Rt-1958-1019

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1958-10-11
Publisert:	Rt-1958-1019
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 101/1958
Parter:	Boliglaget Lille Damsgårdsvei 34 A ved interessentene Georg Hauge, Arnold Molvik, Hans Hauge og Eva Sandvik (høyesterettsadvokat Tjodvald Gjelsvik) mot Odd Dessingthon (overrettssakfører Nils Moe - til prøve).
Forfatter:	Gaarder, Anker, Kruse-Jensen, Helgesen, Skau
Lovhenvisninger:	Straffeloven (1902) §255, Straffeloven 1902 ikrafttredelseslov (1902) §25, Kjøpsloven (1907) §23, §59

Dommer Gaarder: Saksforholdet i denne sak fremgår av Bergen byretts dom av 18. desember 1951. Dommen hadde denne domsslutning:

«Halfdan M. Hansen og Odd Dessingthon dømmes in solidum til innen 2 uker å betale til Boliglaget Lille Damsgårdsvei 34 A v/interessentene Georg Hauge, Arnold Molvik, Hans Hauge, Eva Sandvik og Martha (skrivfeil for Martin) Mæland kr. 20 020 med 4 pst. renter fra 1. februar 1950.

I saksomkostninger betaler Halfdan M. Hansen innen 2 uker kr. 500 til boliglaget Lille Damsgårdsvei 34 A.

I forholdet til Odd Dessingthon oppheves saksomkostninger.»

Overrettssakfører Odd Dessingthon påanket dommen til Gulating lagmannsrett, som kom til et annet resultat enn byretten. Ved lagmannsrettens dom av 8. november 1954 ble Dessingthon frifunnet, mens saksomkostninger ikke ble tilkjent. Lagmannsrettens dom var enstemmig i resultatet, men den ene lagdommer hadde en noe annen begrunnelse enn de to andre.

Boliglaget Lille Damsgårdsvei 34 A ved interessentene Georg Hauge, Arnold Molvik, Hans Hauge og Eva Sandvik har påanket lagmannsrettsdommen til Høyesterett. Martin Mæland, som opprinnelig deltok i anken, har trukket sin anke tilbake og er gått ut av saken.

De ankende mener at ankemotparten har utvist ansvarsbetingende uaktsomhet og at det foreligger årsakssammenheng mellom hans opptreden og deres tap. De har nedlagt denne påstand:

«1. At overrettssakfører Odd Dessingthon dømmes til å betale til Boliglaget Lille Damgårdsvei 34 A v/interessentene Georg Hauge, Arnold Molvik, Hans Hauge og Eva Sandvik kr. 17 766 med 4 prosent renter fra 1. februar 1950 til betaling skjer.

2. At overrettssakfører Odd Dessingthon betaler sakens omkostninger for alle retter.»

Ankemotparten, overrettssakfører Odd Dessingthon, har påstått seg frifunnet og tilkjent saksomkostninger for alle retter.

Til bruk for Høyesterett er det i tiden 30. januar-1. februar 1956 holdt et bevisopptak ved Bergen byrett, der 3 parter og 6 vitner er avhørt. Det er også fremlagt noen nye dokumenter som det er overflødig å regne opp.

Side:1020

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og tiltrer i det vesentlige dens begrunnelse. Jeg vil tilføye: Høyesterett har ikke tilstrekkelig grunnlag for å fravike lagmannsrettens bevisbedømmelse når den har funnet godtgjort at ankemotparten ikke har opplyst de ankende parter om at Hansen ikke var formell hjemmelsinnehaver og om bankens obligasjon. Men selv om han det hadde gjort, ville slike opplysninger ikke vært tilstrekkelige. Han måtte også ha orientert om de særlige rettsforhold for området Lerkeskogen, som tomt b hørte til. Disse rettsforhold kjente Dessingthon selv ikke til, men han kan ikke påberope seg denne uvitenhet til sin unnskyldning, idet han - på det daværende tidspunkt eller tidligere - burde ha sørget for å få opplyst hjemmels- og panteforholdene, også for Lerkeskogen. Når han har unnlatt det, må han selv ta risikoen. Han ville ved forespørsel i Bergens Privatbank fått vite at den reelle interessehaver i Lerkeskogen ikke lenger var Privatbanken, men fabrikkeier Bryner, og at en ordning måtte søkes med denne - eventuelt ved bankens formidling. Han ville videre fått vite at banken var uvillig til å yte byggelån for hus i Lerkeskogen, som ikke lenger hadde reell interesse for banken. Hvis Dessingthon hadde spurt seg for og fått disse opplysninger, hadde han hatt plikt til å meddele dem videre til de ankende parter. I så fall forekommer det meg tvilsomt om kontrakt overhodet var kommet i stand. Men iallfall synes jeg det er klart at Dessingthon ikke skulle ha utbetalt kontantbeløpet til Hansen før forholdet til Bryner var ordnet på en for de ankende tilfredsstillende måte. At denne utbetaling til Hansen, som jeg således anser som en feil fra Dessingthons side, har påført hans motparter tap, er etter min mening lite tvilsomt. Tapets størrelse antas å måtte settes lik det utbetalte beløp, idet det ikke er påvist omstendigheter som berettiger til å sette det lavere. Jeg bemerker i den forbindelse at hvis de ankende hadde fastholdt ønsket om kontrakt, ville det ligget nær å oppnå en ordning med Bryner gående ut på at tomten var blitt skjøtet til dem, og i så fall er det sannsynlig at de - som antydet av byretten - ville fått full valuta for sine innskudd.

Jeg er enig med byretten i at ikrafttredelseslovens §25 ikke kan få anvendelse i dette tilfelle og tiltrer dens bemerkninger om dette. For Høyesterett har Dessingthon også påberopt seg det samme som i denne forbindelse ble anført av H. Hansen under byrettssaken, nemlig at de ankende burde ha akseptert et forslag fra byggmester Revheim om å gjennomføre bygget, eventuelt i samarbeid med ham. Dette ville som anført av byretten forutsatt en ny kontant utbetaling på ca. kr. 10 000, og de ankende måtte dessuten tatt risikoen for prisstigning i byggeperioden. Det kan ikke komme dem til skade at de ikke maktet eller ønsket å gå inn på dette.

Jeg antar at Dessingthon bør ilegges saksomkostninger for alle instanser. Ved ansettelsen av disse må tas hensyn til at Martin Mæland er trådt ut av saken.

Side:1021

Jeg stemmer for sådan

dom:

Odd Dessingthon betaler til Boliglaget Lille Damsgårdsvei 34 A ved interessentene Georg Hauge, Arnold Molvik, Hans Hauge og Eva Sandvik 17 766 - sytten tusen sju hundre og sekstiseks - kroner med 4 - fire - prosent årlig rente fra 1. februar 1950 til betaling skjer, og i saksomkostninger 6000 - seks tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Kst. dommer Anker: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Kruse-Jensen, Helgesen og Skau: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Hans Aubert):

Hans Hauge har ved overrettssakfører Dessingthons formidling opprettet kjøpekontrakt datert 31. mai 1948 med Halfdan M. Hansen hvorved denne forplikter seg «til å selge og skjøte til Hans Hauge en parsell av g.nr. 53 b.nr. 234 i Laksevåg for en omforenet kjøpesum av kr. 2800. Parsellen er på arkitekt Halseths utparselleringsplan betegnet tomt nr. b.»

Det heter videre bl.a.:

«3. Alle omkostninger vedrørende overdragelsen deles med en halvdel på kjøper og en halvdel på selger.»

Samtidig med kjøpekontrakten formidlet overrettssakføreren opprettelsen av en byggekontrakt mellom partene.

Denne lyder slik:

«1. Halfdan M. Hansen påtar seg som kontraktør å oppføre på tomt nr. b, Laksevåg, det av arkitekt O. Hallseth prosjekterte og godkjente bygg, hvilket tegning skal overleveres byggherren, bygget skal leveres i henhold til kostnaden i fullt ferdig stand.

2. Bygget påbegyndes snarest og drives kontinuerlig.

Kontrakteren er ikke ansvarlig for eventuelle forsinkelser i byggetiden som måtte oppstå på grunn av materialknapphet eller andre uforutsette hindringer. (Force majeure.)

3. Byggherren betaler på bygget ved kontrakts underskrift kr. 18 750.

4. Byggherren søker for restbyggesummen byggelån i Bergens Privatbank og utsteder til sikkerhet herfor 1ste prioritets panteobligasjon i hus og grunn til banken.

5. Byggherren er forpliktet til å søke byggelånet konvertert i Statens Husbank til innfrielse av byggelånet til Bergens Privatbank.

6. Alle omkostninger vedr. overdragelsen såsom stempel, tinglysing, salær, etc. deles med en halvdel på byggherren og en halvdel på kontraktør og erlegges ved denne kontrakts underskrift.

7. Denne kontrakt er utstedt i 5 likelydende eksemplarer.

Bergen, den 31. mai 1948.

Byggherren: Kontraktør:

Hans Hauge (s.) Halfd. M. Hansen (s.)

Side:1022

Omkostningsoverslag fremlegges i forbindelse med påtegning av søknadskjema nr. 9 til Den Norske Stats Husbank.

Halfd. M. Hansen (s).»

Husets kostende med tomt ble kalkulert til kr. 125 000 derav for bygg kr. 122 200. Bygget skulle inneholde 4 leiligheter + 1 haveleilighet. innskuddet for haveleiligheten ble satt til kr. 2000, for de øvrige leiligheter kr. 4187,50, slik at det samlede innskudd utgjorde kr. 18 750.

Hans Hauge vil disponere 3 leiligheter + haveleiligheten. Han innbetalte således til overrettssakfører Dessingthon kr. 14 562,50. Den 4. leilighet ble overlatt fru Eva Sandvik noen dager etter, nemlig 4. juni 1951. Hun innbetalte kr. 4187,50. Hun skulle ikke bli medeier i bygget. For beløpet skulle hun få utstedt pantobligasjon.

Tilsammen ble det således innbetalt innskudd til overrettssakfører Dessingthon med kr. 18 750.

Overrettssakfører Dessingthon beregnet seg 2 prosent provisjon av kr. 125 000 husets kostende med tomt. Halfdan M. Hansen skulle betale 1 prosent, innskyterne 1 prosent. Således betalte Hans Hauge i provisjon til

overrettssakfører Dessingthon kr. 1 000

fru Sandvik » 250

tilsammen kr. 1250

Til omkostninger (tinglysing)

betalte Hauge kr. 16

betalte fru Sandvik » 4 » 20

tilsammen kr. 1 270

Med forannevnte beløp » 18 750

har de i alt betalt til overrettssakfører Dessingthon kr. 20 020

28. juni 1949 ble Boliglaget Lille Damsgårdsvei 34 a stiftet, og stifterne inntrådte etter overenskomst i kontraktsforholdet. Interessentene var:

1. Georg Hauge, 2. Arnold Molvik, 3. Hans Hauge, 4. Eva Sandvik og 5. Marta Mæland.

Huset ble ikke bygget. Halfdan M. Hansen gikk konkurs, og interessentene hevet kontrakten og gjorde krav på å få tilbakebetalt de innbetalte beløp, eller å få skjøte på eiendommen heftefri stand. Kravene ble ikke imøtekommet. Interessentene har så etter forgjeves forliksmegling gjort gjeldende erstatningskrav mot overrettssakfører Dessingthon, megler Anders E. Haugland som var ansatt ved Dessingthons kontor og Halfdan Hansen. Senere under saken er også dennes konkursbo inndratt som saksøkt. - - -

Så vel under straffesakens behandling som under hovedforhandlingen i nærværende sak er følgende opplyst om Halfdan M. Hansens byggevirksomhet på Laksevåg, hvilket saksforhold retten legger til grunn:

Før siste krig bygget Halfdan M. Hansen ca. 30 hus på Laksevåg på grunn som Laksevåg Maskin- og Jernskipsbyggeri A/S under avvikling hadde tinglyst hjemmel til. Bergens Privatbank var eneste kreditor. Banken

Side:1023

hadde pant i grunnen i henhold til obligasjon tinglest i 1926. Enestyrer i selskapet var bankens daværende depotsjef Endregaard.

Det ansees godtgjort at banken finansierte Hansens byggevirksomhet. For byggelån som Hansen ble innvilget i banken utstedte han med samtykke fra Laksevåg Maskin- og Jernskipsbyggeri A/S obligasjon som ble tinglyst på arealets folium og som ga banken pant i bygningene. Når byggene med tomt ble solgt og kjøperne betalte Hansen, gjorde Hansen opp med banken, som deretter foranlediget at kjøperne fikk hjemmel.

Under krigen ble det stans i Hansens byggevirksomhet på Laksevåg. Han gjenopptok den etter frigjøringen. Han tilrettela da planleggelsen for en rekke hus. Planene ble godkjent av bygningsmyndighetene, og banken fortsatte finansieringen av byggevirksomheten mot pant i husene og mot ytterligere sikkerhet i verdier deponert av Hansen og hans hustru. Det var Halfdan M. Hansen som fikk byggelån i banken, og det var han som gjorde opp med banken når lånet ble konvertert - vanligvis med husbanklån.

Noen skriftlig avtale mellom banken og Hansen ble ikke opprettet. Men det besto et faktisk samarbeid mellom dem, således ordnet bl.a. Hansen uten fullmakt, vei, kloakk på nevnte areal uten at banken gjorde noen innsigelse mot det. Så lenge Hansen gjorde opp med banken, hadde denne Ingen grunn til å motsette seg slike tiltak, har Endregaard forklart som vitne.

Som nevnt har Halfdan M. Hansen gitt overrettssakfører Dessingthon i oppdrag å formidle salg av tomter og nybygg på omhandlede areal, og Dessingthon har formidlet salg av en rekke bygg. Dette var bankens vedkommende klar over.

En del av arealet er benevnt «Lerkeskogen» som etter det opplyste står i en særstilling. På denne grunn forelå planer om oppførelse av 8 bygg. Allerede før krigen var grunnmurer oppført. En av tomtene er nærværende saks tomt «b».

Etter bevisførselen er det på det rene at «Lerkeskogen» ble solgt til Halfdan M. Hansens hustru, fru Hildur M. Hansen, av Laksevåg Maskin- og Jernskipsbyggeri A/S, men tidspunktet er ikke på det rene. Det er imidlertid på det rene at kjøpesummen ikke ble betalt og at skjøte Ikke ble utstedt.

Under krigen - 12. november 1943 - solgte fru Hildur M. Hansen «Lerkeskogen» omfattende de 8 opparbeidede byggetomter med vei, vann- og kloakkledninger til Olaf Bryner for kr. 70 000. (Dokumentet er fremlagt som avskrift under dok. nr. 11 i politisaken mot Halfdan M. Hansen sak nr. 1760/50 A).

Det heter under punkt 6: «Kjøpesummen kr. 70 000 innbetales kontant til Bergens Privatbank i sin helhet, som også garanterer at skjøtet vil bli utstedt til kjøperen når denne forlangte dette, enten for enkelte parseller eller for det hele arealet under ett.»

Og under punkt 7: «Banken transporterer i mellomtiden den til kjøpesummen svarende del av dens pantobligasjon stor kr. 600 000 til kjøperen, så snart det kjøpte arealet er utskilt ved kartforretning, og den vedtar i mellomtiden å beskytte kjøperens interesse under denne pantobligasjon inntil kartforretning har funnet sted.»

I en påteginng av 13. november 1943 heter det: «Vi forplikter oss herved

Side:1024

til på forlangende av herr Olaf Bryner å utstede skjøte - med rettigheter og forpliktelser som vi har eiet de - på det foran omhandlede areal, når kartforretning foreligger, og omkostningsfritt for oss.

Laksevåg Maskin og Jernskipsbyggeri A/S under avvikl.

Johs. Endregaard (s.)»

Og videre: «Vi tiltrer §7 i foranstående overenskomst.

Bergen den 14. november 1943.

L. Thorstenson (s.)

Johs. Endregaard (s.)»

Beløpet ble innbetalt til banken. Bryner ønsket ikke å få skjøte utstedt og foranlediget heller ikke at Bergens Privatbanks pantobligasjon ble avlyst på «Lerkeskogen». Heller ikke er nevnte «overenskomst» mellom Hildur M. Hansen og Olav Bryner tinglyst.

Endregaard har opplyst i retten at Bryner når som helst på forlangende kunne ha fått heftelsesfritt skjøte på «Lerkeskogen».

18. februar 1946 solgte Olaf Bryner «Lerkeskogen» til Haldan M. Hansen. Også dette dokument er gitt i avskrift under dok. 11 i forannevnte politisak.

Det gjengis her:

«Undertegnede hr. Halfdan M. Hansen overtar de av fru Hildur M. Hansen solgte parseller «Lerkeskogen» g.nr. 53 b.nr. 234 i Laksevåg til hr. Olaf Bryner, for kr. 78 270 på følgende vilkår:

1. Kjøper betaler kontant eller ved depot av verdipapirer tirsdag den 26. februar 1946 kr. 20 000

2. Kjøper betaler i løpet av 4 måneder resterende » 58 270

kr. 78 270

Bergen, den 18. februar 1946.

Som selger: Som kjøper:

Olaf Bryner (s.) Halfd. M. Hansen (s.)»

Heller ikke denne avtale ble tinglest, kartforretning ble heller ikke nå holdt, og skjøte ikke utstedt.

Kr. 20 000 ble betalt kontant og 2 tomter ble frigitt. Endel av restsummen ble betalt uten at det er opplyst hvor meget av den det var, men det kom i hvert fall ikke til fullt oppgjør.

Høsten 1949 fikk Hansen banken til å utstede heftelsesfritt skjøte på en av tomtene, benevnt «c» uten at Bryners samtykke forelå. Da Hansen også gikk konkurs straks etter - 15. oktober 1949, gjorde Bryner pågang overfor banken og krevet i henhold til dennes garanti utstedt skjøte på det gjenværende areal av «Lerkeskogen». Etter endel forhandlinger mellom Bryner, banken og Halfdan M. Hansens konkursbo, kom det til den ordning at konkursboet abandonnerte «Lerkeskogen» mens Bryner ble utløst av banken for sitt resttilgodehavende (eller en vesentlig del av det). Dermed var banken blitt reell eier av «Lerkeskogen». Men hele tiden har Laksevåg

Side:1025

Maskin- og Jernskipsbyggeri A/S under avvikling stått som hjemmelsinnehaver i grunnbøkene, mens Bergens Privatbanks pant også dekker «Lerkeskogen».

Det er på det rene at Halfdan M. Hansen har informert overrettssakfører Dessingthon om hjemmelsforholdet til byggearealene på Laksevåg i Ein alminnelighet, men det er også på det rene - bl.a. ved Halfdan M. Hansens egen uttalelse i retten - at han ikke gjorde Dessingthon kjent med eierforholdet til «Lerkeskogen» (med tomt «b»), og endelig er det på det rene - også ved Halfdan M. Hansens erkjennelse i retten - at Bergens Privatbank hadde gitt ham uttrykkelig beskjed om at banken ikke ville finansiere Hansens byggevirksomhet på tomtene på «Lerkeskogen». Disse tomtene hadde banken ingen eierinteresse i, har Endregaard forklart.

Halfdan M. Hansen opplyste ikke dette forhold for overrettssakfører Dessingthon.

Det fremgår av opplysningene og retten legger til grunn at Halfdan M. Hansen ved forannevnte kontrakters underskrift 31. mai 1948 fikk utbetalt

av overrettssakfører Dessingthon kr. 14 562,50

liksom han 3. juli 1948 er godskrevet » 3 000,00

Tilsammen utbetalt kr. 17 562,50

For tomt «b» var i alt innbetalt innskudd som nevnt med kr. 18 750,00

v » 17 562,50

igjen kr. 1 187,50

som overrettssakfører Dessingthon har beholdt, idet Halfdan M. Hansen skulle betale 1 prosent provisjon av kr. 125 000. (Hansen har ikke dekket differansen kr. 61,50.)

Som det vil fremgå av byggekontraktens tekst var Hauge anført som byggherre og Halfdan M. Hansen som kontraktør. Men det er på det rene at Hansen som entreprenør i virkeligheten var byggherre. Kjøperens innsats var gjort i og med at innskudd m.v. var innbetalt. Han skulle ikke ha noe med de økonomiske ordninger som var nødvendige for å få bygget reist. Han kjøpte det ferdige hus.

Det ble ikke gitt noe skriftlig tilsagn om når huset skulle være ferdig, men Hansen opplyste for Hauge ved kontraktens underskrift at han mente det ville skje høsten 1948. Overrettssakfører Dessingthons mann, Anders E. Haugland uttalte at en vel ikke kunne vente å se det ferdig før til jul 1948. Det samme sa Haugland til fru Sandvik da hun innbetalte sitt beløp noen dager etterpå, har fru Sandvik uttalt i retten.

Det ble imidlertid intet gjort med bygget i hele 1948, og først utpå våren 1949 etter pågang fra Hauge ble det søkt om lån i Husbanken. Det ble gitt konverteringstilsagn 30. juni 1949 til Boliglaget Lille Damsgårdsvei 34 a.

Halfdan M. Hansen hadde imidlertid ikke søkt lån til finansiering av bygget i banken slik som han hadde latt det få uttrykk i byggekontrakten. Han mente at han skulle greie dette selv, på samme måte som på 2 andre tomter på «Lerkeskogen» (e og f).

Det ble også gjort litt arbeid på grunnmuren høsten 1949, hvor meget vites ikke, endel av grunnmuren var oppført allerede før krigen som nevnt. Imidlertid hadde Halfdan M. Hansen da lenge vært i vanskeligheter på grunn av sin byggevirksomhet på Laksevåg. Han gikk konkurs som nevnt

Side:1026

og intet mer ble foretatt på tomt «b». Hauge og fru Sandvik henvendte seg da til Bergens Privatbank for å få skjøte og lån. Det fikk de ikke.

De henvendte seg deretter til overrettssakfører Kvamme for å få bistand til å gjennomføre byggeplanene. Overrettssakfører Kvamme skrev et brev datert 3. november 1949 til overrettssakfører Dessingthon for å få rede på overdragelsesomkostningene m.v. Han fikk ikke svar. 30. november 1949 skrev overrettssakfører Kvamme til Halfdan M. Hansen sålydende:

«Ovennevnte boliglag har henvendt seg til meg i anledning av at De har misligholdt inngått overenskomst om oppføring av beboelseshus på eiendommen Lille Damsgårdsvei 34 A, i h. t. foreviste tegninger samt omkostningsoverslag. I h. t. Deres uttalelse skulle bygget forlengst være ferdig, skjønt bare en del av grunnarbeidet hittil er utført. Den Norske Stats Husbank har likeledes under 30. juni d. å. utferdiget konverteringstilsagn, men såvidt vites har De ennu ikke fått innvilget byggelån i noen herværende bank.

Det kan derfor ikke være tvil om at der fra Deres side foreligger vesentlig misligholdelse av den inngåtte overenskomst, hvorfor jeg på boliglagets vegne oppsier denne med øyeblikkelig virkning, idet boliglaget har anmodet meg om å søke bygget realisert så snart som overhodet mulig.

Boliglagets medlemmer har tidligere innbetalt til Dem via overrettssakfører Odd Dessingthon tilsammen kr. 20 016,50. Det har selvsagt vært forutsetningen ved innbetalingen at beløpet skulle medgå til dekning av tomtens kostende, og det er så vidt skjønnes også beregnet salgsprovisjon.

På boliglagets vegne må jeg derfor kreve enten at den nevnte sum kr. 20 016,50 tilbakebetales, eller at De besørger utferdiget skjøte på eiendommen og oversender meg en spesifisert oppstilling over disponeringen av det innbetalte beløp, samt differansen mellom det innbetalte og tomtens verdi med tillegg av overdragelsesomkostninger, hvilket beløp jeg likeledes forutsetter må bli returnert.

Hvis De ikke ordner affæren overensstemmende med et av de 2 alternativer, ser jeg meg nødsaget til på boliglagets vegne å anmelde Dem til påtalemyndigheten for forbrytelse mot straffelovens §255, derved at De helt eller delvis har underslått det innbetalte beløp kr. 20 016,50.

Gjenpart av nærværende sendes herr overrettssakfører Odd Dessingthon, her, samt Halfdan M. Hansens konkursbo v/bobestyreren, herr overrettssakfører Tom Faye, her.»

Brevet ble ikke besvart. - - -

Etter det opplyste var det ingen grunn for saksøkerne til å tvile på at de skulle få hjemmel til tomten de kjøpte.

Retten er enig med saksøkerne i at det i saken fremlagte opplysningsmateriale godtgjør at Hansen har misligholdt kontraktene med saksøkerne og at han må bli erstatningsansvarlig for den skade han derved har påført saksøkerne. Kjøpslovens bestemmelser i §59 og §23 vil her få analogisk anvendelse. - - -

Etter dette vil saksøkernes påstand overfor Halfdan M. Hansen bli å ta til følge.

Overfor overrettssakfører Dessingthon gjør saksøkerne gjeldende at han Ikke har opptrådt i samsvar med god forretningsskikk. De hevder at han må gjøres erstatningsansvarlig derved at han har forsømt å sørge for at kravet om ytelse mot ytelse blir oppfylt og at han har unnlatt å gjøre

Side:1027

nødvendige undersøkelser om hjemmelsforhold til tomten for å sikre saksøkerne eiendomsrett til den. Dessingthon har videre mottatt innskuddene uten å sørge for at innskyterne fikk sikkerhet. Etter saksøkernes mening måtte det kreves av Dessingthon at han førte eget regnskap og hadde egen kasse for bygget, og at han sørget for en viss kontroll med at beløpene ble riktig anvendt. - - -

Retten bemerker:

Med det opplysningsmateriale overrettssakfører Dessingthon hadde tilegnet seg, synes det å være nærliggende for ham å mene at banken ville fortsette å gi bistand også til salg og finansiering av tomt «b». Dessingthon synes å ha ment at det ikke var noen risiko å medvirke til opprettelsen av kontraktene på denne tomt når en så mektig institusjon, som han sier, som banken sto bak. Han har aldri funnet det påkrevet å søke orientering i banken. I tillit til at tidligere lignende omsetninger var gått i orden har han ikke funnet det påkrevet å foreta ytterligere for å sikre interessentene deres innbetalte innskudd. Dessingthon har stolt fullt ut på opplysninger fra Halfdan M. Hansen og grunnbøkenes utvisende. På dette grunnlag har Dessingthon tilsynelatende vært i god tro.

Men det at han har forholdt seg på samme måte ved tidligere anledninger kan ikke krediteres ham hvis det ikke samtidig kan sies at han i hvert tilfelle har handlet aktsomt.

Spørsmålet oppstår om det ikke har vært og var grunn til å stille ytterligere krav til Dessingthon med hensyn til aktiv opptreden, og forlange av ham at han beskyttet interessentenes innskudd allerede ved innbetalingen.

Som det vil forståes, gjaldt det her betydningsfulle foretagender med store innskudd fra folk som i hvert fall i nærværende tilfelle - etter hva Dessingthons mann Anders E. Haugland har forklart - fikk vite at alt skulle bli ordnet for dem, slik at de bare kunne vente på det ferdige bygg. Innskyterne hadde således ingen oppfordring eller grunn til å gjøre selvstendige undersøkelser.

Hensett hertil synes det ikke urimelig å stille skjerpende krav til aktiv opptreden fra meglerens side. Han måtte av vedkommende tomteareals folium skjønne at forholdene der var brokede. Ett var i alle fall sikkert: Halfdan M. Hansen sto ikke i grunnbøkene som eier av grunnen. Etter rettens mening ville det da være naturlig å kreve av en aktsom megler at han selv henvendte seg til panthaveren, Bergens Privatbank, som også bestemte i Laksevåg Maskin- og Jernskipsbyggeris anliggender, for å få bankens uttalelse om grunnlaget for samarbeidet mellom Hansen og banken, spesielt om banken hadde påtatt seg plikt til å støtte Hansen.

I hvert fall måtte det kreves av en aktsom megler at han enten forlangte å få heftelsesfritt skjøte på tomten fra hjemmelsinnehaveren, slik som det vil påligge en megler i sin alminnelighet, eller at han fikk bankens garanterte tilsagn om at heftelsesfritt skjøte ville bli utstedt. Det er intet som taler imot at et slikt krav ikke ville bli imøtekommet når betaling ble erlagt. For så vidt spilte det her ingen rolle hvem der var den reelle eier av tomt «b».

Det kan være riktig nok at innskyterne i nærværende tilfelle ved kontraktens inngåelse fikk full valuta for sine innskudd, idet verdien av grunnmuren på tomten etter opplysningene kanskje oversteg disse. Men det

Side:1028

hjalp ikke innskyterne stort når det ikke ble sørget for at de fikk beholde verdiene.

Overrettssakfører Dessingthon antas ikke å ha handlet overensstemmende med god forretningsskikk når han mottar pengene fra interessentene og straks utbetaler dem til Halfdan M. Hansen uten at han på noen måte sørger for kontroll med at pengene blir brukt til det riktige formål. Dessingthon har beregnet seg full provisjon etter byggekontrakten, og provisjonen antas ikke bare å dekke godtgjørelse for oppsettingen av dokumentet, men må også sees som godtgjørelse for hans arbeid ved gjennomføringen av byggeprosjektet.

Så vidt retten har forstått Dessingthon, mente han at byggevirksomheten var avhengig av støtte fra Bergens Privatbank. Også av den grunn ville det være naturlig å vente av ham at han hadde innledet direkte forhandlinger med banken for å vareta sine klienters tarv. Men heller ikke det har han gjort. I tilfelle han hadde spurt i banken antas han å ville ha fått opplysning om at banken hadde nektet Hansen å medvirke ved finansiering av bl.a. tomt «b» og derved ville han skjønt at grunnlaget for gjennomføringen av byggevirksomheten der var revet bort. Etter Dessingthons egen forklaring i retten ville han under disse forhold da ikke ha ytet meglerbistand.

Det ligger utenfor rettens oppgave å drøfte bankens forhold i nærværende sak. Retten vil bare bemerke at en ikke kan erklære seg enig med Dessingthon i at han var in salvo når banken ikke av egen drift ga ham de nødvendige opplysninger. Det ble opp til ham selv å skaffe seg disse.

Slik som retten ser på saken er en kommet til det resultat at Dessingthon ved sin forsømmelse har medvirket til at saksøkerne har lidt tap og han må bli å kjenne erstatningsansvarlig i den utstrekning kravet er gjort gjeldende.

Dessingthon har, så vidt en har forstått, også ment at ansvar mot ham ikke kan gjøres gjeldende av den grunn at Hauge senere trådte i direkte forbindelse med Halfdan M. Hansen som da uten Dessingthons vitende medvirket til stiftelse av boliglaget og senere forhandlet om å få byggeprosjektet i gang på andre premisser enn de opprinnelig avtalte. Dessingthon ble således holdt utenfor, sier han, og kunne ikke vareta sine interesser. Han ble da avskåret fra å medvirke til å få byggeprosjektet i gang slik at tap muligens kunne avverges.

Retten bemerker hertil at opplysningene tyder på at Dessingthon den gang ikke viste noen interesse for bygget, han besvarte Ikke overrettssakfører Kvammes brev av 3. november 1949 og forholdt seg også passiv etter å ha mottatt overrettssakfører Kvammes brev av 30. november 1949.

Hans anførsel fører ikke frem. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne T. Gjessing og Kristen Syvertsen og byfogd Norvald Hagen):

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten.

Den ankende hadde av Hansen fått opplyst at Laksevåg Maskin- og Jernskipsbyggeri A/S under avvikling var hjemmelsinnehaver, og at Bergens Privatbank hadde en pantobligasjon stor kr. 600 000 i hele arealet. Dette hadde han også sett i grunnbøkene.

Etter grunnboken sto hele det areal hvor Hansen drev sin

Side:1029

byggevirksomhet i samme stilling som nærværende tomt. Den ankende antas da han mottok oppdraget fra Hansen å burde ha foretatt nærmere undersøkelser i Privatbanken og hos hjemmelsinnehaveren (i realiteten også Bergens Privatbank). Den ankende hadde imidlertid i tiden fra 1946 formidlet salget av en rekke tomter på samme måte og på samme areal uten at det etter de opplysninger han satt inne med hadde oppstått noen vanskeligheter på grunn av hjemmelen og heftelsen. Lagmannsretten antar under tvil etter dette at det ikke kan sies at han har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt ved ikke å foreta spesielle undersøkelser for nærværende tomt.

Lagmannsretten finner det godtgjort at den ankende ikke har opplyst motpartene om at Hansen ikke var formell hjemmelsinnehaver eller om bankens pantobligasjon. Han antas å ha handlet uaktsomt ved ikke å gi disse opplysninger.

Derimot hadde den ankende ikke noen plikt til å skaffe opplysninger om Hansens solvens, eller til å sørge for at skjøte ble utstedt da motpartene betalte pengene på hans kontor. Hans oppdrag omfattet heller ikke kontroll med byggeprosjektet.

Lagmannsretten antar at om de opplysninger som den ankende pliktet å gi motpartene, hadde vært forelagt dem, ville dette ikke på det tidspunkt hatt noen betydning for deres bedømmelse av Hansens økonomiske stilling. De ville derfor ikke ha unnlatt å kontrahere av den grunn.

Om de ville unnlatt å kontrahere av andre grunner, således f. eks. på grunn av at de etter de gitte opplysninger ville regnet med forsinkelser eller vanskeligheter med gjennomføringen av byggeprosjektet, er tvilsomt. Retten finner det ikke nødvendig å ta stilling til dette spørsmål.

Hvis motpartene til tross for opplysningene ville ha kontrahert, foreligger det ikke noe årsaksforhold mellom de uaktsomme unnlatelser og det tap motpartene har lidt.

Hvis motpartene hadde unnlatt å kontrahere, foreligger det en årsaksforbindelse. Spørsmålet blir da om tapet kan sies å være en adekvat følge av de uaktsomme unnlatelser. I denne forbindelse skal bemerkes:

Lagmannsretten finner det godtgjort at motpartene ikke ville tapt sine innskudd hvis Hansen ikke hadde gått konkurs, og de ville ved konkursen hatt det samme tap som de nå har lidt selv om forholdene hadde vært slik som det fremgår av kjøpekontrakten. I så tilfelle ville nemlig konkursboet lagt beslag på tomten, idet det etter det som er opplyst var partenes forutsetning at skjøte først skulle utstedes når huset var ferdig, og motpartene hadde ikke noen tinglig rett etter kjøpekontrakten. For motpartene måtte det bli det samme om banken eller konkursboet tok tomten, Idet de måtte betale det samme for å få den overdratt til seg, og noe dividende i boet ville de ikke i noe tilfelle få.

Det tap motpartene har lidt, skyldes at de skjøt inn sine penger på forskudd uten å sikre seg mot kontraktørens insolvens. Det kan således ikke utledes noe tap direkte fra de uaktsomme unnlatelser den ankende har gjort seg skyldig i.

Selv om det skulle foreligge en årsaksforbindelse ved at motpartene hadde unnlatt å kontrahere hvis opplysningene var gitt, finner lagmannsretten ikke at det er en slik sammenheng mellom de uaktsomme unnlatelser og tapet at dette kan sies å være en adekvat følge av unnlatelsene.

Den ankende vil derfor bli å frifinne.

Side:1030

Lagdommer Gjessing er kommet til samme resultat som rettens flertall, men på et noe annet grunnlag. Avtalen av 31. mai 1948 som Dessingthon formidlet, gikk ut på kjøp av et hus som skulle oppføres med tilhørende tomt. Ifølge byggekontraktens punkt 3 skal motpartene ved kontraktens underskrift betale på bygget kr. 18 750. Skjøte skulle skrives når bygget var ferdig. Hensett bl.a. til det tidsrom som det ville gå før konverteringstilsagn i Husbanken kunne foreligge, at det gjaldt å komme snart i gang, og til at Hansen også etter krigen hadde fullført flere hus på disse betingelser, finner jeg det ikke stridende mot god forretningsskikk å formidle en sådan avtale selv om det ikke ble stillet noen sikkerhet fra Hansens side for det innbetalte forskudd.

4. vitne, banksjef Endregaard, har forklart at det da kontrakten ble inngått ikke ville ha vært vanskelig å få heftelsesfritt skjøte av Bergens Privatbank mot betaling av verdien av tomten med påkostninger. Videre må det antas at det ikke ville ha vært forbundet med vanskeligheter å få byggelån i annen bank hvis hjemmelen var i orden. Hadde Dessingthon foretatt undersøkelser i Bergens Privatbank - som motpartene hevder at han hadde plikt til når banken (Laksevåg Maskin- og Jernskipsbyggeri A/S) hadde den tinglyste hjemmel - ville Dessingthon ha fått nevnte opplysninger. Disse hadde han plikt til å gi videre til Hauge. Men jeg kan ikke anta at opplysningene ville ha avholdt motpartene fra å undertegne kontrakten. Det er da ikke sådan sammenheng mellom Dessingthons manglende undersøkelse av hjemmelen og den skade som motpartene har lidt at Dessingthon kan være ansvarlig for tapet. - - -