 12, bnr 1, ved dens salg sommeren 1937, altså samtidig med odelstaksten. B.-nr. 1 var tidligere solgt til Stousland og Mellum for kr. 15.000,- samme år som ingeniør Brodtkorb på tvangsauksjon erhvervet bnr 2 for kr. 9700,- (1935). B.-nr. 1 blev derefter av eierne satt til frivillig auksjon 14 juli 1937. Det opnåddes herunder 7 bud, fra kr. 10.000,- til kr. 18.000,-. Budet på kr. 10.000,- var avgitt av øvre Rendalens kommune. Efter auksjonen innkom overbud på kr, 20.000,- og kr. 21.000,-, hvorefter eiendommen blev solgt for det sistnevnte beløp. Efter de foreliggende oplysninger som dog er ufullstendige, synes det ikke å være nogen vesentlig verdiforskjell mellem husene på de to eiendommer (bnr 1 og bnr 2). Husene på bnr 2 er oplyst å være større, men dårligere vedlikeholdt. Skogteigen som tilligger bnr 2, er oplyst å være på ca 150 mål, mens skogteigen på bnr 1 er opgitt å være ca 20 mål. Noget nærmere om skogteigens verdi er ikke oplyst. Prisen for bnr 1 hvis salg skjedde samtidig med taksten over bnr 2, sees således å ha vært ca det tredobbelte av odelstaksten over bnr 2.
En rimelig forklaring av at bnr 1 skulde ha en så vesentlig høiere verdi enn bnr 2 har ankemotparten ikke kunnet gi. Forholdet skulde derfor tyde på at det ved odelsovertaksten over bnr 2 ikke er tatt tilbørlig hensyn til de momenter som bestemmer eiendommens gangbare pris i egnen. Henser man
Side:555
utelukkende til disse oplysninger må jeg medgi at jeg finner den samtidig med salget foretatte overtakst over bnr 2 påfallende lav. Jeg har imidlertid ikke funnet disse oplysninger alene tilstrekkelige til at jeg våger å stemme for ophevelse av overskjønnet og henvisning til nytt skjønn.
Skjønnsmennene blev som foran nevnt både i under- og overskjønnet tatt blandt utenbygds menn. Skjønnene, som begge var enstemmige, blev avgitt efter en befaring av eiendommen som er opgitt å ha tatt et par dager for begge skjønn. De nu for Høiesterett avgitte oplysninger vedkommende salget av bnr 1 blev også forelagt for overskjønnet. Efter underskjønnets uttrykkelige ordlyd og efter de falne kjennelser under overskjønnet, må jeg anse det for utelukket at skjønnsmennene ikke har hatt for øie at takstsummen skulde fastsettes efter gangbar pris i egnen, og at det herunder også skulde tas hensyn til at det ved takstens ansettelse skulde regnes med eiendommens fulle verdi, ikke bare regnet efter dens mulige anvendelse som seterbruk, men også efter dens anvendelse som sportseiendom til jakt og fiske. Jeg undlater heller ikke å bemerke at bedømmelsen just når det gjelder eiendommens anvendelse som sportseiendom tør by på særlig skjønnsmessige vanskeligheter, idet en eiendoms verdi forsåvidt vil være undergitt sterkere svingninger enn det vel i almindelighet er tilfelle ved faste eiendommer av den grunn at kjøpernes antall og deres pris på eiendommen i høiere grad vil være tilfeldigheter undergitt enn ved faste eiendommer i almindelighet.
En omstøtelse av taksten måtte under disse forhold så vidt skjønnes forutsette at skjønnsmennene enten hadde manglet evnen til å avgi et forsvarlig skjønn eller at de med berådd hu hadde undlatt å ta tilbørlig hensyn til de momenter som var av betydning ved eiendommens verdiansettelse. Det er imidlertid under saken intet fremkommet som kan begrunne en sådan antagelse. Uaktet det som ovenfor nevnt efter de foreliggende oplysninger er vanskelig å forklare sig den betydelige forskjell mellem takstbeløpet for bnr 2 og den samtidig opnådde salgspris for bnr 1, er jeg derfor for mitt vedkommende blitt stående ved å stemme for skjønnets stadfestelse.
Saksomkostningene finner jeg efter omstendighetene bør opheves. Ved fastsettelsen av salæret for ankemotpartens advokat, har justisdepartementet i skrivelse av 12 mai 1938 meddelt at det efter omstendighetene har funnet å kunne samtykke i at vedkommende advokats salær for skyss og kostgodtgjørelse beregnes efter hans virkelige bosted, Gjøvik. Jeg finner at hans salær bør fastsettes til kr. 600,-.
Da jeg efter den forutgående drøftelse er bekjent med at mitt standpunkt er i minoritet, former jeg ikke konklusjon.
Dommer Klæstad: Jeg finner at anken må tas til følge og skal nevne de oplysninger som jeg legger mest vekt på.
Odelsgodset, gnr 12, bnr 2 Missjøhaugen, består av halvparten av et fjellsameie på omkring 50.000 mål, halvparten av fiskevannet Nordre Missjø, en setervoll med flere seterhus og en
Side:556
skogteig som er opgitt til omkring 150 mål. Denne eiendom blev i 1935 solgt ved tvangsauksjon for kr. 9700,-.
Den annen halvpart av sameiet, gnr 12, bnr 1, som efter det oplyste ikke kan antas å ha større verdi enn odelsgodset, blev i 1935 avhendet ved frivillig salg for kr. 15.000,-.
I august 1936 besluttet Øvre Rendal herredsstyre å søke fylkesmannens medvirkning til å erhverve begge eiendommer for tilsammen kr. 25.000,-. I en skrivelse av 20 august 1936 til fylkesmannen oplyser Øvre Rendal formannskap bl.a. følgende «Seteren, der omfatter et stort og vel et av de beste beitefelter på våre trakter, har gjennem flere år ligget ubenyttet nærmest som herreløst gods. Like ved seteren ligger en særdeles god fiskesjø, Nordre Missjøen. Sjøen hører seteren til og er rik på fin fjellørret. Til seteren hører også det beste jaktfelt som finnes i Øvre Rendal. Areal ca 50.000 mål. Det er en hel del gamle, store tømmerbygninger - setervåninger, fjøs m. m., tilstrekkelig til ved ombygning å kunne tilfredsstille behovet for et større seterbruk. Seteren ligger ca 25 km rett øst for bygden. Det holdes nu på med oparbeidelse av god kjørevei - bilvei - innover fjellet fra Østagrenden til Fiskevollen. Denne vei blir gående ca 3 km sønnenfor Missjøhaugen. Det skulde da bli en overkommelig affære å føre veien like frem til seteren.»
Over den annen halvpart av sameiet, bnr 1, blev det 14 juli 1937 holdt frivillig auksjon. Det blev gitt 7 bud, nemlig på kr. 10.000,-, kr. 14.000,-, kr. 15.000,-, kr. 15.100,-, kr. 15.200,-, kr. 17.500,- og kr. 18.000,-. Den 21 juli blev det gitt et overbud på kr. 20.000,-. Alle de nevnte oplysninger forelå for skjønnsmennene ved overtaksten. Senere blev det gitt et nytt overbud på kr. 20.500,-. Ingen av disse 9 bud blev akseptert, og eiendommen blev samme år til slutt solgt for kr. 21.000,-.
Ved overtaksten den 10 september 1937 blev verdien av odelsgodset satt til kr. 6240,-. Dette kan efter min mening ikke være et forsvarlig skjønn over eiendommens fulle verdi efter gangbar pris i egnen. I betraktning av de forskjellige oplysninger jeg har nevnt, må skjønnet efter min mening betegnes som en vilkårlighet. Jeg stemmer derfor for at overtaksten opheves og hjemvises til ny behandling ved skjønnsretten.
Angående sakens omkostninger og salæret er jeg enig med førstvoterende.
Domsslutning:
Overtaksten opheves og hjemvises til ny behandling ved skjønnsretten. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Salæret for den opnevnte sakfører, høiesterettsadvokat M. Sterri fastsettes til kr. 600,-.
Ekstraordinær dommer, sorenskriver Lundevall: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med annenvoterende, herr dommer Klæstad.
Ekstraordinær dommer, sorenskriver Hesselberg og dommer Bonnevie: Likeså.
Side:557
Dommer Næss: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Dommer Andersen: Likeså.