Rt-1948-601
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1947-03-07 |
| Publisert: | Rt-1948-601 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 38/1944 |
| Parter: | Kr. Olsen (overrettssakfører Karl Zachariassen) mot Anna Andresen Sølie m.fl. (overrettssakfører Alf Wesseltoft). |
| Forfatter: | Lagmann Bonnevie, sorenskriver Loe, hjelpedommer Tønnesen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180 |
Rettens medlemmer: Lagmann Bonnevie, kst. sorenskriver Loe og kst. hjelpedommer Tønnesen.
Ved Gjerpen herredsrett ble det den 29. september 1943 avsagt dom med slik slutning:
«Kristian Olsen betaler til fru Anna Andresen Sølie og frk. Oddlaug Andresen Sølie kr. 1 752,67 med 4 av hundre i årlig rente herav fra 1. desember 1942 til betaling skjer.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Vogmann Kristian Olsen har påanket dommen og har under ankeforhandlingen gjort slik påstand:
«1. Herredsrettens dom oppheves.
2. Kristian Olsen frifinnes mot å betale kr. 280 til fru Anna Sølie og frk. Oddlaug Sølie.
3. Kristian Olsen tilkjennes saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett.»
Ankemotparten har gjort slik påstand:
«1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger så vel for herreds- som for lagmannsrett.»
Med hensyn til saksforholdet henvises til herredsrettens dom. For ankedomstolen foreligger saken i en noe annen skikkelse enn for herredsretten. Det omstridte beløp på kr. 280 er under ankeforhandlingen erkjent av den ankende part, således at tvisten bare gjelder det påståtte erstatningskrav, kr. 1520,67 vedkommende Osebakken Møbelverksted. Prisdirektoratet har her i skriv av 10. januar 1944 - altså etter herredsrettens dom - meddelt at leien som gjaldt 8. april 1940 - kr. 60 pr. måned - for fremtiden ikke måtte overskrides. I skriv av 4. juli 1944 samtykket det dog i at leien ble satt til kr. 80 pr. måned. I skriv av 13. september 1944 meddelte så Prisdirektoratet at det ga sin avgjørelse om nedsettelse av leien tilbakevirkende kraft.
Av ankeerklæringen gjengis:
«Som nye innsigelser mot kravet kr. 1 520,67 anføres: Husleienemnda i Porsgrunn ga 10. mars 1942 tillatelse til at ankemotpartene kunne forhøye den månedlige leie for Osebakken Møbelverksted fra kr. 54 (kr. 60 v 10 pst.) til kr. 117 netto. Prisdirektoratet godkjente forhøyelsen. Til tross for sin 5 årskontrakt gikk møbelverkstedet med på å betale kr. 80 pr. måned fra 15. februar 1942 og til
Side:602
18. juli 1945. Differansen mellom kr. 80 og kr. 117 pr. måned er Olsen dømt til å betale for tiden 15. februar 1942 til 18. juli 1945. Denne leieforhøyelse er imidlertid ulovlig som stridende mot prisbestemmelsene. Jfr. Prisdirektoratets bestemmelser om husleie av 12. desember 1940, §4. Forholdet er at leien kr. 60 pr. måned hadde vært gjeldende helt fra 1937. Der har ikke siden 8. april 1940 vært foretatt noen påkostninger, forbedringer eller utvidelse av de leiede lokaler som kan berettige til høyere leie enn den som gjaldt 8. april 1940.
Olsen fastholder at han har gitt ankemotpartene muntlig beskjed om 5 årskontrakten da disse besiktiget huset. Når motpartene benekter dette kan de ikke ha oppfattet ham riktig. De burde for øvrig ha forlangt de forskjellige leiekontrakter fremlagt før kjøpet og ikke bare nøye seg med muntlige opplysninger. De har opptrådt uaktsomt her.
Det kan bare bli spørsmål om Olsen har utvist uaktsomhet. Men selv da må han bli ansvarsfri når motpartene også har opptrådt uaktsomt.
Herredsretten antar for øvrig å ha tatt feil når den har antatt at det for den ankende part var likegyldig om erstatningskravet kommer fra ankemotpartene eller fra «Møbelverkstedet».
Herredsretten antas videre å ha tatt feil når den mener at ankemotpartene ikke har forspilt sin rett til erstatning, ved å opprette den nye leieavtale med kr. 80 pr. måned i leie. Myndighetene ga i strid med loven adgang til å heve leien inntil kr. 117 pr. måned. Når ankemotpartene vitterlig bare forhøyet leien til kr. 80 har de ikke mer å kreve, og det uansett hvilken grunn de hadde for ikke å ta mer.
Når Prisdirektoratet 13. september 1944 har besluttet at den forhøyede leie kr. 80 pr. måned skal ha tilbakevirkende kraft fra 15. februar 1942, er dermed avgjort at ankemotpartene ikke kan kreve dette beløp av Kristian Olsen. Herredsrettens dom må altså omgjøres på dette punkt på grunn av denne nye kjensgjerning.»
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
«Herredsrettens dom stadfestes og ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett.»
Under ankeforhandlingen har den ankende part også gjort gjeldende at forhøyelsen til kr. 117 pr. måned som Prisdirektoratet gikk med på, er helt vilkårlig og derfor ikke bindende. Det vises til at den ankende part kort tid i forveien hadde fått avslag på en søknad om å få slippe 10 pst. nedslaget. Endelig er det gjort gjeldende at forhøyelsen er ugyldig da den er behandlet av en kontrollnemnd hvis medlemmer sto tilsluttet N. S.
Ankemotpartene har stort sett henvist til begrunnelsen i herredsrettens dom. Det hevdes ellers at Prisdirektoratet hadde full adgang til å forhøye leien til kr. 117 pr. måned og at det derved var stiftet en rett for ankemotpartene - en rett som ikke kunne fratas denne - og slett ikke med tilbakevirkende kraft, som gjort av Prisdirektoratet ved dets brev av 16. januar og 13. desember 1944.
Saken er som foran nevnt kommet i en annen stilling enn da den forelå for herredsretten. Lagmannsretten som i det vesentlige
Side:603
er enig i hva herredsretten har gjort gjeldende og henviser til dette er derfor kommet til et noe annet resultat. Det bemerkes at etter den forklaring som den ankende part har gitt for lagmannsretten må det ansees godtgjort at ankemotpartene ikke har fått fyldestgjørende beskjed om at det var inngått en langsiktig kontrakt med møbelverkstedet.
Lagmannsretten finner ikke godtgjort at Prisdirektoratets forhøyelse av leien til kr. 117 pr. måned var vilkårlig og antar derfor at man ikke har adgang til å sette til side vedtaket. Man finner heller ikke grunn til å sette vedtaket til side fordi forslaget var kommet fra en kontrollnemnd hvis medlemmer sto tilsluttet N. S. Det er ikke kommet frem noen omstendighet som tyder på at det er tatt utenforliggende hensyn.
Retten tillegger det rettslig betydning for forholdet mellom partene at Prisdirektoratet ved skriv av 13. september 1944 med tilbakevirkende kraft har bestemt at leien skulle være kr. 80 pr. måned. Det kan ikke antas at Prisdirektoratet har adgang til å gripe inn i en leie som forlengst ville være forfalt og som det ved forfallstid ville ha vært lovlig å kreve inn. Sammenhold hermed Frede Castberg: «Innledning til Forvaltningsretten» side 184, 185.
Derimot antar man at Prisdirektoratet når det gjelder fremtidig leie må kunne gjøre gjeldende et endret syn på hva høyest lovlig leie skal settes til. Retten antar derfor at det ikke kan kreves erstatning for tiden etter 10. januar 1944 da vedtaket om nedsettelse fant sted.
Etter dette må den ankende part betale erstatning for tiden 15. februar 1942-10. januar 1944, i alt 22 måneder og 25 dager med kr. 37, tilsammen kr. 844,83. Hertil kommer så det erkjente beløp kr. 280 slik at det samlede erstatningsbeløp blir kr. 1 184,83.
I medhold av rettergangslovens §174, jfr. §180 finner man at hver av partene bør bære sine saksomkostninger også for lagmannsretten.
Domsslutning:
Kristian Olsen dømmes til å betale fru Anna Andresen Sølie og frk. Oddlaug Andresen Sølie kr. 1 124,83 - ett tusen et hundre og fire og tyve kroner 83/100 - med 4 - fire - prosent rente herav fra 1. desember 1942 til betaling skjer.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Av herredsrettens dom:
Ved kjøpekontrakt av 11. september 1941 solgte stasjonsbetjent Kristian Olsen sin eiendom Kjølnesgaten 1 i Porsgrunn til enkefru Anna Andresen Sølie. Ved muntlig avtale tok denne straks etter sin datter frk. Oddlaug Andresen Sølie med i handelen, slik at skjøte i sin tid ble utstedt til dem begge i fellesskap. - - -
Kjøperne anså seg skadelidende ved at Olsen ikke flyttet 15. mars 1941 i henhold til overenskomsten av 14. januar 1941. Det var nemlig deres hensikt å leie ut møblerte enkeltrom i huset. Dette ble forsinket ved at Olsen ikke flyttet. Ved hans flytning fikk de anledning til å leie ut til 8 mann som tilsammen betaler en leie av kr. 336 pr. måned eller
Side:604
kr. 11,20 pr. dag. For tiden 15. mars-10. april 1941, 25 dager utgjør dette kr. 280, som kjøperne krever erstattet.
I Kjølnesgaten 1 var en leieboer, Osebakken Møbelverksted, som hadde tinglyst kontrakt av 15. desember 1940, gjeldende til 15. desember 1945 med leie kr. 60 pr. måned (fra 1. januar 1940 nedsatt med 10 pst.). Da kjøperne hadde overtatt huset søkte de om og fikk til slutt, med Prisdirektoratets godkjennelse tillatelse til å ta en leie av kr. 117 pr mnd. for Møbelverkstedets lokaler. Innehaverne nektet imidlertid å betale den forhøyede leie under påberopelse av sin kontrakt.
Etter at Kristian Olsen til verkstedets sakfører hadde avgitt erklæring om at kjøperne før handelen var gjort kjent med verkstedets 5-årskontrakt, gikk kjøperne for å unngå prosess med på en ny leiekontrakt med verkstedet med leie kr. 80 pr mnd. gjeldende til 18. juli 1945. Den herved oppståtte differanse mellom den av prismyndighetene tillatte leie kr. 117 og den nye leie kr. 80, altså kr. 37 månedlig, hvilket for tidsrommet 15. februar 1942-18. juli 1945 eller 41 måneder og 3 dager, utgjør kr. 1520,67 anser kjøperne Olsen ansvarlig for. Kjøperne Anna Andresen Sølie og Oddlaug Andresen Sølie har derfor ved stevning, innkommet 13. april 1943 saksøkt Kristian Olsen og under hovedforhandling nedlagt påstand: at saksøkte dømmes til å betale til saksøkerne kr. 1752,67 med renter fra påklagen samt saksomkostninger.
Påstandsbeløpet fremkommer etter slik oppstilling:
Tapt inntekt av huset i tiden 15. mars-10. april kr. 280,00
Differanse husleie vedk. Osebakken Møbelverksted » 1 520,67
kr. 1 800,67
Herfra går leie for saksøkerne, 2 mnd. à kr. 24 for tiden 15.
oktober-15. desember 1941 » 48,00
kr. 1 752,67
Ad posten kr. 1 520,67.
Saksøkte har i sin partsforklaring hevdet, at fru Sølie før kjøpet ble gjort kjent med møbelverkstedets 5-årskontrakt, mens saksøkerne i sine partsforklaringer benekter dette. De ble først vitende om leiekontrakten, etter at verkstedets innehaver hadde protestert mot leieforhøyelsen. Påstand står således mot påstand, og retten kan ikke avgjøre hvem der har rett, idet der ikke foreligger andre bevisligheter av betydning. Da saksøkte her har bevisbyrden noe han ikke har bestridt må saken avgjøres ut fra den forutsetning, at saksøkerne ikke fikk opplysning om kontrakten. Og når så var tilfelle og kontrakten ikke var tinglyst, var de ikke pliktig å respektere den utover oppsigelsesfristen som her etter det partene er enige om, var 4 måneder. Saksøkte har ikke bestridt, at unnlatelse av å opplyse om kontrakten ville medføre erstatningsplikt. Han gjør derimot gjeldende at saksøkerne har avskåret seg fra å kreve erstatning, ved at de frivillig gikk med på en ny leiekontrakt med verkstedet med leie kr. 80 pr. måned. Videre anfører saksøkte, at saksøkerne kunne sagt opp kontrakten med 4 måneders varsel og deretter lagt på leien. Om verkstedet derved hadde fått et erstatningskrav mot saksøkte, så er dette saksøkerne uvedkommende.
Side:605
Herimot gjør saksøkerne gjeldende, at de nødt og tvungent gikk med på den nye kontrakt med verkstedet, for å unngå prosess, hvis utfall var usikkert, når saksøkte hadde gitt erklæring og som vitne ville komme til å hevde, at de av saksøkerne var blitt gjort kjent med kontrakten.
Videre hevder saksøkerne, at de har et selvstendig krav overfor saksøkte i anledning fortielsen av kontrakten, de behøver ikke transport fra verkstedet på det erstatningskrav dette i tilfelle ville hatt. Saksøkerne kunne også respektert leiekontrakten, som saksøkte pliktet å respektere, og holde seg til saksøkte for det derved oppståtte leietap.
Retten skal bemerke, at den antar at saksøkte i hvert fall av hensyn til leierne av møbelverkstedet pliktet å gjøre kjøperne oppmerksom på 5-årskontrakten. Det var riktignok en forsømmelse fra leiernes side ikke å tinglyse kontrakten, men desto nødvendigere var det, at kjøperne ble gjort kjent med den, for at leierne ikke skulle komme til å lide tap. Når saksøkte solgte huset, uten å opplyse om kontrakten og denne ikke var tinglyst måtte kjøperne være berettiget til å gå ut fra, at det bare gjaldt vanlig oppsigelsesfrist. Saksøkte solgte derved i virkeligheten mer enn han var berettiget til, idet bruksretten til omhandlede rom var bindende disponert til andre for flere år fremover. - Om saksøkerne hadde sagt opp leieboerne og tvunget dem til å betale den forhøyede leie kr. 117, antar retten leieboerne ville ha kunnet kreve erstatning for differansen kr. 57 pr mnd. hos saksøkte. Retten antar imidlertid også at saksøkerne i stedet måtte ha kunnet respektere leiekontrakten og holdt seg til saksøkte for det derved oppståtte tap. Dette ville jo bli samme resultat for saksøkte som om saksøkerne hadde satt kontrakten til side med den følge at leieboerne kom med erstatningskravet. Noe krav på at kjøperne skulle sette kontrakten til side kunne saksøkte selvsagt ikke ha. Den omstendighet, at saksøkerne opprettet ny kontrakt med leierne antas heller ikke å kunne ansees som fraskrivelse av retten til å kreve erstatning. Som nevnt hadde saksøkte ved sin holdning bidratt til, at saksøkerne og leieboerne, hver ut fra en bedømmelse av sin stilling, valgte denne utvei. Og forhandlingene foregikk i hvert fall for saksøkernes vedkommende ikke med saksøkte. Han kunne derfor ikke med rette betrakte den nye kontrakt som et oppgjør av forholdet også for sitt vedkommende. Ved den nye leiekontrakt ble stillingen også bedre for saksøkte, eller, iallfall ikke verre, enn den var før.
Saksøkerne måtte etter den forutsetning retten går ut fra være berettiget til å utnytte fullt ut den økonomiske verdi, som møbelverkstedets lokaler representerte og se bort fra den lange leiekontrakt, og denne rett antar retten altså at de ikke har forspilt ved å opprette den nye leiekontrakt. - - -
Side:606