Rt-1959-1009
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1959-10-17 |
| Publisert: | Rt-1959-1009 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 99/1959 |
| Parter: | Hans D. Haug (høyesterettsadvokat Johan Hjort) mot Staten ved Buskerud fylkeslandbruksstyre (regjeringsadvokat Henning Bødtker ved høyesterettsadvokat Hans M. Michelsen). |
| Forfatter: | Thrap, Endresen, Helgesen, Schei, Holmboe |
| Lovhenvisninger: | Jordloven (1955) §14, Tvistemålsloven (1915) §392, Jordloven (1955) |
Dommer Thrap: Ved kjøpekontrakt av 9. juni 1956 kjøpte forstkandidat Hans D. Haug eiendommen Østre Ulland, g.nr. 130 b.nr. 3 av skyld mark 0,88 i Flesberg av Peder Olsen for en kjøpesum stor kr. 39 000, som ble avgjort på omforenet måte. I møte 31. august 1956 traff Buskerud fylkeslandbruksstyre vedtak om å gjøre gjeldende statens forkjøpsrett etter jordlovens kap. IV, og vedtok samtidig å kreve vederlaget fastsatt ved skjønn etter jordlovens §14, siste ledd. Etter anke ble vedtakene stadfestet
Side:1010
av Landbruksdepartementet i brev av 14. januar 1957. Skjønnsbegjæring ble deretter innsendt til Numedal herredsrett, som 14. mai 1957 avsa skjønn med sådan slutning:
«Det vederlag som staten skal betale til Hans D. Haug for g.nr. 130 b.nr. 3 Østre Ulland i Flesberg fastsettes til kr. 25 000.
De lovlige omkostninger ved skjønnet bæres av staten.
Saksomkostninger tilkjennes Hans D. Haug og Peder Olsens dødsbo med kr. 100.»
Hans D. Haug og Peder Olsen (nå ved hans dødsbo) begjærte overskjønn ved samme rett. Overskjønnet, som ble styrt av settedommer, ble avgitt 8. oktober 1957 og hadde sådan slutning:
«1. Verdien av eiendommen Østre Ulland, g.nr. 130 b.nr. 3 i Flesberg, settes til kr. 37 000.
2. De lovlige omkostninger ved overskjønnet bæres av staten ved Buskerud fylkeslandbruksstyre.
3. I saksomkostninger betaler Staten ved Buskerud fylkeslandbruksstyre innen 2 uker fra forkynningen av skjønnet kr. 250 til Peder Olsens dødsbo og kr. 1300 til Hans D. Haug.»
Hans D. Haug har - med tillatelse fra Høyesteretts kjæremålsutvalg - påanket overskjønnet til Høyesterett, hvor han har nedlagt denne påstand:
«1. Prinsipalt: Overskjønnet oppheves, og det fastslås at Buskerud fylkeslandbruksstyre ikke har adgang til å begjære innløsningssummen for Østre Ulland, g.nr. 130 b.nr. 3 i Flesberg, fastsatt ved skjønn.
2. Subsidiært: Overskjønnet oppheves, og saken henvises til nytt skjønn.
3. I begge tilfelle: Den ankende part tilkjennes omkostninger for Høyesterett.»
Staten ved Buskerud fylkeslandbruksstyre har påstått overskjønnet stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for Høyesterett.
Anken er i første rekke begrunnet med at overskjønnsrettens rettsanvendelse er uriktig. Det gjøres i det vesentlige gjeldende at jordlovens §14, siste ledd riktig forstått bare gir adgang til å fremme skjønn til fastsettelse av vederlaget, når det er på det rene at det er et misforhold til stede mellom eiendommens virkelige verdi i handel og vandel og den avtalte pris. I det foreliggende tilfelle er eiendommen kjøpt til markedets pris. Skjønnsretten skulle da ha innskrenket seg til å konstatere dette og uten videre ha avvist skjønnet. I hvert fall skulle skjønn til fastsettelse av vederlaget vært nektet fremme etterat skjønnsretten - på grunnlag av befaring - var kommet til at eiendommens verdi utgjorde kr. 37 000 - et beløp som bare lå kr. 2000 under den avtalte pris. Dette er ikke et slikt misforhold som §14, siste ledd omhandler. Videre hevdes det at skjønnet under enhver omstendighet må oppheves fordi skjønnsretten ved sin fastsettelse av eiendommens verdi har satt seg ut over faktiske opplysninger som forelå om eiendommens verdi, og fordi det er vilkårlig. Det er for så vidt særlig vist til at den av skjønnsretten oppnevnte sakkyndige,
Side:1011
skogkonsulent T. Dyring, på grunnlag av forstlig vurdering har verdsatt eiendommens skog til kr. 52 000, hvortil kommer verdien av jorden og husene.
Det er også anket over overskjønnsrettens saksbehandling. Det anføres at det burde vært redegjort nærmere så vel for den rettsoppfatning skjønnet er bygget på, som for grunnene til at den sakkyndiges vurdering er fraveket.
Jeg finner at anken over rettsanvendelsen må bli å ta til følge, idet jeg antar at det i det foreliggende tilfelle ikke er adgang til etter jordlovens §14, siste ledd å fastsette vederlaget ved skjønn.
Når det gjelder å finne frem til innholdet av denne bestemmelse, er det etter min mening grunn til å ta som utgangspunkt den hovedregel som paragrafens første ledd stiller opp for det økonomiske oppgjør når staten gjør bruk av sin forkjøpsrett etter jordloven. I samsvar med hva der gjelder når det foreligger privat avtale om forkjøpsrett, bestemmes det her at staten tar over kjøperens rettigheter og plikter. Bestemmelsen i siste ledd om at vederlaget kan fastsettes ved skjønn, må sees som et unntak fra denne hovedregel. Som en unntaksbestemmelse antas den å måtte undergis en innskrenkende tolkning og ikke gis en videregående anvendelse enn den som klart følger av lovens tekst eller dens forarbeider. Bestemmelsen var ikke tatt med i den odelstingsproposisjon som lå til grunn for loven (Ot.prp. nr. 55 for 1954), men ble først brakt i forslag under sakens behandling i stortingskomiteen. Det bidrag som lovforarbeidene gir til forståelse av bestemmelsen, finnes i Landbruksdepartementets brev av 17. september 1954 til komiteen, inntatt i Innst. O. XV for 1954 21, hvor det heter:
«En vil samtidig peke på et punkt i lovforslaget hvor det muligens burde bli tale om en endring. Etter forslagets §13 tar staten over rettigheter og plikter til kjøperen når forkjøpsrett blir gjort gjeldende.
Dette vil si at staten skal betale samme kjøpesum som kjøperen. I enkelte tilfelle kan dette komme til å virke uheldig. Det kan forekomme salg til fjernere slektninger eller andre hvor kjøpesummen er satt betydelig lavere enn eiendommens verdi. Dette er i tilfelle gjort for å begunstige den bestemte kjøper, og det er ingen rimelighet i at staten skal nyte godt av dette.
På den annen side kan det tenkes at kjøpesummen er satt betydelig over eiendommens verdi for å hindre at forkjøpsretten blir brukt. Dette er kanhende nærmest teoretiske betraktninger, s.å lenge vi har tvungen prisfastsetting ved salg av faste eiendommer. Det er imidlertid ingen som vet hvor lenge de gjeldende bestemmelser på dette området vil bli opprettholdt. I Sverige har en hatt mange tilfelle av avtalt overpris ved salg av faste eiendommer, men der har en ikke noen prisfastsetting slik som vi for tiden har.
For å dekke et aktuelt og mulig fremtidig behov vil departementet derfor rå til at følgende bestemmelse blir tatt inn som nytt fjerde ledd i §13:
Side:1012
,,Dersom den kjøpesummen som er fastsatt, ikkje svarar til verdien av eigedomen, kan både seljaren og jordnemnda krevje at vederlaget blir fastsett ved skjønn.»
Det jeg her særlig vil fremheve er at departementet - ved kjøpesummer som antas å ligge over eiendommens verdi - bare omtaler de tilfelle hvor kjøpesummen er satt betydelig over verdien for å hindre at forkjøpsretten blir brukt, altså hvor det er grunn til å regne med at salget er skjedd med sikte på å gjøre forkjøpsretten illusorisk, eller hvor salget kan betraktes som et forsøk på omgåelse av jordlovens regler om forkjøpsrett. I hvert fall kan jeg ikke gå ut fra at Stortinget, da det vedtok bestemmelsen stort sett i samsvar med departementets forslag, har ment å åpne adgang til fastsettelse av vederlaget ved skjønn også i et tilfelle hvor det ikke er en vesentlig forskjell mellom pris og verdi. Dette måtte - som jeg ser på saken - i tilfelle ha kommet klart til uttrykk i loven. Jeg kan ikke finne at så er skjedd. Etter lovteksten skal skjønnsretten fastsette vederlaget bare når kjøpesummen «ikke svarer» til verdien. Uttrykksmåten antas her å være såpass vag at den lar seg forene med den oppfatning jeg har av bestemmelsens innhold. Ikke bare når pris og verdi er like, men også når det foreligger en forskjell av uvesentlig betydning mellom dem, kan det sies at de svarer til hinannen.
Jeg tilføyer at den oppfatning jeg her har gjort gjeldende, kun tar sikte på de tilfelle hvor den avtalte kjøpesum ligger over eiendommens verdi, og at jeg i denne sak ikke finner grunn til å gå inn på hvorledes loven er å forstå når kjøpesummen ligger under verdien, altså ved gavetransaksjoner.
Med hensyn til den fremgangsmåte som skjønnsretten etter dette må følge ved skjønn etter §14, siste ledd skal jeg bemerke:
Som regel antas skjønnsretten å måtte foreta befaring og på grunnlag av denne og de øvrige opplysninger i saken ta standpunkt til hvilken verdi eiendommen har. Denne avgjørelse er imidlertid bare av prejudisiell art. Etterat verdien er fastslått, må skjønnsretten avgjøre om det foreligger slik forskjell mellom verdi og pris som jeg tidligere har nevnt. Finner skjønnsretten at så ikke er tilfelle, kan den ikke fastsette vederlaget ved skjønn.
I den foreliggende sak har overskjønnsretten satt verdien av eiendommen Østre Ulland til kr. 37 000. Etter overskjønnets premisser går jeg ut fra at det har vært overskjønnsrettens mening å fastsette vederlaget til dette beløp. Jeg antar at overskjønnet for så vidt bygger på en uriktig forståelse av jordlovens §14, siste ledd, idet det her åpenbart ikke er til stede en slik forskjell mellom verdien og den avtalte kjøpesum (kr. 39 000), at det er adgang til å fastsette vederlaget ved skjønn. Kravet herom kan altså ikke tas til følge. Jeg antar at opplysningene i saken er tilstrekkelige til at Høyesterett i medhold av tvistemålslovens §392 kan treffe denne avgjørelse. Punkt 1 i overskjønnets slutning må bli å oppheve, mens punktene 2 og 3, som angår omkostningene ved under- og overskjønn og som ikke er påanket, blir stående uforandret.
Side:1013
Etter det resultat jeg er kommet til, er det ikke nødvendig for meg å gå nærmere inn på de øvrige ankegrunner.
Staten antas å måtte erstatte den ankende part saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Vederlaget fastsettes ikke ved skjønn.
Overskjønnets punkt 1 oppheves.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler staten ved Buskerud fylkeslandbruksstyre til Hans D. Haug 2000 - to tusen - kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dog så at jeg mener at det er en feil i saksbehandlingen som foreligger i denne sak. Jeg ser nemlig kravet om at det skal være en vesentlig forskjell mellom pris og verdi, som et materielt vilkår for å fremme skjønn til fastsettelse av vederlaget, og dette vilkår er her ikke til stede. Det riktige ville derfor etter min mening være at Høyesterett ved kjennelse nekter skjønn fremmet samtidig med at overskjønnets punkt 1 oppheves.
Dommer Helgesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Thrap.
Dommer Schei: Likeså.
Dommer Holmboe: Jeg sier likeså, idet jeg dog tiltrer dommer Endresens bemerkninger.
Av herredsrettens overskjønn (sorenskriver Bj. Rognlien med skjønnsmenn H. G. Stevning, Borger O. Hoen, Andreas K. Darbo, Arthur Baklid, Hellek Bekjorden og Jon Hornsrud):
Buskerud fylkeslandbruksstyre besluttet 31. august 1956 å gjøre forkjøpsrett gjeldende til Peder Olsens eiendom Østre Ulland, g.nr. 130, b.nr. 3 av skyld mark 0.88 i Flesberg, som ved kjøpekontrakt av 9. juni 1956 var kjøpt av forstkandidat Hans D. Haug. Forkjøpsretten skulle skje til fordel for en nabo. Kittil G. Lindås. Fylkeslandbruksstyret mente at kjøpesummen kr. 39 000 ikke svarte til verdien av eiendommen, og ville kreve skjønn etter jordl. §14, siste ledd. Vedtaket ble anket til Landbruksdepartementet, som i brev av 14. januar 1957 stadfestet vedtaket. - - -
Retten skal uttale:
Bestemmelsen i jordl. §14, siste ledd står i kapitlet om forkjøpsrett, og hensikten er å hindre på den ene side at det gjøres urett mot partene ved å legge til grunn en kjøpesum som åpenbart er for lav, og på den annen side å hindre at det blir avtalt en overpris for å unngå at forkjøpsretten blir brukt.
Bestemmelsen tar altså sikte på de rene unntakstilfelle. - - -
Men bestemmelsen er meget uheldig formet, fordi den ikke angir hvem
Side:1014
som skal avgjøre om prisen ikke svarer til verdien. Skulle den gi partene rett til å forlange skjønn i alle tilfelle hvor de mener at kjøpesummen ikke svarer til verdien, så vil det si det samme som å gi regler om ekspropriasjon, og det kan ikke ha vært meningen, da reglene om ekspropriasjon finnes i et annet kapitel.
På den annen side kan en ikke kreve at den part som forlanger skjønn, på forhånd skal føre bevis for at betingelsene foreligger, f. eks. at kjøpesummen er satt over verdien for å hindre at forkjøpsretten blir brukt. Det ville gjøre bestemmelsen vanskelig å praktisere og har ingen hjemmel i lovteksten.
Det må være skjønnsretten som avgjør hvor stor verdien er, og da loven ikke har gitt nærmere regler, må det ligge i partenes hånd å kreve skjønn avholdt, slik som anført av underskjønnet.
Skjønnet må derfor bli å fremme.
Retten og partene har gransket eiendommen og de foreliggende oppmålinger.
Det kan nevnes at den sakkyndige har oppmålt i alt 1127 m3 ned til 9 cm i 1,3 m høyde, derav 688 m gran og 404 m3 furu. Tilveksten er anslått til 45,1 m3. Bruttoprisen er satt til kr. 51,50 pr. m3 og driftsutgiftene til kr. 37 uten administrasjon. Han har anslått verdien av skogen til kr. 52 000, hvorav huggbart 138 m3 til en nettoverdi av kr. 7314.
Skogen ligger i en høyde av 350-500 m. o. h. og er på 450 da produktiv mark. Innmarken er på 30 da dyrket og 10 da naturlig eng. Husene er gamle og dårlige. Eiendommen er f. t. ubebodd.
Det innestår kr. 3316,27 i kultur- og investeringsavgift, og det er opplyst at selgeren hadde betalt kr. 1200 i forskudd som andel i utgiftene til ledninger for elektrisk lys.
Retten finner at eiendommens verdi må settes til kr. 37 000 inkl. kultur- og investeringsavgift. - - -