Rt-1958-158

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1958-02-07
Publisert:	Rt-1958-158
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 28 B/1958
Parter:	1. Johan Fredrik Loennecken, 2. Sigurd Loennecken og 3. Liv Styrmoe (overrettssakfører Johan Storm Bull - til prøve) mot Kristian Røsandtrø (høyesterettsadvokat Gunnar Meyer)
Forfatter:	Skau, Hiorthøy, Rode, Bendiksby, justitiarius Grette
Lovhenvisninger:	Prisloven (1953) §18

Dommer Skau: Den 14. oktober 1892 ble det opprettet slik leiekontrakt mellom eieren av l.nr. 250, matr. nr. 143 i Bremsnes (i kontrakten er eiendommens løpenr. feilaktig angitt som nr. 255) og kjøpmann I. C. Loennechen i Kristiansund:

«Undertegnede vedgaar herved at have bortleiet mine fiskebjerge til hr. I. C. Loennechen paa følgende betingelser: 1. Bjergleien er kr. 50 pr. aar samt grundleie for muligens opførende huse kr. 4.00 pr. aar med adgang til sjøen. Jeg forpligter mig ogsaa til at være hr. Loennechens fisktørrer saalænge han dertil finder mig tjenlig til en ugelønn stor kr. 14.00 pr. uge uden nogensomhelst godtgjørelse for hus, ved eller lignende. Hr. Loennechen har ret til at rydde mere bjerge, hvor

Side:159

han dertil finder det tjenlig uden yderligere godtgjørelse derfor, samt bygge de huse, han maatte ønske uden yderligere godtgjørelse derfor, og har hr. Loennechen og arvinger ret til at beholde bjergene saalænge som han eller de maatte ønske til ovennævnte leie. Jeg forpligter mig til ikke at tage anden fisk end hr. Loennechens paa min eiendom uden hr. Loennechens samtykke, dog har hr. Loennechen ret til fremleie. Eiendommens lbnr. 255 f.f. matr. nr. 143.

Denne kontrakt er i alle dele også for hr. Loennechens arvinger og gjælder saalænge Loennechens navn nævnes.»

I 1914 overdro I. C. Loennechen sine rettigheter etter leiekontrakten til sin sønn Harald Christian Loennechen. I 1925 overdro Christian, som da var konkurs, med samtykke av konkursboet rettighetene til sin sønn Harald Johan Loennechen, men i 1951 ble rettighetene av Harald igjen overført til faren, Christian. Harald døde samme år.

Etter opprettelsen av leiekontrakten i 1892 var den tjenende eiendom blitt delt, og den del som fiskebergene var tillagt, ble i 1925 overtatt av Kristian N. Røsandtrø.

I 1952 anla Røsandtrø sak mot I. C. Loennechens arvinger ved Christian Loennechen og mot Harald Loennechens bo med krav om at leiegodtgjørelsen måtte bli forhøyet og krav om fastsettelsesdom for at kontrakten ikke skulle gjelde utover Christian Loennechens levetid.

Under saksforberedelsen ble saken mot Harald Loennechens bo frafalt og saken for så vidt hevet. Den 29. mars 1954 avsa så Kristiansund herredsrett dom. Retten tok ikke til følge kravet om forhøyelse av leiegodtgjørelsen. Hva angår kravet om fastsettelsesdom som nettopp nevnt så antok retten at Christian Loennechen ikke var rett saksøkt for så vidt, og at han derfor måtte frifinnes også i dette punkt. Etter dette ble herredsrettens domsslutning slik:

«1. Harald Chr. Loennechen frifinnes.

2. Kristian N. Røsandtrø dømmes til å betale kr. 350 i saksomkostninger til Harald Chr. Loennechen innen 2 uker fra forkynnelse av dommen.»

Denne dom påanket Røsandtrø til Frostating lagmannsrett som avsa dom den 30. mars 1955 med slik domsslutning:

«Leiekontrakten av 14. oktober 1892 gjelder bare for Harald Christian Loennechens levetid.

For øvrig frifinnes Harald Christian Loennechen.

Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen av rettene.»

Lagmannsrettens dom var enstemmig for så vidt angår forkastelsen av kravet om forhøyet leiegodtgjørelse. Når det gjaldt kravet om dom for at kontraktens varighet var begrenset til Harald Christians levetid, så antok lagmannsretten enstemmig at leieretten bare gjaldt «de personer som i egentlig forstand var I. C. Loennechens arvinger» dvs. I. C. Loennechens barn, altså ikke barnebarn og videre descendenter slik som påstått av Loennechen. Lagmannen og en av meddommerne antok videre

Side:160

at I. C. Loennechens rett til overdragelse av kontrakten måtte være uttømt ved overdragelsen til Harald Chr. i 1914, og at leieretten derfor måtte opphøre ved dennes død. Den annen meddommer dissenterte i dette punkt, idet han fant at man ikke kunne utelukke I. C. Loennechens andre barn. På dette grunnlag stemte han for stadfestelse av herredsrettens dom.

Harald Chr. Loennechen påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Etterat han i 1956 avgikk ved døden, ble saken overtatt av dødsboet. Dette ble imidlertid oppgjort ved årsskiftet 1956/57, og retten etter leiekontrakten ble utlagt til avdødes barn Sigurd Loennecker og Liv Styrmoe, og barnebarn Johan Fredrik Loennecken. Disse tre har nå overtatt saken.

De ankende parter har lagt ned slik påstand:

«Harald Christian Loennechens livsarvinger, Sigurd Loennecker, Oslo, Johan Fredrik Loennecken, Oslo og Liv Styrmoe, Rjukan, frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Kristian N. Røsandtrø, som har akkviescert ved lagmannsrettens dom for så vidt angår kravet om regulering av leiegodtgjørelsen, har lagt ned slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Kristian Røsandtrø tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Det er ikke avhørt parter eller vitner i saken. For Høyesterett er det lagt frem en del nye dokumenter, som jeg skal redegjøre for i den utstrekning jeg finner det nødvendig.

De ankende parter hevder, som det ble gjort i de tidligere instanser, at leierettens varighet ikke er begrenset på annen måte enn den som følger av at retten er knyttet til I. C. Loennechen og hans arvinger. Arvinger er ikke bare hans barn, men også barnebarn og videre descendenter. Da det lever barnebarn og barnebarnsbarn etter I. C. Loennechen, kan kontrakten derfor ikke være falt bort. Til støtte for at kontrakten må forståes på denne måte har de ankende parter vist bl.a. til to andre kontrakter om leie av fiskeberg som I. C. Loennechen inngikk, en av 5. oktober 1888 med O. M. Sannes og en av 10. september 1890 med Anders Olsen Skjevlingsnæs - begge dokumenter nye for Høyesterett. I den første er som berettigede nevnt «Loennechen og arvinger - senere «Loennechen & efterkommere», i den andre «I. C. Loennechen og arvinger». Uttrykket «efterkommere» viser etter de ankende parters mening at arvinger må oppfattes uten begrensning. Videre er påberopt en kontrakt av 29. september 1914 mellom Christian Loennechen og Johan A. Baadbugt - også ny for Høyesterett - hvor rettighetshavere er «Loennechen og arvinger», men hvor den maksimale varighet er begrenset til 80 år. De ankende parter har også som nytt for Høyesterett dokumentert en uttalelse av 8. oktober 1956 fra Alfred Strømsholm. Han uttaler at da han i 1912 skulle gå til bygsling av en fisketørkeplass kom han i samtale med I. C. Loennechen, som han tidligere

Side:161

hadde arbeidet hos. Loennechen rådet ham da til å bruke samme tekst i sin bygselkontrakt som Loennechen hadde brukt i sine kontrakter om tørkeplasser i distriktet, «og som i siste led gik ut paa at bygselkontrakten skulde staa ved hevd saalenge I. C. Loennickens arvinger eksisterte uansett bygseltiden 80 eller 90 aar», med første rett for ham og andre i hans familie til fornyelse av kontrakten etter overenskomst.

Røsandtrø har henholdt seg til lagmannsrettens dom og flertallets begrunnelse. Han hevder for øvrig at kontrakten iallfall må forståes slik at den bare skulle gjelde så lenge firmaet I. C. Loennechen besto og drev klippfiskeksport. Da kontrakten ble opprettet i 1892, hadde I. C. Loennechen drevet med tørking og eksport av klippfisk i en årrekke, og det var som ledd i denne virksomhet at leiekontrakten ble inngått. At kontrakten bare skulle gjelde så lenge firmaet - I. C. Loennechen selv eller hans arvinger - drev denne virksomhet, støttes, mener han, av siste avsnitt i kontrakten om at den gjelder «saalenge Loennechens navn nævnes». Kontrakten skulle da være bortfalt i 1925 da firmaet I. C. Loennechens daværende innehaver gikk konkurs og dets virksomhet i klippfiskbransjen opphørte. Men nå har kontraktsforholdet faktisk fortsatt etter denne tid, og hans påstand går derfor, som allerede nevnt, ut på stadfestelse av lagmannsrettens dom - dvs. at kontrakten bare gjelder for Harald Christian Loennechens levetid. Imidlertid døde Harald Chr. Loennechen i 1956.

For øvrig har partene drøftet betydningen av den verdi kontrakten av 1892 ble stemplet etter, og betydningen av at fiskebergene med de bygninger som leietageren har oppført der, ikke er blitt utskilt og skyldsatt, forhold som jeg ikke finner det nødvendig å gå nærmere inn på.

Jeg er kommet til det resultat at Røsandtrø må gis medhold i at kontrakten nå er falt bort. Riktignok kan jeg, i motsetning til lagmannsretten, ikke anta at kontrakten, når den bruker uttrykket «arvinger», hermed bare sikter til I. C. Loennechens barn. Men jeg kan på den annen side heller ikke forstå kontrakten slik som de ankende parter gjør, nemlig at den skulle gjelde så lenge som det var etterkommere etter I. C. Loennechen, uten hensyn til om den virksomhet som I. C. Loennechen drev, fortsatte eller ikke. En slik ordning ville i seg selv være lite rimelig - den ville i sin ytterste konsekvens kunne føre til at kontrakten ble virkelig evigvarende. Og jeg kan heller ikke se at en slik forståelse følger av kontraktens bestemmelser. Tvert om antar jeg at det, som fremholdt av Røsandtrø, er naturlig å se en begrensning i kontraktens siste passus: «Denne kontrakt er i alle dele, også for hr. Loennechens arvinger og gjelder sålenge Loennechens navn nævnes». Uttrykket «saalænge Loennechens navn nævnes» er riktignok i seg selv alt annet enn klart, men det er på den annen side umiddelbart innlysende at det ikke gir noen fornuftig mening om det tas bokstavelig. Og jeg kan da ikke finne noen annen, rimelig,

Side:162

forståelse av det, enn at det hermed er siktet til firmanavnet og derigjennom til firmaet og den virksomhet som det drev. Denne forståelse motsies ikke av den omstendighet at kontrakten ga rett til fremleie. En slik rett kunne det være av betydning for leietageren å ha også så lenge han drev sin virksomhet i klippfiskbransjen.

Under enhver omstendighet kan det etter min mening ikke sies at den vidtgående forståelse av kontrakten som de ankende parter hevder, klart eller med nødvendighet fremgår av dens ordlyd. Jeg er da enig med lagmannsretten i at en uklarhet må gå utover de ankende parter. Jeg nevner i den forbindelse at jeg etter det som er anført under prosedyren, må gå ut fra at det var I. C. Loennechen som formulerte kontrakten.

Etter dette må jeg, som sagt, gi Røsandtrø medhold i at kontrakten er bortfalt, uten at det - etter sakens prosessuelle stilling - blir nødvendig for meg å fiksere noe tidspunkt.

Hva saksomkostninger angår, så finner jeg ikke grunn til å gjøre noen endring i lagmannsrettens avgjørelse. Etter utfallet av anken må de ankende parter imidlertid erstatte Røsandtrø saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Leiekontrakten av 14. oktober 1892 er bortfalt.

Saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten tilkjennes ikke. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Johan Fredrik Loennecken, Sigurd Loennecker og fru Liv Styrmoe en for alle og alle for en til Kristian Røsandtrø 800 - åtte hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Hiorthøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Rode, Bendiksby og justitiarius Grette: Likeså.

Av lagmannsrettens dom (lagmann Gunnar Nissen, lagdommer Jens Fagereng og byrettsdommer Leif Rønning):

- - -

Med hensyn til realiteten bemerkes:

Ifølge kontrakten av 14. oktober 1892 er I. C. Loennechen leietager. Det fremgår klart av kontraktens innhold at leieforholdet ikke er begrenset til I. C. Loennechens person eller til hans levetid. Man viser til kontraktens uttrykk: «... og har hr. Loennechen og arvinger ret til at beholde bjergene saalænge som han eller de maatte ønske til ovennævnte leie,»

videre til siste ledd: «Denne kontrakt er i alle dele ogsaa for hr. Loennechens arvinger og gjælder saalænge Loennechens navn nævnes.»

Lagmannsretten antar at det ved disse ord er gitt uttrykk for at leietageren I. C. Loennechen har rett til å overdra leieretten, men med

Side:163

den begrensning at overdragelsen alene kan skje til «arving» eller «arvinger». Spørsmålet er imidlertid om det med uttrykket «arving» bare siktes til de personer som i egentlig forstand var I. C. Loennechens arvinger eller om uttrykket har en videre betydning og er ensbetydende med etterkommere. Lagmannsretten har funnet dette spørsmål særdeles tvilsomt, men antar at den uklarhet som her foreligger må gå utover den av partene som hevder den videstgående fortolkning, nemlig Harald Christian Loennechen. Hvis uttrykket ikke tas etter sin ordlyd og begrenses til de virkelige arvinger, vil man stå overfor en leierett av temmelig ubegrenset varighet. En slik løsning forutsetter en klar og utvetydig hjemmel i kontrakten. Uttrykket «saalænge Loennechens navn nævnes» kan tyde på at meningen har vært at leieretten uten begrensning i tid skulle være gjenstand for overdragelse innen familien Loennechen så lenge det eksisterer noen med dette familienavn som den kan overdras til. Uttrykket er imidlertid etter lagmannsrettens oppfatning så uklart at det ikke kan trekkes noen bestemt slutning om betydningen av det.

Det er på det rene at Harald Christian Loennechen har fått overdradd leieretten ved skjøte fra sin far I. C. Loennechen 10. mars 1914. Da han var arving etter faren, antar man at retten til overdragelse av kontrakten dermed må være uttømt, hvorav følger at leieretten heretter bare består på Harald Christian Loennechens hånd og opphører ved dennes død. Det er på det rene at det ved siden av Harald Christian Loennechen fremdeles er arvinger etter I. C. Loennechen hvorav flere bærer Loennechen-navnet. Etter den forståelse av kontrakten som det foran er gitt uttrykk for, antar man ikke at leieretten vil kunne overdras til noen av disse.

Det er på det rene at Harald Christian Loennechen omkring 1925 overdro sin leierett til sønnen Harald Loennechen, men at overdragelsen ble omgjort ved at Harald Loennechen overdro leieretten til faren ved skjøte av 8. februar 1951. Lagmannsretten finner ikke at det kan tillegges noen særlig betydning at grunneieren ikke fremkom med noen innvending eller protest mot overdragelsen til Harald Loennechen. Etter det som er opplyst må man gå ut fra at overdragelsen har vært et arrangement som ikke har vært ment å skulle ha en definitiv karakter.

Lagmannsretten finner ikke at leiekontrakten kan tilsidesettes eller omreguleres i medhold av prislovens §18. Heller ikke antas et sådant krav å kunne bygges på alminnelige rettsgrunnsetninger. Avgjørende for dette kan ikke være om den avgift som er fastsatt i kontrakten står i rimelig forhold til nåtidens priser for tilsvarende leieytelser. Avgjørende må være at det her er tale om et uoppsigelig leieforhold og at størrelsen av avgiftene ikke kan karakteriseres som urimelige når man ser disse på bakgrunn av forholdene på det tidspunkt kontrakten ble opprettet i 1892.

Etter dette vil Røsandtrøs påstand på at leiekontrakten bare skal gjelde for Harald Christian Loennechens levetid bli tatt til følge. For øvrig vil Loennechen bli å frifinne. Etter sakens utfall vil det ikke bli tilkjent saksomkostninger for noen av rettene.

Et mindretall lagdommer Fagereng bemerker:

Kontrakten forutsetter etter sin ordlyd at leieretten kan gå over til I. C. Loennechens «arvinger». Jeg er enig i at dette uttrykk må tas etter

Side:164

sin ordlyd og begrenses til de virkelige arvinger. På den annen side antar jeg at man ikke kan utelukke I. C. Loennechens andre arvinger. Det er riktignok så at leieretten ved transporten i 1914 er gått over til Harald Christian Loennechen og at I. C. Loennechens andre arvinger ikke har noe selvstendig krav på å overta kontrakten. Men skulle leieretten som ledd i en reell transaksjon bli overført til en annen av I. C. Loennechens arvinger anser jeg det ikke utelukket at den blir utnyttet av vedkommende. Jeg voterer etter det anførte for at Harald Christian Loennechen blir frifunnet og herredsrettens dom stadfestet. - - -