Rt-1958-301
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1958-03-07 |
| Publisert: | Rt-1958-301 |
| Stikkord: | Foreldelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 22/1958 |
| Parter: | Johan Borgersen (høyesterettsadvokat Bjarne Komdahl) mot Kristine Bjerknes m.fl. (høyesterettsadvokat Ernst W. Hilditch). |
| Forfatter: | Helgesen, Hiorthøy, Rode, Bendiksby, justitiarius Grette |
| Lovhenvisninger: | Foreldelsesloven (1896) §2, Foreldelsesloven (1896) |
Dommer Helgesen: Den 1. april 1938 inngikk Interessentskapet Sundland Gård ved Ivar Bjerknes og byggmester Johan Borgersen følgende kontrakt: «Undertegnede Ivar Bjerknes for Sundland Interessentskap gir herved byggmester Johan Borgersen rett til å planlegge, selge og bebygge tomter av Sundland Interessentskaps tomteareal beliggende mellom Konnerudveien og Skogliveien på den ene side og den nuværende bebyggelse og Bjerknes' villa på den annen side. - Bjerknes bestemmer byggeområdets grenser. - Tomtearealet betales efter kr. 1 pr. kvm. Efter hvert som J. Borgersen selger tomter, betaler han disse kontant. J. Borgersen sørger for at Strømsgodset kommune legger veier, kloakk og vannledninger innen byggeområdet, eller
Side:302
besørger selv dette utført uten utgift for Sundland Interessentskap. Nødvendig grunn til veier ydes av Sundland Interessentskap. Nærværende kontrakt (håndgivelse) er utført i 2 likelydende eksemplarer, hvorav partene har hver sitt.»
Ved stevning av 13. november 1951 anla interessentskapet, dvs. eierne av Sundland gård, g.nr. 15, b.nr. 1 i Skoger, sak ved Holmestrand herredsrett mot Johan Borgersen for ved dom å få fastslått at kontrakten av 1. april 1938 var falt bort. Ved herredsrettens dom av 26. juni 1952 ble Borgersen frifunnet og tilkjent kr. 600 i saksomkostninger.
Eierne av Sundland gård, Kristine Bjerknes, Helene Bjerknes og Arne Bjerknes, påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett, som avsa dom den 24. november 1953 med denne domsslutning:
«Johan Borgersens rett ifølge kontrakt (håndgivelse) av 1. april 1938 om tomtearealer under Sundland Gård, Strømsgodset, kjennes bortfalt.
Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for herredsretten eller lagmannsretten.»
Johan Borgersen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Han gjør gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at hans rett etter kontrakten av 1. april 1938 er falt bort ved foreldelse, og har for Høyesterett nedlagt denne påstand:
«1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Kristine Bjerknes, Helene Bjerknes og Arne Bjerknes dømmes til en for alle og alle for en å betale saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett til Johan Borgersen.»
Eierne av Sundland gård har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for alle retter.
Om saksforholdet viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.
I faktisk henseende foreligger saken for Høyesterett i samme skikkelse som for herredsretten og lagmannsretten, men for Høyesterett er saken etter partenes prosedyre begrenset til bare å gjelde spørsmålet om Borgersens krav etter kontrakten av 1. april 1938 er falt bort ved preskripsjon.
Når det gjelder foreldelsesspørsmålet, er partene - som de var det i lagmannsretten - enige om at Borgersens krav etter kontrakten av 1938 etter sin art er gjenstand for foreldelse, og at foreldelsesfristen er 10 år. Men partene er uenige om når foreldelsesfristen tok til å løpe. Borgersen gjør for Høyesterett gjeldende at fristen begynte å løpe tidligst i mars 1944. Han hevder at han ved et brev av 27. mars 1944 fra Arne Bjerknes til eiendomsmegler R. Blichfeldt for første gang fikk visshet for at interessentskapet inntok det standpunkt at det ikke lenger hadde noen forpliktelse etter kontrakten av 1. april 1938. Borgersen erkjenner at han fra dette tidspunkt hadde plikt til å aksjonere for å unngå at hans krav etter kontrakten ble foreldet; men han hevder at foreldelsesfristens løp ble
Side:303
avbrutt ved at han tok til gjenmæle i interessentskapets søksmål og krevet frifinnelse for dets påstand om at kontrakten var falt bort.
Eierne av Sundland gård hevder på samme måte som i lagmannsretten at foreldelsesfristen begynte sitt løp straks kontrakten var inngått. For øvrig viser jeg om partenes anførsler i forbindelse med foreldelsesspørsmålet til lagmannsrettens domsgrunner.
Lagmannsretten fant at Borgersens rett etter kontrakten av 1. april 1938 var falt bort ved preskripsjon, og jeg er kommet til samme resultat.
Avgjørende for om foreldelse er inntrådt, vil være hvorledes man forstår kontrakten av 1. april 1938, nærmere bestemt om Borgersen etter kontraktsforholdet hadde adgang til straks å kreve tomtearealet overtatt. Lagmannsretten har antatt at Borgersens «obligatoriske krav etter kontrakten eller håndgivelsen av 1. april .1938 på å få skjøte forfalt straks». Jeg er enig med lagmannsretten i dette og kan for så vidt tiltre dens begrunnelse. Heller ikke jeg kan i sakens opplysninger finne tilstrekkelige holdepunkter for den oppfatning at interessentskapet av skattemessige eller andre hensyn var interessert i en langsom eller skrittvis avvikling av kontraktsforholdet. Jeg legger til grunn at dets interesser var fullt ut tilgodesett ved en øyeblikkelig overdragelse av arealet mot betaling av den i kontrakten stipulerte kvadratmeterpris, og jeg kan ikke se at kontrakten eller opplysningene ellers gir grunnlag for den forståelse av forholdet at interessentskapet hadde rett til å motsette seg en overdragelse av tomtearealet straks kontrakten var inngått. Jeg finner etter dette at den naturlige forståelse av kontrakten er at den ga Borgersen rett til å overta og få skjøte på tomtearealet i og med kontraktens underskrift. Dette krav på arealet, eventuelt i form av en suksessiv overtagelse av enkelttomter hvis Borgersen etter omstendighetene foretrakk det, oppsto altså etter min forståelse av kontrakten allerede den 1. april 1938. Legger man dette til grunn, er det klart at kravet på tomtearealet er foreldet, idet det er på det rene at det innen 10-årsfristens utløp, 1. april 1948, fra Borgersens side ikke var foretatt skritt som etter loven var egnet til å avbryte fristen.
Jeg finner etter dette at lagmannsrettens dom må stadfestes og at Borgersen må betale saksomkostninger for Høyesterett. Derimot mener jeg det ikke er grunn til gjøre endring i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse.
Jeg stemmer for denne
dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Johan Borgersen 1 500 - femten hundre - kroner til Kristine Bjerknes, Helene Bjerknes og Arne Bjerknes innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Side:304
Dommer Hiorthøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Rode, Bendiksby og justitiarius Grette: Likeså.
Av herredsrettens dom (kst. sorenskriver E. Wessel Holst):
Den 1. april 1938 ble det mellom Interessentskapet Sundland Gård (heretter kalt S. G.) ved Ivar Bjerknes og byggmester Johan Borgersen (heretter kalt B.) inngått følgende avtale: (Se Høyesteretts dom). Det ble ikke avtalt noe om rett til oppsigelse.
I august samme år kom eierne av S. G. I underhandlinger med sognekommunen (Strømsgodset) om en samlet ordning i forbindelse med salg av et større tomteområde beliggende vesentlig vestenfor det område som B. hadde solgt en del tomter fra. I den anledning sendte advokat Eyvind Grundt, som i en årrekke har vært S. G.s juridiske rådgiver, i anbefalt brev av 29. august 1938 (dok. 4) oppsigelse av «håndgivelsen» til B. og anmodet denne om å legitimere hvilke tomter han hadde solgt innenfor håndgivelsens ramme. Det anførtes at oppsigelsen trådte i kraft straks.
B. nektet å godta oppsigelsen, og har senere ved flere anledninger hevdet at avtalen av 1. april 1938 fremdeles har sin fulle gyldighet. - -
Av lagmannsrettens dom (lagmann Torgeir Moi og sorenskriverne G. J. Løveland og H. Th. Knudtzon):
- - -
Den annen ankegrunn - som en ny anførsel for lagmannsretten - går ut på at motpartens rett etter kontrakten av 1. april 1938 nå er falt bort ved foreldelse. Denne kontrakt ga ankemotparten en obligatorisk rett til å kreve skjøte på det tomteareal den vedrører. De ankende parter har gjort gjeldende at man her står overfor en fordringsrett som ankemotparten helt fra kontraktsslutningen hadde adgang til å utøve. En slik fordringsrett foreldes i 10 år, og her er gått lengre tid, slik at retten nå er falt bort. Etter de ankende parters mening begynte foreldelsesfristen å løpe fra det tidspunkt det var adgang til å kreve oppfyllelse. Det er i denne forbindelse også henvist til foreldelseslovens §2 annet ledd. - - -
Ved forslag til overenskomst av 17. august 1939 forsøkte høyesterettsadvokat Eyvind Grundt - på vegne av de ankende parter - å få ankemotparten til uttrykkelig å frafalle sine rettigheter etter kontrakten av 1. april 1938, men det gikk han ikke med på. Han har bestemt benektet at han ved å godkjenne kjøpekontrakten av 28. november 1939 som bindende for seg har fraskrevet seg rett til det resterende areal som omfattes av kontrakten av 1. april 1938. Noe slikt er ikke tilkjennegitt overfor ham før under rettssaken. Etter det som var gått forut var det all grunn til for de ankende parter å ta dette uttrykkelig inn i kontrakten, så viktig en bestemmelse som det ville være.
Ankemotparten har erklært seg prinsipalt enig i at hans krav ifølge kontrakten av 1. april 1938 etter sin art er gjenstand for foreldelse. Han har innrømmet at det ikke er rimelig at de ankende parter skulle være bundet for all tid, uten noen rimelig adgang til å få rettsforholdet oppgjort. Det bør være en grense. Men her må det sees hen til at det var begge parters forutsetning at det skulle være et langsiktig forhold. For det annet var det skattmessig i begge parters interesse at utparselleringen
Side:305
og bebyggelsen trakk noe ut, liksom det faktisk var umulig å skaffe nok kapital til gjennomføring av det hele straks eller på kort tid. På den annen side var det ankemotpartens plikt å ta seg av gjennomføringen, han skulle foreta seg det som med rimelighet kunne forlanges av ham. Først dersom han viste forsømmelighet i så henseende, ville det være behov for de ankende parter å komme løs fra kontraktsforholdet, eventuelt ved foreldelseslovens mellomkomst. På denne bakgrunn må foreldelsessøksmålet sees.
Ankemotparten er uenig i at foreldelseslovens §2 annet ledd kan komme til anvendelse her. Denne bestemmelse passer ikke på ankemotpartens rett. Partene har ikke avtalt noen oppsigelsesfrist, og loven tenker utelukkende på slike tilfelle. Utgangspunktet for foreldelsesfristen kan da bare bli fordringens forfall.
I et rettsforhold som dette lar det seg ikke gjøre å ta en bestemt dato som utgangspunkt for fristens løp, det ville være for skjematisk. Oppfyllelse av kontrakten skulle skje etter hvert, ikke med en gang. Av den grunn kan forfallsdag ikke regnes fra kontraktens dato. Ankemotparten kunne ikke kreve hele arealet overdratt til seg straks. Et slikt krav ville være i strid med kontraktsforutsetningene. De ankende parter burde ha purret på ankemotparten om å gjøre noe før fristen kunne begynne å løpe. Det er ikke gjort. Tvert om har de ankende parter på flere måter lagt vanskeligheter i veien for den videre utparsellering. Endelig har ankemotparten under prosedyren gjort gjeldende at det var umulig å oppfylle det krav som kontrakten hjemler ham - nemlig skjøte for kr. 1 pr. kvadratmeter - så lenge skylddeling ikke var foretatt. Skylddeling kunne bare kreves av de ankende parter, og forfall kan ikke inntre så lenge oppfyllelsen avhenger av handlinger fra den annen parts side. Det vil ikke være prosessuell adgang for ankemotparten til å få dom for at de ankende parter pliktet å holde skylddeling. - - -
Lagmannsretten skal bemerke:
Som nevnt foran er anførselen om at ankemotpartens rett etter kontrakten av 1. april 1938 er falt bort ved foreldelse ny for lagmannsretten. Det finnes praktisk å behandle denne først, da det bare blir nødvendig å drøfte partenes øvrige anførsler såfremt foreldelse ikke finnes å være inntrådt.
Det er uenighet mellom partene om hvorvidt kontrakten av 1. april 1938 er å betrakte som en håndgivelse eller som en kjøpekontrakt. Men det er enighet om at kontrakten bare gir ankemotparten en obligatorisk rett som etter sin art er undergitt preskripsjon etter foreldelsesloven av 1896. Det skulle for så vidt ikke være nødvendig å ta standpunkt til om det her dreier seg om en kjøpekontrakt eller en håndgivelse, men da en slik sondring muligens kan ha betydning for spørsmålet om foreldelse nå er inntrådt, finnes det å være av interesse å gå inn på spørsmålet.
Selve ordlyden av kontrakten gir ingen direkte veiledning i så henseende, bortsett fra at den ved siden av kontrakt angir seg som en «(Håndgivelse)». Det essensielle ved en kjøpekontrakt er at den forplikter så vel kjøper som selger. Det kan ikke sies å være tilfelle her. Kontrakten gir ankemotparten en kjøperett, Bare dersom han får solgt noen tomt, ville de ankede parter få et krav på ham, jfr. kontrakten -: «Etter hvert som J. Borgersen selger tomter betaler han disse kontant.» Etter
Side:306
lagmannsrettens mening er det naturlig å betrakte et kontraktsforhold som dette som en håndgivelse. At partene selv har sett slik på kontrakten synes å gå frem av den senere korrespondanse som så å si uten unntagelse bare taler om håndgivelse. - - -
Det avgjørende for utfallet av saken må bli om foreldelsesfristen har begynt å løpe, og i tilfelle når.
Ankemotparten har sterkt fremhevet at det var partenes forutsetning at kontraktsforholdet skulle strekke seg over et lengre tidsrom, og at det derfor er i strid med kontraktens formål å la hans rett foreldes i 10 år. Her som ellers har man bare ankemotpartens egen fremstilling av hva som ble avtalt mellom ham og Ivar Bjerknes som utfylling av kontrakten eller håndgivelsen, idet Ivar Bjerknes døde allerede i mai 1939. Det er rimelig at gjennomføring av et så stort projekt som dette måtte ta noen tid, men etter forslag til overenskomst av 17. august 1939, høyesterettsdok. 18, skulle ankemotparten forplikte seg til å skaffe kjøpere til minst 30 tomter innen 6 mndr. Dette forslag reduserte prisen fra kr. 1, som bestemt i kontrakten eller håndgivelsen av 1. april 1938, til kr. 0,65 pr. kvadratmeter, og forslaget peker i det hele sterkt i retning av at det var de ankende parters forutsetning og ønske å få en hurtig avvikling av kontraktsforholdet med ankemotparten.
Ankemotparten har medgitt at han forsto kontrakten eller håndgivelsen slik at den ga ham rett til å kreve skjøte uten hensyn til om han hadde solgt vedkommende tomt, f. eks. I slike tilfelle hvor han bygget for egen regning og solgte fullt ferdige hus. Men hadde han først rett til å kreve skjøte på en eller flere tomter uten forutgående salg, kan lagmannsretten ikke finne noe holdbart grunnlag i kontrakten for noen begrensning, når han betalte den avtalte pris kontant mot skjøte. Det måtte for de ankende parter være likegyldig om pengene kom direkte fra ankemotparten, eller via ham fra de enkelte tomtekjøpere. Det forannevnte forslag til overenskomst av 17. august 1939 synes å tyde på at de ankende parter gjerne hadde overdratt hele arealet under ett straks eller på et tidlig tidspunkt. Skattemessige hensyn synes ikke å volde noen betenkeligheter i så måte.
Ankemotparten har innrømmet at hans henvendelse til høyesterettsadvokat V. Elster Jordan i februar 1941 gjaldt krav om å få skjøte på de resterende 29 tomter som denne saken gjelder. På det tidspunkt må ankemotparten ha ansett sitt krav som forfalt. Han har under ankeforhandlingen forklart at han ikke ønsket noe søksmål, og lot derfor forliksklagen av 26. februar 1945, høyesterettsdok. 45, falle, idet han regnet med at de ankende parter ville komme på bedre tanker.
Som nevnt innledningsvis er partene enige om at ankemotpartens krav er gjenstand for foreldelse, og lagmannsretten slutter seg til det syn. Det finnes ikke nødvendig å drøfte hvorvidt foreldelseslovens §2. 2. ledd her kommer til anvendelse. Av det som foran er sagt vil det nemlig fremgå at lagmannsretten antar at ankemotpartens obligatoriske krav etter kontrakten eller håndgivelsen av 1. april 1938 på å få skjøte forfalt straks, og at foreldelsesfristen under enhver omstendighet - uansett om det var partenes forutsetning at kontraktsforholdet skulle strekke seg over et lengre tidsrom - begynte å løpe senest i februar 1941 da han som foran nevnt forlangte skjøte på det resterende areal. For øvrig har
Side:307
ankemotparten i tilsvar av 9. januar 1952, høyesterettsdok. 9, anført at han i de forløpne 11-12 år stadig har anmodet om å få utstedt skjøte på det resterende areal, slik at oppgjør kunne finne sted. Foreldelsesfristen er da utløpet, og ankemotpartens rett etter kontrakten eller håndgivelsen av 1. april 1938 er falt bort.
Sluttelig kan det nevnes - uten å gå nærmere inn på det - at det, som foran påpekt, her bare dreier seg om en håndgivelse som de ankende parter ikke bør være bundne av utover en rimelig tid. Dette ligger i dens natur, da den forplikter bare den ene part. Dette støtter også det resultat lagmannsretten er kommet til. - - -