Rt-1950-159

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1950-02-17
Publisert:	Rt-1950-159
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 22 B/1950
Parter:	Philip Lindstedt (høyesterettsadvokat Magnus Aanderaa) mot fru Karin Nøsen (overrettssakfører Harald Sund, til prøve).
Forfatter:	Kruse-Jensen, Holmboe, Nygaard, Stenersen, Bonnevie
Lovhenvisninger:	Vannfallrettighetsloven (1917) §19, §29, §32, §31, Skogkonsesjonsloven (1909), Tvistemålsloven (1915) §151, §65, §98, §19, §29, §31, §32

Dommer Kruse-Jensen: Haugesund byrett avsa den 28. januar 1946 dom med sådan domsslutning:

«Karin Nøsen frifinnes.

I saksomkostninger til Karin Nøsen betaler Ragnar Nøsen innen 2 uker fra dommens forkynnelse kr. 500.»

Dommen ble av Ragnar Nøsen innanket for Gulating lagmannsrett som stadfestet den ved dom av 14. mai 1948. Ragnar Nøsen ble dømt til å betale saksomkostningene for lagmannsretten med kr. 500.

Ragnar Nøsen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Under sakens behandling for Høyesterett har han overdratt til dr. Philip Lindstedt, Gøteborg den rett som saken gjelder. Lindstedt har med Ragnar Nøsens samtykke i medhold av tvistemålslovens §65 anmodet om å få tre inn i saken som part i stedet for Nøsen. Ankemotparten har samtykket heri. Etter dette blir Lindstedt å anse som part for Høyesterett. Det er for øvrig mellom partene på det

Side:160

rene at han den hele tid har vært den virkelige innehaver av det omprosederte krav. Han har nedlagt denne påstand:

«I. Fru Karin Nøsen kjennes forpliktet til å levere dr. Philip Lindstedt regnskap for bestyrelsen av «Staalehuset» fra 1. januar 1930 til 27. november 1944 og til å betale dr. Lindstedt en halvdel av overskuddet på driften begrenset til kr. 100 000 med lovlige renter.

II. Saken tilbakesendes byretten til behandling og pådømmelse av kravets størrelse.

Ankemotparten dømmes til å betale dr. Lindstedt sakens omkostninger for alle retter.»

Karin Nøsen har nedlagt påstand på at lagmannsrettens dom stadfestes og at hun tilkjennes saksomkostninger.

Ved Høyesteretts Kjæremålsutvalgs beslutning av 10. mars 1949 ble ankeforhandlingen foreløpig begrenset til det tvistepunkt som angår Lindstedts eiendomsrett til en halvdel av «Staalehuset» og kravet på en halvdel av eiendommens nettoavkastning.

Til bruk for Høyesterett er fremlagt en erklæring av 5. januar 1949 fra kst. ligningssjef Hans Dalen, utskrifter av dr. Lindstedts konto hos Olav Nøsen for årene 1932-1944, utskrifter av «Staalehuset»s driftskonto hos Olav Nøsen for årene 1929-1944, utskrifter av Olav Nøsens statusbok for årene 1930-1944 samt utskrifter av skatteligningen vedrørende dr. Lindstedt for inntektsårene 1942-1945.

Sakens sammenheng fremgår av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Jeg er kommet til et annet resultat enn de tidligere retter.

Ifølge konsesjonslovens §19 kan eiendomsrett til fast eiendom i alminnelighet ikke uten konsesjon med full rettsvirkning erverves av utlendinger. Og etter samme lovs §29 kan en avtale, som måtte komme i strid med bestemmelsen i §19 bare forlanges fullbyrdet såfremt konsesjon erverves.

Det er uomtvistet at bestemmelsen om konsesjonsplikt etter §19 rammer den ankende parts ervervelse av eiendomsretten til halvparten av «Staalehuset». Men det er - mener jeg - ikke riktig at §29 gjelder en ordning som den Olav Nøsen og den ankende part etablerte ved overenskomsten av 12. oktober 1929. §29 rammer etter min oppfatning bare avtalen mellom selger og kjøper og ikke en avtale som en konsesjonspliktig utlending inngår med en annen person enn selgeren om samarbeid med hensyn til utnyttelsen av en eiendom, som de er enige om å kjøpe sammen, og deretter kjøper sammen. Dette følger, mener jeg, direkte av uttrykket «forlanges fullbyrdet», som naturlig peker hen på avtale mellom selger og kjøper. Riktigheten herav bestyrkes likeledes av en uttalelse i Ot. prp. nr. 15 for 1915, 14. Det som §29 tilsikter er at skjøtning i strid med lovens bestemmelser ikke skal kunne fremtvinges ved domstolenes hjelp. Men noe slikt foreligger jo ikke her.

Så vel byrettens som lagmannsrettens dommer synes å bygge på den oppfatning at det er konsesjonslovens system at ikke alene avtale mellom norsk selger og utenlandsk konsesjonspliktig kjøper,

Side:161

men også en avtale som den som Olav Nøsen og den ankende part sluttet den 12. oktober 1929 er ugyldige, rettslige nulliteter. Dette er ikke riktig. Forskriften om at en eiendomservervelse ikke kan skje «med full rettsvirkning» uten konsesjon medfører ikke at disse avtaler blir uten enhver rettsvirkning. Hvis de er oppfylt er virkningen bare at de myndigheter, som på dette område har å vareta det offentliges interesser, skal skride inn i samsvar med bestemmelsene i lovens §31, eventuelt §32. Anvendes ikke disse bestemmelser har en mot loven stridende rettshandel samme virkning som en lovlig rettshandel. En selger kan, dersom en sådan rettshandel er fullbyrdet, ikke annullere avtalen og det selv om kjøperen er nektet konsesjon eller overhodet avskåret fra å få sådan. Det står kjøperen fritt for i et slikt tilfelle å overdra sine rettigheter etter kontrakten til en annen som ikke behøver konsesjon, og på den annen side kan kjøperen ikke fragå kontrakten fordi konsesjon blir ham nektet. At dette er lovens system følger av ordlyden i en rekke av lovens bestemmelser og har likeledes tilslutning i teorien. Jeg viser i den forbindelse til O. Amundsen: Kommentar til konsesjonsloven 25, Augdahl: Kommentar til skogkonsesjonsloven 7-8, Aschehoug: Norges nuværende statsforfatning bind I 125 og Scheel: Tingsrett 303. Av interesse i samme forbindelse er likeledes Høyesteretts dom i Rt-1925-118.

Det tilfelle som foreligger i denne sak går etter min oppfatning direkte inn under bestemmelsene i lovens §31, jfr. §32, idet det dreier seg om et forhold hvor den konsesjonspliktige kjøper er innsatt i eiendommens besittelse. Herom bemerkes:

Ved den i Haugesund den 12. oktober 1929 inngåtte overenskomst ble den ankende part og Olav Nøsen enige om sammen å kjøpe «Staalehuset» for kr. 80 000, og umiddelbart deretter kjøpte de eiendommen av Stålesens dødsbo. En av salgsbetingelsene var at det straks skulle betales kr. 8 000 som skulle utredes av medeierne med en halvpart hver. Den ankende part betalte sin halvpart umiddelbart etter sin tilbakekomst til Gøteborg etter handelens avslutning. I et skriv av 22. oktober 1929 erkjente Olav Nøsen mottagelsen av dette beløp og sendte samtidig den ankende part kopi av kjøpekontrakten, som er datert 14. oktober og hvori kjøperen er betegnet som «Olav Nøsen på vegne av et konsortium». Det er på det rene at konsortiet var Nøsen og den ankende part, liksom det uimotsagt er anført at dødsboets bestyrer overrettssakfører Faye som solgte eiendommen for dødsboet, var bekjent med dette. Det er videre på det rene at den ankende part har betalt sin halvdel av den del av kjøpesummen, som ikke skulle dekkes ved opptagelse av lån. Dette skjedde i januar 1930 med kr. 16 500. At det her gjelder et sameie fremgår enn videre foruten av de fremlagte utskrifter av den av Olav Nøsen førte driftskonto vedrørende eiendommen, av en rekke skriv mellom eierne angående utbedringer av huset, driften etc. Jeg nevner i denne forbindelse Olav Nøsens skriv til den ankende part av 28. april 1936, hvori det mellom annet heter:

«Jeg bekrefter mitt telegram av i dag «Staalehuset» koster oss pr. 1/1 1936 ca. kr. 95 000 eksklusiv renter av vår egen kapital som

Side:162

utgjør anslagsvis kr. 21 000, tilsammen kr. 116 000 stopp er villig selge min andel», ... Jeg sender vedlagt driftsregnskap for «Staalehuset» for årene 1933-34 og 35. Huset har dessverre vært litt av et lass å trekke, ikke minst på grunn av statens inngrep gjennom sildelagene i min ordinære forretning. Jeg håper derfor at Deres projekt går i orden til våres begges tilfredshet. Ved månedsskifte nå forfaller pantegjelden på nytt kr. 32 250. Jeg ville derfor gjerne høre hurtigst mulig om sakens utvikling.»

Av et skriv av 28. august 1935 fremgår det at Nøsen som på det tidspunkt var på reise overlot til den ankende part å ordne med utleie av rom i huset.

En samlet bedømmelse av det foreliggende materiale vedrørende de to herrers forhold til «Staalehuset» kan etter min mening ikke etterlate noen tvil om at det er et interessentskap bestående av Lindstedt og Nøsen som er den virkelige kjøper, og at det er dette interessentskap som i ethvert fall fra 7. mars 1930 - den dag da kjøpesummen var betalt i sin helhet - har hatt besittelsen av eiendommen og siden beholdt den. Videre at det er konsortiets deltager Olav Nøsen som den hele tid har utøvet den faktiske besittelse på dets vegne.

Jeg er oppmerksom på, at det også er omstendigheter som kunne peke i den retning, at Olav Nøsen var eneeier. Således er skjøtet utstedt til ham, liksom han i sine regnskaper har oppført seg som eneeier. Jeg kan imidlertid ikke innse at disse omstendigheter kan tillegges særlig vekt i denne forbindelse. Det er visstnok så, at Nøsen ved skjøtningen fikk grunnbokhjemmel som eier, men i realiteten var han det ikke og har heller ikke ansett seg som eier. At han i sin status hadde oppført seg som eneeier og den ankende part som kreditor var dessuten den ankende part ukjent med.

Følgen av at «Staslehuset» er gått ut av dødsboets besittelse og over i konsortiets blir etter det som er anført, at dette inntil myndighetene griper inn i samsvar med bestemmelsen i §31, eventuelt §32, kan disponere over eiendommen samt at den ankende part som deltager i konsortiet har krav på og kan innkreve halvparten av gevinsten ved driften.

Saksbehandlingen har vært delt i alle instanser og for Høyesterett har realitetsbehandlingen bare tatt sikte på spørsmålet om hvorvidt den ankende part har krav på halvparten av overskuddet av «Staalehuset»s drift i tiden 1. januar 1930-27. november 1944. Betingelsene etter tvistemålslovens §151 for å avsi fastsettelsesdom for dette krav er etter min mening til stede og den ankende parts påstand vil derfor for så vidt bli å ta til følge. For øvrig blir saken å hjemvise til byretten til behandling av kravets størrelse. I denne nye sak vil motparten ha plikt til å legge frem regnskaper vedrørende bestyrelsen av eiendommen i det nevnte tidsrom. Denne plikt har ankemotpartens prosessfullmektig erkjent og jeg anser det for overflødig å ta med i min konklusjon den del av påstandens punkt 1 som refererer seg til å kreve regnskap.

Jeg finner etter omstendighetene at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger.

Side:163

Jeg stemmer for denne

dom:

Philip Lindstedt er i forhold til fru Karin Nøsen berettiget til en halvdel av driftsoverskudd på eiendommen matr. nr. 55 Daniel Danielsens gate («Staalehuset») i Haugesund fra 1. januar 1930 til 27. november 1944.

For øvrig hjemvises saken til byretten til fortsatt behandling og avgjørelse av sakens andre tvistespørsmål.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Holmboe: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Nygaard og Stenersen: Likeså.

Dommer Bonnevie: Likeså. Dog slik at jeg for mitt vedkommende finner at den ankende part må ha krav på saksomkostninger for alle retter.

Etter stemmegivningen blir dom å avsi overensstemmende med førstvoterendes forslag.

Av byrettens dom (byfogd C. Gerhardsen):

Den 12. oktober 1929 ble det mellom dr. Philip Lindstedt, Gøteborg, og eksportør Olav Nøsen, Haugesund, truffet en avtale, hvoretter de sammen skulle kjøpe eiendommen Staalehuset, matr.nr. 55, Daniel Danielsensgt. i Haugesund for kr. 80 000 + 2 % kommisjon. Eiendommen skulle skjøtes på Olav Nøsen som inntil videre skulle stå som eier. Inntekter og utgifter av eiendommen skulle deles likt. I henhold til denne avtale kjøpte Nøsen eiendommen ved kontrakt av 14. november 1929, hvori Nøsen står som kjøper på vegne av et konsortium. Ved det senere utstedte skjøte ble eiendommen tilskjøtet Olav Nøsen alene. Kjøpesummen ble i den utstrekning den ikke var tilveiebrakt ved pantelån på eiendommen, betalt med en halvpart av Nøsen og en halvpart av Lindstedt.

Nøsen bestyrte eiendommen til sin død 22. november 1944. Han har avlagt regnskap til Lindstedt for årene inntil 1935. Ved nærmere ganskning mener Lindstedt å ha til gode et større beløp som sin halvdel av inntektene fra 1929 til 1945. Han har overdratt sin rett til halvdelen av eiendommens avkastning til eksportør Ragnar Nøsen, som har anlagt nærværende sak og påstått saksøkte dømt til å betale ham kr. 100 000 med renter og til å levere oppgjør for de inntekter og utgifter vedkommende eiendommen som ikke er medtatt i det i stevningen oppgitte regnskap, og til å betale Lindstedts andel derav til saksøkeren samt saksomkostninger.

Saksøkte hevder i det vesentlige, at Lindstedt aldri har hatt eiendomsrett til en halvdel i eiendommen Staalehuset. Han er utlending og etter lov av 14. desember 1917 nr. 16 §19, kan eiendomsrett eller bruksrett til fast eiendom ikke uten Kongens tillatelse med full rettsvirkning erholdes av utlending. Etter samme lovs §29 kan en avtale som kommer i strid med bestemmelsene i §19 bare forlanges fullbyrdet såfremt konsesjon erholdes. Konsesjon er i dette tilfelle ikke erholdt, og avtalen blir derfor ugyldig i sin helhet.

Lindstedt har heller ikke krav på halvdelen av eiendommens

Side:164

nettoavkastning, idet avtalen som nevnt er ugyldig i sin helhet, og den bygger på forutsetningen om halv eiendomsrett for Lindstedt.

Etter den fremlagte overenskomst har Lindstedt kun overlatt til saksøkeren rett til Staalehusets avkastning, ikke til hans kapitalinnskudd eller renter av dette. Saksøkeren har da overhodet ikke noe krav.

Saksøkte har bestridt den av saksøkeren fremlagte beregning og anmodet retten om å bestemme at der skal forhandles særskilt om det foran nevnte tvistepunkt. Hvis dette avgjøres i saksøktes favør, kan man spare den meget omfattende tvist om de enkelte punkter i Staalehusets regnskap for de forløpne 15 år.

Saksøkte har påstått seg frifunnet og tilkjent saksomkostninger.

Ved rettens beslutning av 2. mai 1946 ble det bestemt i medhold av tvistemålslovens §98, at der skal forhandles særskilt om det tvistepunkt som angår Lindstedts eiendomsrett til en halvdel i Staalehuset og krav på en halvdel av eiendommens nettoavkastning.

Under hovedforhandlingen har saksøkeren prinsipalt hevdet at det ikke har vært meningen, at Lindstedt skulle være medeier i Staalehuset. Det var bare et foreløpig arrangement, jfr. kjøpekontrakten hvor Olav Nøsen står som kjøper på vegne av et konsortium.

Den statsstøtte Nøsen og Lindstedt hadde regnet med, gikk imidlertid til Haugesunds Kjøleanlegg (i 1934 eller 1935) og der ble foreløpig ikke noe av planen om å innrede kjøleanlegg og fryseri i Staalehuset.

Når Lindstedt bare står som passiv deltager i eiendomskjøpet, trenges der ikke konsesjon. Olav Nøsen er eier både utad og innad - også like overfor det offentlige. Forholdet mellom Lindstedt og Nøsen har bare betydning for dem, og konsesjonsloven kommer ikke til anvendelse. landstedt har bare en obligatorisk rett. Der foreligger et selskapsforhold mellom Lindstedt og Nesen - et selskapsforhold som ikke vedkommer de utenforstående. Lindstedt er en subpartner, som ikke har tinglig rett i den faste eiendom, men bare obligatorisk rett til sin andel i fortjenesten.

Overenskomsten mellom Lindstedt og Nøsen er en midlertidig overenskomst, som varer til der dannes et selskap som overtar eiendommen. Dette midlertidige forhold varer fremdeles.

Subsidiært hevder saksøkeren, at hvis overenskomsten medfører at Lindstedt blir medeier ved Nøsens kjøp og betaling av eiendommen, da er handelen fullbyrdet, jfr. lovens §29. Men da har Nøsen vært bestyrer av Lindstedts 1/2 av eiendommen, og Lindstedt er besitter av sin halvdel ved Olav Nøsen. Han har krav på sin andel av eiendommens overskudd og kan gjøre dette krav gjeldende for norske domstoler.

Saksøkte hevder, at konsesjonslovens §29 rammer et forhold, som det saksøkeren nå prinsipalt søker å gjøre gjeldende. Forholdet er helt undergitt konsesjonsplikt. Men Lindstedt har klart hevdet, at han er medeier i Staalehuset for 1/2, jfr. således overenskomsten mellom ham og saksøkeren av 29. desember 1944 og skriv fra saksøkerens tidligere prosessfullmektig overrettssakfører Sigurd Lie av 8. januar 1945. Av dette siste dokument fremgår også klart, at Lindstedt ikke er i besittelse av noen del av Staalehuset. Lindstedt har ikke konsesjon.

Saksøkte har til støtte for sitt standpunkt fremlagt en betenkning

Side:165

av høyesterettsjustitiarius Paal Berg av 15. februar 1945, hvori hevdes, at etter konsesjonslovens §19 kan Lindstedt som utlending ikke eie fast eiendom her i landet med full rettsvirkning uten konsesjon og etter lovens §29 ikke kreve fullbyrdet sin kontrakt med Olav Nøsen om sameierett i Staalehuset. Heri ligger, at han ikke kan reise søksmål ved norsk domstol mot fru Nøsen for å få fastslått at han eier halvparten av Staalehuset, ikke gjøre krav på noen anpart av gårdens verdistigning og heller ikke på halvparten av eiendommens avkastning.

Saksøkte hevder videre, at saksøkeren bare har en inkassofullmakt fra Lindstedt og ikke har større rett enn denne. Fullmakten går ikke ut på å kreve renter av den innskutte kapital, og saksøkte må derfor helt frifinnes.

Retten finner, at overenskomsten mellom Lindstedt og Olav Nøsen må forståes derhen, at de sammen skulle kjøpe Staalehuset og være sameiere for 1/2 hver. Saksøkerens prinsipale prosedyre fører derfor ikke frem. Retten er for øvrig enig i de synsmåter, som er fremholdt av høyesterettsjustitiarius Paal Berg og foran gjengitt. Lindstedt har ikke fått konsesjon og ikke vært besitter av eiendommen eller noen del derav. Han har ved saksøkeren forgjeves forsøkt å få sådan besittelse. Han eller hans fullmektig saksøkeren kan da ikke ved norsk domstol gjøre gjeldende det i saken omhandlede krav. Saksøkte vil derfor bli å frifinne. - - -

Av lagmannsretten dom (lagdommerne Mørdre og Gjessing og byrettsdommer Randmel):

- - -

Lagmannsretten kommer til samme resultat som byretten, og tiltrer i det vesentlige dens begrunnelse.

Ved overenskomsten av 12. oktober 1929 sammenholdt med kjøpekontrakten av 14. oktober 1929 har Olav Nøsen og dr. Lindstedt truffet avtale om at de sammen skal eie «Staalehuset», matr.nr. 55, Daniel Danielsens gate i Haugesund, samt at underskudd og overskudd av eiendommers drift skal deles mellom partene med en halvdel på hver. I henhold til avtalen skal Olav Nøsen stå som skjøteinnehaver til eiendommen alene, og skjøte er utferdiget til ham den 30. november 1930. Olav Nøsen vil som norsk statsborger kunne erverve eneeiendomsrett til eiendommen uten tillatelse til det i henhold til konsesjonsloven av 14. desember 1917.

Kontraktsforholdet mellom partene må for dr. Lindstedts vedkommende sees som krav på andel i eiendomsrett, med de derav følgende virkninger i henhold til avtalen, således krav på andel i overskudd av driften. Den ankende part har da heller ikke for lagmannsretten opprettholdt sin påstand om at dr. Lindstedt bare har et obligatorisk krav på andel i fortjenesten. Etter konsesjonsloven av 1917 §19 kan eiendomsrett til fast eiendom ikke erverves av utlending med full rettsvirkning uten Kongens tillatelse. Denne bestemmelse gjelder også medeiendomsrett som avtalt mellom partene. Da dr. Lindstedt er svensk statsborger og ikke har fått konsesjon til å erverve medeiendomsrett til «Staale huset», får lovbestemmelsene anvendelse på forholdet.

Den ankende parts krav i nærværende sak gjelder fullbyrdelsen av dr. Lindstedts krav på andel av overskuddet av driften i medhold av

Side:166

avtalen. Etter det resultat retten er kommet til er avtalen som sådan konsesjonspliktig, og i henhold til konsesjonslovens §29, kan den da ikke kreves fullbyrdet uten konsesjon.

Retten kan ikke gi den ankende part medhold i at det foreligger et fullbyrdet eiendomserverv for dr. Lindstedt. Han har ikke hjemmel til eiendommen. Han har heller ikke trådt inn i den faktiske besittelse av eiendommen. Det er Olav Nøsen alene som har hatt den faktiske utøvelse av besittelsesforholdet. Og det er på det rene at det ikke i løpet av avtaletiden er skjedd noe oppgjør i henhold til kontrakten, idet dr. Lindstedt ikke siden 1929 har fått utbetalt noen andel av overskudd av driften.

Dr. Lindstedt har ved overenskomst av 29. desember 1944 overdratt den ankende part, Ragnar Nøsen, sine rettigheter til andel i overskuddet av eiendommens drift, men derimot ikke kravet på tilbakebetaling av den innskutte kapital med renter. Disse krav omfattes således ikke av nærværende sak. Retten er enig med motparten i at dr. Lindstedt ikke kan overdra den ankende part større rett enn han selv har og at forholdet må bli å betrakte som om dr. Lindstedt var den reelle part. - - -