Rt-1953-1031
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1953-09-01 |
| Publisert: | Rt-1953-1031 |
| Stikkord: | Husleiesak, Opphevelse av forlik |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 111/1953 |
| Parter: | Asta Aarheim, hjelpeintervenient Reidar Aarheim (høyesterettsadvokat Ivar Steig) mot Agnes Wold (høyesterettsadvokat Alf Anonsen). |
| Forfatter: | Schei, Gundersen, Thrap, Dæhli, justitiarius Grette |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §286, §99, Husleieloven (1939) §37, §38, Husleieloven (1939), Avviklingsloven (1950), Boligformidlingsloven (1950) |
Dommer Schei: I en husleiesak, anlagt etter husleielovens §38 første ledd, av fru Asta Aarheim som leier mot fru Agnes Wold som utleier, inngikk partene forlik for Oslo husleierett, og saken ble deretter hevet. Forliket gikk i hovedsaken ut på at fru Aarheim forpliktet seg til å flytte fra leiligheten innen 1. april 1951, men at hun til dette tidspunkt skulle kunne bruke leiligheten som bytteobjekt for å skaffe seg ny bolig. Fru Aarheim påanket forliket til Eidsivating lagmannsrett, som forkastet anken ved kjennelse av 1. september 1951 og tilpliktet fru Aarheim å betale 250 kroner i saksomkostninger.
Fru Aarheim har påanket lagmannsrettens kjennelse til Høyesterett, og hennes sønn Reidar Aarheim, som også bor i leiligheten, har erklært hjelpeintervensjon til støtte for henne. Hun gjør gjeldende at hun i forbindelse med salget av eiendommen
Side:1032
til fru Wold i 1942 ble sikret rett til å beholde leiligheten «så lenge husleienemnda varer» - en bestemmelse som også er gjentatt i leiekontrakten mellom partene. Hun mener derfor at hun har en tidsbestemt leierett, som utleieren ikke kan berøve henne ved å si henne opp. Når hun gikk med på forliket, var det fordi hun ble bibrakt den oppfatning at hun likevel måtte ha reist sak etter husleielovens §38,1 for å få kjent utleierens oppsigelse ugyldig. Først etterpå er hun blitt klar over at hun var i villfarelse på dette punkt. Hun mener at ankemotparten var eller burde ha vært oppmerksom på de forutsetninger hun bygde på ved vedtagelsen av forliket. Fru Aarheim har nedlagt påstand om at forliket oppheves og at hun tilkjennes saksomkostninger.
Fru Agnes Wold har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for alle retter.
Saksforholdet fremgår av lagmannsrettens kjennelse. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett med avhør av parter og vitner.
Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten.
Ved bestemmelse i sluttseddel av 19. januar 1942 og leiekontrakt av 27. mai samme år fikk fru Aarheim rett til å sitte med leiligheten «så lenge husleienemnda varer». Hennes leieavtale er således ikke inngått på oppsigelse, og jeg er enig med fru Aarheim i at en tidsbestemt leieavtale som dette ikke kan bringes til opphør ved oppsigelse etter husleielovens §37, jfr. §38,1. I oppsigelsen er det ikke nevnt noe om at leieretten er tidsbestemt - det hele er behandlet som en regulær, oppsigelig leieavtale. Heller ikke for husleieretten ble sluttseddelen eller leiekontrakten fremlagt, og jeg må etter det som foreligger gå ut fra at hverken retten, som ledet forliksforhandlingene, eller fru Aarheims prosessfullmektig var oppmerksomme på hennes rett etter disse dokumenter. Situasjonen slik jeg oppfatter den, var at husleieretten og fru Aarheims sakfører gikk ut fra at de hadde for seg et oppsigelig leieforhold og en lovlig oppsigelse, som ikke kunne settes til side fordi leieren hadde forsømt å reise sak i rett tid etter husleielovens §38. Fru Aarheim har for sin del forklart at hun kjente til at det forelå en bestemmelse eller klausul om at hun skulle ha rett til leiligheten, og at hun også sa dette i retten. Det er imidlertid åpenbart at hun ikke har forstått hvilken betydning dette hadde i den foreliggende sak, og at hun heller ikke har evnet å gjøre rede for det faktiske forhold på en slik måte at det ble klarlagt at hun var tilsikret en særlig rett til leiligheten. Det er etter min oppfatning ikke tvilsomt at når fru Aarheim gikk med på forliket, var det fordi hun trodde at utleieren lovlig hadde sagt henne opp, og at denne oppsigelse var endelig i og med at hun hadde oversittet fristen i husleielovens §38,1. At det var denne oppfatning som motiverte vedtagelsen av forliket, måtte eller burde utleieren ha vært klar over. Jeg tilføyer at det i
Side:1033
første rekke skyldes utleieren at saken fikk den utvikling i husleieretten som den gjorde. Hun var oppmerksom på bestemmelsen i sluttseddelen og leiekontrakten, men berørte som nevnt ikke forholdet, hverken i oppsigelsen eller under forhandlingene i husleieretten. Ved å legge det hele opp som et regnlært, oppsigelig leieforhold, brakte hun saken over i det skjeve spor den fikk, og må selv være nærmest til å ta følgene av de komplikasjoner dette førte med seg.
Ankemotparten har for Høyesterett bl.a. anført at fru Aarheims leierett var falt bort av seg selv fra 1. juli 1950. Leieretten gjaldt bare «så lenge husleienemnda varte», og husleienemnda ble opphevet fra 1. juli 1950, da de nye lover av 30. juni 1950 om avvikling av tvungen avståing av husrom m.v. og om boligformidling trådte i kraft. Fra det nevnte tidspunkt gikk leieforholdet etter utleierens mening over til å bli oppsigelig, og fru Aarheim er derfor lovlig oppsagt etter husleielovens §37.
Jeg nevner først at utleieren hverken i oppsigelsen eller under behandlingen av husleiesaken eller på noe tidligere tidspunkt har gitt uttrykk for at det var slik hun så forholdet. Spørsmålet om leieretten var gått over til å bli oppsigelig, var i det hele tatt ikke fremme i saken, og jeg må gå ut fra at hverken retten eller fru Aarheim overveiet eller hadde noen rimelig foranledning til å overveie dette spørsmål under forliksforhandlingene. Så lenge forholdet med den tidsbestemte leieavtale i det hele tatt ikke var brakt på bane, kunne det heller ikke godt være plass for spørsmålet om denne leieavtale fremdeles besto eller om den hadde skiftet karakter, slik at den nå kunne bringes til opphør ved oppsigelse.
Jeg finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til om bestemmelsen i sluttseddelen og leiekontrakten kan forståes slik at fru Aarheims leierett falt bort i og med endringene i husleiereguleringen fra 1. juli 1950. Hensett bl.a. til det som må antas å ha vært formålet med bestemmelsene, forekommer det meg at dette i ethvert fall må være et tvilsomt spørsmål. I denne saken er det etter min oppfatning avgjørende at det var ankemotpartens sak å godtgjøre for husleieretten at leieforholdet var oppsigelig, og at det faktiske forhold i saken ville blitt klarlagt dersom hun hadde gjort gjeldende den oppfatning hun nå hevder. Spørsmålet om forlik ville dermed kommet i en vesentlig annen stilling både for husleieretten og for fru Aarheim. At forholdet ikke ble klarlagt, må gå ut over ankemotparten.
Jeg mener etter dette at forliket må oppheves etter tvistemålslovens §99 annet ledd, jfr. §286 annet ledd nr. 2.
Saksomkostninger bør etter min mening ikke tilkjennes.
Jeg stemmer for denne
kjennelse:
Rettsforliket av 22. september 1950 oppheves.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Side:1034
Dommer Gundersen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Thrap, Dæhli og justitiarius Grette: Likeså.
Av lagmannsrettens kjennelse (lagmann Kristian Lunde, lagdommerne Per Anker og Arne Aas):
- - -
Fru Asta Aarheim har påanket dette forliket. I ankeerklæringen anføres:
Ankemotparten kjøpte eiendommen i 1942 av far til fru Aarheims fraskilte mann. For å sikre fru Aarheim og hennes barn leilighet ble det i sluttseddelen av 19. januar 1942 truffet slik bestemmelse: «Leieboeren av 2den etasje Aasta Aarheim har rett til å bebo sin leilighet sålenge husleienemnden varer for en leie som kontrollnemnden bestemmer, dog ikke over kr. 55,00 pr. mnd.» I brev av 10. juli 1950, mottatt 12. s. m. ble fru Aarheim oppsagt fra leiligheten i Ørakervn. 24. Stevning til husleieretten ble uttatt 27. juli 1950 og først innlevert i husleleretten 1. august s. å. I prosessskrift av 15. september 1950 krevet ankemotpartens prosessfullmektig saken avvist, da stevningen var for sent inlevert. Fru Aarheims prosessfullmektig overrettssakfører Dreyer mottok prosesskriftet 21. september og fikk ikke konferert med fruen før under rettsmøtet 22. september. Da saken etter prosessfullmektigens mening var for sent reist etter husleielovens frist, tilrådet han under rettsmøtet sterkt fru Aarheim å gå med på forliket. Hun var selv ikke fullt klar over grunnlaget for sin leierett og gikk med på forliket under sterkt press fra sin prosessfullmektig. Ifølge grunnlaget for leieforholdet kan imidlertid den ankende part ikke oppsies på den måte som her er gjort og en avvisning av husleiesaken fra husleierettens side ville ingen betydning ha hatt for henne. Hadde hun vært oppmerksom på dette, ville hun ikke ha gått med på forliket i husleieretten. Overrettssakfører Dreyer var ikke kjent med bestemmelsen i sluttseddelen. Hadde han vært oppmerksom på den, hadde han ikke tilrådet fruen forlik. Den ankende part mener betingelsene for å få forliket opphevet i medhold av rettergangslovens §286 er til stede. - - -
Ankemotparten, fru Agnes Wold hevder at forliket i enhver henseende er bindende og forpliktende for den ankende part. Fru Aarheim var fullt klar over innholdet av sluttseddelen av 10. januar 1942 og av sin egen leiekontrakt opprettet 27. mai 1942, hvor den tidligere siterte passus i sluttseddelen i det vesentlige er gjentatt. Ankemotparten og hennes prosessfullmektig høyesterettsadvokat Anonsen måtte under forhandlingene i rettsmøtet 22. september 1950 gå ut fra at fru Aarheim kjente klausulen om hennes leierett like godt som de selv. Hun hadde nemlig stadig overfor dem begge pukket på sin rett ifølge klausulen. - - -
Lagmannsretten - for lagdommer Aas' vedkommende dog under tvil - finner at anken må forkastes, idet det ikke kan sees å være ført tilstrekkelig bevis for mangler ved fru Aarheims viljeserklæring som er egnet til å gjøre forliket ugyldig som overenskomst. Fru Aarheims egen partsforklaring kan tas til inntekt for at forliket ikke fra hennes side
Side:1035
er «inngått i uvitenhet om rettslig relevante kjensgjerninger». Hun forklarer at hun ble sagt opp av fru Wold i 1945 og deretter begjært utkastet, idet hun unnlot å reise husleiesak, men at lensmannen da sa til henne at hun på grunn av klausulen av 1942 hadde rett til å bo i huset og ikke kunne kastes ut. Hun har hele tiden vært av den mening at hun ikke kunne kastes ut, og hun mener å ha fortalt dette til sin prosessfullmektig under husleiesaken i 1950 med henvisning til lensmannens uttalelse i 1945. Lagmannsretten finner det uten betydning om fru Aarheims prosessfullmektig den gang var fullt orientert, det avgjørende må være at fruen selv hele tiden har kjent til klausulen om leieretten og har ment at hun hadde en særlig beskyttet rett. At prosessfullmektigen, antagelig på grunn av mangelfull orientering, fikk henne til å gå med på forliket, kan ikke være tilstrekkelig til å gjøre det ugyldig. - - -