Rt-1950-638

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1950-06-30
Publisert:	Rt-1950-638
Stikkord:	Anke over ekspropriasjonserstatningsskjønn
Sammendrag:	Dissens: 4-1
Saksgang:	L.nr. 92 B/1950
Parter:	Betongbygg (overrettssakfører Helge Haavind, til prøve) mot Staten ved Samferdselsdepartementet (regjeringsadvokat Henning Bødtker).
Forfatter:	Wold, Skau, Bahr, Grette, Dissens: Dæhli
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §375, Postloven (1928) §7

Dommer Wold: Trondheim byrett avsa den 24. januar 1947 ekspropriasjonsskjønn med slik slutning:

«Erstatningen til A/S Betongbygg for tvungen avståing av eiendommen Dronningens gate 8, Trondheim, til Staten ved Samferdselsdepartementet blir fastsatt til kr. 400 000,-.

I saksomkostninger betaler saksøkeren til saksøkte kr. 100,-, som forfaller til betaling 14 dager fra i dag.»

A/S Betongbygg forlangte overskjønn og den 29. mars 1947 ble overekspropriasjonsskjønh avsagt med slik slutning:

«Erstatningen til A/S Betongbygg for tvungen avståing av eiendommen Dronningens gate 8, Trondheim til Staten ved Samferdselsdepartementet blir fastsatt til kr. 430 000,-.

Side:639

I saksomkostninger for overskjønnsretten betaler Staten til A/S Betongbygg kr. 550,- innen 14 dager etter forkynnelsen av skjønnet.»

Ved ankeerklæring av 26. april 1947 har A/S Betongbygg deretter påanket overskjønnet til Høyesterett. Det anføres i ankeerklæringen at skjønnet påankes til opphevelse «fordi det ikke har tilkjent A/S Betongbygg erstatning for det tap det lider, ved ikke å kunne nyttiggjøre seg Dronningens gate 8, til enten ved frivillig salg å betinge seg entreprisen for oppførelse av nybygg på eiendommen, eller ved selv å oppføre nybygg på eiendommen.»

Under prosedyren for Høyesterett har den ankende part videre anført at overskjønnet må oppheves fordi begrunnelsen viser at det er helt vilkårlig og ikke inneholder noe virkelig skjønn over det tap A/S Betongbygg lider ved ekspropriasjonen av selskapets eiendom Dronningens gate 8 i Trondheim.

Den ankende part har nedlagt denne påstand:

«Trondheim byretts overskjønn av 29. mars 1947 vedrørende ekspropriasjon av Dronningens gate 8, Trondheim, oppheves og saken hjemvises til ny behandling for overskjønnsretten.

Den norske Stat v/Samferdselsdepartementet dømmes til å erstatte A/S Betongbygg sakens omkostninger for Høyesterett.»

Motparten, Staten v/Samferdselsdepartementet har møtt for Høyesterett og anført at overskjønnsretten har «forutsatt at A/S Betongbygg skulle ha erstatning om selskapet led noe tap, fordi det ikke kunne nyttiggjøre seg tomten som planlagt. Imidlertid har overskjønnsretten funnet at selskapet ikke lider noe slikt særlig tap. Dette siste er et rent skjønnsspørsmål, og overskjønnet kan da ikke oppheves når overskjønnsretten har bygget på riktige rettslige forutsetninger.»

Regjeringsadvokaten har under henvisning til tvistemålslovens §375 protestert mot at det gjøres gjeldende som ny ankegrunn at overskjønnet er vilkårlig.

Motparten har nedlagt slik påstand:

«Det påankede overskjønn stadfestes.

Staten ved Samferdselsdepartementet tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Sakens sammenheng fremgår av ekspropriasjonsskjønnets og overskjønnets grunner.

Jeg er kommet til det resultat at overskjønnet må bli å stadfeste.

Det fremgår av overskjønnets begrunnelse at skjønnet har tatt i betraktning den spesielle interesse A/S Betongbygg som entreprenørfirma har i utnyttingen av eiendommen Dronningens gate 8 som ledd i en entreprise for nybygg på eiendommen.

Det anføres herom i overskjønnet:

«Det er på det rene at det har pågått forhandlinger mellom A/S Betongbygg og Storebrand, om salg av Dronningens gate 8 og om oppføring av nybygg på eiendommen. Disse forhandlinger har aldri kommet ut over et helt forberedende stadium og ingen av partene har bundet seg. En er enig med underskjønnet i at

Side:640

forholdet med disse planer må ansees som en sjanse til fremtidig utnytting av eiendommen på en særlig heldig måte som byggetomt og at en slik sjanse vil kunne tillegges betydning ved fastsettelsen av erstatningen.

Retten finner imidlertid at eiendommens verdi for A/S Betongbygg ikke kan settes høyere enn kr. 430 000,- selv om en regner med at eiendommen før eller siden kan selges til eller utnyttes som byggetomt i forbindelse med adgang for firmaet til å oppføre bygget på tomten.»

Overskjønnet har således lagt riktige rettslige forutsetninger til grunn. Jeg kan heller ikke finne at skjønnet beror på feilaktig rettsanvendelse. Overskjønnsretten har særskilt vurdert den mulighet at eiendommen før eller siden selges eller utnyttes som byggetomt i forbindelse med at A/S Betongbygg får adgang til å oppføre nybygget, og overskjønnsretten har funnet at eiendommens verdi for A/S Betongbygg heller ikke under denne forutsetning kan settes høyere enn 430 000 kroner.

Anken grunnes på at overskjønnsretten under dette skjønn har lagt vekt på en del i skjønnsbegrunnelsen særskilt nevnte faktiske momenter, nemlig

1. at det ikke er noen mangel på byggeprosjekter,

2. at det antas ikke å være særlig vanskelig for A/S Betongbygg i tilfelle å kunne skaffe seg en fullt tjenlig eiendom til erstatning for Dronningens gate 8,

3. at det etter rettens mening ikke er noen rimelig grunn til frykt for at A/S Betongbygg ikke fullt ut skal få utnyttet sin kapasitet i en overskuelig tid fremover.

Jeg antar at det ikke er noen feilaktig rettsanvendelse at overskjønnsretten har tatt disse faktiske momenter i betraktning ved fastsettelsen av det tap A/S Betongbygg lider ved ekspropriasjonen av selskapets eiendom. Overskjønnsretten har lagt til grunn at de nevnte faktiske forhold foreligger. Rettens vurdering for så vidt kan Høyesterett ikke prøve. Det er heller intet opplyst som tyder på at overskjønnsrettens vurdering er notorisk uriktig eller vilkårlig. Det følger herav at skjønnet ikke kan oppheves fordi overskjønnsretten har lagt vekt på de nevnte momenter, hvorav Ingen kan antas å være rettslig uten betydning for det tap den ankende part lider.

Da jeg etter det jeg har anført ikke antar at det påankede skjønn hviler på en pliktstridig vilkårlig vurdering av skjønnsretten, er det ikke nødvendig for meg å ta standpunkt til motpartens pro- test mot at dette gjøres gjeldende som ankegrunn.

Jeg antar at det etter omstendighetene ikke har vært urimelig at den ankende part har søkt overskjønnets rettsanvendelse prøvet, og at saksomkostninger derfor ikke bør ilegges.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Side:641

Dommer Skau: Jeg har funnet saken atskillig tvilsom. Riktignok må jeg gå ut fra at overskjønnsretten har lagt til grunn at særfordelen for A/S Betongbygg var av sånn art, at selskapet har krav på erstatning for det tap det måtte lide ved å miste den. Men når retten konkluderer med at den - under de omstendigheter som er nevnt i skjønnsgrunnene - antar «at firmaet ikke lider noe tap ved å måtte avstå eiendommen for kr. 430 000,-», så er det etter min mening klart at retten har vurdert tapet til null. Det er dette resultat som har gjort at jeg har vært i tvil. Imidlertid - Høyesterett er bundet av overskjønnsrettens bevisbedømmelse og dens skjønnsmessige vurderinger. Og etter det som overskjønnet i faktisk henseende har lagt til grunn, kan jeg ikke finne at det bygger på noen uriktig rettsanvendelse. Over saksbehandlingen er det ikke anket. Jeg er derfor blitt stående ved samme resultat som førstvoterende og kan, med disse bemerkninger, ellers i det vesentlige tiltre hans begrunnelse. Jeg er enig i at omkostninger for Høyesterett ikke tilkjennes.

Dommer Dæhli: Jeg er kommet til et annet resultat enn de foregående voterende.

Det som tvisten for Høyesterett gjelder er forutsetningene for vurderingen av det tap A/S Betongbygg som ekspropriat lider ved at det ved ekspropriasjonen av Dronningens gate 8 i Trondheim blir berøvet en særfordel ved som entreprenørfirma og som forhandler av byggematerialer å kunne selge eiendommen med det vilkår at det skulle få utføre nybygget på tomten og levere materialer til bygget. Det var i den hensikt selskapet hadde kjøpt eiendommen - slik som det før hadde kjøpt andre.

Det er enighet om at overskjønnsretten har lagt til grunn at en slik særfordel etter sin art er gjenstand for erstatning. Likevel har overskjønnsretten ikke ved fastsettelsen av bruksverdien gitt noen erstatning for denne særfordel, idet retten er kommet til det resultat at A/S Betongbygg ikke lider noe tap ved å bli fratatt særfordelen. At det for så vidt ikke er gitt noen erstatning fremgår etter min mening klart av skjønnsgrunnene. Eiendommens bruksverdi for A/S Betongbygg setter overskjønnsretten til kr. 430 000,-. Retten uttaler uttrykkelig at den har satt bruksverdien til dette beløp i betraktning av 1) at eiendommen på grunn av de betydelige ominnrednings- og forbedringsarbeider som er blitt utført i de senere år er i god stand og at en derfor må kunne regne med meget rimelige vedlikeholdsutgifter i en rekke år fremover og 2) at eiendommen gir betydelige leieinntekter. Deretter uttaler overskjønnet: «Såfremt eiendommens salgsverdi blir fastsatt etter reglene i Prisdirektoratets kunngjøring nr. 22 av 8. oktober 1940, antar en at også den må settes til kr. 430 000,-.» Så følger de to avsnitt som er sitert av førstvoterende og etter dette presiserer overskjønnet tre forhold som det har lagt vekt på, og som er nevnt av førstvoterende. Til slutt sier overskjønnet:

«Under disse omstendigheter antas det at firmaet ikke lider noe tap ved å måtte avstå eiendommen for kr. 430 000,-.

Side:642

Etter dette må erstatningen til A/S Betongbygg settes til kr. 430 000,-.»

Det fremgår av skjønnets grunner for det første at overskjønnet har fastsatt salgsverdien på grunnlag av prisforskriftene for faste eiendommer, og det trass i at det må antas å være på det rene at eiendommen med påkostninger har kostet ekspropriaten mer. Dette er uriktig, men over dette er det ikke anket.

For det annet ser det ut som om overskjønnet ved vurderingen av den særfordel som ekspropriaten i egenskap av entreprenør har som eier av en sentralt og på forskjellige måter, bl.a. dens størrelse, særlig heldig eiendom, spesielt skikket som tomt for et stort forretningsbygg, har ansett denne særfordel som avhengig spesielt av resultatet av forhandlingene med Storebrand, mens det naturlig alltid vil være en særfordel både for en entreprenørforretning og en forhandler av byggematerialer å råde over en gunstig sentrumseiendom, ihvertfall så lenge det ikke finnes et helt fritt eiendomsmarked ubundet av prisforskrifter. Selv i et slikt tilfelle ville det medføre kostnader for ekspropriaten å erverve en annen og like godt skikket eiendom. Og selv om ekspropriaten skulle være så heldig nå å kunne få kjøpt en for sitt øyemed like gunstig eiendom, ville han også kunnet utnytte den både som entreprenør og som forhandler av byggematerialer eller i en av disse egenskaper.

For det tredje ser en av overekspropriasjonsskjønnet at retten antar at det ikke vil være «særlig vanskelig for A/S Betongbygg i tilfelle å kunne skaffe seg en fullt tjenlig eiendom til erstatning for Dronningens gate 8.» Dette er etter min oppfatning i strid med notoriske kjennsgjerninger og ikke bygget på en vurdering. Enhver vet at det i hvertfall i alle større byer i vårt land, og også ellers i landet, er så å si ugjørlig å få ervervet fast eiendom av betydning på grunn av prisforskriftene. Når det gjelder forretningseiendommer og tomter i byer o. l. kommer også det forhold til at eiere heller ikke vil selge på grunn av de store skatter på realisasjonsvinning ved slike salg. Hvor innskrenket eiendomsmarkedet er blitt fremgår eksempelvis av det i høyesterettssak lnr. 89 nr. 2/47: O. Nørve mot Ålesund Havnevesen (dom 6. mai 1950) omhandlede overskjønn, som gikk ut fra at ekspropriaten i løpet av 10 år ville kunne skaffe seg en brukbar tomt til sin trelastforretning. Det måtte foreligge helt eiendommelige og ganske enestående forhold i Trondheim om det under de nå rådende prisforskrifter og den alminnelige mangel på lokaler ikke skulle være «særlig vanskelig» for ekspropriaten å skaffe seg en tilsvarende gunstig sentrumseiendom i byen skikket for oppføring av et etter byens forhold meget stort forretningsbygg. Om slike helt utenfor det forutseelige liggende omstendigheter i Trondheim finnes intet opplyst. Men selv om det mot formodning skulle være riktig som overskjønnet sier at «det antas ikke å være særlig vanskelig - - - å kunne skaffe seg en fullt tjenlig eiendom til erstatning for Dronningens gate 8», så måtte dog selve utgiftene ved ervervelsen av en slik eiendom koste ekspropriaten en del, rent bortsett fra denne eiendoms verdi.

For det fjerde ser en av overskjønnet at retten har unnlatt å ta hensyn til den interesse ekspropriaten hadde som forhandler av

Side:643

byggematerialer m.v. i å råde over eiendommen på en slik måte at han ved salg kunne sikre seg leveranse av alle slags materialer til det bygg som i tilfelle blir oppført på eiendommen. Overskjønnsretten har bare festet seg ved ekspropriatens stilling som entreprenør. Men alene som forhandler har ekspropriaten en særlig økonomisk interesse i å råde over eiendommen, og det uten hensyn til overskjønnsrettens betraktninger om at det ikke er «noen mangel på byggeprosjekter» og «ikke noen rimelig grunn til frykt for at A/S Betongbygg ikke fullt ut skal få utnyttet sin kapasitet i en overskuelig tid fremover».

Trass i at overekspropriasjonsskjønnet uttrykkelig konstaterer at ekspropriaten, ved siden av den ovenfor nevnte bruksverdi bygget på de betydelige leieinntekter og salgsverdien basert på prisforskriftene, og som begge eiendommelig nok utgjør nøyaktig det samme beløp, lider et annet tap, nemlig at den særegne fordel ved som entreprenør å råde over en eiendom av den art det gjelder, finner overskjønnsretten at dette siste tap må settes til en verdi av null. Dette tap, som er bundet til den subjektive bruksverdi for ekspropriaten, måtte da selv etter overskjønnsrettens eget resonnement ha en viss økonomisk verdi, om ikke bare som foran nevnt på grunn av de omsetningsutgifter som ville være forbundet med ervervelsen av en annen eiendom.

Det jeg her har nevnt er tilstrekkelig til å avgjøre at overskjønnet bygger på åpenbart uriktige forutsetninger og derfor til å begrunne opphevelse av ekspropriasjonsskjønnet og hjemvisning til ny behandling med en annen sammensetning av overskjønnsretten.

I anledning av ekspropriatens innsigelse mot prosedyren om overskjønnsrettens unnlatelse av å utøve skjønn som liggende utenfor ankegrunnene og som fremkommer for sent, finner jeg å burde uttale at en ankeerklæring mot et skjønn ikke bør tolkes for strengt når den, som i det foreliggende tilfelle, er rettet mot hele skjønnets betraktningsmåte og har karakterisert en av skjønnets grunner eller forutsetninger som åpenbart uholdbar. Til dette kommer at domstolene til enhver tid, både når det gjelder de faktiske og de rettslige sider ved en sak, står fritt til å legge notoriske kjensgjerninger til grunn for sin vurdering.

Jeg vil også uttale at domstolene etter min mening ikke bør unnlate å oppheve skjønn hvis det bare foreligger en virkelig mulighet for at skjønnsretten har bygget på uriktige rettslige forutsetninger, og dette kan ha hatt betydning for skjønnsresultatet. Skjønnets egen ordlyd i og for seg bør ikke kunne utelukke at domstolene prøver spørsmålet om hvorvidt det faktiske og rettslige grunnlag foreligger som skjønnet åpenbart bør ta hensyn til.

Da jeg er i mindretall, former jeg ingen konklusjon.

Dommer Bahr: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Grette: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med 1. voterendes konklusjon.

Side:644

Av underskjønnet (byrettsdommer Ola Hagen med skjønnsmenn Chr. Christensen, Ole Jakobsen, Aug. Johs. Strand og Alf B. Lund):

Ved kgl. res. av 28. juni 1946 er det med heimel i lov om Postvesenet av 8. juni 1928, §7, gitt samtykke til at Samferdselsdepartementet eksproprierer eiendommen Dronningens gt. 8, Trondheim, med bebyggelse og med leierettigheter og servitutter til utviding av Trondheim postkontor.

Eiendommen er en hjørneeiendom, begrenset av gater til 3 sider, nemlig Søndre gate, Dronningens gate og Apotekerveiten. Hele grunnarealet er på 978,77 m2. Eiendommen tilhører A/S Betongbygg som kjøpte den i 1939 for kr. 260 000,-, skjøtet dagbokført 9. mai 1939.

Bebyggelsen består av:

1. Hovedbygningen, som er en eldre tømmerbygning og oppført i 2 etasjer med fasade mot Dronningens gate og Søndre gate. Taket er tegltekt. Det er kjeller under hele bygningen. Første etasje inneholder butikker og kontorer samt, ytre rom, annen etasje kontorer, korridorer og ganger. På kvisten er innredet en leilighet. Kjelleren inneholder lagerrom og boder. Det bebygde areal er på 476 m2.

2. Bygning på gårdsplassen med gavl mot Apotekerveiten, oppført i tre i 2 etasjer. Første etasje inneholder bo der, annen etasje vaktmesterleilighet. Bygningen er av eldre dato og har et grunnareal på 96 m2.

3. Butikkbygning, oppført i 1939 av betong i en etasje og med kjeller. Tak og etasjeskiller er av betong. Den inneholder i første etasje butikk, kontor og W.C. Kjelleren er lagerrom. Arealet er 125,50 m2.

I en del av bygning nr. 1 er det i årene 1939-46 foretatt betydelige ominmedningsarbeider og modernisering. Utgiftene ved disse arbeidene og oppføring av det tilbygget som er nevnt under punkt 3 ovenfor stiller seg slik:

Påkostet i 1939 (forandring mot Søndre gate v tilbygg kr. 48 232,60

-»- i 1940 (samt forandring mot Dronningensgt. » 77 331,88

-»- i 1941 innredninger på loft etc. » 3 775,79

-»- i 1942 vaktmesterbolig og andre påkostninger » 40 545,15

-»- i 1945 istandsetting etter tysk beslagleggelse » 9 378,99

-»- i 1946 istandsetting etter tysk beslagleggelse » 12 365,05

kr. 191 629,46

Hertil kommer uoppgjort omsetningsavgift som er anslått til 8 à 10 000 kroner.

De samlede inntekter på eiendommen for tiden er oppgitt til kr. 27 831 pr. år.

Ved eiendomstakst ble eiendommen i 1939 verdsatt til kr. 200 000 og ved ny takst i 1942 til kr. 317 000.

Bygningene er for tiden forsikret i forsikringsselskapet Vesta, slik: Fullverdiforsikring i henhold verdsetting av arkitekt T. Castberg kr. 397 500, murtvangsforsikring kr. 125 000. - - -

Av overskjønnet (byrettsdommer J. M. Jacobsen med skjønnsmenn Einar Wold, E. Wangevik, Jak. Malvik, Johs. Moslet, Peter Aarsand og Johan Blomvik):

- - -

Side:645

A/S Betongbygg har 12. februar 1947 begjært overskjønn.

I underskjønnets domsgrunner er det tatt inn nærmere beskrivelse av eiendommen Dronningens gate 8 og redegjort for saken. I tilslutning hertil gjør en oppmerksom på at, omkostningene som A/S Betongbygg hadde ved kjøpet av eiendommen i 1939 var kr. 6 400,- som altså kommer i tillegg til kjøpesummen kr. 260 000,-. Videre gjør en oppmerksom på at den bygning som er nevnt som nr. 2 i underskjønnet ikke er mer enn ca. 55 m2. Den har tidligere vært større, men en del av den ble revet ved oppførelsen av butikkbygningen i 1939.

De utgifter A/S Betongbygg har hatt i 1945 og 1946 til istandsetting etter den tyske beslagleggelse er erkjent å være vedlikeholdsutgifter.

Det er under overskjønnet gjort gjeldende de samme anførsler som ved underskjønnet. Direktør i A/S Betongbygg, Stiegler, har avgitt forklaring om den særlige interesse eiendommen har for A/S Betongbygg på grunn av dette firmas virksomhet som entreprenørfirma. Han har herom opplyst at firmaets plan har vært bare å selge eiendommen som byggetomt og i tilfelle ved salget å ta forbehold om at bebyggelsen skal bortsettes til firmaet. På en slik ordning regner firmaet med en fortjeneste på flere hundre tusen kroner. A/S Betongbyggs prosessfullmektig har påstått selskapet tilkjent full erstatning for det tap selskapet blir påført ved å bli fratatt utsikten til denne fortjeneste.

Retten skal bemerke:

Etter de betydelige ominnrednings- og forbedringsarbelder som i de senere år er utført er eiendommen Dronningens gate 8 i god stand. Det må kunne regnes med meget rimelige vedlikeholdsutgifter i en rekke år fremover. I betraktning herav og de betydelige leieinntekter eiendommen gir, finner retten at eiendommens bruksverdi for A/S Betongbygg må kunne settes til kr. 430 000,-. Såfremt eiendommens salgsverdi blir fastsatt etter reglene i Prisdirektoratets kunngjøring nr. 22 av 8. oktober 1940, antar en at også den må settes til kr. 430 000,-.

Det er på det rene at det har pågått forhandlinger mellom A/S Betongbygg og Storebrand om salg av Dronningens gate 8 og om oppføring av nybygg på eiendommen. Disse forhandlinger har aldri kommet ut over et helt forberedende stadium, og ingen av partene har bundet seg. En er enig med underskjønnet i at forholdet med disse planer må ansees som en chanse til fremtidig utnytting av eiendommen på en særlig heldig måte som byggetomt og at en slik chanse vil kunne tillegges betydning ved fastsettelsen av erstatningen.

Retten finner imidlertid at eiendommens verdi for A/S Betongbygg ikke kan settes høyere enn kr. 480 000,-, selv om en regner med at eiendommen før eller siden kan selges til eller utnyttes som byggetomt i forbindelse med adgang for firmaet til å oppføre bygget på tomten. En legger herunder vekt på at det ikke er noen mangel på byggeprosjekter. Det antas ikke å Være særlig vanskelig for A/S Betongbygg i tilfelle å kunne skaffe seg en fullt tjenlig eiendom til erstatning for Dronningens gate 6. Heller ikke er det etter rettens mening noen rimelig grunn til frykt for at A/S Betongbygg ikke fullt ut skal få utnyttet sin kapasitet i en overskuelig tid fremover. Under disse omstendigheter antas det at firmaet ikke lider noe tap ved å måtte avstå eiendommen for kr. 430 000,-.