Rt-1955-1138

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1955-11-25
Publisert:	Rt-1955-1138
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 112 B/1955
Parter:	Chr. Møller (høyesterettsadvokat Ole Borge) mot Indreviks Rutebiler (høyesterettsadvokat Knut Blom).
Forfatter:	Nygaard, Gaarder, Bahr, kst. dommer Rode, Berger
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §36, Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §392, §37, §38

Dommer Nygaard: Ved leiekontrakt av 31. mai 1952 leiet Indreviks Rutebiler av Chr. Møller en garasje m.v. i Repslagergt. 1, Ålesund. I kontraktens §4 II var det tatt inn følgende bestemmelse: «Leieforholdet opphører uten oppsiing den 31. mai 1953 til fraflytning samme dag. Partene må innen 31. februar 1953 varsle om de ønsker leieforholdet avsluttet eller kontrakten fornyet for nyt tidsrum. Hvis ikke løper leieforholdet fortsatt med 3 måneders gjensidig oppsigelse.» I stedet for 31. februar 1953 skulle det ha stått 28. februar 1953. Etterat Chr. Møller hadde meddelt at leiekontrakten ikke ville bli fornyet, reiste Indreviks Rutebiler sak ved Ålesund byrett for å få kjent ugyldig bestemmelsen i leiekontrakten om at leieforholdet skulle opphøre uten oppsigelse 31. mai 1953 og om at partene innen 28. februar 1953 måtte varsle om de ønsket leieforholdet avsluttet eller fornyet. Ved byrettens dom av 19. oktober 1953 ble Chr. Møller frifunnet, mens saksomkostninger ikke ble tilkjent.

Indreviks Rutebiler påanket denne dommen til Frostating lagmannsrett, som 6. juli 1954 avsa dom med slik domsslutning: «Leiekontrakt datert 31. mai 1952 opprettet mellom Chr. Møller og Indreviks Rutebiler kjennes å være oppsigelig med 3 måneders frist. - For øvrig frifinnes Chr. Møller. - Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Chr. Møller har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Han har nedlagt påstand om å bli frifunnet og om å bli tilkjent saksomkostninger for alle retter.

Indreviks Rutebiler har nedlagt denne påstand:

«Prinsipalt: Lagmannsrettens dom stadfestes. Subsidiært: Lagmannsrettens dom med hovedforhandling oppheves og saken hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten. I begge tilfelle: Chr. Møller tilpliktes å erstatte Indreviks Rutebiler sakens omkostninger for alle retter.»

Saksforholdet fremgår av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Ålesund byrett. Her ble det gitt partsforklaringer av Chr. Møller og av Hugo Møller som er disponent og medinnehaver i Indreviks Rutebiler. For Høyesterett er det fremlagt en del nye dokumenter, således bl.a. leiekontrakter av 1. juni 1949 og 31. mai 1952 mellom Chr. Møller og Hugo Møller om

Side:1139

beboelsesleilighet i Repslagergt. 1, kontrakt av 2. august 1949 mellom Indreviks Rutebiler og Ytterlids Rutebiler på den ene side og Vestlandske Auto A/S på den annen side, kontrakt av 31. mai 1952 mellom Indreviks Rutebiler og Vestlandske Auto A/S og leiekontrakt av 1. juni 1952 mellom Chr. Møller og Hugo Møller om en «murgarasje» i Repslagergt. 1.

Jeg er kommet til det samme resultat som byretten.

For Høyesterett har Indreviks Rutebiler prinsipalt gjort gjeldende at leiekontrakten ikke er tidsbegrenset, mens derimot Chr. Møller hevder at den er inngått for bestemt tid. Etter min mening må det ved tolkningen av leiekontrakten legges betydelig vekt på at det i §4 II to ganger er nevnt at leieforholdet skulle opphøre 31. mai 1953. Jeg finner det derfor naturlig å forstå kontrakten slik at dette er hovedbestemmelsen om leieforholdets varighet. Tilføyelsen i §4 II om varsling m.v. må leses på bakgrunn av denne hovedbestemmelse. Etter ordene er det riktignok ikke klart hva meningen har vært med denne tilføyelsen. Men ved de opplysninger som foreligger i saken, finner jeg det godtgjort at Hugo Møller, som representerte Indreviks Rutebiler, tross tilføyelsen må ha forstått at Chr. Møller handlet ut fra den forutsetning at den nye leiekontrakt var tidsbegrenset til 31. mai 1953. Jeg peker her på at det i leieavtalen om garasjen fra mai 1949 - og for øvrig også i leieavtalen om beboelsesleiligheten av 1. juni 1949 - var tatt inn en bestemmelse som svarer til §4 II i leiekontrakten av 31. mai 1952. I brev av 26. januar 1952 sendte Chr. Møller meddelelse til Indreviks Rutebiler om at leiekontrakt både for garasjen og beboelsesleiligheten utløp 31. mai 1952. I brevet skriver Chr. Møller videre: «I tilfelle De fortsatt har interesse av leie av forannevnte lokaliteter, må ny avtale treffes og ny kontrakt opprettes innen 28. februar d. å.» Dette førte så til inngåelsen av den nye leiekontrakt om garasjen, mens det ikke ble inngått noen ny leieavtale om beboelsesleiligheten. Jeg finner ikke å kunne bygge på at Indreviks Rutebiler den gang ga uttrykk for den oppfatning at leiekontrakten av 1949 om garasjen var oppsigelig. I likhet med byretten legger jeg derfor til grunn at leiekontrakten av 1949 var tidsbegrenset. Når da den nye leiekontrakt om garasjen ble inngått i 1952, ville det ha vært naturlig om Hugo Møller hadde sagt fra dersom han nå ville ha en oppsigelig leiekontrakt. Jeg finner også grunn til å nevne at da Indreviks Rutebiler gikk til søksmål, ble dette bygget på at bestemmelsen om tidsbegrensning ville virke åpenbart ubillig og derfor måtte kjennes ugyldig etter husleielovens §36. I ankeerklæringen for lagmannsretten ble det uttalt at «byretten har tatt feil når den har funnet at kontraktsvilkårene inntatt i leiekontrakt av 31. mai 1952 ikke var ubillige». Så vidt jeg kan se, ble det først under hovedforhandlingen for lagmannsretten anført at leiekontrakten var oppsigelig. Dersom Indreviks Rutebiler helt fra kontraktens

Side:1140

inngåelse hadde vært av den oppfatning at garasjen ikke var leiet bort for en bestemt tid, må jeg gå ut fra at dette ville ha kommet tydeligere frem på et tidligere stadium under rettssaken.

Av Indreviks Rutebiler er det fremholdt at dersom leiekontrakten er tidsbegrenset, ville dette føre til at det ikke ble adgang til før seks-månedersfristen i husleielovens §38 annet ledd å få brakt inn for domstolene til prøvelse om leieforholdet kunne «likestilles med leieforhold som utløper på oppsigelse». Søksmål måtte i så fall ha vært reist før 1. desember 1952. Men - hevdes det - på dette tidspunkt kunne ikke Indreviks Rutebiler vite om kontrakten ville bli fornyet. Da Indreviks Rutebiler fikk underretning om at leieforholdet ikke ville bli fornyet, var allerede seks-månedersfristen i §38 annet ledd oversittet

Til dette skal jeg bemerke: Chr. Møller anfører at han før 1. desember 1952 muntlig ga Indreviks Rutebiler beskjed om at leiekontrakten ikke ville bli fornyet Dette bestrides imidlertid fra den annen side, og jeg finner da å måtte bygge på at Indreviks Rutebiler først i desember 1952 fikk underretning om dette. Men selv om underretning først ble gitt etter 1. desember 1952, er jeg enig med byretten i at det ikke hadde vært noe til hinder for at Indreviks Rutebiler hadde reist søksmål før dette tidspunkt Som tidligere nevnt, bygger jeg på at Hugo Møller måtte være klar over at leiekontrakten var tidsbegrenset. Han måtte da etter min oppfatning forstå at Chr. Møller før 1. mars 1953 kunne treffe bestemmelse om at leieforholdet skulle opphøre 31. mai. Dersom Indreviks Rutebiler ville søke å sikre seg rett til å fortsette leieforholdet etter 31. mai, var det derfor etter min mening den samme oppfordring til før fristen å reise søksmål etter §38 annet ledd som det ville ha vært om varslingsklausulen ikke hadde vært tatt inn i kontrakten. Uten hensyn til denne klausul kunne sak ha vært reist før 1. desember 1952. Jeg kan derfor ikke se at klausulen har vært egnet til å villede slik at Indreviks Rutebiler av den grunn tapte sin rett til å få saken brakt inn for domstolene etter reglene i §38 annet ledd.

Når det gjelder den prinsipale innsigelse fra Indreviks Rutebiler, blir mitt resultat således at leiekontrakten var tidsbegrenset.

Subsidiært har Indreviks Rutebiler gjort gjeldende at bestemmelsen om tidsbegrensning må kjennes ugyldig etter husleielovens §36 fordi et slikt leievilkår er åpenbart ubillig mot Indreviks Rutebiler. Eventuelt må - hevdes det - lagmannsrettens dom oppheves og saken hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten etter reglene i tvistemålslovens §392, 2. ledd.

Som jeg tidligere har nevnt, ville Indreviks Rutebiler hatt adgang til å bringe bestemmelsen om tidsbegrensning inn for

Side:1141

domstolene til prøvelse etter husleielovens §38 annet ledd, men adgangen til slik domstolsprøvning er stengt fordi fristen ble oversittet. Under disse omtendigheter mener jeg at de beste grunner taler for å tolke loven på den måten at Indreviks Rutebiler ikke kan få prøvet ved domstolene om dette leievilkår er åpenbart ubillig etter §36. Jeg finner at det må ha vært lovens mening at leierens adgang til domstolsprøvning i et tilfelle som det foreliggende er uttømmende regulert ved bestemmelsen i §38 annet ledd, og det er her av vesentlig betydning at leieren må reise søksmålet innen seks måneder før leietiden er utløpet. Slik som jeg tolker lovens regler på dette punkt, er det ikke nødvendig å behandle spørsmålet om leievilkåret om tidsbegrensning i dette tilfelle var åpenbart ubillig i forhold til Indreviks Rutebiler.

Jeg har funnet saken tvilsom og antar at saksomkostninger bør oppheves for alle retter. Etter ordlyden er tilføyelsen i kontraktens §4 II ikke klar, og Chr. Møller som skrev denne klausul, hadde etter min mening hatt oppfordring til å sørge for en klarere formulering.

Etter dette stemmer jeg for denne

dom:

Byrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Gaarder: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Jeg vil tilføye: Etter husleielovens §38 annet ledd må søksmål til forlengelse av et tidsbegrenset leieforhold være reist innen seks måneder før leietiden er slutt. Etter paragrafens siste ledd kan dens bestemmelser ikke fravikes til skade for leieren, men det kan ikke være noe i veien for å fravike dem i leietagerens favør, og følgelig skulle utleieren kunne vedta en kortere søksmålsfrist enn den lovbestemte, da dette bare går ut over ham selv. Jeg har vært inne på den tanke at seksmånedersfristen i dette tilfelle skulle ansees fraskrevet fra huseierens side, og at et søksmål etter §38 annet ledd derfor må ansees reist tidsnok når det er anlagt 3 måneder før leiefristens utløp, all den stund varsel etter kontrakten skal skje innen tre måneder før utløpstiden. Det er nemlig etter min mening ikke helt naturlig at søksmålsfristen skal være utløpet før utleieren har krav på varsel, når først særskilt varselsfrist - som her - er avtalt, og det er ikke nødvendig for den antydede tolkning av kontrakten at partene skal ha hatt søksmålsfristen spesielt i tankene. Hvis kontrakten skulle oppfattes på denne måte, ville søksmålet vært tidsnok anlagt som et rettsendrende søksmål etter §38 annet ledd, og man hadde derfor måttet ta

Side:1142

standpunkt til om de materielle vilkår for forlengelse etter denne bestemmelse var til stede.

Imidlertid er det ikke nødvendig for å forstå kontrakten slik at seks-månedersfristen er fraskrevet. Jeg er for så vidt enig med førstvoterende - og da begge prosessfullmektiger også har tatt avstand fra den antydede forståelse, finner jeg ikke å burde bygge på den.

Dommer Bahr: Som annenvoterende.

Kst. dommer Rode: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Berger: Likeså.

Av byrettens dom (dommerfullmektig Kr. Brox):

- - -

Saksøkeren gjør i korthet gjeldende: Han leiet sammen med Ytterlids rutebiler fra 1. juli 1949 et garasjeanlegg med tilliggende lagerrom i saksøktes eiendom Repslagergt. 1. Leieavtalen fant formelt sted mellom saksøkeren og Vestlandske Auto A/S hvilket selskap saksøkte er leder av. Saksøkeren innbetalte sammen med den annen leier kr. 6000 hvilket beløp ble benyttet til oppføring av garasjeanlegget.

Leieavtalen skulle vare til 31. mai 1952 (1953), med frist for begge parter til å varsle innen utgangen av februar 1952 om leieforholdet skulle opphøre eller fornyes for bestemt tidsrom. Hvis intet slikt varsel ble sendt skulle leieforholdet fortsette med 3 måneders gjensidig oppsigelse.

Avtalen med Ytterlids rutebiler ble oppsagt ved brev fra saksøkte av 21. februar 1953(2). Avtalen med saksøkeren ble ikke oppsagt. Følgelig skulle leieforholdet fortsette med 3 måneders gjensidig oppsigelse. Imidlertid forela saksøkte 31. mars 1953 en ny tidsbestemt leieavtale til underskrift for saksøkeren. Den nye kontrakten inneholdt samme bestemmelse om fornyelse av leieavtalen som den opprinnelige. Av denne grunn underskrev saksøkeren den nye leieavtalen til tross for at dette ikke kunne kreves av saksøkte. Saksøkeren forutsatte som en selvfølge at leieavtalen skulle fornyes. Ved brev av 30. desember 1952 oppsa imidlertid saksøkte leieavtalen til opphør 31. mai 1953.

Saksøkeren mener at bestemmelsen om tidsbegrensning i leieavtalen må bli å kjenne ugyldig etter husleielovens §36. Forutsetningen i 1949 fra begge parters side var at leieforholdet var av varig art. Saksøkeren ville ellers ikke ha investert kr. 3000 og ikke gått i bresjen hos bygningsmyndighetene. Saksøkeren kunne dessuten ha oppnådd fordelaktige langsiktige kontrakter på annet hold. Leieforholdet ble oppdelt i tidsbegrensede kontrakter - eventuelt av kontrakt basert på oppsigelse. Det fremgår av §4, pkt. II, særlig under x) siste passus at 1-årsleiekontrakten var et ledd i en langsiktig leieavtale og en fortsettelse av kontrakten av 1949. Da saksøkeren skrev under 1-årskontrakten var det under den samme forutsetning som forrige gang: fornyelse eller overgang til løpende kontrakt. Hvis kontrakten forståes slik inneholder den ikke noen bestemmelse som er åpenbart ubillig. Derimot inneholder den en ubillig bestemmelse dersom den skal forståes slik som saksøkte gjør det. Det ville innebære at saksøkeren ikke ville få høve til å reise sak etter

Side:1143

husleielovens §38 annet ledd idet han ikke før 6-månedersfristen var ute ville få rede på om leieforholdet skulle fortsette eller ikke. - - -

Saksøkte har i korthet anført: Garasjeanlegget kostet kr. 22 000. Bygget ble oppført av saksøkte. Mellom ham og Vestlandske Auto A/S ble opprettet avtale hvoretter Vestlandske Auto skulle ha rett til utleie garasjeanlegget til saksøkeren og Ytterlids rutebiler i fellesskap. Mellom de 3 sistnevnte ble våren 1949 opprettet tidsbestemte 3-årige leiekontrakter. Saksøkeren forpliktet seg til å kjøpe olje, bensin m.v. hos Vestlandske Auto A/S. Han betalte forskuddsleie kr. 3000 for hele leietiden frem til 31. mai 1953, men samtidig skulle Vestlandske Auto A/S yte saksøkeren godtgjørelse for den innbetalte forskuddsleie i form av rabatt på olje, bensin osv. Vestlandske Auto A/S har i 3-årsperioden levert varene til saksøkeren så å si til innkjøpspris og den godtgjørelse saksøkeren således har fått har langt oversteget leiebeløpet.

Her dreier det seg om to forskjellige kontrakter som intet har med hverandre å gjøre. I 1949 ble inngått avtale mellom saksøkeren og Vestlandske Auto A/S, men ingen avtale mellom saksøkeren og saksøkte. Ved utløpet av kontrakten mellom Vestlandske Auto A/S og saksøkeren sto saksøkte fritt. Han kunne leie ut til hvem han ville, også til saksøkeren som tidligere leiet halvparten sammen med Ytterlid. Det resulterte i kontrakten av 1952 som må oppfattes som en ny kontrakt på et nytt grunnlag.

Det var ikke urimelig å gi kontrakt for 1 år. Saksøkte ville stå fritt, han ville ikke binde seg for evig og alltid. Han hadde planer om å benytte anlegget til annet formål. - - -

Retten bemerker:

Leieavtalen av mai 1949 er ikke fremlagt. Partene er imidlertid enige om at den var likelydende med kontrakten av 1952 med de nødvendige datoendringer og likeså med en viss forskjell i de særlige bestemmelser i §16.

Etter dette legger retten til grunn at første kontrakts §4 inneholdt slik bestemmelse om leieforholdets varighet:

«Garasjeanlegget overtas av leieren den (?) 1949 og varer til 31. mai 1952. Leieforholdet opphører uten oppsiing den 31. mai 1952 til fraflytting samme dag. Partene må innen 31. februar 1952 varsle om de ønsker leieforholdet avsluttet eller kontrakten fornyet for nytt tidsrom. Hvis ikke løper leieforholdet fortsatt med 3 måneders gjensidig oppsigelse.»

Det ansees videre på det rene at Ytterlids rutebiler misligholdt sine forpliktelser og at saksøkte sendte Ytterlid det brev som er fremlagt som dok. 1, bilag 2. Gjenpart av dette brev ble sendt saksøkeren med følgeskrivelse, fremlagt som dok. 3, bilag 1. Da saksøkte intet hørte fra saksøkeren skrev han nytt brev, dok. 3, bilag 2 som foranlediget saksøkerens svar, dok. 3, bilag 3.

Det er uvisst når den siste kontrakt er utferdiget. Den er datert 31. mai 1952 og saksøkeren hevder at den ble inngått denne dato eller umiddelbart før. Saksøkte hevder at den ble inngått i februar 1952, men at den ble forutdatert forat datoen skulle passe den første kontrakts utløp.

På bakgrunn av brevvekslingen (dok. 3, bilag 1, 2 og 3) og at

Side:1144

varselstiden utløp 28. februar 1952 finner retten det mest sannsynlig at den nye kontrakt er kommet til på den måte at partene allerede i februar 1952 er blitt enige om den nye kontrakt, men at den ikke er gitt sin endelige utformning før senere, sannsynligvis i mai 1952. Forholdet ansees dog, som det vil sees av det nedenfor anførte, ikke å spille så stor rolle.

Retten har oppfattet saksøkeren slik at han mener at kontraktenes §4 er ubillig for saksøkeren fordi bestemmelsen antas å avskjære adgangen til prøvelse etter husleielovens §38 annet ledd, og særlig da fordi, da den siste kontrakt ble inngått, første kontrakt måtte ansees å være gått over til alminnelig oppsigelig leiekontrakt.

Retten er ikke enig i at første kontrakt på den tid da den siste ble inngått måtte ansees å være gått over til kontrakt på vanlig oppsigelse. Etter kontraktens §4 skulle det varsles. Saksøktes brever av 26. januar og 23. februar 1952 (dok. 3, bil. 1 og 2) må ansees å være varsel godt nok. De må forståes slik at saksøkte lar det være opp til saksøkeren om denne vil inngå på ny kontrakt, med andre ord et tilbud om dette. Og ny kontrakt ble da også opprettet for et nytt tidsrom. Dette i overensstemmelse med §4 x) - tilløyelsens første setning. Annen setning, som inneholder alternativet, kom da ikke til anvendelse.

Retten bygger således på at det i dag foreligger en leieavtale tidsbegrenset til 1 år. En slik avtale kan prøves etter husleielovens §38, 2. ledd. Spørsmålet er da om saksøkeren ved avtalens bestemmelse om varsling innen 31. februar 1953 (menes selvsagt 28. februar) er berøvet denne prøvningsadgang og at varslingsbestemmelsen således er i strid med husleielovens §36.

Etter rettens mening har bestemmelsen ikke berøvet saksøkeren hans adgang til prøvelse etter husleielovens §38 annet ledd. Han må antas å ha hatt adgang til å reise forlengelsessak innen 30. november 1952 og i den saken har provosert saksøkte til å gi svar på om kontrakten kunne påregnes forlenget. Og i alle fall, hva retten anser for vesentligst, kunne saksøkeren innen 30. november 1952 ha reist sak om vilkåret var ubillig etter huslelelovens §36 og kombinert den med forlengelsessak etter lovens §38 annet ledd, hvoretter prøvningsadgangen etter §38 annet ledd må antas å ha vært sikker.

Retten vil også bemerke at saksøkeren, etterat forholdet mellom partene utover sommeren - høsten 1952 var blitt mindre bra, hadde en viss grunn til ikke å være helt sikker på kontraktsfornyelse og således hadde en ekstra oppfordring til å undersøke spørsmålet i tide. En viss vekt må også legges på at partene er forretningsfolk og at saksøkeren, når han skrev under på 1-årskontrakt, burde innse at det deri måtte ligge noe av en realitet.

Det synes å være på det rene at det skal atskillig til for at et vilkår etter husleielovens §36 skal sies å være «åpenbart ubillig». Etter rettens mening kan ikke bestemmelsen om varsling innen 28. februar 1953 mellom disse parter i denne situasjon sies å være «åpenbart ubillig».

Etter dette har retten ikke adgang til å prøve om det her foreligger vilkår for forlengelse etter husleielovens §38 annet ledd. Kontrakten utløp 31. mai 1953 og stevning innkom til retten 29. januar 1953, altså ikke innen den ufravikelige 6-månedersfrist. - - -

Side:1145

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Th. Sverdrup Thygeson og Ottar Stene og byrettsdommer J. M. Jacobsen):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke: - - -

Lagmannsretten antar at leieforholdet etter kontraktens §4 sett i sammenheng ikke kan antas å være inngått for en viss tid. Ved partenes egen tilføyelse opphører ikke kontrakten uten videre 31. mai 1953. Forat kontrakten skal bringes til opphør kreves det varsel og i tilfelle varsel ikke gis, er det inntatt i kontrakten uttrykkelig bestemmelse om at denne da bare kan bringes til opphør med 3 måneders oppsigelse. Det i kontrakten nevnte varsel må bli å likestille med en oppsigelse i husleielovens forstand. Oppsigelsen må således tilfredsstille kravene i husleielovens §37. Det varsel Chr. Møller har sendt i brev av 30. desember 1952 er ikke i samsvar med lovens formkrav og blir derfor ikke å betrakte som en rettsgyldig oppsigelse. Etter dette løper leiekontrakten fortsatt med 3 måneders oppsigelse i samsvar med kontraktens §4. Retten har ved denne saks avgjørelse ikke hatt adgang til å ta standpunkt til spørsmålet om det foreligger vesentlig misligholdelse av kontrakten. Etter den forståelse av kontrakten lagmannsretten har lagt til grunn oppstår ikke spørsmålet om bestemmelsen i §4 er ugyldig som åpenbar ubillig. - - -