Rt-1948-634
| Instans: | Eidsivating - dom |
|---|---|
| Dato: | 1946-08-26 |
| Publisert: | Rt-1948-634 |
| Stikkord: | Lov av 16 |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 15/1946 |
| Parter: | Kristi Lindelien (overrettssakfører Rolf Alborg) mot A/S Nye Fjeldhvil Hotell ved styrets formann Claus Schønberg-Hansen (høyesterettsadvokat C. A. Torstensen). |
| Forfatter: | Lagdommerne Stenersen, Koefoed, Gaden |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §107, §97, Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, Odelsloven (1821), §1, §5, §7, Odelsfrigjøringsloven (1907) |
Eiker, Modum og Sigdal herredsrett avsa den 30. august 1945 dom med domsslutning:
«A/S Nye Fjellhvil hotell frifinnes. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Kristi Lindelien har påanket dommen og har nedlagt følgende påstand:
«A/S Nye Fjellhvil hotell dømmes til å utstede skjøte på eiendommene A/S Nye Fjellhvil hotell gnr. 210, bnr. 6 og 7 i Krødsherad av skyld mark henholdsvis 0.07 og 0.13 til Kristi Lindelien og til å fravike eiendommene april flyttetid 1947 mot at hun betaler kontant takstbeløpet kr. 3000. Saksøkte pålegges å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»
A/S Nye Fjellhvil hotell har påstått herredsrettens dom stadfestet dog således, at ankemotparten tilkjennes saksomkostninger hos den ankende part for begge retter.
Om sakens gjenstand henvises til herredsrettens domsgrunner. Den ankende part hevder at herredsretten har tatt feil når den er kommet til det resultat a) at loven av 16 juli 1907 får anvendelse
Side:635
også overfor personer født før lovens ikrafttreden, når det gjelder nr. 1 og 2 i §1, b) at hotellvirksomheten kan ansees som industrielt anlegg i relasjon til loven av 16 juli 1907 §1 p. 1, c) at parsellene er nødvendige for en fremtidig utvidelse av hotellet og d) at skjønn ikke er nødvendig når spørsmålet tas opp under en odelsløsning i saken.
For lagmannsretten er avhørt partene Kristi Lindelien og formann i aksjeselskapets styre Klaus Schønberg Hansen, samt 1 vitne, Gunnar Lindelien. Som nytt for lagmannsretten er fremlagt kjøpekontrakter, datert 10 juni 1942, om salg av hotellet og om salg av de to parseller. Lagmannsretten har foretatt åstedsbefaring.
Lagmannsretten skal bemerke:
Herredsretten har frifunnet A/S Nye Fjellhvil hotell på det grunnlag at hotellvirksomheten betraktes som industriell virksomhet som nevnt i lov av 16 juli 1907 §1, pkt. 1. Lagmannsretten er ikke enig heri, idet den mener at et hotell ikke kan henregnes til «anlegg av bergverk, fabrikker og andre industrielle anlegg av enhver art», som nevnes i loven av 1907 §1 pkt. 1. Den finner at det vil være en utvidelse av lovens ord som ikke er berettiget, hvis man lar disse ord også omfatte hotell.
Derimot finner retten at de parseller som saken gjelder kommer inn under lovens §1, pkt. 2 a, «særskilt matrikulerte hustomter hvor der bygges eller er bygget beboelseshus».
I den anledning bemerkes: Hotelldrift på stedet ble begynt av Kristi Lindeliens og hennes bror Gunnar Lindeliens far for en lang årrekke siden. Alle søskende hjalp til. Kristi Lindelien var bestyrerinne fra 1917 til 1942. I 1939 ble hotellet utvidet og i den anledning ble forretningen omdannet til et familieaksjeselskap, hvor Gunnar Lindelien fikk 28 aksjer og Kristi Lindelien 20 aksjer, i alt 55. De resterende 7 aksjer ble delt mellom 3 andre søsken. Gunnar Lindelien eiet grunnen hvorpå hotellet sto og den omliggende grunn. Ved overgangen til aksjeselskap i 1939 ble utskilt ved skylddeling en parsell g.nr. 210, b.nr. 4, hvorpå hotellbygningen og noen uthus sto, og den ble skjøtet til A/S Fjellhvil hotell. Parsellen var meget smal, men dette hadde ingen betydning så lenge familien selv drev hotellet, idet Gunnar Lindelien eiet alt omkring og dette i tilfelle kunne brukes av hotellet.
Forholdet ble annerledes når hotellet i 1942 ble solgt til A/S Nye Fjellhvil hotell og fremmede skulle drive hotellet. Det måtte da sørges for at hotellet selv fikk den nødvendige tomt og kjøperne satte som betingelse at aksjeselskapet fikk kjøpt de 2 parseller som nærværende sak dreier seg om, b.nr. 6 og 7. Den opprinnelige tomt for hotellet var som nevnt meget smal, og de 2 kjøpte parseller ligger langs denne tomt med sin tilbygning - som to lange stykker på henholdsvis ca. 1443 m2 og 2 452 m2 - b.nr. 6 på østsiden, og b.nr. 7 på vestsiden. Etter befaring på åstedet og etter forklaring av Klaus Schønberg Hansen finner retten det klart at de 2 parseller er nødvendige for hotellet. De danner en naturlig arrondering av hotellets tomt, den ene parsell brukes nå delvis som tørkeplass.
Side:636
På den annen er tenkt oppført tjenerbolig som det nå er mangel på. Det hele, innbefattet alle 3 parseller, b.nr. 4, 6 og 7, må betraktes som en samlet tomt nødvendig for hotellet.
Det er innvendt at parsellene b.nr. 6 og 7 ikke er bebygget. Hertil er å bemerke at det ikke ansees nødvendig at en tomt for å komme inn under loven av 1907, §1 pkt. 2 a skal være bebygget helt ut. Dette må gjelde selv om tomten består av 3 bruksnummer og husene er samlet på det ene bruksnummer når de to andre er nødvendige og må ansees som en del av en samlet tomt. Det innsees heller ikke at det ligger utenfor lovens bestemmelser om skjøtet på tomten i et sånt tilfelle som her må utstedes av 2 forskjellige tidligere skjøteinnehavere, nemlig A/S Fjellhvil hotell og Gunnar Lindelien. Det kan bemerkes at i skyldsetningsforretningene over parsellene b.nr. 6 og 7 er under post 6 opplyst at parsellene er bestemt til byggetomt. Kristi Lindelien eier ikke annen jord i nærheten og heller ikke gårdsbruk. Om b.nr. 6 har hun selv opplyst at den ikke har noen reell betydning for henne og retten finner søksmålet for så vidt angår denne parsell nærmest chikanøst. B.nr. 7 er noe større og danner iallfall tomt til noen bebyggelse.
Lagmannsretten antar at også en hotellbygning hvor der bor gjester og hvor bestyrer og til dels tjenerpersonale bor må gå inn under lovens bestemmelse om «beboelseshus».
Retten antar at en eier må kunne gjøre fritagelsen for odelsretten gjeldende som en innsigelse under odelsløsningssaken og uten avholdelse av særskilt skjønn etter lovens §5.
Kristi Lindelien er født før loven av 1907 og hadde da loven ble gitt odelsrett til den eiendom saken gjelder. Lagmannsretten antar imidlertid at bestemmelsene i Grunnlovens §97 eller §107 ikke er til hinder for at loven av 1907 §1 post 2 a kan gjøres gjeldende overfor henne. Loven av 1907 §1 punkt 2 a dreier seg om en mindre og naturlig lempning i odelsretten forårsaket av hensyn til det økonomiske livs tarv og for å hindre bruk av odelsretten som ligger utenfor den egentlige tanke med denne til skade for berettigede hensyn. Høyesterettsdom i Rt-1918-II side 47, som gjaldt bestemmelse om odelsfrihet for et helt gårdsbruk etter loven av 1907 §7, antas ikke bindende for et tilfelle som i nærværende sak omhandlet.
Lagmannsretten antar skjønt under tvil at Kristi Lindelien, hvis der heftet odelsrett på de 2 parseller, ikke ville vært personlig avskåret fra å bruke sin odelsrett som følge av aksjeselskapets salg av hotellet. Hun har forklart at hun ikke kjente til at det var satt som betingelse av kjøperne at de skulle få kjøpt de 2 parseller og hennes forklaring virker troverdig. Hennes bror Gunnar Lindelien har forklart at han ikke ga henne noen beskjed om at han hadde forpliktet seg til å selge de 2 parseller, da han mente at det var en ting som alene vedkom ham. I selve kjøpekontrakten mellom det gamle og det nye aksjeselskap er betingelsen ikke nevnt. Retten finner derfor ikke å kunne anse Kristi Lindelien personlig forpliktet til ikke å gjøre bruk av sin odelsrett.
Side:637
Saken er funnet så tvilsom at saksomkostninger ikke tilkjennes.
Lagdommer Stenersen ønsker å tilføye:
Det er ikke uten tvil jeg har sluttet meg til flertallets begrunnelse, idet jeg finner at odelsretten til det øvre tomtestykke ligger på grensen av hva en kan anse ubeskyttet overfor loven av 16 juli 1907. For meg har imidlertid resultatet stillet seg lite tvilsomt, idet jeg mener at Kristi Lindelien som følge av det ved salget av hotellet passerte må være avskåret fra å gjøre sin odelsrett gjeldende til de tillagte tomtestykker. For det første er det for den som ser forholdene på stedet ganske åpenbart at den iverksatte utvidelse av tomten er helt nødvendig. Intet fornuftig menneske ville kjøpe hotellet uten arrondering av tomten. Det var da også i den frl.skrivelse av 25 april 1942 av ankemotparten sagt utvetydig fra til Gunnar Lindelien, som hadde alle medaksjonærenes fullmakt til å føre salgsforhandlingene, at det var en forutsetning og betingelse, at en slik nærmere arrondering av tomten skjedde. Og herom ble det ifølge advokat Sitjes forklaring for herredsretten gitt beskjed i det møte i familieaksjeselskapet, der kjøpstilbudet ble akseptert. Jfr. den uttrykkelige tilførsel i møtet 8 juni 1942 om at Sitje og Gunnar Lindelien ga meddelelse om forhandlingene med kjøperen. Som styremedlem og aksjonær har således Kristi Lindelien utvilsomt akseptert det som en forutsetning og betingelse for kjøpet, at det sørgedes for at Gunnar Lindelien skaffet ankemotparten utvidelse av tomten. Det er uten betydning, om Kristi Lindelien på grunn av sin opprevne sinnstilstand muligens ikke har festet seg ved dette. Også hun er utvilsomt forpliktet til å respektere og må ansees å ha vedtatt dette vilkår på samme måte som de andre, fordi det på bindende måte er tilkjennegitt av kjøperen overfor selgerens vedkommende. Hadde det vært et personlig selskap som var selger, ville det jo vært klart, at Kristi Lindelien ikke kunne ha opptrådt med odelssøksmål til noen del av den grunn som det var en vesentlig forutsetning skulle følge med i handelen, og uten hvis medfølgen handelen ikke ville være kommet i stand. Men jeg kan ikke anta, at det gjør noen forskjell, at Kristi Lindeliens deltagelse i handelen har funnet sted gjennom det heromhandlede familieaksjeselskap. Hun har oppebåret bort imot 2 femteparter av kjøpesummen. Og jeg finner at det ville stride mot redelighet og god tro, om hun her skulle få gjøre sin odelsrett gjeldende og derved spenne ben under den handel hun selv nyter vederlaget for.
Etter min oppfatning er søksmålet av den art at jeg stemmer for at Kristi Lindelien bærer sakens omkostninger for begge retter.
Domsslutning:
Herredsrettens dom stadfestes.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Av herredsrettens dom (kst. sorenskriver Leif Falkum-Hansen med domsmenn Hans Nerby, Martin K. Glesne og Erik N. Haugen):
Den 16 juli 1943 ble det etter begjæring av saksøkeren avholdt
Side:638
odelsovertakst over eiendommen A/S Nye Fjellhvil hotell g.nr. 210, b.nr. 6 og 7 i Krødsherad av skyld mark henholdsvis 0,07 og 0,13. B.nr. 6 er ca. 1 1/2 mål og b.nr. 7 ca. 2 1/2 mål, i alt utgjør de ca. 3,8 mål. Taksten blir for b.nr. 6 kr. 550 og for b.nr. 7 kr. 2000. Den i kjøpekontrakt av 10 juni 1942 i post 2 nevnte heftelse ble verdsatt til kr. 1 000.
Ved overtakst den 3 september s. å. ble b.nr. 6 verdsatt til kr. 800 og b.nr. 7 til kr. 2 200, mens heftelsen ble satt til samme beløp som ved undertaksten.
På løsningsmøte nektet saksøkte å motta løsningssummen og har senere gjort gjeldende:
Den 10 juni 1942 ble hotellet Fjellhvil Hotell A/S solgt til et konsortium som senere dannet A/S Nye Fjellhvil Hotell. Kjøpesummen var kr. 250 000.
Samtidig med salget av hotellet ble det stillet som betingelse for salget at Gunnar Lindelien som også var formann i Fjellhvil Hotell A/S, solgte noen tomter som han eiet og som lå inntil hotellet. Dette ble da også gjort og de to tomter fikk b.nr. 6 og 7 under g.nr. 210.
Saksøkte har nå gjort gjeldende at saksøkeren som hovedaksjonær i Fjellhvil Hotell A/S var fullt vitende om at det var en betingelse for kjøp av hotellet at de to tomtene ble solgt samtidig og at saksøkeren derved avskar seg adgang til å ta eiendommene tilbake på odel. Videre hevder saksøkte at det samme må gjelde selv om ikke saksøkeren skulle hatt kjennskap til denne betingelse så lenge hun var aksjonær i selskapet samt styremedlem.
Subsidiært hevder saksøkte at parsellene må være odelsfrie i henhold til lov av 16 juli 1907 §1 nr. 2 a da de er særskilt matrikulert, solgt av nærmeste odelsmann samt må betraktes som hustomter og ikke kan anvendes som jordbruk.
Atter subsidiært hevder saksøkte at et hotell må ansees som industrielt anlegg i henhold til samme lovs §1 nr. 1 og at de omtvistede parseller må ansees som nødvendige for en fremtidig utvidelse av anlegget.
Selv om saksøkeren er født før lov av 16. juli 1907, vil ikke Grunnlovens §97 være til hinder for at loven anvendes overfor henne så lenge det dreier seg om et mindre vesentlig inngrep som §1 jfr. 1 og 2 i nevnte lov gjør. - - -
Retten skal bemerke:
Retten antar at saksøkeren som aksjonær og styremedlem i Fjellhvil hotell A/S ved salget av hotellet i 1942 ikke mistet sin odelsrett til de to parseller som samtidig ble solgt av Gunnar Lindelien til kjøperne av hotellet. Det må riktignok ansees på det rene at salget av parsellene ifølge avtalen mellom Gunnar Lindelien som hadde fullmakt til å selge hotellet, var betinget av at kjøperne fikk parsellene samtidig. Men salget av parsellene var en rent personlig affære for Lindelien og selv om salget av hotellet var avhengig av dette salg, så var det ingen andre som kunne blande seg bort i dette forhold. Lindelien sto helt fritt og aksjonærer i hotellet kunne ikke blande seg bort i det. Selv om saksøkeren var enig i salget på det tidspunkt, er det intet som sier at hun derved taper sin odelsrett. Odelsretten taper en kun som selger eller ved uttrykkelig fraskrivelse.
Side:639
Har saksøkeren derfor odelsrett til parsellene, er den ikke gått tapt ved salg av hotellet.
Det neste spørsmål blir så å avgjøre om det virkelig hefter odel på parsellene eller om de er fri ved loven av 16. juli 1907.
Retten er kommet til det resultat at loven får anvendelse også overfor personer født før lovens ikrafttreden når det gjelder nr. 1 og 2 i §1. Det antas at Grunnlovens §97 ikke er til hinder for mindre vesentlige inngrep i odelsretten når en tar i betraktning de sterke samfunnsmessige hensyn som ligger bak en slik mindre vesentlig lempning. Dommen i Rt-1918-II 47 antas ikke å være til hinder for det resultat retten er kommet til da nevnte dom kun omhandler nr, 3 i §1.
Retten finner imidlertid at de nevnte parseller ikke er odelsfrie i henhold til nr. 2 i §1. De nevnte tomter er på grensen av hva en kan anse som jord på landet i odelslovens forstand da deres samlede utstrekning kun er 3,8 mål. Men de ligger langt fra hovedveien eller tettere bebyggelse og dessuten krever bestemmelsen at hustomter skal være bebygget eller at det bygges. At krigen har hindret bebyggelse finner retten uten betydning. Loven har forlangt at det skal være hus på tomten eller igangsatt oppførelse av slike for at det skal betraktes som hustomt. Er det ikke gjort har en ingen sikkerhet for at tomten får en annen anvendelse hvilket er mot hensikten med bestemmelsen. Av hva art hindringene har vært kan ikke få noen betydning.
Det neste spørsmål blir så å avgjøre om hotellvirksomheten kan betraktes som industriell virksomhet som nevnt i nr. 1 i §1 i loven av 1907.
Retten er under sterk tvil kommet til at det nå kan ansees som industrielt anlegg. - - -