Rt-1939-388
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1939-06-01 |
| Publisert: | Rt-1939-388 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 95. |
| Parter: | Alfred Barclay Meidells dødsbo (overrettssakfører Steen-Olsen til prøve) mot Ludvig Larsen Kvanli (advokat Leif Gude Due). |
| Forfatter: | Næss, Larsen, Stang, Hesselberg, Thune, Solem, Boye |
| Lovhenvisninger: | Jordloven (1928) §35, Tvistemålsloven (1915) §191, §37, Jordloven (1928) |
Dommer Næss: Alstahaug herredsrett, betjent av dommerfullmektigen med domsmenn, avsa 30 juni 1936 dom med sådan domsslutning: «1. Saksøkeren Alfred Barclay Meidells påstand om at Ludvig Larsen Kvanli kjennes ikke å være husmann, bygselmann, leilending eller jordleier på den saksøkeren
Side:389
tilhørende eiendom Kvanli, g. nr. 65. b. nr. 1 og 2 i Grane herred, tas ikke til følge. 2. Saksøkte Ludvig Larsen Kvanli dømmes til å fraflytte eiendommen Kvanli, gr.nr. 65, br.nr. 1 og 2 i Grane herred. 3. For øvrig frifinnes saksøkte i hovedsøksmålet, likesom saksøkeren frifinnes i motsøksmålet. 4. Sakskostnad tilkjennes ikke.»
Alfred Barclay Meidells dødsbo påanket dommen til Hålogaland lagmannsrett, som imidlertid ved dom av 18 september 1937 stadfestet herredsrettens dom forsåvidt den var påanket, og i saksomkostninger for lagmannsretten påla Alfred Barclay Meidell eller nå hans dødsbo å betale til det offentlige kr. 108,85 og det beløp hvortil overrettssakfører Nystads salær endelig blir fastsatt. Av lagmannsretten blev det fastsatt til kr. 350. I domsavsigelsen deltok to domsmenn. Dommen er avsagt under dissens, idet den ene av dommerne, sorenskriver Getz, dissenterte i spørsmålet om Ludvig Larsen Kvanli var å anse som bygselmann eller leilending.
Lagmannsrettens dom er av Alfred Barclay Meidell eller nå hans dødsbo ved bestyreren, overrettssakfører E. Steen-Olsen, påanket til Høiesterett. Den ankende part mener at herredsretten og lagmannsretten har begått feil ved bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen når den har funnet at Ludvig Larsen Kvanli var leilending eller bygsler. Han er ikke ansatt som leilending eller bygselmann, fremholdes det, og selvsagt ikke som husmann, men som vaktmann eller tilsynsmann.
Angående sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henvises for øvrig til de avsagte dommers premisser.
Alfred Barclay Meidells dødsbo har nedlagt sådan påstand: «1. At Ludvig Larsen kjennes ikke å være husmann, bygselmann eller leilending på eiendommen gnr 65. bnr 1 og 2 i Grane herred, tilhørende Alfred Barclay Meidells dødsbo. 2. Ludvig Larsen dømmes til å betale Alfred Barclay Meidells dødsbo saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høiesterett.»
Ludvig Larsen Kvanli, som har fått bevilling til fri sakførsel, har ved den opnevnte sakfører nedlagt følgende påstand: «1. At lagmannsrettens dom stadfestes. 2. At Alfred Barclay Meidells dødsbo tilpliktes til det offentlige å betale sakens omkostninger for Høiesterett. 3. At jeg som beskikket sakfører for Ludvig Larsen Kvanli av det offentlige tilkjennes salær for sakens utførelse ved Høiesterett.»
Det er for Høiesterett fremlagt en del nye dokumenter og ved bevisoptagelse avholdt 17-18 august 1938 ved Alstahaug herredsrett er avhørt en del nye vidner uten at saken såvidt sees er bragt i noen vesentlig ny stilling.
Jeg er kommet til samme resultat som de foregående retter og tiltrer i det vesentlige herredsrettens og lagmannsrettens flertalls begrunnelse. Jeg legger i særlig grad vekt på den opfatning som er kommet til uttrykk i distriktet. Jeg henviser herfor til Ot. prp. nr. 49 for 1922, sitert side 49 i Jonsrud og Nærstads utgave av jordloven. Proposisjonen fremholder dette hensyn som vesentlig
Side:390
bestemmende for utformingen av de jordleieforhold som omhandles i jordlovens §35, husmanns-, bygsel- og leilendingsforhold. Jfr. også Innst. til Odelstinget O XVIV for 1923. side 5. Jeg stemmer i henhold hertil for stadfestelse av lagmannsrettens dom og antar at den ankende part må tilsvare saksomkostninger for Høiesterett, ved hvis ansettelse hensyn blir å ta til de utgifter som er påløpet for det offentlige ved bevisoptagelsen.
Domsslutning:
Lagmannsrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler Alfred Barclay Meidells dødsbo til det offentlige kr. 1.500. Opfyllelsesfristen er to uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom. Salæret til den opnevnte sakfører, høiesterettsadvokat Leif Gude Due, fastsettes til kr. 1.200.
Dommer Larsen: Som førstvoterende.
Dommer Stang, de ekstraordinære dommere, sorenskriverne. Hesselberg og Thune, dommerne Solem og Boye: Likeså.
Av herredsrettens dom:
Saksøkeren, direktør Alfred Barclay Meidell, har siden 1902 eiet eiendommen «Kvanli» gnr 65, bnr 1 og 2 i Grane herred. I 1911 skulde han ansette (efter hans egen fremstilling) tilsynsmann eller opsynsmann for eiendommen, som er av meget stor utstrekning (mellem 20.000 og 30.000 mål) og som omfatter bl.a. Øvre Fiplingvatn med utmerket fiske, og gode jaktrettigheter. Ansettelsen skjedde gjennem lensmannen i Vefsn, idet Meidell selv var reist fra distriktet, og antatt blev saksøkte Ludvig Kvanli.
Om vilkårene er det dissens, idet Meidell hevder at han blev ansatt som vaktmann med opsynstjeneste som det prinsipale og med rett til - som vederlag - å bebo og bruke eiendommen, dog ikke som egentlig jordbrukseiendom og uten nydyrkingsadgang. - Kvanli hevder at han fikk gården som jordleier, som leilending, med plikt til å ta imot og stelle for turister. Først året efter overtok han også plikten til å føre opsyn med fiskerettighetene m. m. Det er enighet om at Kvanli skulde betale de faste matrikkelskatter og avgifter, og at han var antatt på åremål med ett års opsigelse.
Kvanli tilflyttet eiendommen 24 juli 1911, og i alle fall fra 1912 av førte han opsyn med fiskevannet, med skogen m. m. I årene utover utførte han et beundringsverdig og sjeldsynt nyryddingsarbeid på den tungtdrevne fjellgård. Han har lagt op ca 30 mål nyryddet innmark eller ca 10 kufor mer enn da han overtok, likesom han har ryddet 10-15 mål natureng og drevet op den dyrkede mark som var før ca 3 kufor. Han har bygd et stort og velbygd vinterfjøs for 14 stode, 4 kalver, stallplass, redskapsbod og høiloft. Han har bygget på tidligere våningshus et større tilbygg, bygget vedbod og sommerfjøs og satt op sag av gårdens tømmer (det øvrige til sagen skaffet Meidell). Han har i det hele drevet gården frem fra en temmelig ubeboelig ødegård med forfalne hus og tilgrodd jordvei til en velstelt jordbrukseiendom, som en skulde tro lå nede i bygden og ikke midt i ødemarken. - - -
Opsynstjenesten var nokså illusorisk størstedelen av tiden da der
Side:391
ingen fremmede var, praktisk talt, og fiskere med lov fra Meidell har der bare vært noen få ganger.
Meidell selv viste sig først på eiendommen i 1929, og var da tilsynelatende vel fornøid med alt - selv sier han nå i sin partsforklaring noe annet - men hvis han var missnøid, gav han iallfall ikke dette tilkjenne overfor saksøkte og dennes hustru, som hadde inntrykk av at de skiltes som de beste venner. Først i 1932 blev det endret signaler, idet Meidell som vilkår for fortsatt leie satte at Kvanli skulde betale en årlig leie på kr. 500 ved siden av matrikkelskattene, et forlangende som var helt utenkelig for Kvanli. Forhandlinger viste sig resultatløse, og den 16 august 1933 blev saksøkte opsagt til fraflytting, hvorefter nærværende sak er anlagt. - - -
Saksøkeren har nedlagt følgende påstand: 1. At saksøkte kjennes ikke å være husmann, bygselmann, leilending eller jordleier på Kvanli gnr 65 bnr 1 og 2 - - - 2. At saksøkte dømmes til under utkastelses tvang å fravike saksøkerens nevnte eiendom. 3. At saksøkte dømmes til å betale saksøkeren erstatning for den skade og det tap av enhver art som er påført saksøkeren ved saksøktes rettsstridige råden over eiendommen og ved saksøktes misligholdelse av sine forpliktelser, med renter av beløpet fra forliksklagen til betaling skjer, begrenset opad til kr. 1.000. - - -
Til begrunnelse er for punkts 1's vedkommende anført at Grane jordstyre har grepet inn i saken og under 11 januar 1936 har uttalt at det anser Larsen som leilending efter jordlovens §35, jfr. §37, likesom jordstyret den 30 mai 1936 har besluttet å forlenge Larsens leieforhold i inntil 10 år. Den nødvendige rettslige interesse av en negativ fastsettelsespåstand er derfor tilstede. - - - Ad punkt 2 anføres at saksøkte har misligholdt sin kontrakt, ved ikke å overholde sine opsynsplikter og ved å dyrke op eiendommen. Under enhver omstendighet er han ansatt på åremål og lovlig opsagt 14 august 1933. Ad punkt 3 anføres det samme som under punkt 2, idet saksøkte skal ha ødelagt eiendommens karakter av en sportseiendom og derved forringet den. - - -
Retten bemerker: Det ansees godtgjort ved 2. vidnes prov at bortleie av avsidesliggende gårder i Grane til dels er skjedd på de vilkår at leieren bruker gården mot å betale matrikkelskatter og brandkontingent uten annet vederlag. Dette gjelder gårder som ikke kan bli bortfestet på andre vilkår slik de ligger til. Domsmann Forsjord kjenner personlig flere andre slike tilfelle enn det som 2. vidne spesielt nevner, og da det her gjelder kutyme, rettsforhold, må denne viten kunne anvendes i saken jfr. Rettergangsloven §191. Et slikt bortleieforhold er utvilsomt jordleie. Men det antas også at det må kalles et leilendingsforhold, selv om det avviker nokså meget fra det almindelige leilendingsbegrep. Leilendingsforholdet retter sig imidlertid efter de stedlige forhold til enhver tid, og det begrep Aubert utformer, kan ikke uten videre anvendes derhen at andre jordleieformer ipso jure ikke er leilendingsforhold. Det er utilstedelig å anvende juridiske hjelpedefinisjoner deduktivt på det vis. I ethvert fall er et slikt jordleieforhold leilendingsforhold i jordlovens forstand, hensett til denne lovs hele formål og hensikt, som er å beskytte brukere av andres jord mot å berøves fruktene av lang tids bruk og forbedring av vedkommende eiendom. Auberts historisk bestemte leilendingsbegrep kan ikke anvendes på en slik social beskyttelseslov, hvis leilendingsbegrep må formes efter lovens egen sociale hensikt.
Side:392
Nå har saksøkte brukt «Kvanli» på nettop de nevnte vilkår, men for hans vedkommende kompliseres forholdet noe ved at han også har hatt herbergeplikt for turister og vakttjeneste på Fiplingvatnet Øvre, og saksøkeren hevder at dette var det prinsipale for ham. Det er jo også meget mulig at det virkelig har vært meningen fra Meidells side, at saksøkte skulde bo på Kvanli på de vilkår han skisserer i sin partsforklaring: Saksøkte skulde holde hus for turister som innfant sig 5-6 ganger på 20 år, holde opsyn med fiskerettighetene og til gjengjeld få lov å bo på en eiendom uten ordentlige hus, få bruke en jord som skulde ligge udyrket og være leiet tømmerhugger i en skog hvor der var lite og ingen ting av tømmerhugst år om annet. Men hvis Meidell vilde ha slike umulige betingelser inn i en kontrakt, måtte han gi klart uttrykk for dette, og klart bevise at han det har gjort. Ingen av delene er tilfelle. Det er ganske klart at Larsens hensikt med å dra til «Kvanli» var den, som han selv uttrykker det: Å bo på gården for å leve av gården. Da måtte han selvsagt også dyrke op gården, og det måtte Meidell som fornuftig mann forstå. Enhver annen forståelse av kontrakten forbyr sig selv som helt umulig. Larsen tok vaktmannsstillingen for å få gården og bruke den, jordleien var det prinsipale og måtte være det. Opsynstjenesten var ellers nærmest titulær til å begynne med, og bare av den grunn høist uvesentlig for rettsforholdets karakteristikk. - - -
Retten antar derfor at saksøkte fra begynnelsen av har vært, og den hele tid fortsatt å være leilending på «Kvanli». Han har ved siden av også og som delvis vederlag vært opsynsmann. Det gikk han ut fra og måtte han gå ut fra, og vilde Meidell ha en annen forståelse av forholdet lagt til grunn, fikk han utvetydig si fra om det - hvilket han ikke har gjort. Man kan ikke leve av å være ubetalt opsynsmann, og det måtte Meidell forstå.
Av det som allerede er sagt, følger at saksøkte ikke har misligholdt sin kontrakt ved å dyrke op «Kvanli» som han har gjort, for det hadde han rett til, og det kan da heller ikke bli tale om erstatning for denne opdyrking. Det siste ellers allerede av den grunn av opdyrkingen intet tap har påført Meidell, tvertom. Meidell anfører at eiendommen er ødelagt som sportseiendom ved den skjedde opdyrking, en påstand som retten finner uten ethvert grunnlag. Retten finner også at saksøkte måtte ha rett til å føre op vånings- og uthus til sitt tjenlige bruk og til kreaturenes bruk. - - - Det er intet bevis for at Larsen har misligholdt sine plikter som vaktmann (opsynsmann). - - - Erstatningspåstanden må således forkastes.
Derimot finner retten at påstanden om utkastelse må tas til følge, - - - da han er lovlig opsagt for 3 år siden og opsigelsen ikke er tatt tilbake må utkastelsesbegjæringen tas til følge. Det gjør ikke noen endring heri at Grane jordstyre den 30 mai d. å. har forlenget leietiden for saksøkte med 10 år for en del av «Kvanli», for denne jordstyrets beslutning er påklagd til herredsretten, er såleds ikke rettskraftig og derfor heller ikke bindende. - - -
Av lagmansrettens dom: (Lagmann Hartmann, lagdommer Wold og sorenskriver Getz med domsmenn.)
- - - Gjenstand for ankebehandling er ikke spørsmålet om rettsforholdets ophør, men spørsmålet om motparten i forhold til den ankende part efter rettsforholdets art er å anse som husmann, bygsler eller
Side:393
leilending eller ei, og da den ankende part antas å ha en rettslig interesse av å få dette fastslått vil lagmannsretten forsåvidt ta saken op til avgjørelse.
Lagmannsretten er ved avgjørelse av det nevnte spørsmål kommet til samme resultat som herredsretten.
Man antar at Ludvig Larsens forhold til eiendommen «Kvanli» gnr 65 bnr 1 og 2 må ansees som et leilendingsforhold. Lagmannsretten legger forsåvidt vekt på at eiendommen allerede før motparten tilflyttet gården hadde vært leilendingsbruk, og at motparten i alle år efter at han kom til eiendommen har drevet gårdsbruk som sin viktigste og eneste næring. Gårdsbruket har for motparten vært hovedsaken. Det var nok i Barclay Meidells interesse å få Ludvig Larsen som opsynsmann på eiendommen, men slik som forholdet lå an kunde dette ikke gjennemføres uten at Larsen drev gårdsbruk og hans forhold til eiendommen blev en leilendings. Dette må Meidell ha forstått. Det er nok så at motparten efter hvad partene også for lagmannsretten er enige om, satt på eiendommen på opsigelse fra år til år. Men det store nyryddingsarbeid og nybyggingsarbeid han har utført kan neppe forklares uten at Ludvig Larsen har følt sig meget sterkt knyttet til eiendommen, og den korte opsigelsesfrist kan da ikke forandre forholdets karakter. - - - Faktisk blev også Ludvig Larsens hele fremtid efter hvert bundet til eiendommen. - Lagmannsretten legger også vekt på at motparten har betalt eiendommens skatter og avgifter. Disse avgifter har vært beregnet for begge de i utstrekning meget store bruk som Kvanligården består av, og skattene sammen med den opsynsplikt motparten har hatt, motsvarer efter lagmannsrettens mening fullt ut de vanlige årlige utredsler som betinges i leilendingsforhold ellers i distriktet.
Lagmannsretten finner heller ikke å kunne ta den nedlagte erstatningspåstand til følge. Det følger av at Ludvig Larsen må ansees som leilending, at hans råden over eiendommen på ingen måte har vært rettsstridig eller påført den ankende part skade. Tvert i mot antar man at motparten i høi grad har forbedret eiendommen. Lagmannsretten kan heller ikke efter den foretatte befaring forstå påstanden om at eiendommen har mistet sin karakter av sportseiendom. Man henviser også til at Meidell da han i 1929 for første gang siden 1912 var på eiendommen intet bemerket, og heller intet foretok sig overfor motparten før 1933. - - -
I henhold til det som foran er anført vil herredsrettens dom bli å stadfeste forsåvidt den er påanket.
Sorenskriver Getz er kommet til det resultat at Ludvig Larsen Kvanli ikke har vært husmann, bygselmann eller leilending på den omhandlede eiendom. Under hensyn til at det ikke blev oprettet skriftlig kontrakt hvilket er det sedvanlige i bygsel- og leilendingsforhold, samt til at Ludvig Larsen ikke har betalt bygsel eller landskyld, samt til at det intet er oplyst om at det mellem partene var avtalt at Ludvig Larsen som satt på åremål, skulde være bygsler eller leilending, finner han at Ludvig Larsen heller ikke kan ansees som sådan til tross for at han er enig med flertallet i at det må ha vært på det rene mellem partene at Ludvig Larsen skulde leve av jorden. Dette medlem av retten finner ikke at det heri er skjedd noen forandring. - - -