Rt-1954-252

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1954-03-04
Publisert:	Rt-1954-252
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 25/1954
Parter:	A/S Nobelsgt. 18 (høyesterettsadvokat Kåre Lassen) mot Johanne Westby (høyesterettsadvokat Eyvind Getz).
Forfatter:	Helgesen, Eckhoff, Holmboe, Dæhli, justitiarius Grette
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38

Dommer Helgesen: Oslo byrett avsa den 25. mai 1948 dom i saken med denne domsslutning:

«1. Oppsigelsen av fru Johanne Westby til fraflytning den 1. august 1947 fra hennes leilighet i Nobelsgt. 18 III kjennes gyldig.

2. Fru Johanne Westby dømmes til å fraflytte leiligheten.

3. Fru Johanne Westby dømmes til innen 2 uker fra dommens forkynnelse å betale til A/S Nobelsgt. 18 saksomkostninger med 150 kroner.»

Fru Johanne Westby påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som den 23. oktober 1948 avsa dom med slik domsslutning:

«Oppsigelsen kjennes ugyldig.

Partene bærer hver sine saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

A/S Nobelsgt. 18 har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, hvor gårdselskapet har nedlagt denne påstand:

«At oppsigelsen kjennes gyldig og at fru Johanne Westby tilpliktes å fraflytte leiligheten i Nobelsgt. 18, samt betale gårdselskapet saksomkostninger for alle retter.»

Fru Johanne Westbys påstand er:

«Lagmannsrettens dom stadfestes, dog således at A/S Nobelsgt. 18 dømmes til å betale Johanne Westby saksomkostninger for alle retter.»

Om saksforholdet viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Til bruk for bevisførselen i Høyesterett er det holdt en rekke bevisopptak ved Oslo byrett, hvorunder partene og et stort antall vitner er avhørt. Det er også fremlagt en del nye dokumenter, som jeg ikke finner grunn til å spesifisere.

I ankeerklæringen til Høyesterett har gårdselskapet gjort gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at fru Westby ikke vesentlig har misligholdt leiekontrakten. Som begrunnelse for dette ankepunkt mot dommen er i ankeerklæringen anført: «Hun (dvs. fru Westby) fikk ved nyopprettet leiekontrakt av 28. juni 1941 adgang til å drive pleiehjem. Denne virksomhet ble drevet på en så mislig måte at Helsedirektoratet den 10. juli 1947 tilbakekalte hennes bevilling. - Leieboere i gården, vaktmester og gårdsbestyrer hadde stadig uten nytte klaget over driften av pleiehjemmet. Når da

Side:253

det offentlige sluttelig nektet driften, må det kunne sies at hun har utøvet sine kontraktsmessige rettigheter på en slik måte at kontrakten fra hennes side er vesentlig misligholdt.»

Gårdselskapet hevder subsidiært at det foreligger fyllestgjørende saklige grunner for oppsigelsen av leieforholdet, og at oppsigelsen ikke vil virke urimelig overfor henne.

I prosedyren for Høyesterett har gårdselskapet påberopt seg at fru Westby også etter at driften av pleiehjemmet var opphørt og etter at leieavtalen var oppsagt, har misligholdt kontrakten på forskjellige måter. Særlig har selskapet trukket i forgrunnen at fru Westby i strid med husordenen fortsatte med å bruke badet til tøyvask og leiligheten til tørking av tøyet, samt at hun uten samtykke av utleieren i stor utstrekning har drevet med døgnutleie.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i alt vesentlig tiltre dens begrunnelse. Jeg er således enig med lagmannsretten i at fru Westby beholdt sin alminnelige fremleierett etter kontrakten av 1939 etter at gårdselskapet i kontrakten av 1941 hadde gitt sin tillatelse til drift av pleiehjem, og at hun kunne falle tilbake på denne rett når driften av pleiehjemmet opphørte.

Det nye bevisstoff og de nye anførsler, som den ankende part har gjort gjeldende i prosedyren for Høyesterett, har etter min mening ikke brakt spørsmålet om oppsigelsens gyldighet i en annen stilling enn tidligere.

Når det gjelder bruken av badet til tøyvask og leiligheten til tørk av tøyet, kan jeg ikke finne det godtgjort at fru Westby i den tid pleiehjemmet var i drift for så vidt gjorde seg skyldig i en vesentlig misligholdelse av kontrakten av 28. juni 1941, som hjemlet driften av pleiehjemmet. Av hensyn til pleiepasientene måtte fru Westby innen en rimelig grense ha adgang til å bruke leiligheten på denne måten. Jeg må gå ut fra at gårdselskapet, når det ga sitt samtykke til drift av pleiehjem, var klar over at hun her måtte ha en adgang som gikk videre enn ved et ordinært leieforhold. Om hun leilighetsvis har overskredet grensen for sin rett, finner jeg dog ikke i de foreliggende opplysninger noe sikkert grunnlag for å konstatere vesentlig misligholdelse. Hva spesielt angår forholdet etter at driften av pleiehjemmet var opphørt og fru Westby var gått over til vanlig utleie av enkeltrom, kan jeg ikke finne det tilstrekkelig godtgjort at fru Westby på det punkt det her gjelder overhodet har handlet i strid med kontrakten. Derimot finner jeg at den døgnutleie i sommertiden, som fru Westby har foretatt, har vært i strid med leieavtalen, da den har foregått uten at hun har innhentet gårdselskapets samtykke. Gårdselskapet grep imidlertid til å begynne med ikke inn overfor denne utleievirksomhet på en klar og utvetydig måte. Dette ble, etter hva der foreligger for Høyesterett, først gjort i et brev av 15. juli 1953 fra overrettssakfører Ingv. Dahle til fru

Side:254

Westby. I dette brev oppfordres fru Westby til straks å slutte med døgnutleien. Det foreligger ingen opplysninger om at hun, etter å ha fått selskapets tydelige advarsel, fortsatte med døgnutleien. Under disse omstendigheter finner jeg da ikke å kunne karakterisere forholdet i dette tilfelle som en vesentlig misligholdelse, der gjør oppsigelsen av leieforholdet ubetinget gyldig.

På samme måte som lagmannsretten finner jeg det unødvendig å ta standpunkt til om oppsigelsen er tilstrekkelig saklig grunngitt. Jeg er enig i at den iallfall vil virke urimelig overfor fru Westby, og jeg kan også på dette punkt slutte meg til hva lagmannsretten har uttalt. Ved bedømmelsen av dette spørsmål legger jeg særlig vekt på at fru Westbys formål med etableringen av leieforholdet i 1939 var å skaffe seg et erverv ved utleie av enkeltrom, og at gårdselskapet ved inngåelsen av kontrakten måtte være klar over dette. Det ville da etter min mening virke særlig urimelig om oppsigelsen skulle godkjennes med den følge at fru Westby mistet sitt levebrød. I denne forbindelse nevner jeg at hun har den nødvendige bevilling av formannskapet til å drive fast utleie av enkeltrom.

Etter det resultat jeg er kommet til, finner jeg at den ankende part må ilegges saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler A/S Nobelsgt. 18 til Johanne Westby 2500,00 - to tusen fem hundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Eckhoff: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Holmboe, Dæhli og justitiarius Grette: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Valborg Platou):

I henhold til leiekontrakt av 28. juni 1941, gjeldende fra 1. juli 1941 til 1. juli 1943, og deretter oppsigelig med 4 måneders varsel, har fru Johanne Westby leiet av A/S Nobelsgt. 18 en leilighet på 6 værelser, pikeværelse m.v. til pleiehjem i Nobelsgt. 18 III. Et av leilighetens værelser er senere av leieren - i henhold til en rett som hun i kontrakten hadde sikret seg - avdelt til to rom, så leiligheten nå har i alt 8 rom. Fru Westby var da kontrakten ble opprettet blitt meddelt bevilling til drift av privat pleiehjem på visse etter forslag av Oslo Helseråd oppstilte betingelser, bl.a. at hun skulle ansette en fullt utdannet pleierske ved hjemmet, idet hun selv ikke hadde noen godkjent utdannelse. Allerede før bevillingen ble gitt hadde hun for øvrig begynt driften. - - -

Ved brev fra gårdselskapet datert 23. juli 1947 ble fru Westby sagt

Side:255

opp til fraflytting med 4 måneders varsel fra 1. august 1947. Forut for denne oppsigelse var fru Westbys bevilling til drift av pleiehjem blitt tilbakekalt ved et skriv fra Helsedirektoratet datert 10. juli 1947, etter derom avgitt innstilling fra Oslo Helseråd. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Carl Bonnevie, lagdommer F. Hassel og skifteforvalter K. Urdal):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten.

Den for lagmannsretten dokumenterte bekreftede ekstraavskrift av husleiebok mellom A/S Nobelsgt. 18 - undertegnet 5. oktober 1939 av Johanne Westby og av Roar Funder for A/S Nobelsgt. 18, har i pkt. 9 følgende bestemmelse: «Denne kontrakt gir leieren rett til fremleie, men kun under den forutsetning at leien er kr. 300,00.» Kontrakten hjemler således Johanne Westby en alminnelig rett til fremleie uten annen begrensning enn den som fremgår av det siterte, en begrensning som ikke får betydning i nærværende sak.

Dokumentasjon for lagmannsretten av nevnte leiekontrakt som gir rett til fremleie har brakt saken i en annen stilling enn den hadde for byretten.

Lagmannsretten må gi den ankende part medhold i den betraktning at når Johanne Westby - som inntil 1941 drev alminnelig fremleie - i mai 1941 ba gårdens bestyrer om og fikk tillatelse til å drive pleiehjem, må dette bety en utvidelse av den opprinnelige fremleierett og at hun måtte kunne falle tilbake på den gamle kontrakts bestemmelse om alminnelig fremleie når driften av pleiehjemmet opphørte. Det er etter lagmannsrettens mening ikke naturlig å fortolke bestemmelsen i den nye kontrakt om «fremleierett til pleiehjem som hittil» slik at Johanne Westby derved ga avkall på sin alminnelige fremleierett, og partsforklaringene gir heller ikke holdepunkt for en slik fortolkning. At fru Westby hadde i behold den alminnelige fremleierett etter kontrakten av 1939, bestyrkes ved at gården Nobelsgt. 18 - bortsett fra fru Svalbes leilighet består av rom som nesten alle har direkte inngang fra korridoren, og gårdens drift foregår ved utleie av enkeltrom.

Vitneprovene om Johanne Westbys drift av pleiehjemmet er sterkt motstridende. En rekke av vitnene, bl.a. flere læger som har hatt tilsyn med driften, har funnet den fullt forsvarlig. På den annen side går en rekke vitneprov, deriblant fra en tilsynslæge, ut på at pleiehjemmet ikke ble drevet på en forsvarlig måte, og gårdselskapets klage samt inspeksjon foretatt av helserådet, førte til at Johanne Westby mistet retten til å drive pleiehjem. Det er på det rene at hun etter å ha mistet denne rett gikk over til å leie ut rom enkeltvis.

Lagmannsretten finner ikke at det ved vitneprovene er godtgjort at Johanne Westby ved driften av pleiehjemmet har handlet slik at det foreligger vesentlig misligholdelse av leieavtalen fra hennes side. Heller ikke Helsedirektoratets tilbakekallelse av tillatelsen for Johanne Westby til å drive pleiehjemmet finnes å gi tilstrekkelig grunnlag for å anse hennes leierett forbrudt ved vesentlig misligholdelse i forhold til huseieren.

Side:256

Husleielovens §38 avsnitt 4 p. 2 får da ikke anvendelse, og retten kan etter paragrafens første avsnitt kjenne oppsigelsen ugyldig hvis den savner fyllestgjørende saklig grunn eller vil virke urimelig.

Lagmannsretten er kommet til det resultat at oppsigelsen må bli å kjenne ugyldig fordi den iallfall vil virke urimelig. Ved avgjørelsen herav er følgende forhold tillagt vesentlig vekt:

De klager som gårdselskapet har gjort gjeldende i anledning av Johanne Westbys utleie av møblert rom enkeltvis, refererer seg ikke til den siste tid, og forholdene nå synes ikke å gi rimelig grunn til klage. Også gårdselskapets drift består i utleie av rom enkeltvis og dets interesse i å få brakt Johanne Westbys leieforhold til opphør, må i vesentlig grad være grunnet på den økonomiske fordel selskapet vil få ved selv å overta utleien.

For Johanne Westby vil opphør av hennes leieforhold i Nobelsgt. 18 bety at hun mister sitt levebrød. Hun er nå 60 år gammel, uformuende og må antas å ville ha meget vanskelig for å kunne skaffe seg annet utkomme. Lagmannsretten finner grunn til å bemerke at saken kan komme i annen stilling om hun ikke til enhver tid overholder de bestemmelser som av offentlig myndighet er fastsatt for arten av hennes fremleie av rom enkeltvis. - - -

Side:257