Rt-1945-147

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1945-10-20
Publisert:	Rt-1945-147
Stikkord:	Fastsettelsesdom, Avtaletolkning
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 27/2 h/1945
Parter:	A. m.fl. (høyesterettsadvokat Sigurd Nielsen) mot A/S Akersbanene (høyesterettsadvokat E. Corneliussen).
Forfatter:	Stang, Klæstad, Grette, Holmboe, Hanssen
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924)

Dommer Stang: Etter søksmål fra 34 villaeiere i Sogn hageby avsa Aker herredsrett den 23 desember 1940 dom med slik domsslutning: «Saksøkte A/S Akersbanene kjennes overfor saksøkerne grosserer An. Thorbjørnsen m. fl. uberettiget til å bebygge sin eiendom «Sletta» i Vestre Aker med de av Akers reguleringsråd

Side:148

godkjente blokker på 3 etasjer og med en lengde av ca, 40 meter. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

A/S Akersbanene anket over denne dom til Eidsivating lagmannsrett, som den 27 oktober 1941 avsa dom med slik domsslutning: «A/S Akersbanene frifinnes. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen var avsagt under dissens, idet lagdommer Jebe stemte for å stadfeste herredsrettens dom.

Det fremgår for øvrig av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner hva saken gjelder.

Thorbjørnsen m. fl. har anket over dommen i dens helhet, idet de i et tillegg til ankeerklæringen hevder i det vesentlige følgende: De ankende parters kjøpekontrakter og skjøter tilsikrer dem at Sogn hageby - hvortil «Sletta» hører - skal bebygges villamessig og med hus ikke over 2 etasjer. Lagmannsretten tar feil når den har ansett de 16 planlagte lamellhus som villamessige og ikke har opprettholdt kravet på at husene skal være på høyst 2 etasjer. Den planlagte bebyggelse endrer strøkets karakter av en hageby, og er i strid med forutsetningene for de ankende parters tomtekjøp.

De ankende parter har nedlagt denne påstand:

«1. A/S Akersbanene kjennes overfor saksøkerne An. Thorbjørnsen m. fl. uberettiget til å bebygge sin eiendom «Sletta», Vestre Aker med de av reguleringsvesenet godkjente 16 bygningsblokker på 3 etasjer og med en lengde av ca. 42 meter.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger hos A/S Akersbanene for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

A/S Akersbanene hevder at de servitutter som er pålagt andre deler av Sogn hageby ikke gjelder for det omtvistede område «Sletta» og at Akers bygningsråds reguleringsbeslutning av 28 august 1940 i et hvert fall setter servituttene ut av kraft, og har nedlagt påstand på at lagmnnsrettens dom stadfestes, dog således at de ankende parter tilpliktes å betale sakens omkostninger ved alle retter.

Til bruk for Høyesterett er det avholdt bevisopptagelser ved Aker herredsrett den 1 oktober og 3 og 4 november 1942 og 2 mars 1943 og ved Oslo byrett den 10 juni 1943. Dessuten er det fremlagt en rekke ny dokumenter.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Det kan etter min mening ikke være tvilsomt at de ensartede servitutter som er lagt på en del av Sogn hagebys område, gir alle tomteeierne rett til å kreve at tilsvarende servitutter legges på alle tomter innenfor de områder som naturlig omfattes av servituttene - dog med den begrensning som følger av kjøpekontraktenes og skjøtenes pkt. 9.

Men dermed er det ikke sagt at A/S Akersbanene er forpliktet til å legge tilsvarende servitutter på alle områder av sine eiendommer. Det gjelder et utparselleringsfelt på 2500 mål med meget vekslende terreng og byggeforhold. Utparselleringen måtte nødvendigvis ta mange år og nye behov og nye bygningsformer kunne oppstå etter hvert og kreve nye reguleringer. En stor hageby vil alltid trenge områder med større bygninger med forretninger og

Side:149

boligleiligheter, A/S Akersbanene måtte derfor være berettiget til i samarbeid med bygningsrådet å regulere område etter område etter hvert som utparselleringen skred fram og anvende forskjellige bygningsformer og bygningsregler på de forskjellige områder. Men Akersbanene måtte naturligvis sørge for å ta tilbørlig hensyn til de områder som alt var utparsellert og servituttlagt og det hele byanleggs karakter av en hageby måtte ikke bli endret.

Jeg kan ikke finne at reguleringsplanen av 1940 ligger utenfor grensen for hva Akersbanene hadde rett til å bestemme ved bebyggelsen av det omtvistede område - «Sletta» ved Store Ringvei. Jeg kan for så vidt i det vesentlige slutte meg til lagmannsrettens flertalls domsgrunner. Jeg behøver dog ikke å uttale meg om de planlagte lamellhus kan karakteriseres som «villamessige», idet jeg mener at Akersbanene ikke var bunnet til å anvende «villamessig» bebyggelse på det sentrale område det her er tale om. De ankende parter har beklaget seg over at lamellhusene forutsettes innredet med vanlige boligleiligheter, ikke rekkehus - to eller flere sammenbyggede eneboliger, men det kan jeg ikke gi dem medhold i. Jeg kan ikke skjønne at den ene bygningstype er dårligere eller mere sjenerende for hagebyens beboere enn den annen.

Jeg kan derfor ikke finne at den planlagte bebyggelse på «Sletta» er i strid med de ankende parters servitutter eller med deres forutsetninger for tomtekjøpene. De måtte tvert i mot være forberedt på en slik regulering av «Sletta».

De første som kjøpte tomter i hagebyen ble i sine kjøpekontrakter uttrykkelig henvist til Akers reguleringskommisjons foreløpige reguleringsplan av 1925. På denne var inntegnet meget store murbygninger langs Store Ringvei og endog langs den såkalte «Akse» som skulle føre fra Ringveien og helt opp mot høyden. Høydene av disse bygninger er ikke angitt på kartet, men det fremgår av planens forarbeider at en tenker seg 3 og endog 4 etasjers hus.

Senere ble tomtekjøperne henvist til en brosjyre som inneholdt A/S Akersbanenes reguleringsplan av 1928. Etter denne skulle hele «Sletta» bebygges dels med villahus, dels med rekkehus og lamellhus dels med meget store bygninger, åpenbart beregnet på bortleie. Ved Ringveien var det planlagt et stort kinolokale og i krysset av Nordbergveien et helt kompleks av store bygninger.

Brosjyren av 1928 ble avløst av en ny brosjyre som inneholdt A/S Akersbanenes reguleringsplan av 1929. I denne var det inntegnet store bygninger ved krysset av Store Ringvei og Aksegaten og øverst ved denne, og i krysset av Tåsenveien og Nordbergveien var det inntegnet store karréhus med lukkede gårdsrom, den største på 1025 m2 - altså rent bymessige leiegårder.

I 1938-39 vedtok reguleringsrådet to planer, der alle de store bygningene var sløyfet mens det var inntegnet lamellhus, på den ene 21 og på den annen 29 sådanne. Ved planen av 28 august 1940 ble lamellhusenes antall innskrenket til 16. Store arealer var utlagt til offentlig park. I hvert fall denne siste plan må ansees som en vesentlig forbedring av de eldre planer, idet de store mere bymessige hus er sløyfet

Side:150

Jeg kan derfor ikke skjønne at de ankende parter har noen som helst grunn til å beklage seg over den bebyggelse av «Sletta», som den er planlagt.

Da jeg således er kommet til det resultat at det ikke hviler noen servitutt på «Sletta», og at de servitutter som hviler på andre områder innen Sogn haveby ikke er til hinder for den planlagte bebyggelse, behøver jeg ikke å uttale meg om betydningen av Akers reguleringsråds beslutning av 29 august 1940.

Etter det resultat jeg er kommet til, bør de ankende parter betale sakens omkostninger for Høyesterett.

Domsslutning:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler An. Thorbjørnsen, A. S. Klæboe, L. Belck-Olsen, Elsa Thingstad, S. Gulbrandsen, J. Wiig, Lars Walløe, Knut Rygland, Maren Stamse Knutsen, Karl Seip, Ludv. Johansen, Anna Sofie Østlyngen, Andreas Vibstad, Georg Longum, Sverre Olsen, Gustav Karlsen, Margaret Nervik, H. Torp, Marie Aagaard, Ludvig Solhjell, H. Ullerud, Leiv Skouge, A. Salas, Sev. Jevanord, Joh. Myhre, C. B. Hunder, Edvard Stang, E. Storaas, A. Arnesen, Aksel C. Hansen, Rolf Westgaard, Ole Rønning, Bjørn Heger og S. Holter én for alle og alle for én til A/S Akersbanene 2 000 - to tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Klæstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Grette, Holmboe og Hanssen: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver E. Hesselberg med domsmenn): A/S Akersbanene har ervervet store arealer i Vestre Aker, hvorav i alt ca. 2 500 mål ble planlagt utlagt til byggetomter, idet det var meningen å anlegge en hageby. Denne har fått navnet «Sogn Haveby», og det er i årenes løp solgt 735 tomter, hvor der utelukkende er oppført villaer beregnet for 1 eller 2 familier. Det ble ved salgene opprettet enslydende kjøpekontrakter og skjøter, og i disse ble det inntatt meget strenge bestemmelser angående bebyggelsen. Det ble således forlangt at tomtene skulle bebygges villamesslg og med ett beboelseshus ikke høyere enn 2 etasjer, at rom til beboelse ikke må innredes i kjeller eller på loft, at bygningenes plasering på tomten, deres grunnplan og fasadetegninger må approberes av Akersbanene innen planene innsendes til de kommunale myndigheter, at alle tegninger må utarbeides av arkitekt, anerkjent av Akersbanene, som også betinget seg rett til å approbere husenes utvendige farge. Det finnes videre bestemmelse om, at trær ikke må felles uten selgerens samtykke og at tomten ikke må beplantes sådan at utsikten for naboer stenges samt bestemmelser angående gjerdehold, innkjørsel og gårdsplasser. Under post 9 er inntatt følgende bestemmelse: «Selgeren forbeholder seg ved salg av andre parseller rett til overfor kjøpere av disse å foreta sådanne endringer i servituttene, som måtte ansees påkrevd i det særskilte tilfelle», og fra 1929 er det

Side:151

tilføyet: «Likeledes forbeholdes rett til endringer i regulerings- og bebyggelsesplaner». Til slutt er anført med sperret trykk: «Bemerk nøye kontraktsvilkårene: Kjøpeforutsetning, som ikke er inntatt i kontrakten, kan ikke påberopes mot selgeren».

I 1923 ble det vedtatt en reguleringsplan, som senere i alt vesentlig er fulgt ved utparselleringen, men en større del av Akersbanenes eiendommer er ikke utparsellert. Dette gjelder arealer lengst mot nord, og et areal på ca. 240 mål kallet «Sletta», som ligger nordenfor Store Ringvei, og begrenses av denne vei, Konvallveien, Lersolveien og Nordbergveien. Da spørsmålet om også å utparsellere «Sletta» ble aktuelt, utarbeidet reguleringsvesenet den 28 april 1939 en reguleringsplan for dette strøk, som forutsatte en dobbelt rekke lamellbygninger nordenfor Store Ringvei, men denne plan ble ikke godkjent av formannskapet, hvortil den var innsendt, men man godkjente en plan utarbeidet av Akersbanene. Denne ble oversendt reguleringsvesenet og ble godkjent av reguleringsrådet ved beslutning av 28 august 1940. Etter denne plan skal det i én rekke nordenfor Store Ringvei oppføres 16 3-etasjers lamellbygninger, hver 42 meter lang med en grunnflate av 462 m2, med en høyde av ca. 11 meter til mønet og med flatt eller svakt skrånende tak. Den nordligste del av arealet er disponert for villaer eller mindre rekkehus og ca. 80 mål er tenkt utlagt som friland.

Reguleringsrådets beslutning av 28 august 1940 er ikke endelig, idet den ikke er utlagt og ikke forelagt formannskapet og departementet, etterat grunneierne har hatt anledning til å uttale seg. Det har for retten fremstillet seg i noen grad tvilsomt, om man under disse omstendigheter har adgang til å treffe avgjørelse angående de omtvistede spørsmål. Det er imidlertid ikke fremsatt noen innsigelse herimot fra saksøktes side, tvert imot er det fremholdt at Akersbanene vil ha brakt på det rene, hvilke rettigheter villaeierne har og hvilke servitutter der påhviler de gjenværende usolgte arealer. Og da saksøkerne har stor interesse av allerede nå å få en avgjørelse i saken, antas det ikke å være grunn til å avvise søksmålet eller å avsi frifinnelsesdom på et rent formelt grunnlag.

Fra saksøktes side er fremholdt, at offentlige bestemmelser angående strøkets regulering er bindende for enhver, og at man hvis der skal oppføres noe hus, er nødt til å rette seg etter den vedtatte plan, når denne blir endelig fastsatt. Saksøkerne har betegnet dette som utflukter, og retten er enig i at denne innsigelse ikke kan godtas. Akersbanene er et helt kommunalt foretagende, idet Aker kommune innehar samtlige aksjer i selskapet med unntagelse av 2 aksjer som er overtatt av finansrådmannen og den tekniske direktør. Det er ikke reguleringsrådet som har påbudt at «Sletta» skal bebygges med lamellbygninger - hertil ville det ikke hatt bemyndigelse, men Akersbanenes styre og formannskapet har planlagt sådan bebyggelse og fått sine forslag godkjent av reguleringsrådet. Det er ganske klart, at hvis saksøkte og kommunen bestemmer seg til å opprettholde den tidligere regulering, kan det ikke fra reguleringsrådets side gjøres noen innsigelse herimot. - - -

Retten skal bemerke, at når en større eiendom utstykkes til villatomter vil det være naturlig å forstå de klausuler som er pålagt de solgte tomter slik, at de er pålagt hver enkelt tomt til fordel for samtlige før

Side:152

eller senere utskilte villatomter, så at enhver kjøper kan være sikker på at det ved utparselleringen av det gjenværende areal, vil bli pålagt tomteeierne i alt vesentlig de samme forpliktelser som han selv har måttet vedta. Etter den opprinnelige reguleringsplan, som samtlige tomtekjøpere må ha vært bekjent med, var det forutsatt en mere konsentrert bebyggelse langs Store Ringvei enn i de øvrige strøk, men planen kunne ikke forståes annerledes enn at de hus, som ville bli oppført, skulle være villamessige og muligens med unntagelse av enkelte forretningsbygg på 2 etasjer. Dette har utvilsomt vært kjøpernes forutsetning, der i høy grad er blitt bestyrket ved saksøktes salgsannonser og bekjentgjørelser angående tomtesalget, og saksøkte må ha forstått eller burde ha forstått dette.

De påtenkte lamellbygninger er på 3 etasjer, og at de ikke er villamessige eller villalignende kan ikke ansees tvilsomt. Det er alminnelige store leiegårder, og saksøkte har ikke villet påta seg noen forpliktelse angående husenes innredning. Det er opplyst at det er påtenkt å innrede enkelte leiligheter på 1 værelse. En bebyggelse av denne art kan ikke ansees lovlig og bestemmelsen under post 9 i kjøpekontrakter og skjøter, som er påberopt av saksøkte, kan ikke danne grunnlag for berettigelse til å bebygge «Sletta» med store leiegårder. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Jebe og Koefoed og sorenskriver Harbek):

- - - Lagmannsretten skal bemerke: Det er visstnok så at det ikke foreligger noen endelig beslutning om at de i saken omhandlede lamellhus skal bygges, idet de bygningsplaner som foreligger herom ennå ikke har vært utlagt for de interesserte og i tilfelle ennå ikke er godkjent av formannskap og departement. Saken har imidlertid aktuell interesse for begge parter og da begge ønsker at de innvendinger mot gjennomførelsen av planene som gjøres gjeldende av villaeierne og forholdet i det hele rettslig prøvet på det nåværende tidspunkt, antar retten at betingelsen for å anlegge fastsettelsessøksmål må sies å ha foreligget og at retten vil kunne prøve anken i realiteten.

Med hensyn til realiteten kommer lagmannsretten til et annet resultat enn herredsretten.

Som nevnt er reguleringsrådets beslutning ikke endelig og det er heller ikke utarbeidet vedtekter og nærmere detalj bestemmelser. Retten må legge til grunn at det blir 16 bygninger som herredsrettsdommen nevner på tre etasjer hver med en lengde av 42 meter, videre at høyden blir ca. 11 meter til mønet.

For lagmannsretten er fremholdt at bygningene er planlagt med et mellomrom mellom hver på ca. 30 meter, og med aksjeleiligheter på i det helt vesentlige 3 og 4 værelsesleiligheter.

Retten legger vekt på at de samlede arealer som skulle utlegges til byggetomter strekker seg over et meget stort område ca. 2500 mål, og at det på et så stort område må være plass for noen differensiering med hensyn til bebyggelsen og at det i betraktning av den lange tid som vil medgå til et så stort strøks utparsellering må være plass for noen endring i medfør at den alminnelige utvikling på bygningsvesenets og reguleringsvesenets område.

Side:153

«Sletta» som nærværende sak dreier seg om, danner en slette liggende ved foten av høydene omkring. Gjennom den løper «Store Ringvei» som er planlagt som en stor forbindelsesåre mellom de forskjellige Akersbygder og som man må regne med får en meget stor trafikk når den kommer i stand og det inntrer normale forhold. Det er sterkt fremnevet av A/S Akersbanene at tomtene langs den ikke vil egne seg så godt til typiske villaer med hager som det øvrige hagebystrøk, men tvert imot egne seg til noe større bygninger med flere leiligheter.

Etter den nye bygningslov som trådte i kraft 1 januar 1929 er kravet til hva der bør fastlegges i en reguleringsplan skjerpet, og de tidligere planer ble opptatt til revisjon i årene etter 1930. - - -

Lamellhusene blir som nevnt ikke over tre etasjer høye, med en høyde i meter som ikke blir høyere iallfall av noen betydning enn et toetasjes hus med gammeldags høye tak. De er planlagt i det store og hele vinkelrett mot den ovenforliggende bebyggelse og ikke på tvers av denne. Det blir et åpent mellomrom på ca. 30 meter mellom hvert hus. Man er enig med reguleringssjefen i at de må betegnes som villamessige. Det er planlagt i strøket et større parkareal på ca. 80 mål mens det i de tidligere reguleringer var forutsatt at så godt som den hele grunn skulle opptas av privat grunn. På «Sletta» blir det for øvrig villaer med hager ca. 112 mål. Det areal lamellhusene med mellomrom inntar blir ca. 46 mål. Antall leiligheter i strøket blir noe mindre enn om det hele areal var utlagt til villaer med hager. At den planlagte lamellbebyggelse etter dette skulle medføre en deklassering av strøket kan ikke antas.

Retten legger stor vekt på at det i den brosjyre som ble trykt av Akersbanene i 1929 ble lagt ved et kart hvor det langs Store Ringvei er utpekt lamellhus av mur, riktignok ikke så lange som de nå planlagte men dog så lange at de måtte tilkjennegi at her ville det bli flere leiligheter, og disse hus står tettere enn de nå planlagte. Dessuten var det planlagt enkelte hus bygget i firkant hvis samlede bebyggede flate ble større enn de nå omprosederte lamellhus og det var planlagt store murhus oppover langs en midtakse som nå er sløyfet. Det kan også nevnes at allerede i det utkast til regulering som ble seirende ved konkurransen om reguleringsplanen i 1919 og som foreløpig ble lagt til grunn ved reguleringen, var det langs Store Ringvei planlagt bygg med høyde opp til tre og fire etasjer.

Retten finner også å burde henvise til de forbehold som A/S Akersbanene har tatt i kjøpekontrakter og skjøter om ved salg av andre parseller å ha rett til like overfor kjøper av disse å foreta sådanne endringer i servituttene som måtte ansees påkrevd i de særskilte tilfelle og om rett til endring i regulerings- og bebyggelsesplanen.

Det må visstnok antas at kjøperne av tomter har hatt rett til å gå ut fra at det i den vesentligste del av utparselleringsfeltet ble lagt lignende klausuler om bebyggelse på de andre tomter som på deres egne. Men de kan ikke antas å ha vært berettiget til å forlange at dette ubetinget skulle gjelde for alle deler av det store utparselleringsfelt det her gjelder. Også etter de planer som forelå for regulering og bebyggelse måtte tomtekjøperne være forberedt på at det langs Store Ringvei ville bli spørsmål om bygg av en noe annen karakter enn en- eller

Side:154

to-mannsvillaer, og at det ville kunne bli tale om å tillate en bebyggelse på mere enn 2 etasjer. Det måtte dog være forutsetningen at også denne bebyggelse ble villamessig og fikk en beliggenhet som ikke endret strøkets karakter av hageby. Retten kan imidlertid ikke finne at de nå foreliggende planer om bebyggelsen langs Store Ringvei med 3-etasjers «lamellhus» medfører noe brudd på disse forutsetninger.

Det har presumsjonen mot seg at selgerne har villet binde seg til at hver del av det store areal skulle belegges med så vidt strenge klausuler. Det må innrømmes en viss rimelig frihet ved reguleringen av enkelte strøk.

Når man tar alle forhold i betraktning, det meget store areal som skulle utstykkes (ca. 1/6 av Oslos areal) og de forskjellige terreng- og trafikkforhold i de forskjellige strøk, og den lange tid som selve utstykningen med nødvendighet vil ta og til fremtiden og dessuten til de tatte forbehold, antar retten at grensen for hva der har kunnet bestemmes ved reguleringen av strøket på «Sletta» ikke er overskredet. - - -

Lagdommer Jebe bemerker:

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og tiltrer dens begrunnelse. - - -