Rt-1951-737

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1951-09-01
Publisert:	Rt-1951-737
Stikkord:
Sammendrag:	Dissens: 4-1
Saksgang:	L.nr. 133/1951
Parter:	A/S A ved styrets formann B, (overrettssakfører Olav Tendeland - til prøve) mot C (høyesterettsadvokat Albert Wiesener).
Forfatter:	Wold, Eckhoff, Skau, Stang, Dissens: Berger
Lovhenvisninger:	Norske Lov (1687) 6-, Granneloven (1887) §8, Midl lov om rettshandler (1946) §4, §5, §6, Midl lov om rettshandler (1946), Midl lov om konfiskert eiendom (1946) §10

Dommer Wold: Kommunale Kontorfunksjonærers Forening eide fra lenge før krigen en eiendom i Rødkleivfaret 1, Lillevann, i Vestre Aker, med påstående sportshytte som ble nyttet som utfartssted for foreningens medlemmer. For å redde eiendommen dersom nasistene skulle gripe inn i foreningens virksomhet ble den i 1941 overdratt til et aksjeselskap - A/S Trollvasshytta - som samtidig ble stiftet.

Ved kontrakt av 12. november 1942 kjøpte daværende direktør Olaf W. Fermann eiendommen av Ths. Bjørnstad som «kommissarisk leder for Kommunale Kontorfunksjonærers Forening». Fermann ombygget eiendommen til en flott enebolig og foretok i den anledning betydelige påkostninger.

Saken gjelder krav på erstatning for den verdiforøkelse som skyldes den foretatte ombygging og påkostning. Ved Oslo byretts dom av 28. mai 1949 ble A/S Trollvasshytta frifunnet. Byrettssaken

Side:738

var reist av Olaf W. Fermanns bo under offentlig forvaltning. Boet har ikke påanket byrettsdommen.

Olaf W. Fermann har imidlertid selv innbrakt saken for Eidsivating lagmannsrett, som den 21. november 1949 avsa dom med slik domsslutning:

«Olaf Fermann kjennes berettiget til fra eiendommen Trollvasshytta å fjerne badstua og «fjøshytta» og tilkjennes av A/S Trollvasshytta en godtgjørelse for eiendommens verdiforøkelse på 25 000 kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av denne dom.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

En av domsmennene stemte for frifinnelse.

Ved ankeerklæring av 28. januar 1950 har deretter A/S Trollvasshytta påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, for så vidt ankemotparten Olaf W. Fermann i dommen ble tilkjent en godtgjørelse på kr. 25 000,- for verdiforhøyelse av Trollvasshytta. Det anføres i ankeerklæringen at ankemotparten både etter byrettens og lagmannsrettens dom ikke har vært i aktsom god tro, og at dette må være tilstrekkelig til å berøve ham ethvert krav på godtgjørelse for verdiforøkelse. Det er uriktig når lagmannsretten under henvisning til de ekstraordinære forhold som forelå har funnet at ankemotpartens forsøk på å erverve eiendommen ikke kan karakteriseres som i den grad lastverdig at dette må utelukke ethvert krav fra hans side. Subsidiært gjør den ankende part gjeldende at godtgjørelsen er for høyt ansatt.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. A/S Trollvasshytta frifinnes for Olaf W. Fermanns krav om godtgjørelse for verdiforøkelse på eiendommen Rødkleivfaret 1, Lillevann.

2. Olaf W. Fermann dømmes til å betale A/S Trollvasshytta saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Olaf W. Fermann har erklært motanke, idet han finner at erstatningsbeløpet for verdiforhøyelsen er for lavt ansatt av lagmannsretten og har nedlagt slik påstand:

«1. Olaf W. Fermann tilkjennes av A/S Trollvasshytta en godtgjørelse stor kr. 50 009,- eller etter rettens skjønn.

2. Olaf W. Fermann tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Til bruk for Høyesterett er avholdt en bevisopptagelse ved Oslo byrett.

Sakens nærmere sammenheng fremgår av de tidligere retters dommer.

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og lagmannsrettens mindretall og kan i det vesentlige henvise til den av byretten gitte begrunnelse. Jeg legger til grunn at Olaf W. Fermann ikke har vært i god tro da han foretok ombyggingen og påkostningene på eiendommen. Han kjente til at eiendommen var et utfluktssted for Kommunale Kontorfunksjonærers Forening og at foreningens «kommissariske ledelse» ikke hadde noen rett til å selge eiendommen til ham. Han gikk til en fullstendig ombygging av eiendommen, rev ned den

Side:739

tidligere sportshytte og oppførte i stedet en flott enebolig. Det er opplyst i saken at han var oppsagt fra den leilighet hvor han bodde, men han var ikke i noen nødssituasjon. Allikevel skaffet han seg eiendommen - som det synes - ved å utnytte sin stilling hos de kommissariske myndigheter. Han skrev til Innenriksdepartementet» (Hagelin) og han gjennomførte sin plan uten skrupler og som det synes - uten hensyn til omkostningene. Når en så på den annen side bedømmer den ankende parts forhold, må det først tas i betraktning at det her dreier seg om en sportseiendom og et utfluktssted som brukes av Kommunale Kontorfunksjonærers Forenings medlemmer. Etter det som er opplyst går jeg ut fra at eiendommen i realiteten tilhører foreningen, idet den formelle tilbakeføring av eiendomsretten har utstått i påvente av avgjørelsen i saken. Det er således eiendommens verdi som utflukts- og rekreasjonssted for foreningens medlemmer som må vurderes, og jeg kan ikke finne det godtgjort at eiendommen brukt til dette formål har en vesentlig større verdi enn før. Riktignok er det så at gulvflaten er større og at det er innlagt dyrt varme- og sanitæranlegg, men det er opplyst at den ankende part har hatt utgifter til ominnredning før eiendommen på ny ble tatt i bruk som utfartssted og at driften og vedlikeholdet av eiendommen er blitt betydelig dyrere enn tidligere på grunn av den foretatte ombygging. Det er klart at den ankende part ikke har plikt til å selge sin eiendom for å skaffe Fermann erstatning for verdiforhøyelsen. Det kan kanskje allikevel være grunn til som byretten å gjøre oppmerksom på at det i tilfelle ville være helt på det uvisse om den ankende part eller foreningen ville være i stand til i dag for salgssummen å gjenanskaffe et noenlunde like verdifullt rekreasjons- og utfartssted som det foreningen hadde før krigen.

Jeg finner etter en samlet bedømmelse at det i dette tilfelle ikke foreligger slike ekstraordinære omstendigheter at det ville være rimelig å tilkjenne Olaf W. Fermann erstatning for påkostninger han uberettiget og i ond tro har foretatt på den ankende parts eiendom.

Jeg antar at saksomkostninger etter omstendighetene ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

Byrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Berger: Ved vurderingen av om det i dette tilfelle bør tilkjennes godtgjørelse for den økning som er skjedd i eiendommens verdi er jeg blitt stående ved samme resultat som lagmannsretten og henviser i det vesentlige til dens begrunnelse. Jeg nevner at jeg ikke som lagmannsretten anser det riktig i dette tilfelle helt å se bort fra økningen av eiendommens salgsverdi, selv om også jeg anser bruksverdien for foreningen som det vesentlige. Men ved den samlede vurdering, som her må bli det avgjørende, har jeg lagt særlig vekt på at den forøkelse av eiendommens bruks- og salgsverdi som er

Side:740

tilført av Fermann etter min mening er av så betydelig størrelse at jeg ikke finner det rimelig at den uten vederlag skal tilfalle den ankende part. Jeg mener derfor at den ankende part bør yte en godtgjørelse for verdiforøkelsen, og med hensyn i il dennes størrelse er jeg enig med lagmannsretten.

Jeg er enig i at saksomkostninger ikke tilkjennes.

Dommer Eckhoff: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Skau og justitiarius Stang: Likeså.

Av byrettens dom (byrettsdommer Per Anker med sakkyndige domsmenn arkitekt Wilhelm Kielland og ingeniør Sigvard Røising):

Etter forgjeves forliksmegling har Olaf W. Fermanns bo under offentlig forvaltning saksøkt A/S Trollvasshytta. Saksøkerens endelige påstand er denne:

«Prinsipalt: Saksøkte tilpliktes å utstede skjøte til saksøkeren mot at denne betaler kr. 55 394,03.

Subsidiært: Saksøkte betaler kr. 103 500, til saksøkeren.

Atter subsidiært: Saksøkeren kjennes berettiget til å fjerne badstubygningen og fjøset.

I alle tilfelle: Saksøkeren tilkjennes saksomkostninger.»

Saksøkte har påstått seg frifunnet og tilkjent saksomkostninger.

Sakens forhistorie, slik som den fremgår av dokumenter og parts- og vitneforklaringer, er følgende:

Kommunale Kontorfunksjonærers Forening (i det følgende kalt K. K. F.) eide fra lenge før krigen en eiendom i Rødkleivfaret, Lillevann, V. Aker. På den 9,5 mål store tomt sto det en sportshytte i laftet tømmer, 200 m2 stor, delvis i 2 etasjer og med kjeller under en del av huset. Hytta var i sin tid oppført av redaktør Schibsted til privat bruk og ble av foreningen nyttet som utfartssted for medlemmene.

På K. K. F.'s generalforsamling våren 1941 ble det vedtatt å overdra eiendommen til et aksjeselskap, som samtidig ble stiftet. A/S Trollvasshytta fikk konsesjon på eiendommen, og denne ble overdratt selskapet ved skjøte av 30. mai 1941. Formålet med transaksjonen var å redde eiendommen dersom N.S.-myndighetene skulle gripe inn i foreningens virksomhet. Men tiltaket hjalp ikke. Den 19. juni 1941 ble N.S.-mannen Thomas Bjørnstad oppnevnt som kommissarisk leder av Kommunale Kontorfunksjonærers Landsforbund og grep fra den dag også inn i K. K. F.'s virksomhet, om det enn var en annen N.S.-mann som, iallfall i navnet, skulle være kommissarisk leder av foreningen. Følgen av nasifiseringen var at vel 400 av K.K.F.'s 500 medlemmer straks meldte seg ut. Av de ca. 90 gjenværende var en stor del pensjonister, som ble stående for å oppnå begravelsesbidrag som tilkom medlemmene. Bjørnstad skrev den 30. september 1941 til Innenriksdepartementets Foreningskontor og foreslo overdragelsen til A/S Trollvasshytta omstøtt, slik at eiendommen kom tilbake til foreningen. I denne sammenheng ble opplyst at de medlemmer av N.S. som var kontorfunksjonærer i Oslo kommune, nå skulle grunne sin organisasjon på den bestående K. K. F. Resultatet ble at

Side:741

Innenriksdepartementet den 10. november 1941 «entlediget» styret i A/S Trollvasshytta med varamenn og oppnevnte et nytt styre av N.S-folk med Bjørnstad som formann. Samme dag sluttet bestyrerinnen ved hytta, og denne ble boikottet, slik at den ikke lot seg drive regningssvarende. Den ble så tatt i bruk av tyskere til overnattingssted, vesentlig til usedelig trafikk, uten at rekvisisjon så vidt skjønnes ble foretatt, og uten at det ga noen inntekt til den nasifiserte K. K. F. eller A/S Trollvasshytta. Bjørnstad fant situasjonen ytterst vanskelig og ville gjerne bli kvitt eiendommen.

N.S.-mannen direktør Olaf W. Fermann bodde til leie i et hus på Lillevann og hadde på den måten kjennskap til eiendommen. Han fikk børe at den var til salgs og meldte seg som kjøper i brev til Innenriksdepartementets Foreningskontor av 18. august 1942. I dette brevet opplyste han ut hytten for tiden så å si ikke ble brukt av K. K. F. og at han ville ombygge den til privatbolig. Saken ble forelagt for Bjørnstad, som i brev til advokat Paul Koren av 26. august 1942 ba denne sørge for at eiendommen ble overdratt til Fermann - Koren var satt til å avvikle A/S Trollvasshytta. Det fremgår av den videre brevveksling at Fermann forhandlet med Wehrmacht for å hindre tysk rekvisisjon, at dette lyktes og at han også fikk ut de tyskerne som alt hadde tilhold i hytten. Det gjaldt under disse forhandlingene for Fermann å vise at han hadde papirer på eiendommen, og i brev til Bjørnstad av 26. august 1942 foreslo Fermann en a konto-innbetaling, hvoretter han skulle få «beskjed angående en kjøpekontrakt». Et annet alternativ var at han skulle få anledning til å «kjøpe aksjeselskapet med eiendommen». Neste dag skrev advokat Koren til Fermann og opplyste at rådmann Bjørnstad som kommissarisk leder for A/S Trollvasshytta hadde bedt ham, Koren, om å ordne med de nødvendige formalia i hensikt å likvidere selskapet. Han hadde også gitt Koren salgsoppdraget vedrørende eiendommen. «Rådmannen har meddelt meg at han er innforstått med at De kjøper eiendommen for Prisnemndas takst eventuelt Prisankenemndas. Av hensyn til visse juridiske vanskeligheter har jeg rådet den kommisariske leder til å ordne hjemmelsspørsmålet gjennom tvangsauksjon ...... for ordens skyld bemerker jeg at rådmannen ikke kan overta noen absolutt garanti for hjemmelen ...... en innbetaling på kr. 25 000.- til manifestering av kjøpet ansees tilstrekkelig.» Fermann innbetalte straks etter kr. 25 000,- a konto. Offentlig pristakst ble holdt 16. september 1942. Eiendommen omtales her som tilhørende A/S Trollvasshytta. Etter prisforholdene 1. januar 8. april 1940 ble høyeste lovlige pris for eiendommen satt til kr. 88 500,-. Bjørnstad sa seg enig i salg til Fermann for denne prisen, og Innenriksdepartementets Foreningskontor underrettet Fermann om dette i brev av 2. oktober 1942. I brevet heter det videre bl.a.: «En fester i denne forbindelse oppmerksomheten ved at Trollvasshytta tilhører et aksjeselskap - A/S Trollvasshytta - i hvis styre herr Bjørnstad etter Foreningsforordningen er innsatt som styreformann ....» I et brev av 5. samme måned fra Koren til overrettssakfører Finn H. Strøm nevnes det at «Fermann har kjøpt Trollvasshytta». Salget ble behandlet på styremøte 2. november 1942 i «A/S Trollvasshytta og Kommunale Kontorfunksjonærers Forening». Her var kommissariske styremedlemmer fra

Side:742

begge organisasjonene til stede og erklærte at formannens disposisjoner var riktige. Kjøpekontrakt mellom Bjørnstad som «kommissarisk leder for Kommunale Kontorfunksjonærers Forening» og Fermann ble deretter opprettet 12. november 1942. Etter kontrakten skulle 1. oktober 1942 betraktes som overtagelsesdag. Kjøpesummen kr. 88 500,- skulle delvis avgjøres ved at Fermann overtok pantegjelden på kr. 30 925,-. Selgeren påtok seg ikke noe hjemmelsansvar, men kjøper og selger var enig om at en skulle la eiendommen gå til tvangsauksjon ved misligholdelse av en termin på obligasjonene, og at K. K. F. da skulle kjøpe eiendommen for deretter å skjøte den til Fermann.

Det gikk trådt med å skaffe Fermann hjemmel, bl.a. fordi gode nordmenn saboterte forsøket på å ordne saken ved tvangsauksjon. Den 20. april 1943 ble det holdt «generalforsamling» i K. K. F. - Bjørnstad har som vitne forklart at det var en 20-25 til stede ved dette høvet og at salget til Fermann ble godkjent. Det er noe uklart om de møtende overhodet ble spurt om sin mening, Bjørnstad hevder at det ble votert. Den 10. juni 1943 skrev Fermann til Bjørnstad og gjorde oppmerksom på at han var begynt med forskjellige byggearbeider for å få hytten i stand til beboelse fra høsten. Han ba om en skriftlig bekreftelse på at han kunne disponere over hytten. En slik bekreftelse fikk han i brev fra Bjørnstad av 11. juni 1943, hvor det også heter at «generalforsamlingen i Kommunale Kontorfunksjonærers Forening enstemmig godkjente mitt vedtak om salg av Trollvasshytta til Dem». Det viste seg at det også på N.S.-hold var uvilje mot salget til Fermann. Karl Otto Bratlie, som ble valgt til formann i K. K. F. på «generalforsamlingen» 20. april 1943 ville således prøve å hindre det. Bratlie har som vitne forklart at det i innkallingen til «generalforsamlingen» ikke sto noe om hyttesalget og at dette ble brukt som formell begrunnelse for å nekte salg. Fermann tok nå opp muntlige og skriftlige forhandlinger med Bratlie og gjorde i brev av 27. juli 1943 bl.a. gjeldende at han mente å ha handlet i K. K. F.'s interesse og i samsvar med ønske hos foreningens medlemmer. Den 15. november 1943 skrev Bjørnstad ut skjøte til Fermann med henvisning til styrevedtaket 2. november 1942, kjøpekontrakten av 12. samme måned og generalforsamlingsvedtak 10. mai 1943. Dette skaffet ikke Fermann noe hjemmel og forhandlingene fortsatte. Den 7. mars 1944 skrev han til Bratlie at han hadde forhandlet med en tysk general om overdragelse av 2 hytter ved Øvreseter til K. K. F. etter tilbaketrekning av besettelsestroppene og at generalen hadde stilt seg velvillig. Senere, i brev til overrettssakfører Finn H. Strøm av 16. juni 1944, sa han seg villig til å overdra sin eiendom til N.S. etter krigen når han hadde fått hove til å skaffe seg en passende bolig annet sted. I sin partsforklaring har Fermann gjort gjeldende at N.S. her i virkeligheten betydde Nasjonal Samlings Hjelpeorganisasjon og at han senere forhandlet om overdragelse av eiendommen til Røde Kors. Dette siste er bekreftet av revisoren i Fermanns bo i vitneforklaring for retten.

Ved frigjøringen hadde Fermann ennå ikke skaffet seg hjemmel på eiendommen, og hjemmelsinnehaver er den dag i dag A/S Trollvasshytta.

Det eneste som i dag står igjen av den gamle bebyggelsen på tomten

Side:743

er et lite uthus. Hovedbygningen er revet helt ned, og i steden er det oppført en flott enebolig på 308 m2 i en etasje med 8 værelser, 2 pikeværelser, 2 w.c., sentralvarme m.v. Kjelleren er gravet ut og innredet med en rekke rom, og det er lagt inn elektrisk vannpumpe. Fermann har dessuten på eiendommen satt opp badstue, et lite fjøs og to gamle Setesdals-stabbur. Ved offentlig pristakst avhjemlet 7. april 1948 ble hele eiendommen verdsatt til kr. 202 500, etter prisnivå 8. april 1940 og 1942-43. Herav regnes for tomten kr. 20 000,-, hovedbygningen kr. 160 000,-, badstue kr. 5000,-, uthus (må være det gamle uthuset og fjøset) kr. 7000,-, stabburene kr. 10 500,-. Ved frigjøringen ble Fermann satt i varetektsfengsel som siktet for landssvik og hans bo tatt under offentlig forvaltning. Boets revisor opplyser at Fermann etter bøkene har kostet ca. kr. 400 000,- på eiendommen. Dette bekrefter Fermann selv, som tilføyer at kr. 100 000 av dette beløpet gikk med til å holde arbeidere tilsynelatende beskjeftiget for å redde dem fra utskrivning til arbeidstjeneste. Huset har helt siden frigjøringen vært rekvirert og utleies for tiden med møbler som oppgis å være fru Fermanns særeie til bolig for en italiensk diplomat. Leieinntekten, for tiden kr. 550, pr. måned er innkassert av Fermanns bo. Under saken er det reist spørsmål om fordelingen av denne inntekten hvis avgjørelsen går ut på at A/S Trollvasshytta skal ha eiendommen. Men partene er blitt enige om å holde dette spørsmålet utenfor saken.

De forskjellige beløp som er nevnt i saksøkerens påstand er utregnet på denne måten:

Hvis saksøkeren får medhold i sin prinsipale påstand, skal saksøkte ha verdien av eiendommen før ombyggingen kr. 88 500,-

med fradrag av pantegjeld til Fermann (Fermann har innfridd de gamle heftelsene) » 33 105,97

Rest .... kr. 55 394,03

Hvis saksøkte får beholde eiendommen, skal saksøkeren ha verdien av eiendommen i dag kr. 202 500,-

med følgende fradrag:

Verdien av eiendommen før ombyggingen kr. 88 500,

Verdien av de to Setesdalsstabburene »10 500,-

» 99 000,-

Rest .... kr. 103 500,-

Når verdiene av stabburene er trukket fra i den subsidiære påstand nr. 1, er det fordi det er enighet mellom partene om at saksøkeren i alle tilfelle ansees eiendomsberettiget til disse og eventuelt berettiget til å fjerne dem - dette lar seg lett gjøre da de, som stabbur ellers, er uten grunnmur. Partene er enige om at stabburene holdes utenfor saken.

Det vesentlige av hva partene fremholder til støtte for sine påstander vil fremgå av rettens bemerkninger.

Rettens bemerkninger.

Rette eier av eiendommen da forhandlingene med Fermann pågikk var A/S Trollvasshytta. Selskapet ble stiftet på lovlig måte, og formålet var å sikre at eiendommen fortsatt kunne brukes som utfartssted for de

Side:744

kommunale kontorfunksjonærer. Fermann opprettet derfor ikke kjøpekontrakt med rette vedkommende da Bjørnstad underskrev som «kommissarisk leder for Kommunale Kontorfunksjonærers Forening» den 12. november 1942. Det blir for øvrig etter rettens mening det samme om Bjørnstad opptrådte i den ene eller den andre egenskap. Noen lovlig representant var han ikke hverken for K. K. F. eller A/S Trollvasshytta, og det samme gjelder de andre kommissariske styremedlemmene.

Det kan spørres om god tro hos Fermann ikke ville bøte på selgerens manglende rett, så særegne som forholdene var. Retten finner det ikke nødvendig å svare på dette spørsmål, da den mener at Fermann ikke har vært i aktsom god tro. Etter det som foran er gjengitt av forhandlingene om salg til Fermann, har denne hele tiden vært klar over at det var et nasifisert aksjeselskap og en nasifisert K. K. F. han forhandlet med. Retten kan ikke feste noen tiltro til ham når han påberoper seg at han på grunn av langvarige utenlandsopphold ikke var klar over hvordan det norske folk reagerte overfor nasifiseringstiltakene. Han kan i alle fall ikke sies å ha vært i aktsom god tro, hvis han har ment at de som stelte med K. K. F. og A/S Trollvasshytta var disse organisasjonenes lovlige representanter etter norsk rett. Om han har regnet med at tyskerne ville vinne krigen og overgrepene på den måten ville blitt stående ved makt, er i denne sammenheng uten betydning. Det forekommer retten utrolig at ikke en eller annen, Bjørnstad f. eks., under de langvarige forhandlingene har gjort Fermann oppmerksom på at medlemstallet i K. K. F. ved nasifiseringen svant inn til en brøkdel Han kan iallfall ikke ha vært i aktsom god tro hvis han virkelig har ment at salget til ham var i samsvar med ønsket hos et flertall av de gamle medlemmene. Så ukjent med stemningen blant de gode nordmenn kan han ikke ha vært at han hadde grunn til å tro at et flertall ønsket salg til en N.S.-mann til inntekt for den nasifiserte forening, selv om tyskerne aldri så meget truet med rekvisisjon. Har han ment noe slikt, må det være fordi han ikke har villet se. Hva «generalforsamlingsvedtaket» av 20. april 1943 angår, ansees det overflødig å drøfte om det ble truffet noe virkelig vedtak der og om salgsspørsmålet var behørig kunngjort ved innkallingen. Denne forsamlingen på 20-25 N.S.-folk eller andre medløpere var ingen lovlig generalforsamling i K. K. F., som for øvrig ikke eide hytten lenger. Bjørnstads beskjed til Fermann om at generalforsamhngen i K. K.F. hadde godkjent salget skulle heller ikke tjene til å bringe ham i god tro.

Retten kommer etter dette til at det ikke foreligger noe gyldig salg til Fermann.

Med dette som utgangspunkt blir de bygnings-arbeidene som Fermann har foretatt på eiendommen å se på som arbeider utført på annen manns eiendom. Hvilke konsekvenser dette får må prinsipielt avgjøres etter de rettsregler som gjaldt før krigen. Det er ikke senere kommet noen lovbestemmelser som direkte regulerer like forhold som de en her står overfor. Det er for det første sikker norsk rett at ingen vinner eiendomsrett til annen manns grunn ved å bygge på den, enten det skjer i ond eller god tro. Dette er sagt i teorien (se således Scheel: Forelæsninger over Norsk Tingsret 435 flg. og Gjelsvik: Norsk Tingsret, forelæsninger 3. utgave 430) og har også funnet uttrykk i lovgivningen, se N. L.

Side:745

6-15-8 og naboloven av 27. mai 1887 §8. Dermed er det gitt at saksøkte må frifinnes for saksøkerens prinsipale påstand.

Både Scheel og Gjelsvik lærer - og dette må som det eneste rimelige antas å være gjeldende rett - at den som i god eller ond tro bygger på annen manns grunn har rett til å ta bort påbygget hvis dette kan skje uten annen skade på eiendommen enn at den tidligere tilstand gjenopprettes. Likevel med en reservasjon: Det må gjøres uten sjikane, og som sjikanøst må det vanligvis ansees, hvis omkostningene med å fjerne påbygget overstiger verdien av materialene. I nærværende sak fører denne rettsregelen til at saksøkeren er berettiget til å fjerne stabburene. Dette er som nevnt partene enige om. Når det gjelder hovedbygningen, har saksøkeren etter åstedsbefaringen under hovedforhandlingen frafalt påstanden om rett til rivning. Å gjenopprette den gamle tilstand ville her for øvrig være ugjørlig. Påstanden er opprettholdt for badstuene og fjøsets vedkommende. Men retten har under åstedsbefaringen konstatert at rivning av disse bygningene og bortsprengning av grunnmurene ville koste langt mer enn materialene er verd. Den subsidiære påstand nr. 2 kan da heller ikke tas til følge.

Tilbake står å drøfte om saksøkeren har krav på erstatning hos saksøkte for verdiforøkelsen ved påbyggningen av eiendommen. Scheel lærer seg at den som ikke har vært i aktsom god tro, ikke har noe krav på slik erstatning, men at andre regler må gjelde hvis det foreligger god tro. Denne lære er bygget på alminnelige rimelighetsbetraktninger, forholdet er ikke behandlet i eldre lovgivning og en har, så vidt sees, heller ikke rettspraksis å bygge på. Men Scheel hadde ikke for øye slike ekstraordinære tilstander som de okkupasjonstiden brakte med seg. Nettopp på grunnlag av rimelighetsbetraktninger vil en komme til at Scheels lære her ikke helt ut strekker til, og at den bare må brukes som en hovedregel. Det er da også etter krigen gitt lovbestemmelser som modifiserer Scheels lære. §10 i midlertidig lov nr. 27 av 13. desember 1946 om konfiskert eiendom gir således retten en diskresjonær adgang til å pålegge eieren av konfiskert eiendom å betale godtgjørelse til besitteren for påkostning, uten at det er tatt noe forbehold om god tro. Denne bestemmelsen kommer ikke direkte i bruk i nærværende tilfelle. Men den anvisning loven gir på å løse spørsmålet opm godtgjørelse for utbedringer etter det som finnes rimelig, må sees som utslag av et videregående prinsipp, som vel kan uttrykkes slik: Utgangspunktet er at ondtroende besitter ikke har krav på godtgjørelse. Men alminnelige rimelighetsbetraktninger kan lede til at forhold som skyldes de ekstraordinære tilstander under okkupasjonstiden må undergis en annen bedømmelse. I det foreliggende tilfelle finner retten at rimelighet tilsier at saksøkte får beholde eiendommen slik den er i dag uten å betale noen godtgjørelse til saksøkeren. Det tas da bl.a. hensyn til at Fermann frivillig og uten å være i boligvanskeligheter sikret seg eiendommen og bebygget den, utelukkende i egen interesse. Den løsningen retten er kommet til blir fordelaktig for saksøkte, det er så. A/S Trollvasshytta, det vil i realiteten si medlemmene av K.K.F., får byttet om et gammelt hus med et nytt og meget flottere, som med forholdsvid små endringer kan bli fullt tjenlig til foreningens øyemed. Og i tillegg til dette får de badstuen og fjøset,

Side:746

som de vel for øvrig har mindre bruk for. Det er ikke eiendommens pengeverdi som først og fremst interesserer saksøkte. Selskapet kan selge eiendommen i dag til høy pris, men kan ikke slik som situasjonen er utnytte salgssummen til å kjøpe eller bygge seg hus annet steds. Det er helt på det uvisse om dette ville la seg gjøre og om pengene i tilfelle ville strekke til en eiendom av synderlig høyere verdi enn den som saksøkte eide i 1941. Det er derfor eiendommens bruksverdi for saksøkte som må tas i betraktning. Og når det tas hensyn til at en viss ominnredning blir nødvendig og at det hefter forskjellige mangler ved det tilsynelatende flotte sanitæranlegg, finner ikke retten det rimelig å pålegge saksøkte å betale godtgjørelse for verdiøkning. En slik godtgjørelse ville lett kunne føre til at saksøkte måtte skille seg av med eiendommen for å skaffe midiene. Følgen av de ulovlige transaksjonene under krigen ville da være at medlemmene av K. K. F. mistet sitt utfartssted.

Fra saksøkerens side er fremholdt at Fermann med sine disposisjoner reddet huset fra tyskerne og at det i motsatt fall sannsynligvis ville ha blitt ødelagt eller iallfall vesentlig verdiforringet. En er her inne på rene gjetninger, som retten ikke finner å kunne ta med i betraktning når det spørres om saksøkeren burde ha godtgjørelse for påkostninger. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Fin Krog, lagdommer K. Strømsted og dommer A. B. Steffensen med domsmenn Arne Johan Tømmernes og Bernhard Husaas):

- - -

Lagmannsretten bemerker:

Ankemotpartens prosessfullmektig har under ankeforhandlingen, dog uten å fremsette noen formen innvending mot sakens fremme, reist spørsmål om hvorvidt retten kan anta den til pådømmelse ettersom boet ikke har påanket saken og Erstatningsdirektoratet ikke har samtykket i anke for regning av boets midler. Retten bemerker hertil at de nevnte omstendigheter ikke finnes å være til hinder for sakens fremme.

Hva angår påstanden om rett til å fjerne badstuen, «fjøshytta» og de i hovedbygningen innbygde skap og senger bemerkes:

Med hensyn til badstuen antar retten, at utgiftene med rivningen ikke vil overstige materialenes verdi, men tvert imot bli vesentlig lavere, og at det således ikke foreligger noen grunn til å nekte Fermann å ta bygningen vekk.

Hva «fjøshytta» angår finner retten forholdet i denne henseende tvilsomt. Retten er allikevel kommet til at Fermann også må kjennes berettiget til å fjerne denne. Når det gjelder en persons rett til å bortta en bygning oppført på annenmanns grunn uttaler Scheel i sin tingsrett 437 at påstanden om borttagelse må forkastes hvis det godtgjøres at omkostningene vil overstige eller nå materialenes verdi, «medmindre det på den annen side godtgjøres at den byggende har en særlig interesse i å komme i besittelse av de individuelle ting som han har satt i forbindelse med eiendommen.»

Fermann har forklart - og det er ikke benektet av motparten - at han akter å flytte badstuen og «fjøshytta» til en grunn han har ved Skogen st., og at en murmester i tilfelle vil besørge rivningen uten

Side:747

nevneverdig utgift for ham. I betraktning herav finner retten ikke at påstanden om borttagelse av fjøset er sjikanøs, selv om utgiftene med rivningen rent forretningsmessig sett skulle nå opp til eller overstige verdien av materialene.

Det bemerkes for øvrig at Fermann under ankeforhandlingen har erklært at han er villig til å la både «fjøshytta» og badstuen bli stående mot en rimelig godtgjørelse om A/S Trollvasshyita så måtte ønske.

Hva endelig de i hovedbygningen innbygde skap og senger angår, finner retten derimot ikke å kunne gi den ankende part medhold. Disse ting er spesielt avpasset etter og fastnaglet til huset og retten antar at verdien av tingene etter en løsrivelse ikke vil stå i noe forhold til utgiftene ved å fjerne dem, og med de forandringer med hensyn til tak og vegger som en fjernelse ville medføre. Etter det resultat retten er kommet til med hensyn til spørsmålet om erstatning for verdiforøkelsen, hvorunder også kommer skapene og sengene, finnes det heller ikke rimelig å gi rett til borttagelse av disse ting.

Lagmannsretten er enig med byretten i at Fermann ikke har vært i aktsom god tro. Videre er retten enig i byrettens teoretiske betraktninger om hvorvidt der da overhodet er adgang til å tilkjenne godtgjørelse for verdiforøkelse. Det skal nevnes at lov av 21. juni 1946 nr. 1 om ugyldigheten av rettshandler m.v. som har sammenheng med okkupasjonen - en lov som regulerer forhold nær beslektet med det foreliggende - i §6 punkt 4 uttrykkelig har gitt anvisning på tilkjennelse av godtgjørelse for utbedringer m.v. når det gjelder omgjorte rettshandler 5: hvor god tro har vært til stede, mens lovens §5 for rettshandler som erklæres ugyldige på grunn av ond tro, slik som nærmere bestemt i lovens §4, bestemmer at retten etter alminnelige rettsgrunnsetninger fastsetter hva der fra enhver av partene skal ytes. Retten antar imidlertid som byretten, at alminnelige rettsgrunnsetninger, på grunn av de helt ekstraordinære forhold som okkupasjonstiden medførte, må lede til en modifikasjon i den tidligere lære såfremt denne ville føre til et åpenbart urimelig resultat.

Når det så gjelder spørsmålet om det i nærværende tilfelle finnes rimelig å tilkjenne godtgjørelse for verdiøkningen er retten på grunn av den helt ekstraordinære verdiøkning som har funnet sted, kommet til det resultat at noen godtgjørelse bør ytes. Retten finner ikke, tatt i betraktning de ekstraordinære forhold som den gang forelå, at Fermanns forsøk på ervervelse av eiendommen kan karakteriseres som i den grad lastverdig at dette må utelukke ethvert krav fra hans side. Retten legger her spesielt vekt på de opplysninger som er fremkommet om at tyskerne, før Fermann overtok eiendommen hadde tatt den i bruk nærmest som en bordell, og at det var hans overtagelse som brakte slutt på dette forhold. Retten er enig med byretten i at det alene er bruksverdien for A/S Trollvasshytta som må tas i betraktning, men selv denne må antas å være øket i en grad som det, etter rettens oppfatning, ikke ville være rimelig at eieren uten noen som helst vederlag skulle få nyte godt av. Foruten de foran nevnte innbygde skap og senger peker retten særlig på de innlagte varmeanlegg og sanitæranlegg og utvidelsen av gulvflaten med ca. 100 m2. På den annen side er det klart at det må tas hensyn til at det her dreier seg om forbedringer som A/S Trollvasshytta ikke selv har

Side:748

vært herre over, og som selskapet, på grunn av eiendommens karakter av rekreasjonssted for foreningens medlemmer, økonomisk sett neppe tilnærmelsesvis vil kunne utnytte. Videre må hensyn tas til at noen påkostning antas å være nødvendig for å gjøre huset tjenlig til sitt øyemed. Det kan i det hele ikke bli spørsmål om godtgjørelse som ville innebære en fare for at foreningen ikke lenger har råd til å bruke eiendommen til det formål den er bestemt for. Med dette for øye, men på den annen side tatt i betraktning at det, ifølge de avholdte takster dreier seg om en verdiøkning fra kr. 68 500, til kr. 160 000,-, er retten kommet til at det bør ytes en godtgjørelse for verdiøkningen med kr. 25 000,-.

Det bemerkes at ankemotparten under ankeforhandlingen har erkjent å skylde Fermann kr. 33 105,97, hvormed han har innfridd de gamle heftelser på eiendommen, og dette beløp er derfor holdt utenfor saken.

Domsmann Husaas anser Fermann berettiget til å flytte badstubygningen. Her mener han at rivningen av huset (med grunnmuren) og transporten av materialene ikke kan komme opp i et like høyt beløp som verdien av materialene vil andra til og at det derfor ikke kan bli spørsmål om sjikane. Hva derimot fjøset angår så er dette satt sammen av mindre gode materialer, for en stor del av sammenlappede tømmerstumper. Her vil verdien av materialene etter hans mening ikke kunne overstige utgiftene ved nedrivningen og overføringen. En bortføring må derfor oppfattes som sjikane. I øvrig er domsmannen enig i hva som er anført i byrettsdommen. Særlig under hensyn til at det vil være store utgifter forbundet med å gjøre huset igjen brukbart som utfartssted for kontorfunksjonærene og til at disse i en lang rekke år har vært unndratt fra å benytte hytten ansees det ikke for urimelig at de nå får sitte med den uten å betale noen godtgjørelse til Fermann for de påbygninger og nybygg som han har foretatt for å gjøre eiendommen skikket som privatbolig for seg. - - -