Rt-1959-1048

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1959-10-24
Publisert:	Rt-1959-1048
Stikkord:	Oppheving av kontrakt
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 103/1959
Parter:	1. Aase Margrethe Rishovd (nå Nagell), 2. Truls O. Rishovd (overrettssakfører Th. Gustad - til prøve) mot Haakon A. Rødningen (høyesterettsadvokat Trygve Larsen).
Forfatter:	Eckhoff, Helgesen, Eftestøl, Leivestad, justitiarius Wold
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §33

Dommer Eckhoff: Ved kjøpekontrakt av 29. november 1952 solgte Aase Margrethe Rishovd - nå Nagell - representert av sin far Truls O. Rishovd eiendommen Sønsteby i Modum med løsøre til småbruker og skogsarbeider Haakon A. Rødningen for 158 200 kroner med tillegg av omkostninger.

Side:1049

På det tidspunkt heftet det en pantegjeld på eiendommen på i alt 107 000 kroner. Av pantegjelden var en fjerdeprioritet av panthaveren oppsagt til betaling med vel 63 000 kroner. Og av kjøpesummen skulle det videre betales i kontant til selgeren noe over 40 000 kroner.

Samtidig med kjøpekontraktens underskrift betalte Rødningen 6500 kroner til selgeren, og Rødningen deponerte kort etter en pantobligasjon på 20 000 kroner i sitt småbruk i Hallingdal til sikkerhet for riktig oppgjør overfor selgeren. Etterat kontraktfristen for kjøperens oppgjør satt til 1. april 1953 var forløpet, overdro Rishovd 12 000 av obligasjonens pålydende til en tredjemann for 10 000 kroner.

Rødningen søkte helt til ut i august 1953 å skaffe penger til kjøpet, men det lyktes ikke for ham, og i oktober samme år gikk han til søksmål mot fru Nagell og Rishovd med påstand om at kjøpekontrakten var ugyldig, og at det skulle tilkjennes ham erstatning for det tap han hadde lidt. Tapet var først og fremst kontantbeløpet på 6500 og forpliktelsen etter pantobligasjonen på 12 000, i alt 18 500 kroner.

Fru Nagell og Rishovd hevdet at kjøpekontrakten rettslig sett var bindende for Rødningen. Men Rødningen, som ikke hadde kunnet skaffe kontantbeløpet på vel 100 000 kroner i rette tid, hadde misligholdt avtalen, og de krevet derfor erstatning for misligholdelsen. De fremholdt at det etter høsten 1952 hadde funnet sted et prisfall, og at de for å hjelpe Rødningen til å oppfylle kontrakten hadde påtatt seg en rekke finansieringsutgifter. Erstatningskravet satte de på sin side til 20 000 kroner.

Eiker, Modum og Sigdal herredsrett avsa dom i saken 23. juli 1955. Herredsretten fant at det var i strid med avtalelovens §33 å gjøre kjøpekontrakten gjeldende, og Rødningen ble tilkjent erstatning med 18 500 kroner (kontantbeløpet og pantobligasjonen).

Domsslutningen lyder:

«1. Haakon A. Rødningens kjøp av Sønsteby øvre, g.nr. 32 b.nr. 1 i Modum i henhold til kjøpekontrakt av 29. november 1952 kjennes uforbindende.

2. Aase Margrethe Rishovd og Truls O. Rishovd betaler in solidum til Haakon A. Rødningen kr. 18 500 innen 14 dager fra denne doms forkynnelse.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Fru Nagell og Truls O. Rishovd påanket avgjørelsen til Eidsivating lagmannsrett, og Rødningen motanket med påstand om høyere erstatning.

For lagmannsretten kom det frem nye opplysninger. Det viste seg at det 28. oktober 1952 var opprettet en kontrakt mellom de samme parter om den samme eiendom. Retten redegjør for innholdet av denne første kontrakt, og jeg viser for så vidt til dommen. Videre ble det under hovedforhandlingen meddelt at det var inngått et forlik mellom Rødningen og panthaveren med obligasjonen på 12 000 kroner. Etter forliket hadde panthaveren,

Side:1050

under forutsetning av at Rødningen vant saken mot fru Nagell og Rishovd, gått med på å avlyse obligasjonen mot en erstatning på 1000 kroner. Rødningen spesifiserte sitt tap under denne forutsetning til kontantbeløpet 6500, erstatning 1000 og renter av kontantbeløpet fra november 1952 til 1. september 1957 med 1235, i alt 8735 kroner.

Fru Nagell og Rishovd fastholdt for øvrig at kjøpekontrakten var gyldig, men misligholdt. De innskrenket seg dog i lagmannsretten til å kreve frifinnelse for Rødningens erstatningskrav, dvs. de krevet å beholde kontantbeløpet på 6500 kroner og nettoprovenyet av pantobligasjonen 10 000 kroner til dekning av et større tap, som de mente seg påført. Eidsivating lagmannsrett avsa dom 16. september 1957. Lagmannsretten fant som herredsretten at opprettholdelsen av kjøpekontrakten var i strid med avtalelovens §33, men den reduserte Rødningens erstatningskrav til beløpet på 8735 kroner, og foretok en fordeling av betalingsplikten mellom fru Nagell og Rishovd som nærmere begrunnet i dommen.

Domsslutningen lyder:

«1. Kjøpekontrakten av 29. november 1952 på Sønsteby øvre, g.nr. 32 b.nr. 1 i Modum, mellom Haakon A. Rødningen og Aase Margrethe Nagell kjennes uforbindende.

2. Aase Margrethe Nagell og Truls O. Rishovd betaler in solidum til Haakon A. Rødningen 6500 kroner.

3. Truls O. Rishovd betaler til Haakon A. Rødningen ytterligere 2235 kroner.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av denne dom.

5. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Aase Margrethe Nagell og Truls O. Rishovd har påanket avgjørelsen til Høyesterett. De hevder at lagmannsretten har tatt feil, når den har funnet avtalelovens §33 anvendelig på kjøpekontrakten av 29. november 1952. Etter Rishovds mening hadde han ikke grunn til å forstå at kjøperen hadde uttømt sine muligheter til å gi oppgjør etter kontrakten med kontantbeløpet på 6500 kroner. Rishovd måtte tvert om regne med at det kunne skaffes minst kr. 25 000 til ved det salg av småbruket som Rødningen skulle foreta. Til dette kom ny belåning av Sønsteby og hjelp fra slekt og venner som Rødningens ga uttrykk for at de kunne få. De ankende parter hevder for øvrig at §33 neppe er anvendelig i en sak som den foreliggende. Etter deres syn tar bestemmelsen i første rekke sikte på kunnskap om omstendigheter av betydning for kjøpet som selgeren måtte ha bedre orientering om, og som han burde gitt kjøperen opplysning om. Men ber hadde Rishovd gitt alle opplysninger, det var foretatt befaring av eiendommen, og pris og andre omstendigheter i forbindelse med kjøpet, som var av interesse for kjøperen, fremgikk av kjøpekontrakten. Det ville også være høyst uvanlig å pålegge selgeren et ansvar for kjøperens betalingsforpliktelse, et forhold som kjøperen alene kunne og måtte vurdere. Man

Side:1051

kunne med større rett tale om at selgeren var forledet av kjøperens stadige forsikringer om at oppgjør nok ville finne sted. Selgeren hadde for øvrig ingen grunn til å tro at Rødningen og hans hustru ikke hadde forstand på hva de innlot seg på. Kjøp av gård og skog måtte nettopp være noe de hadde forutsetning for å bedømme, og Rishovd ba dem også søke råd og veiledning hos gode folk, da vanskelighetene meldte seg. Etter Rishovds mening kunne for øvrig oppgjøret ha vært ordnet hvis Rødningens hadde handlet i rette tid, og tatt mot den hjelp til betalingsoppgjøret som Rishovd uten noen plikt likevel hadde sørget for.

De ankende parter har lagt ned påstand:

«1. Aase Margrethe Nagell og Truls O. Rishovd frifinnes mot at Aase Margrethe Nagell kvitterer til avlesning kr. 8000 av pantobligasjon stor kr. 20 000 datert 1. desember 1952, tinglyst 7. januar 1953, med pant i g.nr. 4 b.nr. 54, g.nr. 2 b.nr. 3, g.nr. 4 b.nr. 95 og g.nr. 4 b.nr. 80, alle i Ål i Hallingdal.

2. Haakon A. Rødningen dømmes til å betale saksomkostninger til de ankende parter for alle retter.»

Haakon A. Rødningen har prinsipalt hevdet at kontrakten av 29. november 1952 er uforbindende for ham etter avtalelovens §33. Subsidiært har han påstått at kjøpekontrakten ikke kan gjøres gjeldende mot ham, fordi overenskomsten ikke var forenelig med de da gjeldende forskrifter om pristakst på fast eiendom i kongelig resolusjon av 19. desember 1947 §1, jfr. §9 og §30. Atter subsidiært er det fremholdt at kjøpekontrakten ble misligholdt av Rishovd ved at han solgte pantobligasjonen, som alene var deponert som sikkerhet. Endelig er det nevnt at selv om kontrakten måtte være bindende for ham, og misligholdt, har ikke selgeren lidt et tap som kan kreves erstattet.

Motpartens påstand lyder:

«1. Eidsivating lagmannsretts dom stadfestes i realiteten, dog således at erstatningsbeløpet i domsslutningens post 3 settes til kr. 2755.

2. De ankende parter tilpliktes in solidum å erstatte det offentlige sakens omkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett som om saken ikke var benefisert.»

Jeg tilføyer i forbindelse med påstandens punkt 1 at når erstatningsbeløpet er steget fra lagmannsrettens beløp 2235 til 2755 kroner, skyldes det at det er kommet renter til etter 1. september 1957.

Det er etter lagmannsrettens dom holdt bevisopptak ved Oslo byrett og Hallingdal herredsrett. Under disse bevisopptak har Rishovd, Rødningen, hustruen Esther Rødningen og to vitner avgitt forklaring. Det er dessuten fremlagt en del nye dokumenter, som jeg ikke finner det påkrevet å gå nærmere inn på. Så vidt jeg kan se foreligger det ikke nytt bevisstoff av betydning.

Jeg er kommet til det samme resultat som lagmannsretten og kan i alt vesentlig tiltre lagmannsrettens domsgrunner.

Med lagmannsretten tar jeg utgangspunkt i at det under

Side:1052

kontraktavslutningen 29. november 1952 måtte stå klart for Rødningen at kjøpesummen var på 158 200 kroner, og at han for å gjennomføre kjøpet måtte skaffe til veie minst 100 000 kroner.

Før det tidspunkt hadde Rødningen søkt å skaffe penger i flere banker mot pant så vel i sitt eget småbruk i Hallingdal som i eiendommen på Modum. Fru Rødningen hadde meddelt Rishovd at resultatet alene var blitt 6500 kroner. Da Rishovd fikk denne beskjed, ba han fru Rødningen sørge for at mannen straks kom til Sønsteby med pengene, som ble betalt under kontraktavslutningen 29. november 1952.

Kaster man nå et blikk på hans muligheter til å kunne oppfylle kontrakten, forelå det så vidt jeg kan se tre: utbytte ved salg av småbruket, ytterligere belåning av Sønsteby, og utbytte av hugsten på Sønsteby. Jeg bortser fra muligheten av å skaffe penger fra slekt og venner, og viser her til at herredsretten og lagmannsretten ikke har funnet det bevist, at Rødningen forespeilet Rishovd en slik løsning. Når det gjelder salget av småbruket, bør det merkes at Rødningen i første omgang ikke hadde kunnet få mer enn 6500 kroner i lån, og at man vanskelig kunne bygge på at et salg ville ha gitt et særlig betydelig beløp i tillegg. På Sønsteby skulle en del av pantegjelden innfries med et beløp på nærmere 63 500 kroner. Selv om man kunne håpe å få denne gjeld konvertert, syntes ytterligere belåning mer enn usikker. Rødningens må, som deres forklaringer og skriftvekselen viser, ha satt sin forhåpning til hugst på Sønsteby. Jeg legger ikke her til grunn at Rishovd skulle ha sagt at Rødningen kunne hugge 700-800 m3, idet Rishovd sier at han tvert om advarte dem mot å tro at de kunne få tillatelse til nevneverdig hugst. Men jeg kan ikke finne det tvilsomt at Rishovd forsto at kjøperen la avgjørende vekt på hugsten. Jeg mener etter denne gjennomgåelse at Rødningen hadde innlatt seg på et håpløst foretagende, og jeg må med herredsretten og lagmannsretten bygge på at Rishovd forsto dette. I denne sammenheng tilføyer jeg at herredsretten og lagmannsretten kom til det samme resultat etter å ha hørt parter og vitner, og at jeg ved min vurdering også må legge vekt på den umiddelbare bedømmelse av bevisene som der er foretatt.

Som tidligere nevnt har Rishovd fremholdt at en kjøper selv må vurdere sin betalingsevne, og at det må gå ut over ham om han her tar feil. Jeg er enig i at dette i alminnelighet gjelder som en fast og sikker regel, jfr. bl.a. Rt-1959-248 flg. Når jeg likevel ikke finner å kunne la dette være avgjørende i den foreliggende sak, er det fordi selgeren Rishovd, som før nevnt, forsto at Rødningen åpenbart ikke kunne oppfylle kontrakten. Jeg nevner i denne sammenheng at Rishovd var den mest forretningskyndige av de to. Han kunne selv best bedømme Rødningens mulighet for å reise penger på Sønsteby. Rødningen hadde heller ingen forståelse av vanskelighetene med å skaffe lån av den størrelsesorden det her var tale om, og som også fremholdt i herredsrettens dom var dette et forhold, som jeg mener at Rishovd må

Side:1053

ha hatt åpne øyne for. Jeg finner det ikke nødvendig å gå i detaljer, men utviklingen fra den første kontrakt av 28. oktober 1952 viser at Rødningen i det hele har hatt liten evne til å vareta sine interesser. På flere punkter forbedret Rishovd sin stilling i den nye kontrakt av 29. november s. å. ganske betydelig. Jeg nevner som eksempler den sikkerhet Rishovd skulle gi mot odelsløsning, den sikkerhet Rødningen skulle stille for riktig oppgjør, og oppvurderingen av løsøret.

Til slutt nevner jeg at det her gjaldt en kontrakt av den største betydning for kjøperen, og det var derfor så meget mer nødvendig at selgeren gikk forsvarlig frem. Man kan uten overdrivelse si at Rødningen satte sin tilværelse inn på en kontrakt som, om den opprettholdtes som bindende, måtte føre til at han mistet småbruket uten mulighet for å erverve eller beholde den nye eiendom.

Under de forhold jeg her har behandlet mener jeg at det må være i strid med avtalelovens §33 å kreve kontrakten opprettholdt overfor Rødningen.

Det forholder seg endelig så, som fremholdt av Rishovd, at kjøperen i lang tid etter kontraktavslutningen selv fastholdt kontrakten og søkte å oppfylle den. Etter min mening kan heller ikke denne omstendighet tillegges vekt i den foreliggende sak, og jeg tiltrer også her lagmannsrettens bemerkninger.

Etter det resultat jeg er kommet til må motpartens påstand tas til følge. Jeg finner ikke grunn til å endre omkostningsavgjørelsen ved herredsrett og lagmannsrett. Derimot finner jeg at de ankende parter må erstatte statens utlegg til den oppnevnte sakfører i anledning av høyesterettssaken.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes, dog således at erstatningsbeløpet i lagmannsrettens domsslutning post 3 settes til 2755 - to tusen sju hundre og femti fem - kroner.

Aase Margrethe Nagell og Truls O. Rishovd dømmes til å erstatte Staten ved Justisdepartementet det offentliges utgifter til salærer for Høyesterett og ved bevisopptak til den oppnevnte sakfører, høyesterettsadvokat Trygve Larssen, med 3000 - tre tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Helgesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Kst. dommer Eftestøl, dommer Leivestad og justitiarius Wold: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Torgild S. Jensen):

Skogsarbeider og småbruker Håkon A. Rødningen, Torpo, og Åse Margrethe Rishovd, Geithus, ved sin far gårdbruker Truls O. Rishovd, inngikk den 29. november 1952 slik overenskomst:

Side:1054

«Undertegnede, Aase Margrethe Rishovd, født xx.xx.1928, og gårdbruker Håkon A. Rødningen har i dag inngått følgende overenskomst:

Aase Rishovd forplikter seg til å selge til Håkon A. Rødningen min eiendom Sønsteby Øvre, g.nr. 32, b.nr. 1 av skyld mark 7,90 i Modum herred for en omforenet kjøpesum stor kr. 157 000 på følgende vilkår:

I kjøpet skal medfølge eiendommens dyrkede mark, havn og skog samt bygninger. Videre medfølger jordbruksredskaper og maskiner som nå forefinnes, med unntak av rulleharv og kjerre. Hva angår potetopptageren, medfølger bare en halvpart, idet denne er felleseie med naboen Nils Sønsteby. Det medfølgende løsøre representerer kr. 12 000. Kjøpesummen avgjøres således at kjøperen overtar de i dag på eiendommen hvilende heftelser, nemlig:

Landkreditforeningen ca. kr. 37 000

2. prioritet Skogheim » 6 000

3. prioritet Fretheim » 4 000

4. prioritet overrettssakfører P. O. Isaksen » 60 000

5. Dessuten kontant til selgeren » 40 000

6. Kjøperen utsteder pant til selgeren som skal deponeres

som sikkerhet mot tap ved eventuell odelsinnløsning, stort » 10 000

Tilsammen kr. 157 000

Selgeren utsteder skjøte straks kontantbeløpet er betalt.

Særlige vilkår:

1. Bjerkene rundt tunet og i Smiubakken forblir fredet.

2. Selgeren har enerett til utgraving og bruk av vannet i Smiubakken, og rett til å legge og vedlikeholde ledning derfra.

3. Selgeren har rett til å ha en hest på stallen og rett til å lagre for til denne.

4. Selgeren har rett til å sette op et skjul og et avtrede i bakgården til bruk for beboerne i Gamlebygningen.

5. Utresket korn på låven skal av kjøperen treskes og besørges renset på mølla, hvorpå kjøper og selger deler dette kornet likt. Halmen tilfaller kjøperen.

6. Reisved og overliggende tømmer i skogen forblir selgerens.

7. Beboerne av Gamlebygningen skal ha rett til å kjøpe alleslags gårdsprodukter til den til enhver tid gjeldende produsentpris.

8. Selgerens onkel, Arnt Rishovd, og hans kone skal inntil 1. august 1953 ha rett til å bli boende i de to små rom i kjøperens våningshus uten leie. Kjøperen har besiktiget eiendommen.

Kjøperen overtar eiendommen med alle rettigheter straks kontantbeløpet, ca. kr. 40 000, er i sin helhet betalt, senest 1. april 1953.

Forpliktelsene påtar kjøperen seg fra og med 1. januar 1953, idet oppgjør skal utregnes pro og kontra denne dato.

Inntil kontantbeløpet i sin helhet er betalt må alle disposisjoner vedrørende eiendommen skje i henhold til samtykke av selgerens representant T. O. Rishovd.

Til sikkerhet for riktig oppgjør deponerer kjøperen pant stort kr. 20 000 i sine eiendommer,

Rødningen, g.nr. 4, b.nr. 54 av skyld 30 øre.

Myreslåtten, g.nr. 2, b.nr. 3 av skyld 12 øre,

Side:1055

Myreslåtten 2, g.nr. 4, b.nr. 95. av skyld 1 øre,

Moremmen, g.nr. 4. b.nr. 80, av skyld 2 øre.»

Den pantobligasjon på kr. 20 000 som Rødningen utstedte i sine egne eiendommer som sikkerhet for riktig oppgjør, er den 13. mai 1953 ervervet av en tredjemann, som etter påkrav til Rødningen 18. august 1953 har begjært tvangsauksjon over Rødningens eiendommer. 2. gangs auksjon er holdt 16. februar 1955. Høyeste bud kr. 23 000 er stadfestet av namsretten, men stadfestelsen er påkjært.

Rødningen har ikke maktet å betale kontantbeløpet på Sønsteby øvre, som imidlertid i 1954 er blitt løst på odel av en tredjemann.

Rødningen har i skriv så sent som 31. august 1953 stått ved handelen.

Han hadde før forhandlingene en pantegjeld på kr. 3500 på sine egne eiendommer og hadde før den skriftlige overenskomst av 29. november 1952 ble inngått, fått hevet dette beløp til kr. 10 000 med tanke på den forestående handel. Det beløp kr. 6500, som derved ble frigjort, er det beløp som ble betalt ved inngåelsen av overenskomsten. - - -

Retten finner på det rene at saksøkeren ikke selv har sett annonsen av 13. september 1952 i «Nationen», men at han ved de forhandlinger som gikk forut for avtalen av 29. november 1952 var klar over at i alt kr. 100 000 måtte ut så å si med en gang, idet dette etter saksøkerens forklaring fremgikk av papirer som ble satt opp ved de første forhandlinger. Papirene er ikke fremlagt. Saksøkeren har erklært at han ikke har hatt kopier av dem, og saksøkte har forklart at han ikke kjenner til hvor de er.

Videre er det på det rene at saksøkeren ikke selv eiet kontanter av betydning. Retten finner likeledes på det rene at han ikke har hatt mulighet for å låne av slektninger, idet etter saksøkerens forklaring ingen av disse har midler av betydning.

Saksøkerens egen eiendom er etter det opplyste på 12 mål innmark og 60-70 mål skog. En stor del av sin inntekt har saksøkeren etter det som ansees bevist, fått ved skogsarbeid ved siden av arbeidet på bruket.

Det må på grunnlag av det ovenstående etter rettens mening være helt klart at saksøkeren ikke har hatt noen mulighet for å reise den sum, kr. 41 200 + omk., som måtte ut i første omgang. I tillegg ville han måtte dekke den forfalne obligasjon kr. 60 000 snarest, samt reise det nødvendige til startkapital. Etter rettens mening må det karakteriseres som uforstandig og lettsindig av ham å ville innlate seg i denne handel. Han var også uten erfaring i eiendomshandel av denne størrelse.

Retten finner det sannsynlig at saksøkte da han fikk sin første henvendelse fra saksøkeren, har gått ut fra at kjøperen disponerte et tilstrekkelig beløp til å overta eiendommen. Det er imidlertid på det rene at saksøkeren etterat lånet på saksøkerens eiendom var forhøyet med kr. 6500, ringte til saksøkte, og at saksøkeren deretter reiste til saksøkte, hvoretter kontrakten av 29. november 1952 ble inngått og det lånte beløpet kr. 6500 betalt.

Retten finner ingen grunn til å tro at saksøkeren ikke har forklart at han hadde fått beløpet ved å låne på sin eiendom, og mener at saksøkte må ha forstått at dette var det vesentlige av det som kunne lånes på denne, idet det ikke var noen grunn til at saksøkeren ikke straks skulle heve alt han kunne få lånt på eiendommen. Iallfall måtte saksøkte være klar over at den obligasjon som ble utstedt til ham på kr. 20 000 som sikkerhet for oppgjøret, ville blokere eiendommen for nye lån.

Side:1056

Retten finner heller ikke tilstrekkelig grunn til å anta at saksøkeren eller hans hustru har erklært overfor saksøkte at de ville få lån av sine slektninger, idet begge har benektet dette og retten finner grunn til å tro at saksøkeren har forklart seg sannferdig når han i retten har uttalt at det var hans hensikt å betale med det han fikk ut av skogen.

Retten finner derfor at saksøkte da saksøkeren kom til ham med bare kr. 6500 må antas å ha vært klar over at det var usannsynlig at saksøkeren kunne oppfylle forpliktelsene etter avtalen. Retten antar derfor at det ikke er grunn til å la saksøkeren være bundet av kontrakten, idet den finner at det strider mot redelighet og god tro av saksøkte å gjøre den gjeldende, jfr. avtalel. §33.

Retten finner her grunn til å legge vekt på at saksøkeren etter det inntrykk retten har fått av ham under rettsforhandlingene ikke kan ha unngått å gi saksøkte inntrykk av at han ikke hadde forstand på så stor handel. Saksøkte har da også i retten uttalt at han forsto at saksøkeren ikke hadde videre greie på skog. Saksøkte har videre forklart at de ved besiktigelsen av skogen bare så på ca. 2/3 av den. Selv om en kjøper ikke har rede på skog, synes dette å være åpenbart uforstandig.

Også kontrakten viser etter rettens mening i noen grad at saksøkeren har vært underlegen i forhandlingene, idet saksøkte har maktet å betinge seg uten vederlag de rettigheter som er nevnt i kontraktens punkter 1-8. Retten vil dog her bemerke at bare punktene 3 og 7 etter dens mening Innebærer noen heftelse av særlig betydning.

Det er på det rene at saksøkeren etter inngåelsen av avtalen er blitt oppmerksom på at det ikke kunne hugges mer enn ca. 100 m3 pr. år på eiendommen, og at hans hustru i den anledning pr. telefon har rettet bebreidelser mot saksøkte. At saksøkeren derfor har hatt en uriktig oppfatning av avvirkningsmulighetene i skogen, må være sikkert. Men retten finner ikke at dette er tilstrekkelig bevis for at saksøkte skal ha vist frem særlig grov skog eller ha uttalt at det kunne hugges 800-1000 m3 i den straks, således at han har utvist svikaktig forhold.

Saksøkeren har vedstått seg handelen i henved 5/4 år. At han i hele denne tiden har håpet å reise det nødvendige beløp til å gjennomføre handelen, kan etter rettens mening ikke ha betydning, da det hele tiden var usannsynlig at det kunne lykkes.

Saksøkte har mottatt kr. 6500 ved kontraktinngåelsen og kr. 12 000 - - - i anledning av obligasjonen på kr. 20 000. Etter det resultat retten ovenfor er kommet til må saksøkte betale disse beløp til saksøkeren.

Etter rettens mening har handelen ikke medført annen skade for saksøkeren.

Derimot er det fare for at han vil lide tap på grunn av at hans eiendom blir frasolgt ham ved førnevnte tvangsauksjon.

Ved saksøkerens skriv av 7. april 1953, - - - har imidlertid saksøkeren etter rettens oppfatning gitt fullmakt til pantsettelse av eiendommen inntil kr. 30 000, og retten finner ikke at saksøkte ville kunne bebreides om han omsatte obligasjonen på kr. 20 000 i tillit til fullmakten. Da er det heller ingen grunn til at han skal bli erstatningsansvarlig om hans hensikt var å stille obligasjonen som håndpant, mens han ved en forsømmelse ga mottageren rett etter obligasjonens ordlyd.

At den nye obligasjon, som saksøkeren ga fullmakt til å stifte, kunne

Side:1057

bli oppsagt straks, måtte saksøkeren selv være forberedt på. En slik pantsettelse er en betydelig enklere disposisjon enn den foretatte eiendomshandel, og saksøkeren selv var ikke ukjent med pantobligasjoner. Retten finner derfor at saksøkerens krav på erstatning ikke kan tas til følge. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Kristian Lunde, lagdommer Kr. Strømsted og kst. lagdommer Halvor Husaas):

- - -

Herredsretten nevner at det etter Rødningens forklaring ble satt opp «papirer» under de forhandlinger som gikk forut for inngåelsen av kjøpekontrakten av 29. november 1952, men at disse papirer ikke var blitt fremlagt fordi Rødningen ikke har hatt kopier av dem og Rishovd ikke kjent til hvor de var. De papirer det her siktes til, viste seg etterat herredsrettens dom var avsagt, å være en kjøpekontrakt av 28. oktober 1952 som var blitt oppbevart av høyesterettsadvokat Albert Wiesener. Denne kjøpekontrakt er fremlagt for lagmannsretten og om inngåelsen av den er det opplyst følgende:

Advokat Wiesener, som høsten 1952 hadde i oppdrag å selge eiendommen Sønsteby øvre, fikk henvendelse fra eiendomsmeglerfirmaet Wohrm om at han hadde en solid kjøper til eiendommen, nemlig Håkon Rødningen. Advokat Wiesener satte seg i forbindelse med Rødningen, som sammen med sin kone (og barn) reiste til Sønsteby for å forhandle med Rishovd. Eiendommen - herunder skogen - ble så besiktiget av Rødningen sammen med Rishovd, og disse innfant seg dagen etter - den 28. oktober 1952 - på advokat Wieseners kontor. Her ble så den nevnte kjøpekontrakt satt opp og underskrevet av begge parter (av Rishovd som fullmektig for sin datter Åse). I denne kjøpekontrakt heter det bl.a.:

«Åse Rishovd selger til Haakon Rødningen min eiendom Sønsteby Øvre, g.nr. 32, b.nr. 1, av skyld mark 8 i Modum Herred for en omforenet kjøpesum stor kr. 108 000 på følgende vilkår:

I kjøpet medfølger: Eiendommens dyrkede mark, havn og skog samt bygninger med følgende unntak: 1. «Nyhus» med våning, låve og ca. 10 mål innmark. 2. «Maurhaugen» - en ubebygget tomt. Begge disse parseller skal fraskylddeles snarest.

Videre medfølger jordbruksredskap og maskiner som nå forefinnes, med unntak av en rulleharve og en kjerre. Hva angår potetopptageren, medfølger bare en ideel halvpart, idet denne er felleseie med naboen Nils Sønsteby. Dette medfølgende løsøre representerer kr. 8000 av kjøpesummen.

Kjøpesummen avgjøres således at kjøperen overtar de i dag på eiendommen hvilende heftelser, nemlig:

1. prior. Landkreditforeningen ca. kr. 37 000

2. prior. Skogheim » 6 000

3. prior. Fretheim » 4 000

4. prior. Overrettssakfører P. O. Isaksen » 60 000

Tilsammen kr. 107 000

hertil kommer påløpne renter. Eventuell restkjøpesum betales kontant. - - -

Side:1058

Lagmannsretten bemerker:

Som det vil fremgå av det foran anførte er det her inngått to kjøpekontrakter, den første med en kjøpesum på kr. 108 000 (hvorav løsøret er satt til kr. 8000), den annen med en kjøpesum på kr. 157 000 (hvorav løsøret er satt til kr. 12 000). Lagmannsretten må etter de opplysninger som er fremkommet anta, at den kjøpesummen som ble satt i den første kontrakt ikke var den endelige når det gjelder selve den faste eiendom hvor det var naturlig, og i samsvar med den beskrivelse av eiendommen som forelå til bruk ved omsetningen av den, å la kjøpesummen avhenge av pristakst. Retten finner det imidlertid påfallende at kontrakten ikke med et ord nevner dette, og at hverken Rishovd, Rødningen eller advokat Wiesener har kunnet gi noen tilfredsstillende forklaring på at kjøpesummen ble fiksert i kontrakten uten noe som helst forbehold om regulering etter avholdt pristakst. Når det gjelder løsøret, er det ikke angitt noen som helst grunn til at verdien ble forhøyet fra kr. 8000 til kr. 12 000. Det er imidlertid en kjensgjerning at Rødningen har gått med på den nye kontrakts vilkår, og det som foreligger til avgjørelse i denne sak er hvorvidt denne kontrakt er bindende for ham eller ikke.

Rødningen har forklart at han ved opprettelsen av den siste kontrakt ikke festet seg ved kjøpesummen, og så vidt skjønnes hevder han at han svevet i den tro at det for så vidt ikke var noen forandring fra den første kontrakt. Retten kan ikke finne at Rødningen kan høres med dette til tross for de noe dunkle opplysninger som foreligger om kontrakten av 28. oktober. Det må for så vidt være tilstrekkelig å peke på, at han i ca. 3/4 år fastholdt handelen uten at det har vært nevnt noen uenighet mellom partene om kjøpesummens størrelse. Retten legger således til grunn at Rødningen ved inngåelsen av kontrakten av 29. november var klar over at kjøpesummen var kr. 157 000 og at han måtte skaffe til veie ca. kr. 100 000 til kontant dekning.

Spørsmålet blir etter dette om inngåelsen av kjøpekontrakten allikevel må være uforbindende som stridende mot avtalelovens §33. Når Rødningen i den tid som gikk mellom de to kontrakter ikke klarte å skaffe til veie noe større kontantbeløp enn kr. 6500 ved belåning av sine eiendommer, noe som Rishovd må antas å være gjort kjent med, finner retten at Rishovd ikke har kunnet unngå å forstå at det ikke kunne være tale om for Rødningen å skaffe til veie det kontantbeløp det her dreier seg om, idet lagmannsretten som herredsretten ikke finner grunn til å anta, at Rishovd har fått den forståelse at slektninger av Rødningen eller hans hustru ville hjelpe til med finansieringen. Retten antar at Rishovd etter dette måtte være klar over at Rødningens eneste mulighet for dekning av kjøpesummen måtte bli en toppbelåning av eiendommen Sønsteby som han neppe kunne klare å forrente og avdra. Lagmannsretten er etter dette, og etter det inntrykk retten har fått av partene, som herredsretten kommet til at det strider mot redelighet og god tro å gjøre gjeldende kontrakten mot Rødningen.

Riktignok er det så at Rødningen i ca. 3/4 år har fastholdt handelen og øyensynlig har hatt den illusjon at han på en eller annen måte skulle klare å reise de fornødne midler til å gjennomføre den. Det foreligger imidlertid ikke noen opplysning om at hans sjanser til å kunne gjennomføre handelen i denne tid på noen måte er blitt forbedret, og heller ikke

Side:1059

om at Rishovd med rette er bibrakt noen oppfatning i denne retning. Retten kan således ikke være enig med de ankende parter i, at adgangen til å anvende avtalelovens §33 må være falt bort selv om den opprinnelig kunne ha vært brakt i anvendelse.

Lagmannsretten er etter dette, som herredsretten, kommet til at kjøpekontrakten av 29. november 1952 må kjennes uforbindende.

Med hensyn til det krav Rødningen etter dette må få dekket, finner retten ikke grunnlag for å tilkjenne mer enn de kr. 8735 som foran er nevnt.

For det nevnte krav finner retten at Rishovd må være personlig ansvarlig, idet kravet, som det vil fremgå av rettens syn på saken, fremkommer som en følge av en rettsstridig handling fra Rishovds side.

Når det gjelder Åse Nagell må hun tilpliktes å betale tilbake til Rødningen de kr. 6500 som er avbetalt på kjøpesummen. Retten antar imidlertid at hun ikke kan gjøres ansvarlig for det resterende av Rødningens krav. Dette er et erstatningskrav som skyldes et rettsbrudd fra Rishovds side og som fru Nagell ikke kan finnes å ha vært meddelaktig i. - - -