Rt-1951-467

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1951-05-05
Publisert:	Rt-1951-467
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 67/1951
Parter:	1. Carl Fagerli, 2. Sandnessjøen kommune ved ordføreren. Hjelpeintervenient: Stamnes Sparebank (overrettssakfører Chr. Brinchmann - til prøve) mot Roald Folgerø (høyesterettsadvokat Nils Finn Simonsen).
Forfatter:	Nygaard, Dæhli, Berger, Kruse-Jensen, justitiarius Stang
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §60, §74, Bygningsloven (1924) §40, §42, Odelsloven (1821) §1, Odelsfrigjøringsloven (1907), §41, Bygningsloven (1924)

Dommer Nygaard: Alstahaug herredsrett - konstituert sorenskriver Ole S. Aavatsmark som settedommer med domsmenn - avsa 13. april 1946 dom med slik domsslutning:

«1. Carl Fagerli, Sandnessjøen, dømmes til å utstede skjøte på eiendommen «Sandnes», gnr. 38, bnr. 1 av skyld mark 0,28 i Stamnes herred til Roald Folgerø, Sandnessjøen, mot å få utbetalt takstsummen kr. 6400,-. Fravikelse av eiendommen skjer 14. april 1947.

2. Stamnes kommune frifinnes.

3. Partene bærer hver sine sakskostnader.»

Dommen ble avsagt under dissens, idet rettens formann stemte for frifinnelse også for Carl Fagerlis vedkommende.

Herredsrettens dom ble påanket til Hålogaland lagmannsrett som 21. januar 1949 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Carl Fagerli, Sandnessjøen, dømmes til å utstede skjøte på eiendommen Sandnes, gnr. 38 bnr. 1, av skyld mark 0,28 i Sandnessjøen herred til Roald Folgerø mot å få utbetalt takstsummen kr. 6400,-.

Side:468

2. Sandnessjøen kommune dømmes til å utstede skjøte på gnr. 38 bnr. 263 for så vidt angår den del av denne eiendom som er utgått fra gnr. 38 bnr. 1 i Sandnessjøen herred til Roald Folgerø mot å få utbetalt takstsummen kr. 2000,-.

3. Fravikelsen fra eiendommen skjer 14. april 1949.

4. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Også lagmannsrettens dom ble avsagt under dissens, idet mindretallet - de 3 juridiske dommere - stemte for at Carl Fagerli og Sandnessjøen kommune skulle frifinnes.

Carl Fagerli og Sandnessjøen kommune har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. De ankende parter gjør gjeldende at Roald Folgerø ikke har odelsrett til eiendommene fordi skjøtet av 24. mai 1892 til Johannes Folgerøs barn ikke var proforma. Det var således barna og ikke Johannes Folgerø som i realiteten var eiere av Sandnes. Roald Folgerø har derfor i ethvert fall bare odelsrett til en ideell andel av eiendommene. For øvrig hevder de ankende parter at det her ikke dreier seg om «Jord paa Landet» etter odelslovens §1. Videre gjør Carl Fagerli gjeldende at Roald Folgerø under enhver omstendighet har tapt odelsrett til gnr. 38 bnr. 1 ved å oversitte fristen i skjønnsprosesslovens §60 jfr. §74 nr. 2. Endelig fremholder Sandnessjøen kommune at Roald Folgerø i ethvert fall ikke kan gjøre odelsrett gjeldende til den del av gnr. 38 bnr. 263 som ble utskilt fra bnr. 1 og som kommunen ervervet ved skjøte fra Carl Fagerli av 30. september 1943, fordi kommunen her har ekspropriasjonsrett. De ankende parter har nedlagt denne påstand:

«1. De ankende parter frifinnes for ankemotpartens krav om odelsløsning av eiendommene gnr. 38 bnr. 1 og den del av gnr. 38 bnr. 263 som er utgått fra gnr. 38 bnr. 1 i Sandnessjøen.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for alle retter hos ankemotparten.»

Ankemotparten, Roald Folgerø som har fått bevilling til fri sakførsel for Høyesterett, har ved sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat Nils Finn Simonsen, nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt: Lagmannsrettens dom stadfestes. Fravikelse av eiendommen skjer den 14. april 1952.

Subsidiært: Carl Fagerli, Sandnessjøen, dømmes til å utstede skjøte på 1/2 av eiendommen «Sandnes» gnr. 38 bnr. 1 av skyld mark 0,28 i Stamnes herred til Roald Folgerø, Sandnessjøen, mot å få utbetalt 1/2 av takstsummen kr. 6400,-, altså kr. 3200,-. Fravikelsen av eiendommen skjer den 14. april 1952. Sandnessjøen kommune tilpliktes å utstede skjøte på 1/2 av eiendommen gnr. 38, bnr. 263 i Stamnes til Roald Folgerø mot å få utbetalt 1/2 av takstsummen kr. 2000,-, altså kr. 1000, -.

I alle tilfelle: De ankende parter dømmes in solidum til å betale til Roald Folgerø sakens omkostninger både for herredsrett og lagmannsrett.

De ankende parter dømmes til å betale til det offentlige sakens omkostninger for Høyesterett som om saken ikke hadde vært

Side:469

benefisert. Mitt salær som offentlig beskikket prosessfullmektig fastsettes av retten og utbetales av det offentlige.»

Også for Høyesterett har Stamnes Sparebank opptrådt som hjelpeintervenient.

Saksforholdet fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner. For Høyesterett er fremlagt en rekke nye dokumenter, hvoriblant utskrift av bevisopptak ved Alstahaug herredsrett den 27. og 28. februar 1950. Jeg finner ikke grunn til å redegjøre for innholdet av disse nye beviser.

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten. Etter mitt syn på saken er det ikke nødvendig å ta standpunkt til spørsmålet om skjøtet av 1892 var proforma og heller ikke til spørsmålet om det her dreier seg om «Jord paa Landet» etter odelslovens §1.

I forholdet til Carl Fagerli finner jeg det under enhver omstendighet avgjørende at Roald Folgerø etter min mening har tapt en mulig odelsrett til gnr. 38 bnr. 1 ved å oversitte fristen i skjønnsprosesslovens §60. Jeg er således på dette punkt kommet til det samme resultat som lagmannsrettens mindretall. Den første forliksklage som bare omfattet gnr. 38 bnr. 1, ble uttatt 18. august 1944. Saken ble behandlet i forliksrådets møte 4. september 1944 og ble da henvist til retten etter forlangende av klageren. Den 15. september 1944 uttok Roald Folgerø ny forliksklage som gjaldt både gnr. 38 bnr. 1 og den del av bnr. 263 som var utskilt fra bnr. 1. Om grunnen til at denne nye forliksklage ble uttatt heter det i klagen bl.a.: «Det viser seg imidlertid, at der siden Carl Fagerli ervervet eiendomsrett til eiendommen ved skjøte fra Stamnes Sparebank av 10. juni 1943 er frasolgt eiendommen gategrunn til Stamnes kommune ved skjøte av 30. september 1943, idet denne gategrunn er matrikulert som særskilt bruk, og er gitt bnr. 263. Stamnes kommune er således for en del eier av Sandnes nedre, og må av den grunn bli å medta i odelssøksmålet. Ny forliksklage er derfor nødvendig å utta.» Denne siste forliksklage ble behandlet i forliksrådets møte 2. oktober 1944 hvor saken likeledes etter klagerens forlangende ble henvist til retten. Ved prosesskrift av 17. oktober 1944 begjærte så Roald Folgerø odelstakst over begge eiendommer. For så vidt angår gnr. 38, bnr. 1, finner jeg under disse omstendigheter at 4 ukersfristen i skjønnsprosesslovens §60 må regnes fra 4. september 1944 da løsningssaken for denne eiendom ble henvist til retten. At Roald Folgerø før 4 ukersfristen utløp uttok ny forliksklage hvor også denne eiendom var tatt med, kan etter min mening ikke lede til at det for så vidt løper en ny frist. Heller ikke kan jeg tillegge det noen vekt at Carl Fagerli møtte ved fullmektig i forliksrådet 2. oktober 1944 uten å protestere. Da jeg således er kommet til at Roald Folgerø for denne eiendoms vedkommende har oversittet fristen i §60, må konsekvensen bli at han for så vidt har tapt en mulig odelsrett, jfr. §74 nr. 2.

Når det gjelder den del av gnr. 38 bnr. 263 som er utskilt fra bnr. 1, finner jeg at Roald Folgerø under enhver omstendighet er avskåret fra å gjøre gjeldende en mulig odelsrett fordi kommunen

Side:470

kunne ha ervervet dette areal ved ekspropriasjon. På dette punkt er jeg således kommet til samme resultat som herredsrettens flertall og lagmannsrettens mindretall, og jeg kan i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse som mindretallet i lagmannsretten har gitt. Jeg legger her til grunn at bnr. 263 ligger innenfor det område hvor bygningsloven er gjort gjeldende. Videre bygger jeg på at det her gjaldt ervervelse av grunn for gater og plasser som et ledd i gjennomføringen av reguleringsplanen av 1. september 1924. Dette område kunne da ha vært ekspropriert med hjemmel i bygningslovens §40 jfr. §42. Det kan i denne sak ikke legges noen vekt på at kommunen i 1943 ervervet området under ekstraordinære forhold som følge av okkupasjonen. Videre anser jeg det for å være uten betydning om ervervelsen skjedde til fordel for herredskommunen eller bygningskommunen. Da jeg således finner at kommunen hadde ekspropriasjonsrett i det foreliggende tilfelle, er kommunen etter min mening beskyttet mot odelsløsning selv om arealet ble ervervet av kommunen ved frivillig overdragelse fra Carl Fagerlis side. Jeg viser i denne forbindelse til Schjødt: Norsk Ekspropriasjonsrett (2. utgave) 212 og Voss: Odels- og Åsætesretten (6. utgave) 103.

Etter dette blir mitt resultat at både Carl Fagerli og kommunen må frifinnes for Roald Folgerøs krav om odelsløsning.

Jeg finner at de ankende parter bør tilkjennes saksomkostninger for alle retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

Carl Fagerli og Sandnessjøen kommune frifinnes.

I saksomkostninger betaler Roald Folgerø til Carl Fagerli og Sandnessjøen kommune 3500 - tre tusen fem hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Dæhli: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Berger, Kruse-Jensen og justitiarius Stang: Likeså.

Av herredsrettens dom (kst. sorenskriver Ole S. Aavatsmark som settedommer med domsmenn Lyder Dokmo og Haldor Johannessen):

Etter forgjeves forliksmegling har Roald Folgerø, Sandnessjøen, ved stevning av 8. august 1945 begjært odelsløsning over eiendommene «Sandnes», gnr. 38, bnr. 1 samt den del av gnr. 38, bnr. 263 som ved skylddelingsforretning av 5. august 1943 er fradelt bnr. 1, begge i Stamnes herred. Eiendommene eies av henholdsvis Carl Fagerli, Sandnessjøen, og Stamnes kommune. - - -

Ifølge panteattest for eiendommen «Sandnes», gnr. 38, bnr. 1 av skyld mark 0,28 i Stamnes herred går frem at Johs. Folgerøs barn 24. mai 1892 fikk tinglyst skjøte på eiendommen fra Johan Krohn. Ved skjøte av 20. august 1912, tinglyst 16. september s. å. kjøpte Andreas Folgerø gården av Johs. Folgerøs barn. Ifølge auksjonsskjøte av 20. oktober 1941 fra Alstahaug namsrett ble eiendommen 24. mai 1932 solgt på tvangsauksjon til Stamnes Sparebank. Bankens auksjonsbud ble stadfestet av

Side:471

namsretten ved kjennelse av 22. juni 1932. Auksjonsskjøtet er tinglyst 27. oktober 1941. Ved skjøte av 10. juni 1943, tinglyst 12. juni 1943 ble eiendommen overdratt til Carl Fagerli. Ved skylddelingsforretning av 5. august 1943 ble det fradelt eiendommen en del av innmarken til gater, åpne plasser m.v. for Stamnes kommune i henhold til reguleringskartet for Sandnessjøen. Den fraskilte gategrunn ble slått sammen med gategrunn fradelt eiendommen «Lavoldsjøen», gnr. 38, bnr. 102 som også Carl Fagerli eiet til ett bruk og fikk betegnelsen gnr. 38, bnr. 263 med samlet skyld mark 0,42. Den del av gategrunnen som var utskilt fra bnr. 1 hadde en skyld av mark 0,30. Stamnes kommune fikk hjemmel til gnr. 38, bnr. 263 ved skjøte av 30. september 1943, tinglyst s.d.

På vegne av Roald Folgerø, eldste sønn av Andreas Folgerø, tar overrettssakfører Arild Bergh 18. august 1944 ut forliksklage mot Carl Fagerli til odelsløsning av «Sandnes», gnr. 38, bnr. 1. Klagen ble behandlet i forliksrådet 4. september 1944 og henvist til retten. Den 15. september s. å. ble det imidlertid tatt ut ny forliksklage, denne gang både mot Carl Fagerli og Stamnes kommune, til odelsløsning av eiendommene «Sandnes» gnr. 38, bnr. 1 og den del av gnr. 38, bnr. 263 som var fra delt bnr. 1. Denne klage ble behandlet i forliksrådet 2. oktober 1944 og henvist til retten. Begjæring om odelstakst over disse eiendommer ble tatt ut 17. oktober 1944 og takst holdt 21. og 22. november s. å. hvor gnr. 38, bnr. 1 ble verdsatt til kr. 6400,-, hvorav for skogen kr. 400,- og den del av bnr. 263 som var fradelt bnr. 1 til kr. 2000,-. Ved begjæring av 28. november 1944 begjærte de saksøkte odelsovertakst, som imidlertid ble frafalt ved prosesskrift av 2. august 1945. Som nevnt foran ble så stevning tatt ut 8. august 1945. - - -

Rettens formann mener derfor at Andreas Folgerø ikke har hevdet odel på eiendommen. Saksøkeren kan etter hans mening da ikke utlede noen odelsrett fra ham. Rettens formann mener da at det for hans vedkommende ikke er nødvendig å ta stilling til de øvrige innsigelser da disse også gjelder spørsmålet om den materielle odelsrett. Det gjelder kun spørsmålet om eventuell frifinnelse for de saksøkte og ikke avvisning.

Når det gjelder spørsmålet om takstbegjæring er satt frem i rett tid, er begge domsmennene av den oppfatning av så er tilfelle. Det er godtgjort at også den annen forliksklage er tatt ut innen preskripsjonsfristens utløp, hvilket heller ikke er bestridt. At takstbegjæringen ikke var satt frem innen fire uker etter henvisningen av den første klage antas å være uten betydning ettersom den siste forliksbehandling formelt sett er helt i orden. Når saksøkeren oppdager at det er fradelt eiendommen en parsell og vil løse også den på odel og av praktiske grunner vil behandle begge i en sak, synes det for domsmennene urimelig at odelsretten skal tapes all den stund preskripsjonsfristen ennå ikke er utløpet. Og all den stund saksøkeren etter domsmennenes mening har overholdt alle frister og hans odelsrett er i orden til gnr. 38, bnr. 1 finner de å gi ham rett til løsning av denne eiendom.

Med hensyn til saken mot Stamnes kommune antar domsmennene at kommunen etter bygningslovens §40 må sies å ha en direkte ekspropriasjonsrett til gategrunn uten samtykke av annen myndighet. De antar videre at en ekspropriasjon av det areal som her er omhandlet og som i

Side:472

følge oppgave skal utgjøre 11.388 kvm, ville kommunen hatt rett til å ekspropriere etter nevnte lovbestemmelse. De kan ikke være enige med saksøkeren i at - dette areal utgjør noe helt strøk. Ervervelsen ville heller ikke være skjedd for å regulere eller omregulere eldre bydel. Ekspropriasjon kunne derfor vært gjennomført uten hinder av bygningslovens §41 og §42. Når kommunen har en slik direkte ekspropriasjonsrett, antas dette å være tilstrekkelig til å hindre odelsløsning selv om arealet faktisk ble ervervet ved frivillig salg. Denne oppfatning kan heller ikke sees å være i strid med Høyesteretts avgjerd i 1937 inntatt i Rt. s. å. 79. Denne dom gjaldt et forhold hvor ekspropriasjonsretten ikke kunne sies å være helt på det rene. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Torgeir Moi, hjelpedommerne Astrup Rindahl og Mauritz-Arne Talseth med domsmenn Sverre Aspnes, Johan Knutsen, Kristoffer Rausandaksel og Ragnvald G. Vevelstad):

- - -

Lagmannsretten skal bemerke: - - -

Det er på det rene at Roald Folgerø den 18. august 1944 tok ut forliksklage mot Carl Fagerli og innen utløpet av preskripsjonsfristen. Klagen gjaldt odelsløsning av bnr. 1. Denne ble behandlet i forliksrådet den 4. september 1944 og henvist til retten samme dag. Den 15. september 1944 uttok Roald Folgerø ny og felles forliksklage mot Carl Fagerli som eier av bnr. 1 og mot Stamnes kommune som eier av bnr. 263. Denne klage ble behandlet i forliksrådet og henvist til retten den 2. oktober 1944. Takstbegjæring vedkommende begge eiendommer ble deretter uttatt 17. oktober og innkom til retten den 18. oktober 1944. Det er på det rene at også den annen forliksklage ble uttatt innen preskripsjonsfristen, som utløp den 27. oktober 1944.

Lagmannsrettens flertall, domsmennene, finner at innsigelsen som går ut på at Roald Folgerø har tapt sin odelsrett til bnr. 1, derved at han ikke uttok takstbegjæring innen fire uker etter at den første forliksklage var henvist til retten den 4. september 1944, ikke kan gis medhold. Flertallet er av den mening at når den nye forliksklage av 15. september 1944 ble behandlet og henvist til retten før fristen for takstbegjæring etter den første forliksklage var utløpet, må denne nye forliksklage tre i stedet for den første. Flertallet har her tatt i betraktning at Carl Fagerli avga møte i forliksrådet under behandlingen av den nye klagen. De finner det godtgjort at Roald Folgerø først etter at klagen av 18. august 1944 var uttatt, ble kjent med at Carl Fagerli hadde utskilt og overdratt til Sandnessjøen kommune bnr. 263 som består av smale strimler som senere aktes utlagt til gater og åpne plasser, slik at hovedbruket derved ble oppstykket og uhensiktsmessig til går ds bruk. Under disse omstendigheter finner flertallet det rimelig at Roald Folgerø, som ønsket å få familiens tidligere gårdsbruk tilbake, uttok ny forliksklage omfattende også den utskilte parsell. Når så takstbegjæring i henhold til den nye forliksklage er uttatt innen fire uker fra henvisningen av denne klage, finner de at han har sin odelsrett i behold.

Flertallet forstår loven slik at fristene i skjønnslovens §60 er satt

Side:473

for å beskytte eieren mot at odelssøksmål blir trukket i langdrag. Men når det her bare dreier seg om en forskyvning på ca. to uker, og da det i denne tid ikke er skjedd noen forandring til skade eller tap for eieren, finner de under de foreliggende omstendigheter ikke å kunne anta at det er lovens mening at et forhold som dette skal medføre tap av odelsretten.

Mindretallet, fagdommerne, forstår skjønnslovens §74 nr. 2 jfr. samme lovs §60 slik at takst måtte være forlangt innen fire uker etter at den første forliksklage ble behandlet og henvist til retten den 4. september 1944. Fristen for å forlange takst utløp således den 2. oktober 1944. Da takstbegjæringen først er fremsatt den 17. oktober 1944, mener mindretallet således at Roald Folgerø har tapt sin odelsrett til bnr. 1.

Etter voteringen vil Roald Folgerøs påstand om løsning av denne eiendom bli tatt til følge.

Da Carl Fagerli ved kjøpekontrakt av 19. juni 1941 hadde kjøpt gnr. 38 bnr. 1, Sandnes i Sandnessjøen av Stamnes Sparebank, er det på det rene at han søkte Stamnes kommune om konsesjon på eiendommen. Herredstinget anbefalte konsesjon blant annet på den betingelse at kommunen fikk overta all grunn som etter reguleringsplanen var utlagt til gater og åpne plasser på denne eiendom. Det er uimotsagt opplyst at reguleringsplanen ble vedtatt og godkjent i 1918. I samsvar med denne betingelse ble det 5. august 1943 holdt skylddelingsforretning, hvorved det fra gnr. 38 bnr. 1, Sandnes, og bnr. 102, Lavolden, som også tilhørte Carl Fagerli, utskilt en parsell som ble gitt bnr. 263. Denne eiendom overførte Carl Fagerli til Sandnessjøen kommune ved skjøte av 30. september 1943. Saken mellom Roald Folgerø og Sandnessjøen kommune gjelder den del av bnr. 263 som er utskilt fra bnr. 1. I skjøtet er blant annet inntatt bestemmelse om at Carl Fagerli skal ha bruksrett til den frasolgte grunn, «inntil kommunen selv får bruk for grunnen til opparbeidelse av gater. Med denne bruksrett menes at grunnen kan benyttes som gårdsbruk som hittil.»

Av det som lagmannsretten foran har funnet godtgjort i saken vedkommende bnr. 1, følger at Roald Folgerø også har odelsrett til den del av bnr. 263 som er utgått fra bnr. 1. Det fremgår videre at takstbegjæringen vedrørende bnr. 263 er uttatt i rett tid, og at odelsretten for så vidt ikke er gått tapt ved noen forsømmelse fra hans side.

Den del av bnr. 263 som er utskilt fra bnr. 1 har et areal dyrket mark på ca. 11 dekar. Dette må sees i sammenheng med den øvrige del av bnr. 1 som har et noenlunde tilsvarende areal dyrket mark hvortil kommer utmarken på ca. 100 dekar. Lagmannsretten finner at loven av 1907 derfor ikke kan hindre odelsløsning.

Lagmannsrettens flertall, domsmennene, finner ikke å kunne gi Sandnessjøen kommune medhold i at bnr. 263 er beskyttet mot odelsløsning fordi kommunen med direkte hjemmel i loven kunne ha ekspropriert den i stedet for å erverve den på frivillig basis.

Etter de fremkomne opplysninger må flertallet anta at den vedtatte reguleringsplan, for så vidt den berører Sandnes, ikke vil bli gjennomført innen en overskuelig fremtid. Den foran siterte passus fra skjøtet synes også å støtte en slik oppfatning. Flertallet finner at det skyldes en ren tilfeldighet at kommunen i 1943 kom til å erverve denne eiendom

Side:474

i forbindelse med Carl Fagerlis konsesjonssøknad. Av den grunn antar de at ervervelsen ikke var foranlediget av noen beslutning om gjennomføring av reguleringsplanen for så vidt den berører eiendommen. Under disse omstendigheter finner flertallet ikke å kunne like stille den frivillige ervervelse med ekspropriasjon, og mener at Roald Folgerøs påstand om løsning av denne eiendom også må tas til følge.

Mindretallet - fagdommerne - finner at herredstinget ved den foran nevnte betingelse for å anbefale konsesjon for Carl Fagerli og den senere beslutning om kjøp av bnr. 263 faktisk har truffet beslutning om å erverve eiendommen som et ledd i gjennomføringen av reguleringsplanen. Etter bygningslovens §42 tilligger det herredstinget å bestemme når sådan ervervelse skal skje, uten hensyn til om det ervervede areal straks aktes utlagt eller opparbeidet. Det bemerkes at bygningsloven var gjort gjeldende i kommunen.

Da herredstinget ikke trenger tillatelse fra noen annen myndighet for å treffe beslutning om ekspropriasjon til dette formål, finner mindretallet at den frivillige ervervelse må likestilles med ekspropriasjon, og at eiendommen derfor ikke kan være gjenstand for odelsløsning. Mindretallet stemmer derfor for at Sandnessjøen kommune frifinnes. - - -