Rt-1948-1008
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1948-11-12 |
| Publisert: | Rt-1948-1008 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 307/1948 |
| Parter: | Aug. Roll Sønstevoll (høyesterettsadvokat Valentin Voss) mot Rolf Anderson (overrettssakfører Egil Aamodt - til prøve). |
| Forfatter: | Torstenson, Gaarder, Holmboe, Alten, justitiarius Stang |
| Lovhenvisninger: | Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, Odelsloven (1821) §1, §3, Odelsloven (1821), Odelsfrigjøringsloven (1907), Skjønnsprosessloven (1917) §65, §71 |
Dommer Torstenson: I odelsløsningssak Rolf Anderson mot August Roll Sønstevold ble saksøkte frifunnet ved Akers herredsretts dom av 14. september 1944. Saksomkostninger ble ikke tilkjent. Dommen ble avsagt under dissens, idet rettens formann stemte for å ta saksøkerens påstand til følge.
Rolf Anderson påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som den 28. mars 1946 avsa dom med sådan domsslutning: «August Roll Sønstevold dømmes til å utstede skjøte til Rolf Anderson på gnr. 128, bnr. 26, 27 og 28, Østre Aker, samt tilpliktes å fravike og ryddiggjøre eiendommen til 14. april 1947 mot at Rolf Anderson erlegger løsningssummen overensstemmende med skjønnsprosesslovens §71 jfr. §65. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Også lagmannsrettens dom ble avsagt under dissens, idet to av de fagkyndige domsmenn kom til samme resultat som herredsretten.
Sønstevold har påanket dommen til Høyesterett og har nedlagt sådan påstand: «Herredsrettens dom stadfestes. Rolf Anderson tilpliktes å betale saksomkostninger til August Roll Sønstevold for lagmannsrett og Høyesterett.»
Motparten har nedlagt sådan påstand:
«1. Eidsivating lagmannsretts dom av 28. mars 1946 stadfestes. dog således at tidspunktet for fravikelse og ryddiggjørelse av eiendommen settes til den 14. april 1949.
2. Ankemotparten Rolf Anderson tilkjennes hos den ankende part,
Side:1009
August Roll Sønstevold, sakens omkostninger for alle retter.»
Sakens sammenheng fremgår av de underordnede retters domsgrunner.
For Høyesterett er fremlagt bevisopptagelse ved Aker herredsrett 15. januar 1947 og ved Oslo byrett 20. august 1948, hvorunder foruten partene er avhørt en del vitner. Dessuten er for Høyesterett blant annet fremlagt en korrespondanse med reguleringsmyndighetene i Aker, samt en utskrift av Aker jordstyres møtebok for 18. september 1947.
Saken foreligger for Høyesterett i det vesentlige i samme skikkelse som for de underordnede retter.
Jeg er kommet til samme resultat som herredsrettens formann og lagmannsretten, hvis begrunnelse jeg i alt vesentlig tiltrer.
På eiendommen Fredensborg, som ligger i Østre Aker ca. 500 meter fra den gamle bygrense, ansees det på det rene at det allerede i annen halvdel av forrige århundre har vært drevet gartneri. Ankemotpartens far, Oskar Anderson, kom i besittelse av eiendommen i 1912 og fortsatte gartneridrift der. Eiendommen er ubestridt ansett som «jord på landet» i odelslovens forstand. Det må ansees bevist at Andersons odelshevd begynte å løpe fra 1912 eller senest 1913, da Oskar Anderson utferdiget de to obligasjoner til selgeren.
Da Sønstevold i 1942 kjøpte de i saken omhandlede parseller, hadde Rolf Anderson odelsrett til disse. Jeg er med lagmannsretten enig i at den utparselleringsplan som Oskar Anderson vedtok og lot tinglyse i 1924 i nærværende tilfelle i ethvert fall ikke kan avbryte odelshevden. Det må her legges vekt på at Anderson etter reguleringsplanen fortsatte sin gartneribedrift på de tomter som ikke ble frasolgt, og videre må sees hen til at Sønstevold etter kjøpet også utnyttet arealet til gartneridrift. De i saken omhandlede areal har da ikke opphørt å være «jord på landet» i odelslovens forstand.
Sønstevolds eiendom går heller ikke inn under §1, 2 a i odelsfrigjøringsloven av 1907, idet det her ikke dreier seg om «særskilt matrikulerte hustomter, hvor der bygges eller er bygget beboelseshus». Det foreligger her tre ubebyggede tomter som benyttes til gartneri - en jordbrukseiendom. Sønstevold har selv hele tiden drevet eiendommen som gartneri, og eiendommen skaffer ham hans levebrød.
Etter dette må lagmannsrettens dom bli å stadfeste, dog således at fravikelsesfristen settes til 14. april 1949. Jeg finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes. Jeg stemmer for denne dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes, dog således at fristen for å fravike og ryddiggjøre eiendommen settes til 14. april 1949. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Dommer Gaarder: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Holmboe, Alten og justitiarius Stang: Likeså.
Side:1010
Av herredsrettens dom (hjelpedommer G. Wiers-Jenssen med domsmenn Ivar Dalaker, Peder Kvammen og Thorvald Jacobsen):
Ved skjøte av 6. august 1942 solgte enkefru Mina Anderson, som satt i uskifte etter sin mann gartner Oskar Anderson, til gartner August Roll Sønstevold 3 parseller av eiendommen Fredensborg, gnr. 128, bnr. 4 i Østre Aker. Parsellene fikk bruksnr. 26, 27 og 28, og de har et samlet areal på 3 708,3 m2.
Rolf Anderson, som er eldste sønn av Oscar Anderson og Marie Anderson, mener å ha odelsrett til parsellene, og han uttok forliksklage til odelssak den 13. april og 27. mai 1943. Odelstakst ble holdt 7. juli 1943 og parsellenes verdi ble satt til kr. 35 400. Løsningssak er deretter reist ved stevning av 10. august 1943. - - -
Eiendommen Fredensborg ligger ved Hovinveien i Ø. Aker, ca. 500 meter fra bygrensen. Etter de foreliggende opplysninger må det antas, at det på eiendommen allerede i 2. halvdel av forrige århundre ble drevet gartneri. Saksøkerens far, som var gartner, fikk kjøpekontrakt på eiendommen i oktober 1912, og drev gartneri på eiendommen fra denne tid. Skjøte fikk han først 5. oktober 1921.
I 1924 da Oscar Anderson var i økonomiske vanskeligheter, lot han utarbeide utparselleringsplaner over eiendommen, og i tiden 1928-1933 ble det frasolgt 8 parseller. Oscar Anderson døde i 1933, og hans enke solgte en parsell i 1933 og en i 1939.
Enken drev eiendommen et års tid, men ved leiekontrakt av 14. februar 1934 bortleiet hun til saksøkte de parseller som han nå har kjøpt, og hvor gartneriets drivhuser lå. Denne leiekontrakt ble fornyet ved kontrakt av februar-mars 1939, for en tid til 15. april 1943. I denne leiekontrakt er anført: «I forbindelse med leiekontrakten får leieren inntil 6 måneder før leiens avløp 15. april 1943 rett til å kjøpe gartneriet og tomten 11, 12 og 13 med påstående drivhus og andre anlegg for kr. 30 000 + alle omkostninger.» I henhold til denne bestemmelse er det saksøkte har kjøpt parsellen.
Den resterende del av eiendommen er nå ca. 22 mål og enkefru Mina Anderson driver ved hjelp av sine barn gartneri på eiendommen. - - -
Retten skal bemerke: Oscar Andersons kjøpekontrakt av 1912 har ikke kunnet skaffes til veie. Men det er godtgjort at kjøpesummen ble ordnet ved erleggelse av et kontantbeløp på kr. 15 000, overtagelse av heftelser og utstedelse av 2 pantobligasjoner. Videre er det godtgjort at Oscar Anderson fra 1912 har sittet på eiendommen og har opptrådt og er blitt ansett som eier. Retten må da anta at han har hatt den fulle eiendomsrett fra 1912, og har kunnet påbegynne odelshevd, selv om han først fikk skjøte i 1921.
Retten skal tilføye, at den ikke antar at en odelshevd for parsellenes vedkommende ble avbrutt ved bestemmelsen i leiekontrakten av 1939 om at saksøkte skulle ha rett til å kjøpe parsellene.
Men rettens flertall, domsmennene, antar at saksøkeren ikke har odelsrett, idet eiendommen ikke kan ansees som «jord på landet» i odelslovens forstand. Det er utarbeidet og vedtatt utparselleringsplan over eiendommen, og det er frasolgt parseller i henhold til denne plan. Det har inntil den siste tid stått et oppslag på eiendommen om at parseller var til salgs. Eiendommen har sin vesentligste verdi som
Side:1011
utparselleringsobjekt, og selv om den gjenværende del brukes som gartneri, må det antas at tomtesalg også i fremtiden vil finne sted. Det ligger da, etter domsmennenes oppfatning, utenfor odelslovens hensikt og mening at eiendommen skal være undergitt odel. Og selv om eiendommen ligger «på landet» for så vidt som den ikke ligger i byen, og således i formell henseende er «jord på landet», antar domsmennene ikke at odelslovens bestemmelser da kan komme til anvendelse.
Rettens formann antar at saksøkeren må gis medhold. Eiendommen må etter hans mening antas å være «jord på landet» i lovens forstand, og odel var vunnet 20 år etter 1912. Det foreligger ingen av de forhold som etter loven av 16. juli 1907 medfører odelsfrihet, og saksøkeren må da ha odelsrett til de parseller saksøkte har kjøpt. - - -
Av lagmannsrettens dom (lagmann Krog, lagdommerne Leivestad og Kviberg med domsmenn Jonas Holmen, Eivind Smestad, Aksel Rolstad og Hans Brodahl):
- - -
Den omstendighet at han i 1924 vedtok en utparselleringsplan og satte opp et skilt om salg av parseller og at han inntil 1932 i alt har solgt 7 parseller av Fredensborg antas ikke å avbryte odelshevden. Han antas derfor i det siste år å ha fått eiendommen til odel og hans odelsrett antas å være uberørt av hans og hans etterfølgeres senere disposisjoner eller planer med hensyn til eiendommen.
Motparten har imidlertid gjort gjeldende at de i nærværende sak omhandlede 3 parseller av Fredensborg som motparten har kjøpt ikke kan være gjenstand for odelsløsning. Det anføres at de etter den utvikling og stadig mer bymessige bebyggelse som strøket ved Fredensborg har undergått i løpet av den senere tid ikke lenger kan oppfattes som «jord på landet» i odelslovens forstand. I hvert fall må de karakteriseres som «særskilt matrikulerte hustomter» i den betydning ordene er benyttet i lov 16. juli 1907 (nr. 1) §1, 2 a og at det ikke er bygget eller blir bygget beboelseshus på dem angis å være en følge av krigen, i strid med eierens eget ønske. Det hevdes også at de av motparten kjøpte parseller må betegnes som «særskilt matrikulerte småbruk» og at de derfor også av den grunn må være odelsfri.
Retten anser det lite tvilsomt at odelsloven med «jord på landet» har ment all grunneiendom utenfor kjøpsteder som ikke av loven er særskilt unntatt (og som ikke på grunn av sin art og ringe størrelse er utelukket). Jfr. Voss odelslovskommentar (5. utgave) side 5 og 6. Strøkets og omgivelsenes mer eller, mindre bymessige karakter skulle derfor ikke komme i betraktning i denne forbindelse. Da det ikke bygges eller er bygget beboelseshus på tomtene og eieren ikke har benyttet seg av sin adgang etter §3 til å kreve forhåndskjønn for å få jorden erklært odelsfri, er de heller ikke unndradd odelsløsning etter lovens §1 og det ansees lite treffende å betegne dem som «småbruk bebygget som selvstendige småbruk» (lovens §1, 2 b). Det antas derfor at eiendommen etter gjeldende lov må være odel undergitt, og man kan ikke som herredsretten i motsatt retning legge vekt på eiendommens verdi som utparselleringsobjekt og den omstendighet at
Side:1012
tomtesalg også i fremtiden kan antas å ville finne sted. Dette får i tilfelle bli en lovgivningssak. - - -
De to domsmenn gårdbrukerne Jonas Holmen og Eyvind Smedstad er kommet til samme resultat som herredsretten og kan også tiltre dens begrunnelse. En avgjørelse som i tider med sterkt oppadgående eiendomspriser ville gi anledning til å ta byggetomter i byenes umiddelbare nærhet tilbake på odel antokes å ville få alvorlige konsekvenser. - - -