Rt-1953-1089

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1953-09-15
Publisert:	Rt-1953-1089
Stikkord:	Erstatning for ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 123/1953
Parter:	Harstad kommune (høyesterettsadvokat Valentin Voss) mot 1. Einar Henriksen, 2. Nanna Thorbergsen, 3. Kristine Hansen (overrettssakfører Jac. Ivar Kind - til prøve).
Forfatter:	Gundersen, Nygaard, Dæhli, justitiarius Grette. Mindretall: Berger
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §48, Bygningsloven (1924) §55, Grunnloven (1814) §105, §38, Skjønnsprosessloven (1917), §40, §45, §46, Bygningsloven (1924), LOV-1925-07-17-6, Tilleggslov til bygningsloven (1947)

Dommer Gundersen: Harstad bystyre traffødt xx.xx.1949 følgende vedtak:

«Til opparbeidelse av gater etter gjeldende reguleringsplan for Harstad erverves den fornødne grunn, eventuelt ved ekspropriasjon etter bygningslovens §40, til følgende anlegg: 1. Gjennomslag av Hålogalandsgate frem til Harstadgårdsbakken. - - - 7. Bakkegata fra Hålogalandsgate og så langt matr.nr. 9 til gata går.»

Deretter (2. november samme år) tok kommunen ut stevning til Harstad skjønnskommisjon og krevde ekspropriert den grunn som var nødvendig til gjennomføring av gateanleggene. Under sakens behandling for skjønnskommisjonen hevdet kommunen at tre av de saksøkte - ankemotpartene i den foreliggende sak - ikke hadde krav på noen erstatning for den grunn de eide i selve det prosjekterte gateløp. For så vidt angår begrunnelsen for denne anførsel og når det gjelder saksforholdet for øvrig, viser jeg til grunngivingen for den kjennelse skjønnskommisjonen avsa den 8. desember 1949 og hvis slutning lød slik:

«Harstad kommunes krav om å bli tilkjent den gategrunn som tilhører og disponeres av de saksøkte nr. 1-5 uten derfor å betale erstatning tas ikke til følge.»

På grunnlag av denne kjennelse ble skjønnet avhjemlet og erstatningen utmålt. Saksomkostninger ble ikke tilkjent.

Skjønnskommisjonens kjennelse ble av kommunen påanket til Hålogaland lagmannsrett, som den 10. februar 1951 avsa dom i saken: Skjønnskommisjonens kjennelse og skjønn ble stadfestet og kommunen ilagt kr. 300,00 i saksomkostninger.

Side:1090

Lagmannsrettens dom er av kommunen anket inn for Høyesterett, og den har nedlagt denne påstand:

«Prinsipalt: Erstatningen til ankemotparten for avståelse av de grunnarealer, som går med til gjennomføringen av reguleringen av Hålogalandsgaten og Bakkegaten, settes til 0.

Subsidiært: Harstad Skjønnskommisjons skjønn av 8. desember 1949 oppheves. Skjønnet henvises til ny behandling hvorunder de arealer som skal utlegges til regulert gate takseres som ubebyggelig grunn.

For begge tilfelle: Ankemotpartene tilpliktes å betale den ankende part saksomkostninger for alle retter.»

Ankemotpartene hevder at skjønnskommisjonens og lagmannsrettens avgjørelser er riktige, og de påstår lagmannsrettens dom stadfestet og kommunen ilagt saksomkostninger for Høyesterett.

Før jeg går inn på sakens realitet, må jeg behandle dens prosessuelle stilling. Ankemotpartene har hevdet at skjønnskommisjonens kjennelse bare kan overprøves av ankeinstansen for så vidt angår rettsanvendelsen - det er ikke anket over saksbehandlingen. Bestemmelsen i bygningslovens §55 nr. 1 må utelukke at lagmannsrett og Høyesterett kan prøve skjønnskommisjonens bevisvurdering, og dette må gjelde også de tvistespørsmål som ble gjort til gjenstand for avgjørelse ved særskilt kjennelse forut for skjønnet. Jeg er ikke enig i dette. Jeg forstår skjønnskommisjonens kjennelsesgrunner slik at den går ut fra at skjønnslovens annet kapitel får anvendelse også i ekspropriasjonssaker som reises med hjemmel i bygningsloven, og den har, etter min mening med rette, anvendt skjønnslovens §48 i tillegg til bygningslovens §55 nr. 1.

Slik som bygningslovens §55 lød etter lov nr. 6 av 17. juli 1925 og før bestemmelsen ble endret ved lov nr. 2 av 28. februar 1947, hadde paragrafen følgende ordlyd: «Alle tvistemål om, hva der er gjenstand for ekspropriasjon eller erstatning e.l., avgjøres under forretningen av kommisjonen selv. De av kommisjonen avgitte skjønn er endelige. Anke hører under Høyesterett og kjæremål under Høyesteretts Kjæremålsutvalg. For øvrig kommer reglene i lov om skjønn, ekspropriasjonssaker og odellsløsning av 1. juni 1917 til anvendelse også på disse forretninger.»

Det måtte etter det som her var bestemt, være klart at når det for en skjønnskommisjon ble reist en slik tvist som nevnt i skjønnslovens §48, ville denne lovbestemmelse komme til anvendelse: tvisten skulle avgjøres ved kjennelse av skjønnskommisjonen, og kjennelsen ville være gjenstand for selvstendig anke. Det måtte etter min oppfatning videre være klart at det i tilfelle av anke over skjønnskommisjonens kjennelse ikke gjaldt noen slik begrensning i ankedomstolens kompetanse som bestemt i skjønnslovens §38 for anke over et overskjønn, jfr. også Skeie, Civilprosess II, 2. utg., 342.

Side:1091

Det kan etter min mening ikke antas at disse regler ble forandret ved den endring i bygningslovens §55 som ble foretatt ved loven av 28. februar 1947. Denne lovforandring tok (bortsett fra en gebyrbestemmelse) utelukkende sikte på å oppheve ordningen med Høyesterett som eneste overinstans ved anke over skjønnskommisjonens avgjørelser og innføre den vanlige instansfølge, jfr. Ot. prp. nr. 102 for 1945/46 6, og den nye formulering av tredje punktum i §55 (nå §55 nr. 1) gir etter min oppfatning ikke tilstrekkelig holdepunkt for den tolkning at loven er blitt endret i videre utstrekning. Regelen er derfor, mener jeg, fremdeles den at skjønnslovens §48 kommer til anvendelse når det for skjønnskommisjonen blir reist en slik tvist som omhandlet i denne bestemmelse. Og er dette så, må også reglene om ankedomstolens kompetanse være de samme som før lovendringen i 1947.

Jeg tilføyer at lagmannsretten åpenbart har bygd på den samme oppfatning av de lovsteder som her kommer i betraktning, men den har ikke sagt noe om det. Partene har for øvrig også hatt anledning til å prosedere saken ut fra den forutsetning at Høyesterett ikke er bundet av skjønnskommisjonens bevisbedømmelse.

Saken står i realiteten i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere instanser. Det er holdt et bevisopptak ved Trondenes herredsrett den 29. juli 1952, hvor to av ankemotpartene og fire vitner har avgitt forklaring. Nytt for Høyesterett er 5 skjøter vedrørende de tomtesalg som saken gjelder. Jeg kan ikke se at de bringer saken i noen vesentlig annen stilling.

Harstad kommune hevder at ankemotpartene overhodet ikke har krav på erstatning for den grunn de må avgi til gateløpet for Hålogalandsgaten. Når grunneierne etter reguleringsplanens stadfestelse har utparsellert eiendommene på begge sider av gaten til byggetomter og dermed gitt dem fasaderett til gaten, så må de overfor kjøperne ha forpliktet seg til å la grunnen utenfor tomtene henligge som gate. Dermed har de gitt avkall på å utnytte gaten for seg selv. Den pris som tomtene er betalt med, må forutsettes å være satt høyere under hensyn til dette, slik at selgerne i virkeligheten har fått erstatning for gategrunnen inkludert i tomteprisen. Hvis kommunen nå må betale erstatning for gategrunnen, så vil den - hevdes det i prosedyren - deretter i henhold til bygningslovens §46 søke dette utlegget tilbake igjen hos tomteeierne. Det vil bety at de som i sin tid kjøpte tomtene, nå må ut med et tillegg til kjøpesummen - og det kan ikke grunneierne ha krav på å få.

Dessuten hevdes det at tomteeierne, iallfall i en viss utstrekning, har rett til atkomst til sine tomter langs eller over den prosjekterte gategrunn. Ved at grunneierne har gitt fra seg rådighetsretten - så langt som disse servitutter rekker - har de gjort sine eiendommer i gateløpet praktisk talt verdiløse.

Side:1092

Subsidiært hevdes det at grunneierne iallfall ikke har krav på mer enn det som deres rådighetsrett - altså det som er igjen av den - kan verdsettes til. Og det må bli noe vesentlig mindre enn eiendommens verdi som byggegrunn.

Ankemotpartene gjør gjeldende at de ikke fikk slike priser ved tomtesalgene at betalingen også innebar en erstatning for den gategrunn som de selv beholdt eiendomsretten til. Tvert imot har de regnet med at de ville få betaling av kommunen når reguleringen i sin tid ville bli gjennomført. Videre hevder de at de atkomstservitutter som hviler på eiendommene i gateløpet, er så begrensede i sitt innhold at de bare i ubetydelig grad har redusert deres rådighetsrett over dem.

Før jeg går inn på den konkrete vurdering av partenes anførsler, tør det være nyttig å stille den foreliggende sak inn i sin sammenheng med det som må antas å være vanlig praksis ved utparsellering av byggetomter og ekspropriasjon av gategrunn. Jeg siterer fra Stang: Norsk Bygningsrett 166:

«Den som utparsellerer en eiendom pleier å måle ut tomtene til midten av de regulerte gater. Hver av tomteeierne vil da få krav på ekspropriasjons-erstatning, men vil få dette likvidert i kommunens krav på erstatning (refusjon) for utgifter til gategrunn. Men det hender også at han selger tomtene netto og selv beholder eiendomsretten til gategrunnen, men med plikt overfor tomtekjøperne til å legge den ut til gate. Disse får da krav på fri gategrunn utenfor sine tomter med fasaderett til gata. Selgeren har da ikke lenger noen interesse i gategrunnen, som han i virkeligheten har fått betaling for ved tomtesalget. Han vil derfor ikke få noen erstatning når kommunen eksproprierer til gate, og tomteeierne får heller ingen refusjonsplikt for denne gategrunn.»

Advokat Nørregaard, som siden 1899 hadde vært formann i Oslo skjønnskommisjon, ga i Rt. for 1933 en oversikt over kommisjonens avgjørelser. Her sier han (s. 50) at kommisjonen har «ansatt erstatningen for regulert gategrunn til 0, naar denne grunn er blitt gjenliggende efterat eieren har solgt byggetomter paa begge sider av den med fasaderett til gaten. Eieren antas nemlig ved disse salg overfor kjøperne at ha forpliktet sig til at la den regulerte gategrunn utenfor de solgte eiendommer henligge som gate og derved gitt avkall paa enhver utnyttelse for sig selv av denne grunn. Prisen paa tomtene maa forutsettes bestemt under hensyn hertil, saaledes at kjøperne har betalt for «netto» byggegrunn og selgeren derved i virkeligheten ogsaa har faatt erstatning for den nærmest tomtene liggende halve gategrunn, idet prisen pr. m2 maa antas at ville være satt saa meget lavere om denne grunn hadde medfulgt arealet og tomtene saaledes var solgt som «brutto» byggegrunn.» Jeg viser også til Høyesteretts dom i Rt-1906-244.

I vårt tilfelle er tomtene solgt netto på basis av den

Side:1093

foreliggende reguleringsplan, som skriver seg fra 1898. Senere er planen forandret i 1931 og 1944, men fremdeles er situasjonen den at alle hus som i tidens løp er oppført, ligger utenfor og på begge sider av gateløpet etter planen av 1898, med unntak av ett hus, bygd på en tomt som ble solgt i 1928. Etter hva som er opplyst under prosedyren, må planen av 1931 ha foreligget og ha vært kjent, selv om den ikke var stadfestet da dette siste tomtesalget fant sted. Salgene begynte i 1913, og etter hvert er alle byggetomter langs Hålogalandsgaten og Bakkegaten solgt innenfor det område som saken gjelder, unntatt en tomt, nemlig nr. 60 til Hålogalandsgaten som grunneieren fremdeles sitter med. 3 av tomtesalgene fant sted før og under den første verdenskrig, 3 i mellomkrigstiden og 7 etter den siste verdenskrig.

Skjøtene for alle disse tomtesalg angir at tomtene har grenser mot de utlagte gater, og fra 1916 og fremover er tomtene solgt på grunnlag av utmålingsforretninger og med husnummer og dermed fasaderett til gaten. Tomtekjøperne har fått rett til atkomst til sine tomter over de områder som grunneierne til enhver tid satt med, men slik at disse spesielle atkomstservituttene skulle bortfalle når de prosjekterte gater ble opparbeidet.

Om praksis i Harstad er det opplyst at kommunen ikke tidligere har pleid å betale for ervervelse av gategrunn, følgelig er det heller ikke pålagt tomteeierne noen refusjonsplikt.

Nå hevder imidlertid ankemotpartene - grunneierne - at de har forbeholdt seg å kreve erstatning av kommunen for den gategrunn de må avgi, og at de i årenes løp alltid har solgt nettogrunnen for en lavere pris enn den de kunne ha fått for bruttogrunnen. Skjønnskommisjonen har gitt dem medhold i denne påstand. Den har funnet at det «etter de foreliggende opplysninger (må) antas at kjøpesummene for tomtene ville ha blitt forholdsvis høyere om tomtene var blitt solgt med den grunn som er utlagt til gate». Men kommisjonen redegjør ikke for hvilke opplysninger den for så vidt bygger på. Lagmannsretten har funnet spørsmålet tvilsomt. En har ikke sikre holdepunkter for å avgjøre hva som har vært partenes mening, heter det i lagmannsrettens dom, men det antas å være mest sannsynlig at partene har regnet med at grunneierne ville få betaling av kommunen når denne i sin tid skulle gå til opparbeidelse av gatene. For øvrig har lagmannsretten sett det slik at det «må være kommunen som må bevise at forutsetningen har vært at de opprinnelige grunneiere skulle stille gratis gategrunn til rådighet for kommunen».

Jeg er kommet til et annet resultat. De konkrete opplysninger som foreligger om hva partene i sin tid har ment og avtalt, er like sparsomme for Høyesterett som de har vært i de underordnede instanser. Jeg finner for så vidt ikke annet å holde meg til enn på den ene side en uttalelse av to av

Side:1094

ankemotpartene, som hevder at «det er ikke solgt noe av gategrunnen», og på den annen side en uttalelse av tre av tomtekjøperne, som sier at de «ikke regnet med at de skulle få noe krav, om det senere skulle bli opparbeidet gate forbi tomten». Under disse omstendigheter - og med hele saken sett på bakgrunn av det som er opplyst om alminnelig praksis - kan jeg ikke finne noe grunnlag for at kommunen nå skal betale for den delen av bruttogrunnen som er blitt liggende igjen i gateløpet etter at nettogrunnen er solgt. I motsetning til lagmannsretten mener jeg at det i tilfelle fikk bli grunneiernes sak å føre et antagelig bevis for at de gjennom alle disse årene fra 1913 og fremover, i påvente av en erstatning engang i fremtiden, solgte nettotomtene for mindre betaling enn de kunne ha fått for bruttotomtene, med den følge at de nå skulle kunne få en erstatning fra kommunen, som denne kan velte over på tomtekjøperne. Men partene erkjenner at bevis eller motbevis på dette punkt ikke lar seg føre fra noen av sidene.

Jeg går nå over til et spørsmål som har vært drøftet under prosedyren: Har grunneierne krav på å få erstatning for gategrunnen som ubebyggelig eiendom, eller har de overhodet ikke rett til erstatning?

At den grunn som nå eksproprieres er regulert til gate og derfor er verdiløs som byggegrunn, kan selvsagt ikke frata eierne deres erstatningskrav eller redusere erstatningens størrelse. Det som begrenser eller eliminerer deres erstatningskrav, er det forhold at de overfor tomtekjøperne har begrenset eller gitt avkall på sin rådighetsrett. Likevel kan det spørsmål reise seg, som jeg nettopp nevnte. En kan si at grunneierne på den ene side har gitt avkall på å bruke gateløpet til byggegrunn og at de videre har begrenset sin rådighetsrett så langt som atkomstservituttene legger beslag på gateløpet, men at de på den annen side har forbeholdt seg å bruke grunnen til andre formål (f. eks. til potetland og engslåtter, som i vårt tilfelle), og at de videre har forbeholdt seg å kreve erstatning når også denne bruken fratas dem ved reguleringens gjennomførelse. Dette ville lede frem til kommunens subsidiære påstand, og kommunens advokat i Høyesterett har vært sterkt inne på den tanke at dette må være den riktige løsning. Men etter mitt skjønn ligger det nærmere å se det slik at grunneierne har forpliktet seg til uten videre å stille gategrunnen til disposisjon når en kom så langt at kommunen gikk til å opparbeide gaten. Indirekte finner vi vel et uttrykk for dette i skjøtene - de gir tomtekjøperne rett til atkomst over deler av grunneiernes eiendommer utenfor gateløpene, men bare inntil gatene opparbeides. Da må tomtekjøperne gi opp disse atkomstveier fordi de nå kan gjøre bruk av sin rett til å benytte gatene. Jeg mener altså at kommunens prinsipale påstand for så vidt må tas til følge.

Men - som jeg har nevnt tidligere - en tomt er fremdeles usolgt, det er Hålogalandsgaten 60, og her blir det spørsmål

Side:1095

om ikke grunneieren har krav på erstatning for halve gatebredden utenfor denne tomten. Noen synderlig økonomisk betydning har vel ikke dette spørsmålet, for jeg går ut fra at dersom kommunen her må betale erstatning, så vil den kreve beløpet betalt tilbake igjen når det bygges på tomten. Men slik som saken ligger an, må spørsmålet løses, og jeg mener at kommunen må betale erstatning for denne del av gategrunnen. Synspunktet er da det samme som det jeg ellers har anvendt i saken: det er ikke ved reguleringen, men ved salget av tomtene at grunneierne gir avkall på sin rådighetsrett - og her er tomten ikke solgt.

Skjønnskommisjonens skjønn er avhjemlet på grunnlag av dens forutgående kjennelse. Når jeg kommer til et annet resultat enn skjønnskommisjonen og lagmannsretten for så vidt angår den avgjørelse som er truffet i kjennelsen, må jeg også ta med i mitt forslag til dom at skjønnet oppheves.

Saken har budt på atskillig tvil, og jeg mener at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Einar Henriksen har rett til erstatning for halve gatebredden utenfor Hålogalandsgt. nr. 60.

2. For øvrig har Einar Henriksen, Kristine Hansen og Nanna Thorbergsen ikke rett til erstatning for den gategrunn de må avgi til opparbeidelsen av Hålogalandsgata og Bakkegata.

3. Harstad skjønnskommisjons skjønn av 8. desember 1949 oppheves for så vidt det står i strid med det som er avgjort ved denne dom.

4. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Berger: Med hensyn til sakens prosessuelle stilling er jeg enig med førstvoterende.

Hva realiteten angår, er jeg kommet til samme resultat som skjønnskommisjonen og lagmannsretten, og kan i det vesentlige tiltre disses begrunnelse.

Jeg skal ytterligere bemerke: Det er i saken fullt på det rene at grunneierne bare har solgt tomtene inntil regulert gate, men selv har beholdt eiendomsretten til gategrunnen, og spørsmålet er da om de ved salget utenom det solgte areal og uten særskilt betaling har påtatt seg en plikt overfor tomtekjøperne til å legge gategrunnen ut til gate (jfr. førstvoterendes sitat fra Stang: Norsk Bygningsrett 166).

Jeg kan ikke finne at det er noe i skjøtenes ordlyd som tyder på at selgerne har påtatt seg noen sådan plikt. Jeg mener at det heller ikke i de forhold hvorunder salgene foregikk, er noe som viser at det var meningen at selgerne skulle ha noen sådan plikt; jeg antar tvert imot at opplysningene i saken viser at dette ikke var meningen.

Side:1096

Jeg vil da først peke på at det her ikke dreier seg om planmessig eller forretningsmessig gjennomført utparsellering og realisasjon av egentlige tomteeiendommer. Det gjelder her salg fra gårdsbruk av tilsammen forholdsvis få tomter i løpet av en lang årrekke fra 1913 til 1949 og med til dels atskillige års mellomrom mellom de enkelte salg. Når grunneierne drev sine eiendommer som gårdsbruk, var det naturlig at de, da salgene av tomter begynte i 1913, bare solgte og fikk betaling for selve tomten, og at de beholdt eiendomsretten til og bruken av gategrunnen, fordi den kunne de jo fullt ut utnytte i forbindelse med driften av sine eiendommer. Opplysningene i saken viser at de også har brukt gategrunnen og har holdt den inngjerdet sammen med sine eiendommer hele tiden siden. (Jeg ser da bort fra de veiservitutter som etter hånden ble påheftet enkelte deler av gategrunnen.) Den gang de første salg fant sted, har det vel stått for partene som høyst usikkert hvor lenge det ville vare før gaten ble opparbeidet, men jeg må gå ut fra at de har regnet med at det ikke ville bli aktuelt på mange år. I det hele tatt har vel forholdene vært slik at det den gang vel også har vært usikkert hva som endelig ville bli utlagt til gate; jeg gjør oppmerksom på at salgene her har skjedd etter tre forskjellige reguleringsplaner, den første regulering i 1898, reguleringen av 1931, og den någjeldende regulering, og nettopp for Hålogalandsgaten har disse tre reguleringer ganske vesentlige forskjelligheter med hensyn til fremføringen av gatelinjene.

Jeg har behandlet disse tomtesalg fra begynnelsen av for å vise at forholdene i det foreliggende tilfelle ligger helt annerledes an enn de forhold som er omhandlet av advokat Nørregaard i Rt-1910-826 og 1933 49 flg., og annerledes enn det tilfelle som er avgjort ved Høyesteretts dom i Rt-1906-244. Der gjelder det Oslo-forhold, og det gjelder egentlige tomteeiendommer hvis verdi ene og alene lå i deres verdi som byggetomter, mens de ikke kunne utnyttes av eierne på annen måte; og eiendommene var gjenstand for en planmessig utparsellering og realisasjon gjennom forholdsvis kort tid og under forhold som var helt fastlagt slik at gategrunnen var med som en selvsagt forutsetning for gjennomføringen av hele forretningen, og så vidt jeg forstår, gjelder det dertil kvartalsvis sammenhengende tettbebyggelse med store hus. I det foreliggende tilfelle gjelder det derimot leilighetsvise tomtesalg gjennom en menneskealder fra gårdsbruk til frittliggende mindre hus, som hele tiden kunne gis og har hatt annen atkomst. Under disse forhold er det, mener jeg, det naturlige med skjønnskommisjonen å legge til grunn at kjøpesummene for tomtene ville være blitt forholdsvis høyere om tomtene var blitt solgt med den grunn som er utlagt til gate. I det hele er forholdene i det foreliggende tilfelle slik at det etter min mening ikke er plass for presumsjoner som i og for seg kan være naturlige under storbyforhold.

Det er så at de momenter jeg her har fremhevet, ikke med

Side:1097

samme tyngde gjør seg gjeldende ved de seneste tomtesalg i tiden etter siste verdenskrig, fordi grunneiernes reelle interesse i å bruke gategrunnen faktisk måtte bli redusert etter hvert som flere og flere tomter langs den ble solgt og forholdet til slutt mer ville arte seg som utparsellering. Men jeg finner det allikevel naturlig at grunneierne hele tiden holdt samme linje og solgte på samme betingelser som før, altså uten plikt til å utlegge gategrunn. Man ser da også at en tomtekjøper fra 1947, vitnet Sverre Bruteig, har forklart at han var klar over at han ved kjøpet ikke hadde fått noen rett til atkomstvei til tomten, men tok sjansen på at gaten ville bli opparbeidet av kommunen. Også for grunneierne har det nok ved tomtesalgene etter krigen spilt inn at de kunne regne med at gategrunnen snart ville bli innløst, når det var kommet så mange hus i gaten.

At gategrunnen var beheftet med visse veirettigheter, har skjønnskommisjonen tatt hensyn til ved sin verdsettelse. Jeg forstår disse klausuler om veirettigheter så at de gjaldt inntil gaten var opparbeidet, men at de ikke har noe å gjøre med spørsmålet om de utgifter som måtte påløpe til ervervelse av gategrunnen eller opparbeidelse av gaten, og at de gjelder uten hensyn til om det blir kommunen som endelig betaler disse utgifter, eller om den forlanger refusjon hos tomteeierne. Jeg kan ikke se at grunneierne har forpliktet seg overfor tomtekjøperne til ikke å bygge på gategrunnen, det er reguleringsplanen som hindrer bebyggelse. Det er denne oftentligrettslige foranstaltning som innskrenker grunneiernes disposisjonsrett, ikke den privatrettslige avtale om tomtesalgene (selv om salgene naturligvis har som forutsetning at reguleringene foreligger); men den offentligrettslige foranstaltning at grunnen er regulert til gate, kan nettopp ikke frata grunneierne deres erstatningskrav eller redusere erstatningens størrelse. Tomtekjøperne har kjøpt tomter uten å kjøpe den nødvendige gategrunn, og må da eventuelt betale denne senere.

Etter min mening vil altså forholdet for alle de solgte tomters vedkommende være det samme som det er for den usolgte tomt, Hålogalandsgt. 60.

Jeg stemmer for at lagmannsrettens dom stadfestes.

Dommer Nygaard: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Dæhli og justitiarius Grette: Likeså.

Av skjønnskommisjonens kjennelse:

- - -

I forhold til de saksøkte nr. 1-3, Einar Henriksen, Kristine Hansen og Nanna Torbergsen har saksøkeren gjort gjeldende at kommunen har rett til å erverve den disse saksøkte tilhørte grunn innenfor gatelinjene uten herfor å erlegge noen erstatning.

Disse saksøkte eier de hovedeiendommer, g.nr. 60, br.nr. 1 og 2 og 7,

Side:1098

hvorfra tomtene langs de prosjekterte gater etter hvert er blitt solgt, mens hovedbrukene beholdt grunnen mellom gatelinjene. Kommunen gjør gjeldende at det har hatt innflytelse på tomteprisene at tomtene kunne selges med fasaderett til regulert gate, og at selgerne gjennom forhøyet tomtepris i virkeligheten allerede har fått fullt vederlag for gategrunnen utenfor tomtene. Likeså hevder kommunen at selgerne i og med salgene har påtatt seg plikt overfor tomteeierne til å holde den prosjekterte gategrunn åpen som atkomstvei for tomteeierne, og at den derfor i virkeligheten er verdiløs for de saksøkte i forhold til hvem denne innsigelse er reist. - - -

De saksøkte har bestridt saksøkerens anførsler og har påstått seg tilkjent full erstatning for den grunn som blir krevet avstått til de påtenkte anlegg.

Kommisjonen finner at de foran refererte tvistemål er av sådan art at de må gjøres til gjenstand for særskilt avgjørelse etter bestemmelsen i lov av 1. juni 1917 §48.

Herom bemerker kommisjonen:

Det er på det rene at eierne av g.nr. 60, br.nr. 1 og 2 og br.nr. 7 etter hvert har solgt sin eiendom langs Hålogalandsgate og Bakkegaten, unntatt den ubebyggede tomt nr. 60 til Hålogalandsgate, som fremdeles eies av saksøkte nr. 1, Einar Henriksen. Denne tomt har en utstrekning langs gaten av 22 meter.

Likeså er det på det rene at ingen av de øvrige nåværende tomteeiere... har ervervet noe av den utlagte gategrunn, idet de kun har kjøpt sin grunn inntil den regulerte gatelinje, slik som denne har vært fastsatt i de til enhver tid gjeldende reguleringer. Når enkelte av disse tomteeierne nå eier mindre stykker av den gategrunn som er gjenstand for ekspropriasjon - skyldes dette at reguleringsplanen har undergått endringer i tiden etter kjøpene.

Kommisjonen må derfor legge til grunn at de nevnte opprinnelige hovedbruk, som nå eies og disponeres av de saksøkte nr. 1-3 fremdeles har den fulle eiendomsrett til gategrunnen, i den utstrekning reguleringskartet viser. Etter hovedprinsippet i Grl. §105 skal derfor gategrunnens eiere ha full erstatning for den verdi som grunnen finnes å ha, med mindre saksøkeren påviser særlige omstendigheter som berettiger kommunen til å tiltre grunnen uten vederlag.

Imidlertid kan Kommisjonen ikke finne at den blotte omstendighet at tomtene er solgt til gatelinjer, berøver eierne av gategrunnen erstatning for denne. Også gategrunnen har sin særskilte verdi, og det må etter de foreliggende opplysninger antas at kjøpesummene for tomtene ville ha blitt forholdsvis høyere om tomtene var blitt solgt med den grunn som er utlagt til gate. Gategrunnens eiere må derfor ha krav på også å nyte godt av den alminnelige verdistigning som strøket på grunn av reguleringen har undergått. Tomtene langs de to gater er solgt dels før dels etter at omsetningene av faste eiendommer ble regulert. For de salgs vedkommende som er skjedd i tiden etter (pris-)reguleringens innførelse kan det heller ikke finnes godtgjort at prismyndighetene ved fastsettelse av tomteprisene har fulgt det prinsipp at gategrunnen i tomtenes fortsettelse skulle betraktes som verdiløse.

Side:1099

Endelig kan det ikke finnes godtgjort at gategrunnen er beheftet med atkomstrettigheter av slikt innhold at grunnen av den årsak er verdiløs for eierne. Av de atkomstdokumenter som er forevist for Kommisjonen, går det visstnok frem at tomteeierne i en viss utstrekning er gitt rett til atkomst til sine tomter, men for det første gjelder dette kun mindre begrensede områder av den grunn som aktes ekspropriert, og dernest er disse atkomstrettigheter av midlertidig art og er dels uttrykkelig betinget dels åpenbart forutsatt å skulle falle bort, straks kommunen gikk til opparbeidelse av gaten. Forholdet må sees i sammenheng med at kommunen har tillatt bebyggelse av tomtene, før opparbeidet gate var fremført til disse, og at det av den grunn var nødvendig å skaffe tomteeierne midlertidige atkomster, som dette har høvet best, jfr. bygningsl. §45. Ved at kommunen nå går til anlegg av gaten, faller disse atkomstrettigheter bort og de kan derfor ikke tas i betraktning som noe hefte for den grunn som skal erverves og takseres. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Trygve Leivestad, sorenskriver J. Johnson og hjelpedommer Astrup Rindahl):

- - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skjønnskommisjonen og kan vise til dennes begrunnelse. Saken har imidlertid frembudt atskillig tvil.

Det er på det rene at ankemotpartene eller deres forgjengere har eid grunnen på begge sider av Hålogalalidsgate og Bakkegaten på den strekning saken gjelder. Alle tomter på begge sider av gaten er solgt, unntatt en som tilhører Henriksen. Salgene er skjedd i tiden fra 1913 til 1949 etter at reguleringsplanen forelå. Ved salgene har ankemotpartene beholdt eiendomsretten til den prosjekterte gategrunn. I de fleste av skjøtene er det tatt inn forbehold om at kjøperne skulle ha atkomst til sine tomter over den prosjekterte gategrunn. Denne atkomst har til dels vært angitt som rett til kjøre- og gangvei inntil to meters bredde, dels ikke nærmere beskrevet. Retten har, hvor den har vært nevnt, regelmessig vært tidsbegrenset inntil Hålogalandsgate blir opparbeidet eller åpnet for trafikk. Det er på det rene at grunneierne har benyttet gategrunnen også etter at tomtesalgene hadde funnet sted, inntil de seneste år. De har dels nyttet gategrunnen som eng og dels til potetland

Lagmannsretten finner det tvilsomt om en kan oppfatte tomtesalgene og det faktum at selgerne beholdt den prosjekterte gategrunn slik at disse overfor kjøperne forpliktet seg til å stille gategrunnen gratis til disposisjon for kommunen til gateopparbeidelse. En savner her sikre holdepunkter for å avgjøre hva som har vært partenes mening. De fremlagte skjøter inneholder intet bestemt om dette. Heller ikke kan en si at de opplyste salgssummer gir noe bestemt indisium. Prisen har etter hva der har vært opplyst, variert fra ca. kr. 2,00 pr. m2 i 1913 til ca. kr. 5,00 pr. m2 etter 1945. Noen alminnelig praksis ellers har man heller ikke kunnet støtte seg til. På den ene side er det opplyst at Harstad kommune aldri tidligere har pålagt grunneierne å erstatte grunn som ble ervervet til gateopparbeidelse. På den annen side har det også vært

Side:1100

anført at kommunen ikke tidligere har pleid å betale for ervervelse av gategrunn.

Under disse omstendigheter antar lagmannsretten at det er mest sannsynlig at partene har regnet med at grunneierne ville få betaling av kommunen, når denne i sin tid skulle gå til opparbeidelse av gatene. Under enhver omstendighet antar retten at det må være kommunen som må bevise at forutsetningen har vært at de opprinnelige grunneiere skulle stille gratis gategrunn til rådighet for kommunen. Og dette kan en ikke finne er gjort.

Lagmannsretten er enig med skjønnskommisjonen i at atkomstservituttene over den prosjekterte gategrunn ikke har gjort eiendomsretten verdiløs for grunneierne, og kan henvise til skjønnskommisjonens begrunnelse. De kan heller ikke oppfattes slik at grunneierne ved dem skulle ha gitt avkall på ekspropriasjonserstatning for grunnen. - - -