Rt-1957-358
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1957-03-29 |
| Publisert: | Rt-1957-358 |
| Stikkord: | Prøving av odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 28/1957 |
| Parter: | Ørsta kommune (høyesterettsadvokat Nikolai Helseth) mot Jetmund Engesæth (overrettssakfører Einar Mykleset - til prøve). |
| Forfatter: | Hiorthøy, Heiberg, Skau, Helgesen, Berger |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1821) §19, Tvistemålsloven (1915) §384, Skjønnsprosessloven (1917) §28, §62, Bygningsloven (1924) |
Dommer Hiorthøy: Under odelstakst ved Søre Sunnmøre herredsrett over eiendommen «Gravplass», g.nr. 16, b.nr. 34 av skyld 45 øre i Ørsta, avsa retten 3. sepember 1954 kjennelse med slik slutning:
«Ved takseringa vert verdet av eigedomen å setja til «fuld værdi efter gangbar pris i egnen» i samsvar med odelslova §19 og skjønnslova §62.»
I kjennelsens grunner heter det bl.a.:
«Retten legg vidare til grunn at ein ved takseringa skal taka omsyn til dei utsiktene som måtte vera til å nytte ut eigedomen på annan måte enn som jordbruk, slik som til dømes tomtesal.»
Ved odelstaksten, som ble avgitt samme dag, ble verdien av eiendommen satt til kr. 90 000. I skjønnsgrunnene uttalte skjønnsmennene bl.a.: «Ein stor del av eigedomen er skikka til byggetufter, og retten har teke omsyn til dei utsikter som er til tomtesal.»
Odelsløseren, Jetmund Engesæth, forlangte overtakst, og under denne ble det 17. juni 1955 avsagt kjennelse med slik slutning: «Ved takseringen legges jordbruksverdien til grunn med det tillegg i prisen som adgangen til tomtesalg av en del av eiendommen fører med seg.»
I begrunnelsen anføres bl.a. at skjønnsretten finner at «eiendommens beliggenhet gjør det mulig å selge en del av eiendommen til byggetomter. Denne mulighet vil betinge en høyere verdi enn om hele arealet skulle takseres etter jordbruksverdi.»
Samme dag ble det avgitt overtakst som gikk ut på at verdien av eiendommen ble satt til kr. 69 000.
I skjønnsgrunnene heter det bl.a.: «Iflg. kjennelse avsagt
Side:359
idag tas ved prisfastsettelsen hensyn til utsiktene til tomtesalg. Skjønnsretten forutsetter i denne forbindelse at kommunen, såfremt saksøkeren løser eiendommen på odel, enten krever den oreignet eller forandrer reguleringsplanen slik at eiendommen kan bebygges med boligbygg.»
Eieren av odelsgodset, Ørsta kommune, har påanket overskjønnsrettens kjennelse av 17. juni 1955 og odelsovertaksten til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen.
Den ankende part har bl.a. anført at kjennelsen antas å være uriktig, idet det i det foreliggende tilfelle overhodet ikke kan være tale om å legge jordbruksverdien til grunn. Arealet ligger i sin helhet innenfor regulert område og kan ikke tenkes å få noen annen skjebne enn å erverves etter tomtepris og anvendes til byggeformål i videste forstand. Kjennelsen taler om omsetningsverdien, men da kan den ikke som utgangspunkt legge til grunn jordbruksverdien. Det er uriktig å anføre at det er mulig å selge «en del» av eiendommen til byggetomter når faktisk 90 pst. er egnet til bebyggelse. Skjønnet fremtrer ifølge den ankende part som særdeles urimelig, hvilket etter hans mening må indisere at det er avgitt på feilaktig grunnlag. I henhold til pristakst av 21. juni 1951 ble eiendommen ved skjøte av 23. april 1952 ervervet av Ørsta kommune for kr. 89 840. Undertaksten, som likeledes ble avgitt under hensyn til de dagjeldende prisforskrifter for faste eiendommer, kom frem til et tilsvarende beløp, - kr. 90 000. Etter opphevelsen av prisforskriftene på dette område 15. oktober 1954 har det funnet sted en sterk stigning av eiendomsprisene i Ørsta, antagelig med ca. 50 pst., hvilket bl.a. fremgår av senere avholdte skjønn i anledning av grunnavståelser etter bygningsloven. Til tross for dette har skjønnsmennene ved overtaksten satt eiendomsverdien betydelig lavere enn tilfellet var ved undertaksten, nemlig til kr. 69 000. Under henvisning til de synspunkter som har fått uttrykk i den i Rt-1948-1157 flg. refererte høyesterettsdom, har den ankende part på bakgrunn av dette gjort gjeldende at skjønnsmennene må ha sett bort fra omstendigheter som er relevante og må tas i betraktning hvis det skal bli riktig skjønn.
Den ankende part har videre fremholdt at det må være uriktig når skjønnsretten har bygget på en forutsetning om at kommunen, hvis eiendommen blir løst på odel, enten vil kreve den ekspropriert eller søke reguleringsplanen forandret slik at eiendommen kan bebygges med boligbygg. Denne forutsetning må antas å ha hatt betydning for taksten, også i kommunens disfavør. Under enhver omstendighet er premissene uklare, dels som følge av den forannevnte forutsetning, dels fordi det ikke er tatt hensyn til en klausul i kommunens skjøte av 23. april 1952 om at det «er eit vilkår for salet at parsellen vert brukt til gravplass. Dersom eigedomen likevel
Side:360
ikkje vert teken i bruk som gravplass, skal eigaren - - - løyse han innatt, eller gjeve han fri frå vilkåret om gravplass.» De mangelfulle premisser bevirker at Høyesterett er avskåret fra å prøve om rettsanvendelsen er uriktig, jfr. skjønnslovens §28 og tvistemålslovens §384 første ledd og nr. 5.
Den ankede part har nedlagt denne påstand:
«I. Odelsovertakst ved Søre Sunnmøre herredsrett av 17. juni 1955 vedrørende eiendommen «Gravplass», g.nr. 16, b.nr. 34 i Ørsta, med underliggende kjennelse oppheves. I tilfelle av ny takst skal retten settes med nye skjønnsmenn og ny skjønnsbestyrer.
II. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger i Høyesterett.»
Ankemotparten har bl.a. anført at det etter forholdene ikke kan være noe å innvende mot at overskjønnsretten har tatt utgangspunkt i jordbruksverdien, når bare skjønnsmennene - slik som i den foreliggende sak - samtidig tar hensyn til tomteverdien i den utstrekning den antas å være av betydning. Det er hverken sagt eller ment at hele arealet skal takseres etter tomteverdi. Skjønnsrettens vurdering med hensyn til hvilken del av eiendommen som antas egnet til bebyggelse, har Høyesterett ikke anledning til å etterprøve. Det ville bety at Høyesterett innlot seg på å prøve bevisbedømmelsen. Ifølge ankemotparten må skjønnsmennene antas å ha lagt til grunn det riktige prinsipp om at «verdsettelsen skjer først og fremst på grunnlag av eiendommens hittidige anvendelse og avkastning, men også under hensyn til dens fremtidsmuligheter i den utstrekning skjønnsmennene finner at disse influerer på verdien i handel og vandel» (V. Voss: Odels- og åsetesretten, 6. utg. side 111).
Ankemotparten har tatt avstand fra påstanden om at skjønnsresultatet er urimelig. Kr. 69 000 er etter hans mening en høy pris for et jordstykke hvis jordbruksverdi neppe overstiger kr. 20 000. Det er ikke berettiget, som den ankende part har gjort, å trekke sammenligninger med de takster som er fremkommet ved skjønn over gategrunn i henhold til bygningsloven. Her gjelder rent ekspropriasjonsrettslige regler.
De spesielle forutsetninger angående kommunens fremtidige forhold til eiendommen som er inntatt i skjønnsgrunnene, kan ikke antas å ha hatt betydning for avgjørelsen til skade for kommunen, som jo netopp hadde henstilt til skjønnsretten å ta hensyn til mulighetene for tomtesalg. For øvrig dreier det seg ikke om egentlige skjønnsforutsetninger, men snarere om en utdypning av skjønnsmennenes tankegang, - en nærmere forklaring på hvorfor takstsummen har kunnet fastsettes så vidt høyt.
Den i saken omhandlede klausul om løsningsrett for den opprinnelige eier må etter ankemotpartens mening stå tilbake for odelsretten og kan ikke ha noen betydning for løsningssummens størrelse.
Side:361
Ankemotparten har nedlagt denne påstand:
«1. at Søre Sunnmøre herredsretts odelsovertakst av 17. juni 1955 stadfestes, idet anken forkastes, og
2. at Ørsta kommune dømmes til å betale saksomkostninger til oberstløytnant Engesæth.»
Jeg er kommet til det resultat at anken ikke kan føre frem.
Det er etter min mening ingen feil ved rettsanvendelsen når det i skjønnsrettens kjennelse angis at jordbruksverdien skal legges til grunn for takseringen med det tillegg i prisen som adgangen til tomtesalg av en del av eiendommen fører med seg. Det er mulig at forholdene også i odelssaker unntaksvis kan ligge slik an at det overhodet ikke kan bli spørsmål om å bygge på jordbruksverdien. Men det er etter det som foreligger i saken uten videre på det rene at stillingen ikke er denne i dette tilfelle.
Anken over rettsanvendelsen er for øvrig bygget på at takstsummen er urimelig lav, og at dette må skyldes at skjønnsmennene har fulgt uriktige retningslinjer ved vurderingen av i hvilken utstrekning tomteverdien blir å legge til grunn. Derimot er det ikke gjort gjeldende at taksten er vilkårlig og av denne grunn må oppheves.
Det er ting som kan tyde på at taksten er i laveste laget, således at kommunen, da den ervervet arealet etter pristakst i 1952, måtte betale en pris som lå ca. kr. 20 000 høyere. Dette gir imidlertid i seg selv ikke tilstrekkelig grunnlag til å fastslå at skjønnet må være bygget på en uriktig rettsanvendelse og derfor må bli å oppheve. Det er i kjennelse og takst gitt uttrykk for at tomteverdien i en viss utstrekning er lagt til grunn, og den nærmere vurdering for så vidt har Høyesterett ikke adgang til å prøve.
Heller ikke anken over saks behandlingen kan etter min mening gis medhold. De i skjønnet anførte spesielle «forutsetninger», er riktignok uheldige og egnet til å skape uklarhet, men de kan etter sin art ikke ha påvirket skjønnsresultatet, i hvert fall ikke til skade for kommunen. Klausulen om løsningsrett for den opprinnelige eier antar jeg heller ikke kan ha noen betydning for saken.
Etter dette vil odelsovertaksten bli å stadfeste. Den ankende part vil etter utfallet av ankesaken ikke kunne unngå å måtte tilsvare motparten saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Odelsovertaksten stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Ørsta kommune til Jetmund Engesæth 1500 - femten hundre - kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Side:362
Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Skau, Helgesen og Berger: Likeså.
Av overtakstens kjennelse (sorenskriver Ivar Sølberg som settedommer med skjønnslnenn Sivert J. Mork, Sivert M. Aarflot, Sigurd H. Halkjelsvik, Annanias G. Nedrelid og Adolf Langvatn):
Saksøkeren har hevdet at eiendommen skal verdsettes som gårdsbruk slik at det ikke skal tas noe hensyn til de muligheter som måtte være til stede for salg til byggetomter.
Saksøkte har hevdet at skjønnsretten må ta hensyn til muligheten av fordelaktige tomtesalg.
Skjønnsretten er enig med saksøkte i at det ved prisfastsettelsen blir å legge til grunn omsetningsverdien dvs. gangbar pris i egnen (se skjønnslovens §62, jfr. odelslovens §19). Videre finner skjønnsretten at eiendommens beliggenhet gjør det mulig å selge en del av eiendommen til byggetomter. Denne mulighet vil betinge en høyere verdi enn om hele arealet skulle takseres etter jordbruksverdi. - - -
Det ble deretter avgitt slikt skjønn: - - -
Eiendommen utgjør 22 460 m2 og er ubebygget. Den ligger i regulert område og er ifølge reguleringsplanen bestemt til gravplass og åpen plass. Ifølge kjennelse avsagt i dag tas ved prisfastsettelsen hensyn til utsiktene til tomtesalg. Skjønnsretten forutsetter i denne forbindelse at kommunen såfremt saksøkeren løser eiendommen på odel, enten krever den oreignet eller forandrer reguleringsplanen slik at eiendommen kan bebygges med boligbygg. Prisen settes til kr. 69 000. - - -