Rt-1953-667

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1953-05-22
Publisert:	Rt-1953-667
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 69 B/1953
Parter:	Ludvik Lorentzen (høyesterettsadvokat T.E. Christensen) mot Egil Kjær (høyesterettsadvokat I.C. Heuch Bugge).
Forfatter:	Gundersen, Heiberg, Kruse-Jensen, Thrap, Soelseth
Lovhenvisninger:	Panteloven (1895) §1, Kjøpsloven (1907), Avtaleloven (1918) §32, §39

Dommer Gundersen: Fru Henriette Thingstad eide i 1947 «Jahnson's Gjestgiveri», som holdt til huse i Fr. Langesgt. 8 og 10 i Tromsø. Ludvik Lorentzen - den ankende part i nærværende sak - hadde i flere år drevet restauratørvirksomhet i Nord-Norge; under krigen hadde han seilt som stuert. Den 8. mai 1947 ble disse to enige om «å gå inn for stiftelsen av et aksjeselskap», som skulle overta eiendommene og drive gjestgiveriet. Partene skulle være hovedaksjonærer og økonomisk likestilt i selskapet, begge skulle skyte til utstyr og

Side:668

inventar og arbeide i bedriften. Det var forutsetningen at selskapet skulle stiftes så snart som mulig. Lorentzen kom deretter til Tromsø og begynte å arbeide i gjestgiveriet 24. mai. Han brakte med seg en god del utstyr og inventar som han hadde kjøpt i utlandet under krigen.

Fru Thingstad og Lorentzen ble imidlertid snart uenige av grunner som partene for Høyesterett har villet holde utenfor saken, og fru Thingstad ville ikke være med på å stifte selskapet. Hun ville i stedet selge eiendommene med gjestgiveriet. I september ble hun så enig med Lorentzen om at han skulle få forkjøpsrett ved salget, og hun håndga eiendommene til ham. Men heller ikke dette ble det noe av, og ved kjøpekontrakt av 22. oktober 1947 solgte hun dem til Egil Kjær - ankemotparten i denne sak. Kjær fikk skjøte på eiendommene 12. november s. å.

På dette tidspunkt drev Lorentzen gjestgiveriet alene, og han bodde der. Både fru Thingstad og Kjær oppfordret ham til å ta med seg sine ting og flytte, men det gjorde han ikke. Kjær forsøkte så å få namsmyndighetene til å kaste ut Lorentzen, idet han hevdet at denne satt med eiendommene uten enhver hjemmel (tvfbl. §234 tredje ledd). Men dette førte ikke frem, og han anla så sak ved Tromsø byrett med påstand om at Lorentzen skulle dømmes til å fraflytte eiendommene og å betale erstatning fordi han hadde sittet med dem og drevet gjestgiveriet uten å ha noen rett til det. Lorentzen gikk til motsøksmål og hevdet at Kjær hadde kjøpt gjestgiveriet i ond tro, idet han visste at Lorentzen allerede hadde ervervet rett til å kjøpe det. Han nedla derfor påstand på at Kjær skulle dømmes til å utstede skjøte til Lorentzen, mot at denne deponerte kjøpesummen. Lorentzen tapte saken helt i byretten, bortsett fra at Kjær ikke fikk medhold i sin påstand om at dommen skulle gis foregrepet tvangskraft.

Lorentzen påanket dommen til Hålogaland lagmannsrett. Der forandret han sin påstand. Nå krevde han ikke at Kjær skulle utstede skjøte til ham, men påsto at skjøtet mellom Kjær og fru Thingstad skulle kjennes ugyldig. For øvrig påsto han seg frifunnet. Kjær hevdet at byretten hadde satt erstatningen for lavt, og motanket på dette punkt. For øvrig krevde han også for lagmannsretten at dommen skulle gis foregrepet tvangskraft.

Lagmannsrettens dom av 29. juli 1949 lød slik:

«1. Ludvik Lorentzen dømmes til innen 2 måneder fra forkynnelsen av denne dom under utkastelsestvang å fraflytte Fredrik Langesgt. 8 og 10 i Tromsø.

Dommen gis for så vidt foregrepet tvangskraft, på betingelse av at Egil Kjær stiller sikkerhet, før fullbyrdelsen iverksettes.

Ludvik Lorentzen kan avverge foregrepet fullbyrdelse ved å stille sikkerhet.

Side:669

2. Ludvik Lorentzen dømmes til innen 2 uker fra forkynnelsen av denne dom å betale til Egil Kjær kr. 25 000,00 samt ytterligere kr. 2 500,00 pr. måned å regne fra i dag og til Lorentzen settes ut av besittelsen av gjestgiveriet.

3. Egil Kjær frifinnes for Ludvik Lorentzens påstand om at skjøtet fra Henriette Thingstad til Egil Kjær skal kjennes ugyldig.

4. Ludvik Lorentzen betaler til Egil Kjær innen 2 uker fra forkynnelsen av denne dom i saksomkostninger for byrett og lagmannsrett kr. 2 000,00.»

Denne dommen har Lorentzen påanket til Høyesterett, hvor saken i alt vesentlig står i samme stilling som for de underordnede domstoler, bortsett fra to momenter: Det er fremsatt en anførsel som er ny for Høyesterett, men den behøver jeg ikke nevne, fordi jeg er kommet til at saken må avgjøres på et grunnlag hvor denne anførsel ikke får noen betydning. Det annet nye moment er at partene nå er enige om hvor stor erstatningen skal være, dersom retten kommer til at Lorentzen må betale erstatning til Kjær.

Ellers gjør partene gjeldende de samme anførsler og påberoper seg de samme bevis som i byretten og i lagmannsretten. Jeg viser både for så vidt og med hensyn til sakens innhold for øvrig, til disse rettenes domsgrunner.

Ludvik Lorentzen har nedlagt denne påstand:

«1. Hålogaland lagmannsretts dom av 29. juli 1949 oppheves.

2. Ludvik Lorentzen, Tromsø, frifinnes i hovedsøksmålet.

3. Skjøtet til Egil Kjær fra Henriette Thingstad kjennes ugyldig.

4. Ludvik Lorentzen tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Egil Kjær har nedlagt denne påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes, dog således at Ludvik Lorentzens plikt til å fraflytte eiendommene Fr. Langesgt. 8-10 i Tromsø settes til 1 måned fra forkynnelsen av Høyesteretts dom og dessuten med den endring at den erstatning som er tilkjent Egil Kjær for tiden etter lagmannsrettens dom - den 29. juli 1949 - settes til kr. 750,00 pr. måned fra denne dag inntil Ludvik Lorentzen settes ut av besittelsen av gjestgiveriet.

2. Egil Kjær tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett hos Ludvik Lorentzen.»

Jeg har nevnt at den ankende part tapte saken både i byretten og i lagmannsretten. Men de to domstolene kom til sine resultater på hvert sitt grunnlag. Kort sammenfattet kom byretten til det resultat at Lorentzen ikke hadde noe krav å gjøre gjeldende mot Kjær, fordi Kjær, da han kjøpte eiendommene, «ikke trodde eller hadde grunn til å tro at Lorentzen hadde noen rett til å få eiendomsretten til Fr. Langesgt. 8 og 10». Og når byretten kom til dette resultat, var det ikke nødvendig

Side:670

for den å ta stilling til rettsforholdet mellom Lorentzen og fru Thingstad. Lagmannsretten derimot bygde sitt resultat på at Lorentzen overfor fru Thingstad ikke lenger hadde noen rett til å få kjøpt gjestgiveriet da hun solgte det til Kjær. Derav fulgte at Lorentzen ikke hadde noe krav å gjøre gjeldende mot Kjær, og i forhold til Kjær var han uten enhver rett til å bli sittende med gjestgiveriet.

For mitt vedkommende ser jeg saken på samme måte som byretten, og jeg kan i alt vesentlig tiltre det som er sagt i byrettens domsgrunner. Jeg behøver ikke å ta standpunkt til det spørsmål som lagmannsretten gjorde til kjernen i saken, nemlig dette: Hadde Lorentzen overfor fru Thingstad rett til å få kjøpt eiendommene på det tidspunkt da Kjær fikk kjøpekontrakt på den, eller iallfall, og senest på det tidspunkt da han fikk skjøte på den, nemlig 12. november? For selv om en svarer ja på dette spørsmålet, er ikke saken avgjort med det. Det neste spørsmål som reiser seg, er om Kjær visste eller burde vite - når han opptrådte som en aktsom og redelig mann - at han kjøpte gjestgiveriet til fortrengsel av Lorentzens bedre rett. Jeg finner det klart at Kjær ikke visste at han fortrengte en annens bedre rett. Det eneste spørsmål som her kan relse seg, er om han var tilstrekkelig aktsom - om han gjorde det han burde gjøre, for å forsikre seg om at han ikke kom til å krenke Lorentzens rett, da han opptrådte som kjøper av gjestgiveriet.

I kjøpekontrakten mellom Kjær og fru Thingstad er det som punkt 4 anført: «Kjøperen er i dag helt ut satt inn i den tvist som er oppstått mellom selgeren og L. Lorentzen, og kjøperen har herunder fått referert for seg den korrespondanse som foreligger om denne sak. - Kjøperen er gjort oppmerksom på at Lorentzen sannsynligvis vil forsøke å nekte å fraflytte de rom han benytter i eiendommene. Kjøperen skal mot selgeren ikke kunne relse noe krav om selgeren ikke får Lorentzen ut av husene innen overtakelsen finner sted.»

Jeg må gå ut fra at Kjær av fru Thingstad og hennes sakfører ble satt ordentlig inn i alt som forelå i saken på dette tidspunkt, at han gjorde seg kjent med den brevveksling som hadde funnet sted og at han ble orientert om de konferanser som var blitt ført mellom fru Thingstad og/eller hennes sakfører på den ene side og Lorentzen på den annen side. Men jeg kan ikke se at han på det grunnlag burde komme til det resultat at Lorentzen hadde rett til å kjøpe gjestgiveriet. Foruten det byretten har nevnt, legger jeg her særlig vekt på følgende: Etter at fru Thingstad gjennom sin sakfører definitivt hadde meddelt Lorentzen at hun ikke ville selge gjestgiveriet til ham, fikk også han hjelp av sakfører, som straks henvendte seg til fru Thingstads prosessfullmektig. Men jeg leser: brevene av 9. og 13. oktober fra overrettssakfører Heltzen - som skrev på Lorentzens vegne - til overrettssakfører

Side:671

Austad - som varetok fru Thingstads interesser - slik at han ikke mente å kunne gjøre gjeldende at Lorentzen fremdeles, på det tidspunkt, hadde rett til å få kjøpt gjestgiveriet på grunnlag av håndgivelsen. Det Heltzen skrev om var at fru Thingstad var bundet av avtalen av 8. mai og at dersom «fru Thingstad ikke vil selge til Lorentzen, fastholder han avtalen av 8. mai 1947 og forlanger den gjennomført». Dette var brevet av 9. oktober. Og i brevet av 13. oktober skrev han: «Bryter fru Thingstad kontrakten av 8. mai s. l., vil Lorentzen måtte gjøre henne ansvarlig for det tap han lider og som det vil forståes er betydelig. Han er fremdeles villig til å løse henne fra kontrakten mot kjøp på omskrevne betingelser, men mot aksept omgående.» Hvilke krav Lorentzen enn kunne gjøre gjeldende overfor fru Thingstad i henhold til avtalen av 8. mai, forekommer det meg iallfall klart at han ikke på dette grunnlag hadde rett til å få kjøpt gjestgiveriet. At Kjær samtidig av fru Thingstads sakfører fikk den beskjed at forhandlingene om salg til Lorentzen nå var definitivt brutt og ikke kunne trekke noe mer etter seg, synes å være på det rene, men dette moment behøver jeg ikke å tillegge avgjørende vekt. Uten betydning er det at Lorentzen senere, etter at Kjær hadde overtatt og fått skjøte på eiendommene, gjorde gjeldende at han på grunnlag av forhandlingene i september hadde fått rett til å kjøpe eiendommene. Overfor Kjær var det for sent å komme med dette da.

Jeg finner altså som byretten at Kjær har hatt eiendomsrett til gjestgiveriet og bygningene siden han overtok dem fra fru Thingstad. Overtagelsen fant etter kontrakten sted den 1. november 1949. Fra dette tidspunkt har altså Lorentzen sittet med eiendommene og gjestgiveriet uten hjemmel og i strid med Kjærs rett. Men da er det klart at Lorentzen nå må flytte og at han må betale erstatning til Kjær for den tiden han urettmessig har sittet med eiendommene for så vidt Kjær har lidt tap på grunn av dette. Og at Kjær har lidt tap ved at han ikke har kunnet ta eiendommene i besittelse, synes å være utvilsomt, og dette har heller ikke - så vidt jeg har forstått - vært omtvistet under prosedyren for Høyesterett.

Jeg innskyter her, hva jeg har sagt før, at dermed har jeg ikke tatt stilling til om Lorentzen har noe krav han kan gjøre gjeldende overfor fru Thingstad, enten i henhold til avtalen av 8. mai 1947, eller, i tilfelle, på grunnlag av de forhandlinger om salg, som fant sted dem imellom senere samme år. Rettsforholdet mellom Lorentzen og fru Thingstad ser ut til å være gjenstand for en samtidig pågående sak. Det er nevnt i ankeerklæringen at Lorentzen har saksøkt fru Thingstad ved Tromsø byrett, men når denne saken ble anlagt og hvilket innhold den har, er ikke opplyst for Høyesterett. I ankeerklæringen er det imidlertid sagt at saken er «stillet

Side:672

i bero», - formentlig i påvente av nærværende saks utfall - men uten at den er formelt stanset.

Jeg må også nevne at det i lagmannsrettens dom er sagt at Lorentzen på det tidspunkt da retten avsa sin dom, hadde mistet bevillingen til å drive gjestgiveriet, og at dette nå var stengt. I Høyesterett er det likevel opplyst at Lorentzen fremdeles driver gjestgiveriet uten at sammenhengen er forklart. Den tvangskraft som lagmannsretten ga sin dom, har Kjær - etter hva der er sagt under prosedyren - ikke benyttet seg av.

Partene er nå, som før nevnt, enige om hvor stor erstatningen skal være under forutsetning av at Lorentzen blir kjent erstatningspliktig. Renter er ikke påstått. Fristen for å fraflytte eiendommene antar jeg bør settes til 1 - en - måned.

Lorentzen må også betale saksomkostninger for Høyesterett - de settes til kr. 2 500,00.

Etter det resultat jeg er kommet til, må ankemotparten få medhold i det han har påstått. Jeg foretrekker imidlertid å formulere ny domsslutning.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Ludvik Lorentzen dømmes til innen 1 - en - måned fra forkynnelsen av denne dom under utkastelsestvang å fraflytte Fredrik Langes gate 8 og 10 i Tromsø.

2. Ludvik Lorentzen dømmes til å betale til Egil Kjær 25 000 - tjuefem tusen - kroner samt ytterligere 750 - sju hundre og femti - kroner pr. måned fra 29. juli 1949 til Lorentzens besittelse av eiendommene er opphørt.

3. Egil Kjær frifinnes for Ludvik Lorentzens påstand om at skjøtet fra Henriette Thingstad til Egil Kjær skal kjennes ugyldig.

4. I saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler Ludvik Lorentzen til Egil Kjær 4 500 - fire tusen fem hundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen for pengebeløpene er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Kruse-Jensen, Thrap og Soelseth: Likeså.

Av byrettens dom (byfogd Kristian Fauchald):

- - -

Retten skal bemerke:

I punkt 4 i kjøpekontrakten av 22. oktober 1947 mellom fru Thingstad og saksøkeren er det anført at han helt ut er «satt inn i den tvist

Side:673

som er oppstått mellom selgeren og L. Lorentzen, og kjøperen har herunder fått referert for seg den korrespondanse som foreligger om denne sak. Kjøperen er gjort oppmerksom på at Lorentzen sannsynligvis vil forsøke å nekte å fraflytte de rom han benytter i eiendommene». - Som følge herav vil det i denne sak bli nødvendig å komme inn på rettsforholdet mellom fru Thingstad og Lorentzen, idet dette danner bakgrunn for bedømmelsen av om saksøkeren ved anledningen opptrådte på en måte som svarer til redelighet i forretningsforhold med hensyn til fru Thingstads rett til å selge eiendommene til ham.

I anledning herav bemerkes, at avtalen mellom fru Thingstad og Lorentzen av 8. mai 1947 pålegger dem en gjensidig plikt til å delta i stiftelsen av et aksjeselskap med formål å drive «Jahnsons Gjestgiveri». Avtalen forutsetter at eiendommene overdras til det fremtidige selskap, det betegner seg uttrykkelig som foreløpig og etter punkt 6 er det partenes forutsetning at selskapet skal søkes stiftet og virksomheten satt i gang i god tid før sommersesongen 1947. Avtalen inneholder intet om forkjøpsrett for Lorentzen og noe bevis for at han muntlig var tilsikret en slik rett er ikke ført.

Saksøkte har påstått å ha forkjøpsrett til eiendommene fordi det var avtalt opprettet et aksjeselskap hvortil de skulle overdras og som en følge av at selskapet ikke ble stiftet. Retten kan ikke finne at gjeldende rett gir eventuelle aksjonærer noen slik rett.

På grunn av at Lorentzen som det må antas med fru Thingstads fulle konsens flyttet til Tromsø den 24. mai 1947, besatte seg i gjestgiveriet og straks både med sitt arbeid og med det inventar og det utstyr han brakte med seg trådte inn i driften oppsto det imidlertid et interessentskapsforhold mellom dem. Dette var knyttet til forventningen om at avtalen av 8. mai ble realisert, men reguleres ikke ved bestemmelser i avtalen. Karakteren av interessentskapsforholdet bestemmes av hva som faktisk foregikk i tiden fra 24. mai og utover sommeren. I anledning herav bemerkes, at det var i Lorentzens navn at gjestgiveriet fikk beverterbevilling. Hvordan den daglige drift foregikk er ikke nærmere legitimert, men retten finner å kunne gå ut fra at den skjedde i fellesskap (jfr. således bl.a. Austads brev til Lorentzen av 18. september 1947). - Dette interessentskapsforholdet vedrørte imidlertid bare driften av gjestgiveriet. Det er ikke ført bevis for at det oppsto noe eiendomsfellesskap med hensyn til driftsmidlene. Retten finner således heller ikke å kunne gi saksøkte medhold i at han på grunn av tingsrettslig sameieforhold hadde forkjøpsrett til gjestgiveriet. Forkjøpsrett kan heller ikke utledes av selve interessentskapsforholdet. Fellesdriften varte bare ca. 4 måneder og hadde ingen fast karakter.

Som nevnt var avtalen av 8. mai 1947 foreløpig. Det er på det rene at Lorentzen og fru Thingstad ikke kjente hverandre fra før og det er ikke opplyst at noen av dem foretok så inngående undersøkelser at de på forhånd kunne ha begrunnet forventning om at samarbeidet ville bli av lenger varighet. Begge håpet naturligvis at det skulle gå og Lorentzen har anført at han uttrykkelig satte som betingelse for å komme til Tromsø at han slapp å flytte derfra igjen. Fru Thingstad har på sin side bestemt benektet at han satte denne betingelse og noe

Side:674

bevis for at den er godtatt av henne er ikke ført. Det er ikke nevnt i avtalen av 8. mai. - Det er mest naturlig og best stemmende med det som faktisk er passert å forstå fellesdriften av gjestgiveriet fra 24. mai 1947 som et forsøk på om varig samarbeid lot seg etablere. Etter rettens mening har begge tatt en sjanse. - For Kjær måtte altså avtalen av 8. mai fremstille seg som et mislykket forsøk. Han var klar over at det var skjedd et brudd mellom Lorentzen og fru Thingstad, men han hadde neppe grunn til å undersøke om den ene eller begge hadde ansvaret. I betraktning av hva der allerede er anført hadde Kjær ingen grunn til å tro at Lorentzen hadde ervervet noen bruksrett til gjestgiveriet etter at det definitivt var inntrådt et brudd mellom ham og fru, Thingstad. Kjær måtte altså kunne vente at Lorentzen etter et rimelig varsel pakket sine saker og flyttet. Et slikt varsel fikk Lorentzen den 1. november 1947 da Kjær møtte opp i gjestgiveriet for å overta det og enn mer ved den begjæring om utkastelse som ble behandlet ved Tromsø namsrett den 17. november 1947 (sak nr. 65/1947 D).

Det neste spørsmål som retten må ta stilling til er om Lorentzen kan gjøre krav på å få eiendomsretten til Fr. Langesgt. 8 og 10 på grunn av de forhandlinger som fant sted mellom ham og fru Thingstad i september 1947 og som Kjær ifølge punkt 4 i kjøpekontrakten av 22. oktober s. å. er blitt gjort kjent med. - Avgjørende for dette spørsmål vil bli om Kjær etter en forsvarlig vurdering av situasjonen som den dengang måtte fortone seg for ham hadde grunn til å regne med at Lorentzen hadde mistet den forkjøpsrett som fru Thingstad hadde gitt ham. I det foran nevnte brev av 18. september 1947 fra Austad til Lorentzen står det at fru Thingstad vedstår tilbudet «til 1. oktober innen hvilken dato Deres aksept må foreligge - -». Overrettssakfører Austad har som vitne forklart at ordet aksept er en feilskrift og at meningen var å tilkjennegi at oppgjør måtte foreligge innen nevnte frist. Etter de opplysninger som er kommet frem under hovedforhandlingen jfr. bl.a. Austads brev av 18. september til fru Thingstad, finner retten ingen grunn til å tvile på at det virkelig har vært hans og fru Thingstads mening å sette 1. oktober som betalingsfrist. Tilbudet har altså fått et annet innhold enn tilsiktet og for rettsforholdet mellom Lorentzen og fru Thingstad blir det derfor av betydning om Lorentzen da han fikk brevet «- - innså eller burde innse «at der forelå en feiltakelse» (avtalelovens §32). - For Kjær måtte det fremstille seg så, at Lorentzen allerede før han mottok brevet fra Austad av 18. september hadde akseptert fru Thingstads tilbud, se således følgende uttrykk i Austads brev s.d. til fru Thingstad: «- - - men til slutt erklærte Lorentzen at han ville overta hotellet til det av Dem antydede beløp - - -». Det fremgår også av brevet til Lorentzen at oppgjør for fellesdriften skulle finne sted pr. 1. oktober. Fra og med den dag skulle altså Lorentzen disponere eiendommene og utstyret for egen regning og det måtte i analogi med kjøpslovens bestemmelser om retten til å kreve ytelse mot ytelse for Kjær fremstille seg som naturlig at fru Thingstad fra samme dag hadde krav på å få kontantkjøpesummen. Hadde det vært meningen å gi Lorentzen henstand utover 1. oktober med å betale måtte dette uttrykkelig ha vært sagt. Også en annen

Side:675

bemerkning i Austads brev til Lorentzen måtte gi Kjær den forståelse at 1. oktober var oppgjørsdagen, nemlig det forbehold som er tatt i brevets 6. avsnitt om at «Fru Thingstad forbeholder seg for seg og sin familie rett til fritt hus på hotellet til 15. oktober d. å.». Dette avsnitt forutsetter åpenbart at fra 1. oktober skulle Lorentzen hatt eiendomsretten til eiendommene, og skjøte måtte Kjær regne med at Lorentzen overensstemmende med vanlig praksis, ikke ville kunne få uten å betale kjøpesummen. Når det endelig i siste avsnitt av brevet anføres at fru Thingstad «vedstår seg denne ordning til 1. oktober» var det fullt forsvarlig for Kjer å regne med at når denne dag var passert uten at oppgjør hadde funnet sted var fru Thingstad berettiget til å disponere fritt over eiendommene og inventaret. Dette inntrykk måtte han etter rettens mening også finne bekreftet i den korrespondanse som foregikk mellom Austad og Heltzen i tiden inntil 22. oktober. Lorentzen krever at fru Thingstad skal oppfylle avtalen av 8. mai 1947 og truer med å gjøre erstatningsansvar gjeldende i den anledning, men er villig til å frafalle dette krav hvis hun er villig til fremdeles å selge eiendommene (se overrettssakfører Heltzens brev av 13. oktober). Dette tilbud fra Lorentzens side er definitivt avslått i Austads brev til Heltzen av 14. oktober. I brevet bekrefter Austad en muntlig anmodning til Heltzen om å legitimere at Lorentzen kan betale kontantkjøpesummen, konstaterer at slik legitimasjon ikke er prestert og tilføyer at han i dette ser «et bevis for at Lorentsen ikke kan kjøpe eiendommene hvilket han tidligere også har vist».

Det er fra saksøktes side også anført, at det er en selvsagt ting at en så stor kjøpesum som kr. 190 000,00 ikke kunne tilveiebringes av Lorentzen på den korte tid fra 18. september til 1. oktober og at derfor en betalingsutsettelse «i rimelig tid» måtte være forutsatt. I anledning herav bemerkes, at fru Thingstad, som forholdene lå an, ensidig kunne treffe bestemmelse om oppgjørsfristen. Dessuten måtte det for Kjær på ingen måte fremstille seg som særlig vanskelig for Lorentzen å skaffe det nødvendige beløp i løpet av de 12 dager han hadde til disposisjon. Det hvilte dengang på eiendommene et 1. prioritets pantelån til Tromsøysund Sparebank på 130 000,00. Dette pantelån visste Lorentzen at han kunne regne med å få overta, jfr. 8. avsnitt i Austads brev til ham av 18. september. De resterende kr. 60 000,00 måtte Kjær regne med at Lorentzen kunne få dekket bl.a. ved en forhøyelse av 1. prioriteten da bygningene var forbedret etter at lånet var opptatt og Lorentzen etter den takst han selv hadde foranlediget holdt hadde tilført gjestgiveriet inventar og utstyr til en verdi av ca. kr. 60 000,00. Inventaret ville kunne pantsettes i forbindelse med eiendommene i henhold til §1 i lov nr. 1 av 8. juni 1895.

Heller ikke finner retten at Kjær - som anført av saksøkte - kan bebreides fordi han unnlot å henvende seg til Lorentzen før han undertegnet kjøpekøntrakten av 22. oktober. God forretningsskikk krever ikke at en diskuterer med sine formentlige konkurrenter om et eiendomskjøp. Kjær hadde grunn til å betrakte Lorentzen som en konkurrent som ikke hadde sørget for å relse det nødvendige kontantbeløp i tide.

Retten kommer således til det resultat, at Kjær da han underskrev

Side:676

kontrakten av 22. oktober 1947 ikke trodde eller hadde grunn til å tro at Lorentzen hadde noen rett til å få eiendomsretten til Fr. Langesgt. 8 og 10.

Etter kontrakten skulle Kjær overta eiendommene 1. november 1947. Han måtte derfor etter kontraktens post 2 sammenholdt med post 3 siste avsnitt være forberedt på den dag å betale kontantkjøpesummen. Det er ikke nærmere opplyst under saken, men retten finner ingen grunn til å tvile på, at han derfor straks måtte søke skaffet til veie kontantkjøpesummen + omkostninger, at han altså straks «innrettet seg etter viljeserklæringen» (avtalelovens §39). Det er heller ikke ført noe bevis for at han i tiden fra 22. oktober til 1. november er blitt meddelt opplysninger av en sådan art, at det ville stride mot god forretningsskikk å gjøre kjøpekontrakten gjeldende. Heller ikke i tidsrommet fra 1. til 12. november da Kjær fikk skjøte på eiendommene, er det øpplyst at det skjedde noe som kunne berøve ham hans gode tro.

Etter de resultater retten ovenfor er kommet til vil Kjær måtte bli å, frifinne for Lorentzens krav i motsøksmålet, se saksøktes påstand II.

En følge av at Kjær lovlig sitter med eiendomsretten til Fr. Langesgt. 8 og 10, at der intet kontraktsforhold består mellom ham og Lorentzen om bruksrett til eiendommene og at Lorentzen heller ikke kan antas å ha noen bruksrett i kraft av avtalen med fru Thingstad av 8. mai 1947 og det senere samarbeid med henne, må bli at han ingen hjemmel har til å bo i gjestgiveriet og benytte det hotellinventar og utstyr som tilhører Kjær. I forhold til Kjær må hans uhjemlede besittelse regnes fra 1. november 1947. Saksøkerens påstand om at Lorentzen tilpliktes å fraflytte eiendommene tas således til følge. - - -

Kjær har også påstått Lorentzen tilpliktet å betale erstatning etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr. 50 000,00 for den uhjemlede bruk av gjestgiveriet (eiendommene og det inventar som hadde tilhørt fru Thingstad). - I anledning herav bemerkes, at Lorentzen ved å drive gjestgiveriet for egen regning uten å betale noe for bruken måtte være klar over at han hadde en fordel han ikke hadde krav på. Den 1. november 1947 møtte Kjær personlig opp i gjestgiveriet og krevet å få overta det i henhold til kjøpekontrakten av 22. oktober s. å. Fra det tidspunkt var iallfall Lorentzen klar over at gjestgiveriet var solgt og hans besittelse og bruk kan iallfall fra da av ikke antas å være skjedd i begrunnet god tro. - Lorentzen må også antas å ha vært klar over at Kjær fra 1. november 1947 har båret utgiftene vedrørende eiendommene (pantelånsrenter, skatter, assuransepremier m.v.). Det bemerkes, at Kjærs opplysning herom ikke kan sees å være bestridt av Lorentzen, mens denne på sin side alene har opplyst å ha betalt reparasjon av en del skader påført eiendommene under brann i Tromsø i april 1948. Lorentzen må altså antas å ha vært klar over at Kjær, iallfall i en viss utstrekning, har vært skadelidende som følge av at han ingen inntekter fikk av eiendommene. Retten finner derfor å måtte gi saksøkeren medhold i at han har krav på erstatning.

Med hensyn til erstatningens størrelse bemerkes, at denne ikke antas å kunne settes så høyt som til den fastsatte lovlige leie for gjestgiveriet, kr. 3 600,00 pr. måned. Kjær var, da han kjøpte gjestgiveriet, fullt klar

Side:677

over at Lorentzen sannsynligvis ville nekte å flytte ut og han må antas å ha tatt dette forhold med i beregningen. Dekning av utgifter og en rimelig godtgjørelse for vedlikehold og verdiforringelse må han imidlertid ha krav på og retten finner skjønnsmessig å burde sette den samlede erstatning til 8 % pr. år av kjøpesummen for eiendommene, kr. 160 000,00: samt 10 % pr. år av kjøpesummen for inventaret, kr. 25 000,00. Utgangspunktet for beregningen av erstatningsbeløpet blir 1. november 1947. - - -