Rt-1952-127

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1952-02-07
Publisert:	Rt-1952-127
Stikkord:	Urimelig husleie, Tilbakebetaling, Foreldelse
Sammendrag:	Dissens: 3-2
Saksgang:	L.nr. 13/1952
Parter:	Martin Bøhn (overrettssakfører Jon Fjalestad - til prøve) mot Harald Osengren (høyesterettsadvokat Birger Eriksrud).
Forfatter:	Schei, Eckhoff, Wold, Mindretall: Dæhli, Berger
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §34, Sjøloven (1893) §284, Foreldelsesloven (1896) §28, §3, §5, Foreldelsesloven (1896), Straffeloven 1902 ikrafttredelseslov (1902) §28, Trustloven (1926) §13, Trustloven (1926), §35, Husleieloven (1939)

Dommer Schei: I en sak bl.a. om tilbakebetaling av for meget betalt husleie avsa Oslo byrett 15. mars 1950 dom med denne domsslutning:

«1. - - -

2. Harald Rosengren tilpliktes innen 2 uker fra dommens forkynnelse å betale til Martin Bøhn kr. 1505,00, Rein Berg kr. 357,00, Thorolf Jensen kr. 1237,00, Gunda Olsen kr. 583,00, Arne Moen kr. 873,00, Bredo Bruflat kr. 873,00 og Harald Bergersen kr. 187,00 med 4 pst. renter fra 14. november 1946 til betaling skjer.

3. Harald Rosengren tilpliktes innen 2 uker fra dommens forkynnelse å betale kr. 200,00 tilsammen til de nevnte samsøkere i saksomkostninger.

4. - - -»

Harald Rosengren påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som den 1. februar 1951 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Harald Rosengren tilpliktes innen 2 uker fra forkynnelsen av denne dom å betale til Martin Bøhn kr. 270,00, Rein Berg kr. 229,00, Thorolf Jensen kr. 229,00, Gunda Olsen kr. 108,00, Arne Moen kr. 162,00, Bredo Bruflat kr. 162,00 og Harald Bergersen kr. 162,00 med 4 pst. årlig rente fra 14. november 1946 til betaling skjer.

2. Sakskostnader for byretten og lagmannsretten tilkjennes ikke.

3. For øvrig stadfestes byrettens dom i den utstrekning den er påanket.»

Martin Bøhn m. fl. har med tillatelse av Høyesteretts Kjæremålsutvalg påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. De hevder at de har krav på tilbakebetaling helt fra 12. desember 1940, og at lagmannsretten har tatt feil når den har begrenset tilbakebetalingen i henhold til bestemmelsen om ettårsfrist i husleielovens §35, 2. De har nedlagt denne påstand:

«I. Harald Rosengren dømmes til å betale Martin Bøhn kr. 1505,00, Rein Berg kr. 357,00, Gunda Olsen kr. 583,00, Thorolf Jensen kr. 1237,00, Arne Moen kr. 873,00, Bredo Bruflat kr. 873,00 og Harald Bergersen kr. 187,00 med 4 pst. rente fra 14. november 1946 til betaling skjer.

II. Harald Rosengren dømmes til å betale de ankende parter sakens kostnader for alle retter.»

Side:128

Harald Rosengren har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger.

Saksforholdet fremgår av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Som nytt for Høyesterett er fremlagt utskrift av bevisopptak ved Oslo byrett, hvor parter og vitner har gitt forklaring. Dessuten er det fremlagt en del nye dokumenter, som jeg ikke går nærmere inn på.

Saken står for Høyesterett i alt vesentlig i samme skikkelse som for de tidligere retter.

Jeg bemerker først at Rosengren ikke har påanket lagmannsrettens dom, og at det således er endelig avgjort at de ankende parter har krav på tilbakebetaling for tiden etter 15. november 1945. Det saken for Høyesterett gjelder, er om de i tillegg til dette også kan kreve tilbakebetaling i henhold til prisforskriftene for tidsrommet fra 12. desember 1940 til 15. november 1945.

Når lagmannsretten har begrenset tilbakebetalingen til tiden etter 15. november 1945, er det fordi den har ment at bestemmelsen om ettårs frist i husleielovens §35, 2 må legges til grunn ved avgjørelsen. I dette er jeg ikke enig, og jeg kan her i alt vesentlig slutte meg til byrettens oppfatning. De ankende parter har fra første stund av som selvstendig grunnlag for sine krav gjort gjeldende at det beløp de søker tilbake, er oppkrevd i strid med forbudet mot å ta urimelig leie. Jeg har også forstått ankemotparten slik, at han for Høyesterett erkjenner at den leie som lagmannsretten har dømt ham til å betale tilbake, rammes av dette forbud. Når leietagernes krav således umiddelbart grunner seg på at prisbestemmelsene er overtrådt, er kravet etter min oppfatning undergitt de alminnelige preskripsjonsregler og berøres ikke av tidsbegrensningen i husleielovens §35 annet ledd. Da husleieloven ble gitt, var det etter trustlovens §13 forbudt å ta utilbørlig høye leier. Husleielovens §35 ga imidlertid retten adgang til å sette ned en leie som sto i misforhold til verdien av leiligheten, selv om misforholdet ikke var så markert at leien var utilbørlig og dermed ulovlig. Ved en slik nedsettelse kunne retten påby tilbakebetaling for inntil ett år, regnet tilbake fra saksanlegget. Gjaldt det derimot en leie som var utilbørlig etter trustlovens §13, og som ble søkt tilbake på dette grunnlag, kom §35 annet ledd i det hele tatt ikke til anvendelse. Senere er trustlovens forbud mot utilbørlig leie ført videre ved at prisforskriftene setter forbud mot å ta leie som er urimelig, men for rekkevidden av §35, 2. ledd er dette uten betydning. Forholdet til denne bestemmelse er det samme, enten tilbakesøkningskravet bygger på at det er forbudet i trustloven eller forbudet i prisforskriftene, som er overtrådt.

Etter dette bortfaller lagmannsrettens grunnlag for å begrense tilbakebetalingen tiden etter 15. november 1945, og det blir nød vendig å ta standpunkt til om det er ført bevis for at leien har vært urimelig også i tiden mellom dette tidspunkt og 12. desember 1940.

Som byretten og lagmannsretten har gjort rede for, var det kontrollnemndas oppfatning i august 1945 at leiene var urimelige, og nemnda gjorde sitt krav om nedsettelse gjeldende fra 1. april

Side:129

1945. Etter de opplysninger som foreligger, finner jeg at det ikke er grunnlag for å fravike nemndas oppfatning på dette punkt. Jeg legger derfor til grunn at leiene for tiden etter 1. april 1945 har vært urimelige for et så stort beløps vedkommende som kontrollnemnda fant godtgjort.

Når det derimot gjelder tiden forut for 1. april 1945, er jeg kommet til et annet resultat enn byretten. Byretten har funnet at «det ikke foreligger noe holdepunkt for at rimelig leie har vært høyere (eller lavere) i den tid som er gått siden Prisdirektoratets kunngjøring nr. 50 trådte i kraft 12. desember 1940 - - -», og har på dette grunnlag pålagt tilbakebetalingsplikt fra 12. desember 1940. Forholdet er imidlertid at vedlikeholdet av gården allerede ved kontrollnemndas behandling av saken i 1945 hadde vært forsømt i lengere tid, og gårdens tilstand må som følge av dette antas å ha forverret seg fra år til år. Det synes rimelig å regne med at denne utvikling har gått fortere jo langvarigere vedlikeholdsforsømmelsene ble. Jeg kan derfor ikke se det annerledes enn at det er god grunn til å anta at iallfall en av de viktigste faktorer ved bedømmelsen av leien, nemlig gårdens og leilighetenes tilstand - kan ha undergått en forandring til ugunst for utleieren særlig i de år det her er tale om, og at bedømmelsen av om leien var urimelig og for hvilket beløp den i tilfelle var det, derfor kunne ha falt annerledes ut tidligere enn den gjorde ved byrettens besiktigelse i 1950 og ved kontrollnemndas behandling i 1945. Som nevnt gjorde heller ikke kontrollnemnda i august 1945 kravet om reduksjon av leiene gjeldende fra et tidligere tidspunkt enn 1. april samme år.

Jeg legger også atskillig vekt på at leietagerne helt til 1945 har betalt kontraktmessig leie uten innvending, uaktet de selv måtte ha det beste kjennskap til manglene ved leilighetene og gården. Om leiene var for høye eller ikke, var i høy grad et skjønnsspørsmål, som leietagerne ikke hadde mindre forutsetning for å bedømme enn utleieren, - og for sine egne leiligheters vedkommende endog de beste forutsetninger. Med den beskyttelse husleieloven gir en leier, skulle heller ikke frykten for represalier fra utleierens side gi dem grunn til å holde seg tilbake. Når de likevel forholdt seg som de gjorde, tyder ikke dette på at de den gangen selv anså leiene for å være ulovlige.

At de ankende parter ventet helt til mars-april 1945 med å ta opp leiespørsmålet, - altså til et tidspunkt da de forhold som er avgjørende for utfallet, lå flere år tilbake i tiden - har i høy grad øket bevisvanskelighetene i saken. Det grunnlag bedømmelsen må bygge på, er som følge av dette blitt betydelig mer usikkert enn tilfellet ville ha vært om de hadde sagt fra i rimelig tid. Også dette må det tas hensyn til når bevisene i saken skal veies.

Jeg er alt i alt kommet til at det ikke er tilstrekkelig godtgjort at det urimelige forhold som ble konstatert i 1945 også var det samme så tidlig som 12. desember 1940. På den annen side kan det sies at det er liten grunn til å anta at leien med et slag er kommet i strid med prisbestemmelsene nettopp den 1. april 1945.

Side:130

Formodningen er vel for at det her har vært en gradvis utvikling, i sammenheng med den voksende forringelse av gårdens tilstand. Imidlertid gir ikke opplysningene i saken noe som helst grunnlag for selv skjønnsmessig å angi noe bestemt tidspunkt som en i tilfelle kunne bli stående ved mellom disse to yttergrenser, og heller ikke for å avgjøre hvor meget den ulovlige overpris i så fall skulle settes til. De ankende parter har derfor etter min mening ikke ført tilstrekkelig bevis for at deres tilbakesøkningskrav er begrunnet for tiden forut for 1. april 1945.

Det har i saken også vært reist det spørsmål, om en leier som uten innvendinger og under forhold som de foreliggende har betalt kontraktmessig leie gjennom en årrekke, i det hele tatt kan antas å ha i behold et sivilt tilbakesøkningskrav for denne tid. Etter det resultat jeg som nevnt er kommet til på grunnlag av bevisbedømmelsen, er det ikke nødvendig for meg å gå inn på dette spørsmål.

Rosengren vil etter dette bli pålagt tilbakebetaling for ytterligere 7 1/2 måned til hver av de ankende parter, unntatt til Harald Bergersen, som har krav på tilbakebetaling for 1 1/2 måned.

Jeg antar at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

Harald Rosengren dømmes til å betale til Martin Bøhn 150 - ett hundre og femti - kroner, Rein Berg og Thorolf Jensen 127,50 - ett hundre og syv og tyve kroner og femti øre til hver, Gunda Olsen 60 - seksti - kroner, Arne Moen og Bredo Bruflat 90 - nitti - kroner til hver, Harald Bergersen 18 - atten - kroner, alt med 4 - fire - pst. rente årlig fra 14. november 1946 til betaling skjer.

For øvrig stadfestes lagmannsrettens dom for så vidt den er påanket.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Dæhli: Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Som nevnt av førstvoterende, gjelder tvisten for Høyesterett bare spørsmålet om for hvor lang tid forut for saksanlegget leierne kan kreve tilbakebetaling av for meget betalt husleie. Utleieren har godtatt full tilbakebetaling for en tid av et år før saksanlegget, som fastsatt av lagmannsretten i samsvar med husleielovens §35, 2. ledd, mens leierne krever tilbakebetaling også for tiden forut helt siden ikrafttredelsen av prisbestemmelsene for husleie i Prisdirektoratets kunngjøring nr. 50 av 12. desember 1940.

Etter husleielovens §35 annet ledd avgjør retten samtidig med sin nedsettelse av leien «om leieren kan kreve tilbakebetalt det som han har betalt for meget, og i tilfelle fra hvilken tid dette skal skje. Av den leie som er utredet før saksanlegget kan utleieren dog ikke

Side:131

pålegges å betale tilbake mer enn det som leieren har betalt for meget i det siste år før søksmål ble reist». Etter min oppfatning er det sivilrettslige spørsmål om den maksimale tid for hvilken leieboernes tilbakesøkningskrav kan gjøres gjeldende klart: Det finnes etter husleielovens §35 annet ledd, ikke sivilrettslig hjemmel for tilbakesøkning av leiene for lengere tid enn et år før saksanlegget, da slikt krav er foreldet for tiden før begynnelsen av denne frist. Husleieloven er en spesiallov, og dens bestemmelse om et års foreldelse går derfor foran de alminnelige bestemmelser i foreldelsesloven av 1896. Det er her spørsmål om denne lovs §3. (Sammenlign f. eks. sjølovens §284 i forhold til §28 i ikrafttredelsesloven til straffeloven).

Forut for prisbestemmelsene av 1940 var det straffbart å innkreve husleie som etter trustloven av 12. mars 1926 nr. 3 §13 var å anse som «utilbørlig». Men hvis en husleie ble nedsatt i samsvar med husleielovens §35 til en rimelig leie, hadde leieren etter min oppfatning ikke under noen omstendighet rett til en lengere foreldelsesfrist for sitt krav på tilbakebetaling av for meget betalt husleie enn den foreldelsesfrist på et år som fulgte av husleielovens §35 annet ledd. Det hadde således ingen som helst betydning for beregningen av foreldelsesfristens lengde om en del av husleien hadde ligget ikke bare høyere enn «rimelig», men endog så høyt at den etter trustlovens §13 var straffbar. Den omstendighet at dette var blitt fastslått i en straffesak ville ikke gjort noe fra eller til når det gjaldt leierens tilbakesøkningskrav mot utleieren eller foreldelsen av dette.

Det fremgår av forarbeidene til husleieloven at husleielovkomitéens flertall, som var den del av komitéen som gikk lengst i leieboernes favør, og som foreslo bestemmelsen i husleielovens §35, hadde for øye innføring av en foreldelsesfrist på bare et år også for de tilfelle hvor det som grunn for tilbakesøkningskravet forelå ikke bare objektivt, men endog subjektivt straffbar overtredelse av trustlovens §13. Flertallet uttalte nemlig følgende i sine motiver til bestemmelsen (innst. 54): «Videre har komitéen foreslått leierens krav om tilbakebetaling av for meget erlagt leie i alle tilfelle begrenset til det siste år før klagen er kommet inn til retten. Komitéen har nemlig funnet at huseierne har et rimelig krav på at den leier som ifølge nærværende paragraf er berettiget til å få for meget betalt leie tilbakebetalt, gjør sitt krav herom gjeldende innen en rimelig tid. Man har der for antatt at de i den alminnelige foreldelseslov oppstilte preskripsjonsfrister ikke bør komme til anvendelse i dette forhold. At tilbakebetalingskrav etter trustlovens §13 først preskriberes etter 10 år har sin naturlige forklaring deri, at leierne for tiden savner effektiv beskyttelse mot den oppsigelse som regelmessig har vist seg å bli følgen av en klage over leien. Dette forhold kommer klarlig i en helt annen stilling, hvis også oppsigelse av leiere blir undergitt betryggende offentlig kontroll, således som foreslått i utkastets §30.» (Uthevelsene er gjort av meg.) annet ledd i lovens §35 er helt overensstemmende med huslelelovkomiteflertallets

Side:132

forslag, og forarbeidene inneholder ingen bemerkninger til dets motiver til bestemmelsen.

Prisbestemmelsene for husleie i Prisdirektoratets kunngjøring nr. 50 av 12. desember 1940 innførte «forbud mot urimelig husleie og urimelige leievilkår» (§1), påbød en alminnelig nedsettelse av leiene til 10 pst. under det de var 8. april 1940 (§2) og ga (i §3 §4) regler om leiepålegg. De andre bestemmelser er i denne forbindelse uten betydning. De ovenfor nevnte prisbestemmelser gjelder helt ut i den utstrekning de regulerer leieforholdene. Men prisbestemmelsene hadde ikke til formål å endre husleielovens alminnelige bestemmelser om rettsforholdet mellom utleier og leier. Dette er for øvrig kommet til uttrykk i kunngjøringen, Som uttaler: «Husleieloven regulerer derimot bare det sivilrettslige forhold mellom utleier og leier.»

Forbudet mot å ta «urimelig» leie i prisbestemmelsenes §1 fratar derfor ikke de borgerlige domstoler adgangen til å sette ned leien i samsvar med husleielovens §35 første ledd og det til «rimelig» leie, altså til en lavere leie enn den straffbart «urimelige» leie. Og prisbestemmelsene medfører ikke at foreldelsesfristen for leierens krav på tilbakebetaling av «urimelig» husleie blir forlenget utover den frist på et år som er fastsatt i husleielovens §35 annet ledd, hva enten det gjelder den del av leien som ligger så høyt at den er forbudt i prisbestemmelsene og derfor straffbar og gjenstand for inndragning om straffesak blir anlagt, eller det er tale om den del av leien som ikke ligger så høyt at den er straffbar, men som likevel settes ned etter husleielovens §35 til «rimelig» leie.

Det er likegyldig for foreldelsesfristens lengde enten kravet på tilbakebetaling gjøres gjeldende i borgerlig sak eller i straffesak, når husleielovens §35 kommer til anvendelse på rettsforholdet mellom utleier og leier.

Hvis utleierens forhold (f. eks. svik) begrunner et erstatningskrav fra leieren, vil dette krav foreldes i samsvar med foreldelseslovens §28. Et slikt krav er imidlertid utelukket i det foreliggende tilfelle.

Disse mine alminnelige grunner er etter min oppfatning avgjørende. Men jeg vil tilføye at det ville være lite praktisk om domstolene skulle måtte beskjeftige seg med skjønnsmessige avgjørelser av for hvilket tidsrom utover et år leierens krav på tilbakebetaling skulle kunne gjøres gjeldende. Når selve tilbakebetalingskravet er avhengig av en skjønnsmessig å reise, vil også en lang foreldelsesfrist kunne virke helt urimelig overfor den utleier som har vært i god tro. - I det foreliggende tilfelle hadde leierne like god anledning som utleieren til å bedømme leienes forholdsmessighet, og de hadde derfor på et tidligere tidspunkt selv burdet ta opp spørsmålet om nedsettelse av leiene, om de mente at disse ikke var «rimelige» når leiene vedble å ligge på det nivå som kontrollnemnda i 1936 ikke hadde funnet å burde kritisere og av utleieren var blitt satt ned med 10 st. I samsvar med prisbestemmelsenes §2. Når leierne ved sin holdning selv har medvirket ved å betale gjennom flere år leier

Side:133

som de senere påstår var «urimelige», bør de ikke ha rettens beskyttelse for tilbakesøkningskrav utover den i husleielovens §35 fastsatte tid. Ikke bare den annen part i kontraktsforholdet, utleieren, men også de kontrollerende myndigheter og domstolene, har en alvorlig interesse i at husleieforhold som leieren anser urimelige og uhjemlet, blir konstatert og at eventuell rettstvist blir avgjort så snart som mulig. Dette syn har fått uttrykk nettop i det jeg ovenfor har sitert av husleielovkomitéens flertalls grunner.

Dommer Berger: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende dommer Dæhli.

Dommer Eckhoff. Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende dommer Schei.

Dommer Wold: Jeg er kommet til et annet resultat enn de tidligere voterende.

Det er på det rene at leieboerne fortsatte leieforholdet i hele det tidsrom det her er tale om - 1940-44 - uten noen innsigelse mot husleien og således uten å gjøre gårdeieren oppmerksom på at de fant husleien urimelig. Først i 1945 tok de saken opp. Jeg er enig i at dette er en omstendighet som kan tale sterkt imot at leien i denne tid var urimelig. Overgangen fra rimelig til urimelig husleie markeres heller ikke ved noen skarp skillelinje, men må nødvendigvis bero på en skjønnsmessig vurdering. Når jeg likevel finner å måtte legge til grunn at husleien var urimelig ikke bare i 1945, men også i 1940-44, legger jeg - på samme måte som byretten - avgjørende vekt på at jeg i sakens opplysninger ikke kan finne noe holdepunkt for at rimelig husleie i Wilses gate 10 var høyere på noe tidspunkt i 1940-44 enn i 1945. Må man legge til grunn ved sakens avgjørelse at leiene i 1945 var urimelige, er det etter min mening vanskelig å komme fra at de samme leier også var urimelige i 1940-44.

Lagmannsrettens dom er ikke påanket for så vidt dommen nedsetter husleiene og tilplikter gårdeieren å tilbakebetale for meget oppkrevet husleie fra 15. november 1945. Det er dermed fastslått mellom partene at leien fra 15. november 1945 ikke var rimelig. Dette er også erkjent av gårdeieren for Høyesterett. 15. november 1945 er imidlertid et helt vilkårlig tidspunkt, som har sammenheng med tidspunktet for saksanlegget og preskripsjonsregelen i husleielovens §35. - Leieboerne tok saken opp våren 1945 og sendte den 21. mars 1945 klage over leiene til kontrollnemnda. Klagen er ikke fremlagt, men jeg må gå ut fra at den først og fremst tok sikte på å få leiene nedsatt. Det er dette kontrollnemnda gir sin tilslutning ved sitt vedtak av 22. august 1945. hvor kontrollnemnda krever at gardeieren skal sette ned leien fra 1. april 1945, idet saken i motsatt fall ville bli oversendt til prispolitiet. Når kontrollnemnda fant at leien burde nedsettes fra 1. april 1945, henger dette sammen med at leieboernes klage var av 19. mars 1945. Nedsettelsen kunne ikke gjøres gjeldende før fra tiden etter klagen. Men vedtaket kan selvfølgelig ikke forståes slik at leien før 1. april 1945 ikke var urimelig. Tvert imot heter det i vedtaket. «Kontrollnemnda påtaler vedlikeholdet i leilighetene som synes misligholdt i mange år og

Side:134

innskjerper gårdeierens vedlikeholdsplikt». Kontrollnemnda behandlet overhodet ikke tilbakesøkningskravet. Da gårdeieren ikke ville bøye seg for kontrollnemndas vedtak, besluttet nemnda den 2. februar 1946 å henvise leieboerne til byretten (husleieretten) «hvor leien kan bli nedsatt etter husleielovens §35». Men også her er det nedsettelse av leien vedtaket tar sikte på. Når nemnda fulgte denne fremgangsmåte og ikke meldte saken til prispolitiet, var ifølge avdelingssjef i kontrollnemnda, Bernt Viks viteforklaring grunnen at nemnda mente at Rosengren hadde vært i god tro, og at det derfor ikke var behov for straffeaksjon. Det fremgår etter min mening klart herav at kontrollnemndas krav til gårdeieren om at han skulle nedsette leien fra 1. april 1945 ikke gir noe holdepunkt for at husleien før dette tidspunkt var lovlig. Forholdet var vel tvert imot ganske enkelt det at nemnda mente at leien var urimelig også årene forut for 1945, men på grunn av gårdeierens gode tro anmeldte nemnda ikke saken.

Jeg har omtalt kontrollnemndas saksbehandling så vidt utførlig fordi jeg legger atskillig vekt på dens vurdering. Nemndas nedsettelse av leien er således ikke bare lagt til grunn av byretten og lagmannsretten, men nedsettelsen er også godtatt av gårdeieren. Imidlertid viser også de faktiske opplysninger som foreligger om gårdens tilstand - sammenholdt med leienes størrelse etter min mening klart at leien var urimelig i årene før 1945. Leiene i Wilses gate 10 beløp seg gjennomsnittlig til ca. kr. 16,00 pr. gulvmeter, mens den gjennomsnittlige leie i strøket ellers lå betraktelig lavere. Gården var også i en dårligere forfatning enn de andre leiegårder i samme strøk. Etter oppgaver som er fremlagt anvendte gårdeieren i tiden 1941-44 kr. 3108,53 til vedlikehold. Dette vedlikehold var etter mitt skjønn fullt tilstrekkelig til å opprettholde leilighetene i noenlunde samme tilstand som før. Etter min mening har leiene i Wilses gate 10 i en årrekke vært urimelige i forhold til strøket og gårdens forfatning. Jeg viser til kontrollnemndas uttalelse om at vedlikeholdet synes misligholdt i mange år. Byretten som var sammensatt av fagkyndige domsmenn og traff sin avgjørelse etter avhør av parter og vitner og etter foretatt åstedsbefaring, kom da også til det resultat at leiene var urimelige i tiden 1940-44, og ikke bare i 1945. Det samme resultat må også lagmannsretten ha lagt til grunn, idet den har frifunnet gårdeieren for tilbakebetaling ikke fordi den fant at leien i tiden 1940-44 var rimelig, men fordi gårdeieren var i god tro. Jeg finner under henvisning til det foran anførte at det blir liten sammenheng og konsekvens i avgjørelsen i denne sak om man be grenser leieboernes tilbakesøkningskrav til 1. april 1945. Etter min mening har leien vært urimelig hele tiden, og leieboernes krav om tilbakebetaling av den urimelige del av leien må da tas til følge. Dette følger av prisbestemmelsenes forbud og formål. Jeg henviser angående forholdet mellom prisbestemmelsene av 12. desember 1940 og husleielovens §35 til førstvoterendes votum, som jeg for så vidt er enig i.

Subsidiært stemmer jeg for dommer Scheis resultat.

Side:135

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med 1. voterendes konklusjon.

Av byrettens dom (dommer Knut Glad med domsmenn Alfred Meilstrup og Erling Lian):

Saksøkerne 1. Martin Bøhn, 2. Rein Berg, 3. Thorolf Jensen, 4. Gunda Olsen, 5. Arne Moen, 6. Bredo Bruflat og 7. Harald Bergersen er eller har vært leieboere i Wilses gate 10. Denne eiendom eiedes av Harald Rosengren fra 1. januar 1940 til 31. desember 1946, da Rosengren solgte den.

De forannevnte leieboere har beklaget seg over at leilighetene er dårlig vedlikeholdt og ikke i ordentlig stand og at leiene er urimelige og har vært urimelige siden i desember 1940, da Prisdirektoratets bestemmelser om husleie ble gitt i kunngjøring nr. 50 av 12. desember 1940.

Etter forgjeves megling i forliksrådet den 18. november 1946 innkom stevning til Oslo byrett den 4. desember s. å. - - -

Retten skal bemerke:

Søksmålet er rettet mot Harald Rosengren, mens Wilses gt. 10 eiedes av ham og hans datter Inger Grave med henholdsvis 2/3 og 1/3. Saksøkte har imidlertid ikke reist noen innvending mot dette, og har under saken opptrådt slik at det må forståes som han godtar at søksmålet med de fremsatte krav i sin helhet rettes mot ham.

Under hovedforhandlingen ble det opplyst at saksøkte solgte Wilses gt. 10 i desember 1946 til overtagelse pr. 1. januar 1947. Saksøkerne har hele tiden vært kjent med dette, men hverken disse eller saksøkte har gjort sine prosessfullmektiger kjent med overdragelsen. Retten finner at overdragelsen har til følge at man i denne sak bare kan behandle tilbakebetalingskrav mot saksøkte for tiden inntil han overdro eiendommen, nemlig 1. januar 1947. - - -

Under hovedforhandlingen er det foretatt befaring av eiendommen Wilses gt. 10. Gården er oppført i 1896 og har en oppgang med 8 leiligheter, hvorav innehaverne av de 7 er saksøkere i nærværende sak. Eiendommen er sunket, antagelig på grunn av bebyggelse av naboeiendommen og er derved blitt skjev, med skrånende gulv, skakke vindusrammer og sprekker både innvendig og utvendig. Den ligger i en tett gammelbybebyggelse, har trang gårdsplass, bøtte-klosetter i oppgangen, ovnsoppvarmning og mørke, temmelig kummerlige kjellerrom. Det utvendige vedlikehold er dårlig og retten anser det også bevist at vedlikeholdet av leilighetene har vært mangelfullt både i saksøktes tid og senere. Gårdeieren har nok gjort noe i leilighetene, men leieboerne har i atskillig utstrekning selv påkostet nødvendig vedlikehold og oppussing. Størrelsen av saksøkernes leiligheter og den leie som er betalt, fremgår av følgende oppstilling:

Nr. 1. Martin Bøhn, 1 vær. + kjk., entre 28 kvm. i 1. etasje, delvis møblert, kr. 60,00 pr. mnd., nedsatt 8. november 1941 til kr. 55,00.

» 2. Rein Berg, 3 vær. + kjk., entre 52 kvm. i 1. etasje kr. 72,00 pr. mnd. siden innflytning 1. april 1945.

» 3. Thorolf Jensen, 3 vær. + kj., entre 52 kvm. i 2. etasje kr. 80,00 pr. mnd. til 1. januar 1941, hvoretter kr. 72,00 pr. mnd.

Side:136

Nr. 4. Gunda Olsen, 3 vær. + kjk. entre 53,5 kvm. i 2. etasje kr. 70,00 pr. mnd. til 1. januar 1941, hvoretter kr. 63,00 pr. mnd.

» 5. Arne Moen, 3 vær. + kjk. entre 53,5 kvm. i 3. etasje kr. 80,00 pr. mnd. til 1. januar 1941, hvorefter kr. 72,00 pr. mnd.

» 6. Bredo Bruflat, 3 vær. + kjk. entre 52 kvm. i 3. etasje kr. 80,00 pr. mnd. til 1. januar 1941. hvoretter kr. 72,00 pr. mnd.

» 7. Harald Bergersen, 3 vær. + kjk., entre, 52 kvm. i 4. etasje kr. 72,00 pr. mnd. siden innflytning 29. september 1945.

Etter det som er sagt foran om leilighetenes beliggenhet, utstyr og vedlikehold, hele gårdens tilstand og den antatte rimelige markedsleie i strøket under hensyntagen til så vel utleierens som leiernes interesser, har retten funnet at rimelige leier for de foran nevnte leiligheter skjønnsmessig kan settes for nr. 1 til kr. 35,00 pr. mnd., nr. 2, 3 og 4 til kr. 55,00 og nr. 5, 6 og 7 til kr. 60,00 pr. mnd. For tiden før 1. januar 1941 kommer da 10 pst. reduksjonen i tillegg.

De leier som retten her har fastsatt som rimelige, er overensstemmende med en leiefastsettelse som Oslo kontrollnemnd foretok i august 1945.

Etter det som retten er kommet til som rimelig leie, finner den at de leier som betales av saksøkerne må betegnes som urimelige. Og da det ikke foreligger noe holdepunkt for at rimelig leie har vært høyere (eller lavere) i den tid som er gått siden Prisdirektoratets kunngjøring nr. 50 trådte i kraft 12. desember 1940, er det etter rettens mening krevet urimelig husleie helt siden dette tidspunkt. Da dette ikke var lovlig, jfr. nevnte kunngjøring §1, jfr. anordning om prisregulering av 12. september 1940, antar retten at saksøkerne har krav på tilbakebetaling av differansen mellom faktisk betalt leie og rimelig leie for tiden fra 12. desember 1940 og til 31. desember 1946, da gården ble overtatt av ny eier. Om retten til tilbakebetaling henvises til høyesterettsdom i Rt-1930-544, Arnholm: Streiftog i obligasjonsretten 132 og Hauge og Lorentzen: Prisregulering og prishåndhevelse 194-196.

Spørsmålet blir da hvor lang foreldelsestid som gjelder for tilbakebetalingskravet. Retten antar at den spesielle 1 års foreldelsesfrist som oppstilles i husleielovens §35 ikke kommer til anvendelse i dette tilfelle, hvor retten til å kreve tilbakebetaling har sitt grunning i prisbestemmelsene. Som krisebestemmelser antas prisbestemmelsene å måtte gå foran husleielovens bestemmelser, jfr. Prisdirektoratets bemerkninger til kunngjøring nr. 50 hvor det også er henvist til §13 i anordningen om prisregulering av 12. september 1940. Det tilbakebetalingskrav det her gjelder, bygger umiddelbart på bestemmelsene i en forbudslov, hvis overtredelse er belagt med straff. Det må derfor være den alminnelige foreldelsesfrist på 10 år som gjelder i dette tilfelle. Unntaksbestemmelsene om 3 års frist i foreldelseslovens §5 om fordringer på husleie og krav som grunner seg på overenskomst om leie av husrom kan således ikke komme til anvendelse. Om foreldelsesspørsmålet henvises til høyesterettsdom i Rt-1930-544. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Fr. Hassel og Arne Aas og skifteforvalter Kristen Urdal).

- - -

Side:137

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten.

Våren 1936 foretok eieren av Wilses gt. 10 noen forhøyelse av husleiene. Kontrollnemnda behandlet deretter de nye husleier i møte den 11. juni 1936 og skrev deretter den 12. s. md. både til den daværende eier og leieboerne at saken var besluttet henlagt. I nemndas møte da saken ble behandlet forelå en utførlig rapport fra kontrollør Haagensen om de forhøyelser som var foretatt.

Ifølge kjøpekontrakt av 15. desember 1939 solgte den daværende eier av Wilses gt. 10, Sven Sendresen, eiendommen til Rosengren. Selgeren garanterte «at de nåværende husleier er godkjent av kontrollnemnda og at der i høst ikke er truffet noen leieforhøyelse som kontrollnemnda kan nedsette etter de gjeldende bestemmelser». For 2 leiligheters vedkommende forelå der ikke formell godkjennelse av nemnda. Den ene leilighet ble da brukt av en vaktmester for eiendommen som hadde fått 10 kroners nedsettelse i husleien for utførelse av vaktmesterarbeid. Den annen leilighet var i 1936 utleid som enkeltrom, mens den ved salget i 1939 var utleid som leilighet. Det bemerkes i denne forbindelse at det ikke er noen grunn til å tro at leiene for disse to leiligheter var urimelige da salg fant sted i 1939.

Den 21. mars 1945 fikk kontrollnemnda, som den selv sier en «anonym» klage over husleien i gården. Under ankeforhandlingen har graver Martin Bøhn forklart at det var ham som sendte klagen.

Den 9. juni 1945 ga kontrollør Nilsson rapport til kontrollnemnda, og på grunnlag av denne rapport fastsatte så kontrollnemnda nye husleier, som ble krevet gjort gjeldende fra 1. april 1945. Vedtaket hadde den form at leiene ble ansett «urimelige» hvis de oversteg den pris nemnda hadde fastsatt.

Rosengren protesterte i brev av 3. september 1945 mot disse nedsettelser av leiene. Han gjør oppmerksom på at han kjøpte gården i 1939 for kr. 75 437,50. Etter de opplysninger som foreligger for lagmannsretten har Rosengren i de år han var eier av gården hatt en gjennomsnittlig årlig inntekt stor kr. 2172,00. Hvis man regner at han har satt inn ca. kr. 35 000,00 ved kjøpet i 1939 blir det en årlig bruttorente på ca. 6 pst. av denne kapital. Herfra må trekkes vedlikehold, avskrivning og godtgjørelse for eget arbeid med gårdens bestyrelse. Rosengren ber i det nevnte brev til nemnda om at saken må bli tatt opp igjen til fornyet behandling. I møte 22. august 1945 fastholdt nemnda sitt tidligere vedtak. Den 2. februar 1946 underrettet nemnda leieboerne om at gårdeieren av økonomiske grunner ikke kunne bøye seg for nemndas vedtak og derfor var det i møte den 29. januar s. å. blitt «vedtatt å henvise leierne til byretten (husleieretten), hvor leien kan begjæres nedsatt etter husleielovens §35.»

Under ankeforhandlingen har avdelingssjef Bernt Vik i kontrollnemnda gitt forklaring. Det er Vik som har gitt innstilling til kontrollnemndas behandling av saken i 1945 og 1946. Han har forklart at når vedkommende kontrollør, som den 9. juni 1945 har gitt rapport til nemnda, har gått ut fra at leiene tidligere var «godkjent» er dette ikke et helt korrekt uttrykk. Nemndas vedtak i 1936 gir uttrykk for at leiene den gang ikke var «utilbørlige» jfr. trustlovens §13. I 1940 har Prisdirektoratet

Side:138

gitt regler om «urimelig» leie. Når nemnda i 1946 henviste leieboerne til husleielovens §35, så var det fordi saken ikke egnet seg til behandling som politisak for prisretten. For prisretten gjelder den regel at ulovlige leier inndras til fordel for statskassen. I hvert fall har det i praksis vist seg at nemndas fastsettelse av husleier alminnelig henvises til behandling etter husleielovens §35, hvilket også leieboerne ser seg best tjent med, fordi de da selv kan oppnå tilbakebetalt «urimelig» husleie. Vitnet er for sitt vedkommende klar over at Rosengren mente at det forelå «godkjente» husleier etter nemndas avgjørelse i 1936, og det foreligger ikke noen «ond vilje» fra gårdeierens side.

Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til de husleier som er fastsatt av kontrollnemnda, og som også byretten har godtatt. Byrettens dom vil derfor for så vidt bli å stadfeste.

I anledning av spørsmålet om tilbakebetaling av for meget betalt husleie, bemerker lagmannsretten at den antar at kontrollnemndas vedtak av 11. juni 1936 om å henlegge saken har bevirket at den daværende eier av Wilses gt. 10, Sven Sendresen, og den senere eier Rosengren, har vært i berettiget god tro om at de husleier som ble oppkrevet var lovlige og ikke urimelige. Leieboerne brakte spørsmålet om husleiene inn for kontrollnemnda først i 1945, og det er ikke noe som kan tyde på at de før den tid har gitt underretning til gårdeieren om at de mente leiene var for høye. Under disse omstendigheter kan leieboerne ikke kreve tilbakebetaling for mer enn et år i samsvar med husleielovens §35. Dette resultat styrkes også av den omstendighet at kontrollnemnda har henvist leieboerne til å gå frem etter husleielovens §35. Når nemnda har henvist til denne fremgangsmåte, må det åpenbart være fordi saken ikke var egnet til behandling av politi og prisrett.

Forliksklage er uttatt 11. november 1946, og forkynt 14. s. m. Regner man ett år tilbake, skal leieboerne ha tilbakebetalt for meget utbetalt husleie fra 14. november 1945 til 1. januar 1947, da Rosengren solgte gården. Når tiden 14. november til 31. desember 1945 blir regnet som 1 1/2 måned, hvortil kommer 1946 med 12 måneder blir tilbakebetalingen å regne for i alt 13 1/2 måned.