Rt-1950-1142

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1950-12-16
Publisert:	Rt-1950-1142
Stikkord:	Odelsgaranti
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 139 B/1950
Parter:	Peder J. Watvedt (høyesterettsadvokat Sigurd Nielsen) mot Rolf Østdahl (overrettssakfører Wilh. Henrichsen - til prøve).
Forfatter:	Dæhli, Kruse-Jensen, Wold, Gaarder, Grette
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Trustloven (1926) §13

Dommer Dæhli: I søksmål reist av Rolf Østdahl mot Peder J Watvedt for å oppnå transport av en pantobligasjon deponert som sikkerhet for det tilfelle at odelsrett ble gjort gjeldende til en eiendom

Side:1143

dom som Peder J. Watvedt solgte til Mauritz Negaard og som av denne ble overdratt til Østdahl, har Idd og Marker herredsrett 27. desember 1946 gitt denne dom:

«Peder J. Watvedt frifinnes for Rolf Østdahls tiltale i saken.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Etter Rolf Østdahls anke har Eidsivating lagmannsrett 12. desember 1947 gitt denne dom:

«1. Peder Watvedt tilpliktes til Rolf Østdahl å transportere pantobligasjon stor kr. 10 000,- med påløpne renter fra 1. mai 1945 utstedt 6. september 1940 fra Mauritz Negaard til Peder J. Watvedt med pant i eiendommen Watvedt gnr. 181, bnr. 1 i Degernes.

2. I saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten betaler Peder J. Watvedt til Rolf Østdahl 1 000 kroner.

Oppfyllelsesfristen er for saksomkostningene 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom. For øvrig settes oppfyllelsesfristen til ankefristens utløp.»

Et av lagmannsrettens medlemmer stemte for stadfestelse av herredsrettens dom.

Peder J. Watvedt har påanket lagmannsrettens dom, idet han har vist til herredsrettens og til lagmannsrettens mindretalls grunner. Han påstår:

«Den ankende part frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Ankemotparten, Rolf Østdahl, viser til lagmannsrettens flertalls grunner og påstår:

«1. At lagmannsrettens dom stadfestes.

2. At Rolf Østdahl hos Peder J. Watvedt tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg viser om sakens sammenheng til de tidligere dommer.

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsrettens mindretall.

Med herredsretten og lagmannsretten er jeg enig i at Østdahl har adgang til å gjøre den samme rett gjeldende overfor den opprinnelige selger, Peder J. Watvedt, som hans svigerfar Mauritz Negaard hadde i henhold til den omhandlede bestemmelse i pantobligasjonen, som er overensstemmende med Negaards kjøpekontrakt med Watvedt. Jeg slutter meg angående dette spørsmål i det vesentlige til grunngivningen i de tidligere dommer.

Når det gjelder tolkningen av selve bestemmelsen: «idet obligasjonen skal hvile som sikkerhet for eventuelle odelskrav», mener jeg at denne er uklar. Det fremgår ikke tydelig om pantobligasjonen skulle deponeres som sikkerhet for mulig tap som kjøperen kunne komme til å lide ved eventuell odelsløsning, eller om obligasjonen i sin helhet skulle bortfalle eller transporteres til kjøperen (eller dennes rettsetterfølger) i tilfelle av odelsløsning og uansett om tap ble lidt på grunn av denne. Det kan etter de opplysninger og bevis som foreligger, ikke ansees godtgjort at begge parter ved kjøpeavtalen og utstedelsen av pantobligasjonen hadde grunn til å forstå den omhandlede bestemmelse på den sistnevnte og for selgeren mest byrdefulle måte. Når ingen særlige omstendigheter leder til en slik

Side:1144

tolkning, er det naturlig å forstå bestemmelsen som inneholdende den mindre vidtgående forpliktelse, nemlig at pantobligasjonen ved deponeringen skulle tjene som sikkerhet for et mulig tap på inntil kr. 10 000,- som følge av odelsløsning.

I det foreliggende tilfelle er det som nevnt av lagmannsrettens mindretall ikke presisert og godtgjort at Østdahl har lidt noe tap som ikke er dekket, når en ved beregningen av det som han har fått for eiendommen, tar hensyn til at han ved siden av odelsløsningssummen for eiendommen uten uthus har fått utbetalt en brannskadeerstatning på kr. 31 500,- for de nedbrente uthus. Denne erstatning kan nemlig etter min oppfatning ikke settes ut av betraktning. I denne forbindelse vil jeg nevne at Østdahl har hverken presisert eller godtgjort på tilfredsstillende måte hvilke utgifter som representerer forbedringer av eiendommen og som skal ha bevirket at driftsunderskuddene i de første årene har oppstått.

Jeg finner ikke grunn til å tilkjenne saksomkostninger.

Jeg stemmer for denne

dom:

Herredsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Kruse-Jensen: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Wold, Gaarder og Grette: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Fridtjof Krogh):

Ved kjøpekontrakt av 7. august 1940 solgte P. J. Watvedt sin eiendom Vatvedt, gnr. 181, bnr. 1 i Degernes til Mauritz Negaard for kr. 50 000.

Kjøpesummen ble for en del avgjort således (kontraktens punkt 2): «Kjøperen utsteder en 2. prioritets pantobligasjon til selgeren, stor kr. 10 000,-. Obligasjonen skal være 4 1/2 pst. rentebærende og forfalle til betaling 5 år fra overtagelsesdagen. Den deponeres i Akers Sparebank, idet den skal hvile som sikkerhet for eventuelle odelskrav. Rentene betales forskuddsvis 1. april og 1. oktober - første gang 1. april 1941.»

Ved obligasjon, datert 6. september 1940, er denne bestemmelse etterkommet, idet Mauritz Negaard utstedte obligasjonen kr. 10 000,- og deponerte den i Akers Sparebank, hvor den fremdeles befinner seg. Obligasjonen inneholder bl.a. følgende bestemmelse: «...... kroner titusen som betales 6. september 1945 - idet obligasjonen skal hvile som sikkerhet for eventuelle odelskrav. Obligasjonen skal deponeres hos Akers Sparebank, Oslo ......»

Salget ble formidlet ved eiendomsmeglerfirmaet Oppegaard & Lohrbauer A/S, Oslo, og under forhandlingene og ved kontraktens avslutning opptrådte Rolf Østdahl for kjøperen som var hans svigerfar.

Ved kontrakt av 28. februar 1941 solgte P. J. Watvedt en del maskiner, besetning m.v. til Rolf Østdahl, som i denne kontrakt betegnes som medeier i gården.

Ved skjøte av 1. juli 1941 overdro Mauritz Negaard (som selv hadde

Side:1145

fått skjøte i 1940) eiendommen til Rolt Østdahl for en kjøpesum av kr. 50 000,-. Det heter i skjøtet: «Eiendommen overdras med de samme rettigheter og forpliktelser hvormed jeg har eiet den og blir jeg for overdragelsen hjemmelsansvarlig ifølge loven.»

Som verge for sin sønn Per Gjermund Watvedt uttok P. J. Watvedt i 1943 odelsforliksklage mot Rolf Østdahl. Odelsløsningssummen ble ved odelsovertakst fastsatt til kr. 45 000,-. Ved Rakkestad herredsretts dom av 3. januar 1945 ble Østdahl dømt til å fravike eiendommen innen 14. april 1945 mot å få utbetalt overtakstsummen med fradrag av den påhvilende pantegjeld til Hypotekbanken og obligasjonen til Peder J. Watvedt på kr. 10 000,-. P. J. Watvedt ville nemlig ikke gå med på å kvittere den omhandlede obligasjon til avlysning.

Rolf Østdahl har deretter ved stevning av 23. februar 1945 reist nærværende sak mot Peder J. Watvødt. - - -

Retten skal bemerke:

Ved kjøpekontrakten av 7. august 1940 er eiendommen solgt for kr. 50 000,-. Kontrakten kan ikke sees å inneholde noen bestemmelse om at kjøpesummen skal reduseres til kr. 40 000,- dersom eiendommen blir gjenstand for odelsløsning. Bestemmelsen i kontraktens punkt 2, jfr. pantobligasjonen, synes naturlig å måtte forståes som inneholdende en garanti mot tap ved eventuell odelsløsning. Denne del av kjøpesummen - kr. 10 000,- forfaller først til betaling etter utløpet av odelspreskripsjonsfristen. Da skal beløpet betales, hvis odelskrav ikke er reist. I motsatt fall kan debitor etter odelsløsningen kreve sitt tap ved denne avskrevet på obligasjonen. Hvis meningen var å avtale en bestemt konvensjonalbot som forfalt i og med odelsløsningen uten hensyn til om løsningen påførte besitteren tap, burde det ha vært gitt uttrykk herfor i kontrakten. Men herom tier begge dokumenter. Det står intet hverken i kontrakten eller i obligasjonens tekst om at selgeren helt forspiller sin fordring og plikter uten videre å kvittere obligasjonen i tilfelle av at odelsløsning finner sted. Den som påstår at bestemmelsen har dette innhold, antas å måtte ha bevisbyrden herfor. Og noe avgjørende bevis i så henseende kan retten ikke finne at saksøkeren har ført. Visstnok har cand. jur. Leif Rød som skrev kontrakten, provet at hans mening med den omhandlede passus var, at obligasjonen i sin helhet skulle falle bort hvis eiendommen ble løst ved odel innen 5 år. Men dokumentenes avfatning er etter rettens oppfatning i så fall temmelig mangelfull, og retten finner ikke i vitnets videre forklaring å kunne bygge noe sikkert bevis for at han gjorde partene oppmerksom på denne forståelse av bestemmelsen og at begge parter var klar over dette. Det fremgår ikke av vitnets forklaring at saksøkeren under forhandlingene uttrykkelig forlangte å få en garanti som skulle være uavhengig av om kjøperen led tap ved en eventuell odelsløsning, og saksøkte har benektet at et slikt krav ble fremsatt. Hensett til beløpets størrelse, synes det også å måtte ha en viss formodning mot seg, at selgeren har vært villig til å gå med på en slik konvensjonalbot. Skrivelsen fra Oppegaard & Lohrbauer A/S av 16. august 1944 finner retten ikke å kunne tillegge synderlig bevisverdi. Det er ikke opplyst i hvilken stilling underskriveren står til firmaet, og man vet heller ikke hva hun grunner sin uttalelse på.

Retten er enig med saksøkeren i at odelsgarantien ikke kan ansees

Side:1146

å gjelde bare for Mauritz Negaard personlig, men også må komme dennes rettsetterfølger, saksøkeren, til gode. For at garantien skal bli effektiv, må han imidlertid etter rettens oppfatning bevise, at han lider et økonomisk tap som følge av odelsløsningen, og for at hans krav på transport av pantobligasjonen skal føre frem, må han i det minste sannsynliggjøre at tapet løper opp i et beløp av kr. 10 000,-. Dette bevis har han ikke ført. For eiendommen har han betalt kr. 50 000,-. Odelsløsningssummen utgjør kr. 45 000,-. Efter prosedyren må retten gå ut fra at løsningssummen er basert på odelsovertakst over eiendommen uten uthus som brente i saksøkerens besittelsestid, og at han kan innkassere kr. 23 000,- av assuransesummen uten plikt til å gjenoppføre de brente bygninger. Retten antar at man ved beregningen av hans mulige tap må legge dette beløp til overtakstsummen. Han får da et overskudd på kr. 18 500,-. Herfra blir så å trekke utgifter til provisjon, stempel- og tinglysingsgebyrer m.v. samt muligens en del påkostninger. Noen beregning herover foreligger ikke, men retten kan etter det som er opplyst i saken ikke anta at det samlede fradragsbeløp tilnærmelsesvis vil løpe opp i et beløp av kr. 18 500,-. Retten anser det heller ikke sannsynliggjort at det overstiger kr. 8 500,-. Noe bevis for at han har hatt fortjeneste på hogst, er mot hans benektelse ikke ført. - - -

Av lagmannsrettens dom (kst. lagmann M. Ubberud, lagdommer Fr. Hassel og dommer Arne Aas):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Under de kjøpeforhandlinger som ble foretatt gjennom meglerfirmaet Oppegaard & Lohrbauer A/S, Oslo, opptrådte Østdahl som kjøper på egne vegne og på vegne av sin svigerfar, avdøde Mauritz Negaard. Man må anse det for bevist, særlig ved forklaring fra 1. vitne, cand. jur. Leif Rød, at Watvedt foresto at Østdahl var kjøper sammen med Negaard. Skjøtet skulle utstedes til Negaard for at det lettere kunne oppnåes konsesjon på kjøpet, og i den anledning forlangte Watvedt at Østdahl skulle skaffe fullmakt fra Negaard til at en slik ordning, og det ble også gjort. Den 28. februar 1941 kjøpte Østdabl i eget navn gårdens besetning, redskaper m.v. for kr. 21 000,-. I kontrakt av samme dag er Østdahl oppført som medeier av gården. En slik kontrakt kan ikke Watvedt ha underskrevet uten å ha vært helt på det rene med at Østdahl og hans svigerfar var sameiere av gården. At Østdahl også må ha rett til å påberope seg den omtvistede klausul om pantobligasjonen på kr. 10 000,-, følger av at Østdabl ble hjemmelsinnehaver ved skjøte av 1. juli 1941, og klausulen må, som også herredsretten er kommet til, være bindende for Watvedt overfor Negaards rettsetterfølgere.

De underhandlinger som ble foretatt mellom partene før kjøpekontrakt av 7. august 1940 ble opprettet, foregikk under ledelse av 1. vitne, cand. jur. Leif Rød i meglerfirmaet Oppegaard & Lohrbauer A/S, Oslo. Dette firma pleier å gjøre bruk av den omtvistede klausul til sikkerhet for at odelskrav ikke blir fremsatt. Hvis odelskrav blir fremsatt bortfaller obligasjonen i sin helhet. Dagny Andresen som i brev av 16. august 1944 har gitt denne meddelelse på vegne av firmaet, har selv eiendomsmeglereksamen og var på det tidspunkt medinnehaver av

Side:1147

foretningen. En slik forståelse av klausulen antas også å være i overensstemmelse med dens ordlyd. Den kan ikke være ment som sikkerhet for et mulig økonomisk tap. Et slikt tap måtte i så fall bli å beregne på grunnlag av de alminnelige regler om erstatningsplikt og det ville bare være de såkalte påregnelige følger som det kan bli tatt hensyn til. Det er en vesentlig kjøpelyte på en eiendom at den ikke er odelsfri, særlig når kjøperen, ikke vil anskaffe eiendommen for å spekulere med den, men akter å sitte med den som en varig pengeanbringelse. Det er derfor naturlig at spesielt en kjøper av et gårdsbruk på lang sikt, vil sikre seg mot odelsløsning. Da Østdahl hadde kjøpt gården ansatte han agronom for å forestå driften og det første driftsår viste et underskudd på ca. kr. 10 000,-. I de følgende år var det også underskudd inntil der ved fravikelsen i 1945 ble oppnådd så noenlunde balanse. Den gamle vannledning til fjøset som var av tre og ca. 100 meter lang ble erstattet av en ny av vannledningsrør. Fjøsinnredningen ble delvis fornyet. En veirett over naboeiendommen direkte til riksvei ble kjøpt for kr. 300,-. Besetningen ble delvis fornyet med bedre dyr. Da jorden var i dårlig hevd ble der første år kjøpt særlig meget kunstgjødsel da en del av naturgjødselen var kjørt bort av selgeren. Jorden ble samtidig kalket. Alle disse tiltak og utgifter viser at Østdahl hadde til hensikt å bli sittende med eiendommen da han kjøpte den.

Etter nevnte vitne Røds forklaring er det ikke grunn til å tvile på at Watvedt er blitt gjort bekjent med den oppfatning av klausulen som både firmaet og Østdahl hadde av den. Watvedt hadde solgt eiendommen til en annen, hvor obligasjonen ble satt til kr. 8 000,-. Denne kjøper kunne imidlertid ikke skaffe nødvendige kontanter til kjøpet som derved bortfalt. Da Østdahl kom i forbindelse med Watvedt ble resultatet at obligasjonsbeløpet ble forhøyet til kr. 10 000,-. Watvedt må ha bevisbyrden for at han har oppfattet klausulen annerledes enn etter sin ordlyd og som den er forstått av Østdahl og bekreftet av meglerfirmaet. Noe sådant bevis er det ikke engang gjort forsøk på å føre.

Det var Watvedts sønn, antagelig født i 1925, som formelt opptrådte som odelsløser. Han hadde ikke noen penger og han skaffet disse til veie ved farens hjelp. Det kan ikke sees å være noen grunn til å tvile på at det er Watvedt selv som står bak sin umyndige sønn som odelsløser. Etter dette må Watvedt forstå at Østdanhls behov for en slik klausul er særlig berettiget.

Etter det resultat retten kommer til, er det ikke nødvendig å drøfte spørsmålet om hvordan et økonomisk tap skal beregnes på grunnlag av alminnelige erstatningsprinsipper.

Gården er løst på odel uten den nedbrente uthusbygning og brannskadeerstatningen er holdt utenfor.

Angående spørsmålet om klausulen er i strid med trustlovens §13 bemerkes at obligasjonen utgjør 20 pst. av salgssummen. Eiendommen er som tidligere nevnt kjøpt til varig bruk og ikke for spekulasjon, og da kan ikke 20 pst. av salgssummen sies å være utilborlig, når kjøperen må flytte på grunn av odelsløsning. Heller ikke avtalelovens §36 kan komme til anvendelse. Her er ikke spørsmål om bot som betaling for en ikke oppfylt forpliktelse.

I henhold hertil blir den ankende parts påstand å ta til følge.

Side:1148

Etter de vanlige regler for ileggelse av saksomkostninger må Watvedt som den tapende part betale saksomkostninger for begge retter med kr. 1 000,-.

Kst. lagmann Ubberud er kommet til samme resultat som herredsretten og tiltrer i det vesentlige dens begrunnelse.

Jeg er enig med flertallet i at Østdahl kan gjøre bestemmelsen i kontraktens punkt 2 gjeldende overfor Watvedt. Watvedt har nemlig for lagmannsretten forklart at han like til det øyeblikk kjøpekontrakten skulle skrives sto i den formening at det var Østdahl som var kjøper.

Når det i kjøpekontraktens punkt 2 står at den omtvistede obligasjon skal hvile som sikkerhet for eventuelle odelskrav kan jeg ikke være enig i at dette nødvendigvis må fortolkes derhen at obligasjonen i sin helhet skal bortfalle hvis odelskrav gjøres gjeldende og blir gjennomført. Det er uimotsagt opplyst at det også var andre odelsberettigede til eiendommen enn Watvedts barn. Kjøpekontrakten er inngått i august 1940. Tenker en seg at en av de fjernere odelsberettigede allerede våren 1941 hadde tatt gården igjen på odel, ville det etter min oppfatning være helt urmelig om Watvedt skulle lide et tap på 10 000 kroner. Kjøpesummen må jeg gå ut fra er rimelig. Odelstaksten synes iallfall å vise dette. Den er på kr. 45 000,- uten uthus, og selv om man ofte ser at bygningene settes lavt ved odelstakster må jeg dog anta at taksten ville blitt betraktelig over kr. 50 000,- om uthusene ikke var brent. Som nevnt finner jeg at en slik forståelse av kontrakten som flertallet legger i den ville virke helt urimelig om gården var tatt igjen på odel våren 1941. Men man kan ikke undergi kontrakten en forskjellig fortolkning, avhengig av de forhold som er til stede ved odelsløsningen. I motsetning til flertallet finner jeg ikke at det er ført bevis for at Watvedt har vært ensforståft med Østdahl og megleren i deres oppfatning av kontraktsbestemmelsen. Det må etter min oppfatning også bebreides kjøperen at han ikke ga sin oppfatning et helt klart uttrykk når det gjaldt et så viktig punkt. Det hadde vært en lett sak å tilføye at for så vidt odelsløsning ble gjennomført skulle obligasjonen i sin helhet falle bort eller lignende klare uttrykk. Den omstendighet at Watvedt glatt går med på en forhøyelse av obligasjonen fra kr. 8 000,- til kr. 10 000,- tyder også sterkt på, at han har hatt for tanke erstatning av tap som han følte seg forvisset om ikke ville nå opp i dette beløp.

Idet jeg for øvrig viser til herredsrettens begrunnelse må jeg forstå kontraktsklausulen derhen at obligasjonen skulle ligge til sikkerhet for tap ved eventuell odelsløsning.

Jeg finner ikke grunn til å anta at Watvedt har hatt noen baktanke om å ta gården igjen på odel gjennom sønnen og jeg finner heller ikke grunn til å tvile på Watvedts forklaring når han sier at det var imot hans ønske at den 18 år gamle sønn tok eiendommen på odel. Han hjalp sønnen på den måte at han utstedte en pantobligasjon i sin gjenværende eiendom og på denne var det sønnen som reiste penger og det er han som betaler renter på obligasjonen. Han valgte denne fremgangsmåte for å fremtvinge at sønnen skulle betale rentene.

Den ankende part har efter min oppfatning ikke ført tilstrekkelig bevis for at han har lidt noe tap. I den forbindelse kan nevnes at hans prosessfullmektig i lagmannsretten har opplyst at det er truffet den

Side:1149

ordning at brannassuransen på kr. 35 000,- bare reduseres med 10 pst., saledes at Østdahl i tillegg til odelstakstsummen hever et assuransebeløp på kr. 31 500,-. Når Østdahls prosessfullmektig hevder at Østdahl herved har lidt et tap på kr. 3 500,- kan jeg ikke følge ham i den oppfatning. Det er vel ikke tvilsomt at en gjenopppførelse av uthusene ville komme på betraktelig mer enn 35 000 kroner. I så henseende viser jeg til en for lagmannsretten oppetillet beregning over hva oppførelsen ville komme på en beregning som er innhentet med det for øye å bygge nye uthus. Etter beregningen ble dette altfor dyrt, hvorfor gjenoppbyggingen for øvrig er stillet i bero. - - -