Rt-1959-179

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1959-02-14
Publisert:	Rt-1959-179
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 20 B/1959
Parter:	Ragna og C.A. Larsen (høyesterettsadvokat Ivar Steig) mot 1) Christian Mørch, 2) Arne Muus Falch (overrettssakfører Oluf Lützow Erlandsen - til prøve).
Forfatter:	Skau, Eckhoff, Rode, Bahr, Holmboe
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, §41, Boligloven (1918) §1, §2

Dommer Skau: Ved skriv av 21. juni 1956 ble agent Christian Mørch og grosserer Arne Muus Falch oppsagt fra sine leiligheter i villaen Nedre Skogvei 7 a på Bestun, som eies av Ragna og C. A. Larsen. Begge leieboere anla sak ved Oslo husleierett for å få kjent oppsigelsen ugyldig.

Husleieretten - hvor sakene ble forenet til felles forhandling og pådømmelse - avsa dom den 27. mars 1957 med slik domsslutning:

«1. Oppsigelsene av Christian Mørch og Arne Muus Falch kjennes ugyldige.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen ble avsagt under dissens, idet en av domsmennene stemte for at huseierne skulle frifinnes.

Huseierne anket til Eidsivating lagmannsrett, som ved dom

Side:180

av 24. mars 1958 stadfestet husleierettens dom. Heller ikke for lagmannsretten ble saksomkostninger tilkjent.

I lagmannsretten var det enstemmighet om resultatet. En av lagdommerne mente imidlertid - i motsetning til de to andre dommere - at oppsigelsene vel var saklig begrunnet, men han fant på den annen side at de ville virke urimelige.

Huseierne har så påanket dommen til Høyesterett, hvor de har lagt ned slik påstand:

«De ankende parter frifinnes og tilkjennes sakens omkostninger for alle retter.»

Leieboerne har lagt ned slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Ragna og C. A. Larsen dømmes in solidum til å betale sakens omkostninger for alle retter.»

Om saksforholdet viser jeg til husleierettens og lagmannsrettens domsgrunner. For Høyesterett er som nytt dokument lagt frem et skriv av 13. november 1958 fra Christian Mørch til hans prosessfullmektig hvorav fremgår at Mørch har skaffet seg en leilighet på Nadderud for tilfelle av at oppsigelsen skulle bli kjent gyldig. Likeså er det lagt frem plan over leilighetene og plan over og beskrivelse av ominnredningsarbeidet. Ellers foreligger saken i alt vesentlig i samme skikkelse som før.

Huseierne gjør i det vesentlige gjeldende følgende:

Det er uriktig når lagmannsrettens flertall har funnet at det planlagte pleiehjem kan betegnes som forretningslokale i den forstand husleielovens §41 nr. 11 og §6 i husleievedtektene for Oslo bruker dette uttrykket. Huset skal, når det blir satt i stand til pleiehjem, fortsatt brukes til beboelse. Det kreves derfor ikke samtykke av formannskapet slik som bestemt i vedtektenes §6.

Det hevdes videre at den ominnredning som er planlagt for at huset kan brukes til pleiehjem, er en ombygging som fører med seg at leilighetene må fravikes og at oppsigelsene derfor etter husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1 ikke kan kjennes ugyldige.

Subsidiært gjøres det gjeldende at oppsigelsene er fyldestgjørende saklig begrunnet selv om ombyggingen til pleiehjem skulle trenge samtykke av formannskapet, og at oppsigelsene ikke vil virke urimelige.

Leieboerne gjør gjeldende at omleggingen til pleiehjem krever samtykke av formannskapet, og da slikt samtykke er nektet, savner oppsigelsene saklig grunnlag. Det samme må gjelde fordi huseierne etter loven av 30. juni 1950 om boligformidling ikke vil kunne ta leilighetene i bruk til pleiehjem uten samtykke av boligformidlingsnemnda - et samtykke som ikke er gitt og etter leieboernes mening heller ikke vil bli gitt.

Subsidiært hevder leieboerne at den ominnredning som er planlagt ikke er en slik ombygging som nevnt i husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1, og at oppsigelsene må kjennes ugyldige fordi de vil virke urimelige.

Jeg er kommet til et annet resultat enn husleieretten og lagmannsretten.

Side:181

Jeg antar for det første at når det i husleielovens §41 sies at kommunestyret kan gjøre vedtak om at leilighet eller rom som blir brukt til beboelse ikke uten samtykke av formannskapet må omdannes til eller tas i bruk til forretningslokaler, så kan dette ikke omfatte en benyttelse som i vår sak. Det er riktignok så at uttrykket «forretningslokale» - som anført i Ot.prp. nr. 1/1959 11 spalte 1 - ikke kan forståes «i streng betydning» av ordet. Departementet nevner således at bortleie av lokaler til «embetskontorer, biblioteker og lignende» må rammes av forbudet. Dette er rimelig fordi bortleie til slik bruk har det til felles med bortleie til forretningslokaler i egentlig forstand, at lokalene ikke lenger vil bli brukt til beboelse. Annerledes hvor det som her dreier seg om bruk til pleiehjem, som foruten å gi rom for pleiepasienter, også skal tjene som bolig for innehaverne og betjening. At loven ikke kan tolkes så vidt at formannskapets samtykke også skulle kunne kreves i et slikt tilfelle, fremgår, mener jeg, av følgende: I §2 - bestemmelsen om lovens saklige område - nevnes under punkt 2 «forretningslokaler (butikker, kontorer, lager, verksteder, garasjer, restauranter o. lign.) - -». Under punkt 3 nevnes «hoteller og andre herberger.» Det ligger da nær å anta at når loven i §41 nevner «forretningslokaler» så er uttrykket å forstå på samme måte som i §2, jfr. også §13, 3. ledd, §18 annet ledd og §31 første ledd, hvor uttrykkene «forretningslokale» og «hoteller og andre herberger» brukes ved siden av hverandre. I loven av 12. juli 1918 - om kommunal regulering av husleie - het det derimot at «leilighet eller rum, som hittil har vært brukt til beboelse, ikke maa tages i bruk til forretningslokale, saasom til kontor, butik, lager, fabrik, verksted, hotel e. lign. uten nævndens samtykke.» Når husleieloven av 1939 ikke har tatt med hotell eller lignende under den eksempelvise oppregning av hva som forståes med «forretningslokale»,, må man gå ut fra at dette har vært tilsiktet. Så meget mindre er det da etter min mening holdepunkt i loven for å karakterisere det planlagte pleiehjem som forretningslokale i lovens forstand. Etter dette antar jeg altså at det ikke utkreves samtykke av formannskapet for den planlagte omlegging til pleiehjem.

Det neste spørsmål blir da om overgang til å bruke huset til pleiehjem er avhengig av at det på forhånd gis samtykke av boligformidlingsnemnda. Jeg kan heller ikke anta at slikt samtykke er nødvendig. Det spørsmål som foreligger i vår sak om oppsigelsene skal kjennes ugyldige eller ikke - er etter min mening regulert ved husleielovens bestemmelser.

Jeg antar videre at de planlagte bygningsarbeider må karakteriseres som en ombygging av eiendommen som fører med seg at leilighetene må fravikes. Om arbeidenes art og omfang viser jeg til den beskrivelse som er gitt i husleierettens dom. Disse arbeider medfører etter min mening en så vesentlig endring av huset at leilighetene ikke lenger vil være brukbare som sådanne.

Etter dette vil oppsigelsene ikke kunne kjennes ugyldige etter bestemmelsen i husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1. Det blir da ikke

Side:182

nødvendig for meg å gå inn på de spørsmål som for øvrig er reist i saken.

Etter den uklarhet som har hersket med hensyn til forståelsen av bestemmelsen i §41 nr. 11, antar jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne dom:

Ragna og C. A. Larsen frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Eckhoff: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Rode, Bahr og Holmboe: Likeså.

Av husleierettens dom (dommer Carl J. Sørensen, E. Bjelke Taugbøl og Louis Johansen): - - -

Ektefellene Ragna Larsen og C. A. Larsen som eier eiendommen Nedre Skogvei 7 a på Bestun som er en tomannsbolig med en leilighet i hver etasje, har i likelydende skrivelser av 21. juni 1956 sagt opp begge leieboerne i villaen, henholdsvis agent Christian Mørch som bor i første etasje og grosserer Arne Muus Falch som bor i annen etasje. Oppsigelsesbrevene er sålydende:

«Vi ser oss dessverre nødsaget til å oppsi Deres Leieforhold i «Villa Høgda» på en slik måte at De fraflytter eiendommen oktober flyttetid 1956. Grunnen til oppsigelsen er at undertegnede Ragna Larsen akter å innrede og drive eiendommen som hjem for eldre damer. Tillatelse til å gå igang med dette er innhentet slik at vi bare venter på å få eiendommen lediggjort for å få begynne ombyggingen. Hensikten er at driften av hjemmet skal tjene som levebrød for Ragna Larsen.

I fall De har innvendinger å gjøre mot oppsigelsen og ikke vil respektere samme, gjøres De oppmerksom på at De må anlegge sak i henhold til husleielovens §38 ved Oslo Husleierett innen 30 dager etterat De har mottatt nærværende oppsigelse.»

Christian Mørch og Arne Muus Falch har derpå ved stevninger datert henholdsvis 28. juni og 14. juli 1956 reist sak mot fru Ragna Larsen og hennes mann C. A. Larsen, som er bosatt på Alstadhaug i Røyken med krav om dom for at oppsigelsene blir kjent ugyldige i medhold av bestemmelsene i husleielovens §38. - - -

Retten skal bemerke: - - -

De planlagte byggearbeider fremgår av de tegninger datert 25. september 1956 som de saksøkte har fremlagt under hovedforhandlingen. Foruten forandringsarbelder i husets kjeller skal følgende arbeider utføres:

I første etasje som i dag består av spisestue, stue, soverom, pikeværelse, kjøkken, bad, vannklosett, anretning og entre blir bare pikeværelset, kjøkkenet, badet, klosettet og anretningen, som alt ligger i ett av byggets hjørner, berørt av byggeplanene. Her blir veggene mellom pikeværelset og kjøkkenet, mellom anretning og kjøkkenet, mellom anretningen og badet og klosettet revet, idet nye vegger skal oppføres andre steder enn der de

Side:183

nåværende vegger står. Således vil arealinnholdet og dermed rommenes utseende bli forandret for alle de roms vedkommende der som foran nevnt berøres av byggeplanene, idet pikeværelset og anretningen og badet blir utvidet mens kjøkkenet reduseres og omdannes til klosett- og skyllerom liksom en småheis mellom etasjene bygges inn i pikerommet.

I annen etasje som nå består av stue, spisestue, 2 soverom, pikeværelse, kjøkken, anretning, bad og klosett i ett, samt entre, vil byggeplanene også stort sett bare berøre den del av leiligheten som berøres i første etasje. Således vil her alle vegger unntatt leilighetens yttervegger måtte rives, blant annet veggen mellom kjøkkenet og pikerommet og mellom kjøkkenet og badet, Idet det nye kjøkken vil bli utvidet til å omfatte alle disse tre rom, mens den nåværende anretning samt en del av baderommet blir omgjort til bad og vannklosett. For øvrig vil det ene soverom bli delt med en vegg slik at det blir et forrom innenfor entreen med innebygget trapp opp til loftet, hvor det også er et beboelsesrom. I det annet soverom vil den ene kortvegg mot en alkove delvis bli revet og rommet således utvidet.

Det er av saksøktes prosessfullmektig opplyst at disse arbeider etter innhentet overslag vil koste ca. kr. 94 000.

Det er i saken på det rene at de planlagte byggearbeider er approbert av bygningsmyndighetene og at de kan gjennomføres etter planen for så vidt som det ikke lenger kreves byggetillatelse for å gjennomføre ombyggingsarbeider som ikke også innebærer tilbygg til huset jfr. Kronprinsregentens resolusjon av 16. desember 1955. Kontorsjef Oscar Lind, som er sjef for byggeløyvekontoret i Oslo har også som vitne bekreftet at det ikke kreves byggetillatelse for gjennomføring av de planlagte arbeider. Disse tilfredsstiller også de krav som er fremsatt av helseråd, brannvesen og bygningsvesenet.

Det er videre på det rene i saken at de saksøkte ikke har søkt Oslo formannskap om samtykke til å foreta de planlagte byggearbeider og til derpå å ta villaen i bruk som pleiehjem.

Rettens flertall, formannen og Louis Johansen finner at de planlagte byggearbeider ikke kan gjennomføres uten formannskapets samtykke, og da slikt samtykke ikke foreligger kan de to oppsigelser etter flertallets mening ikke ansees som fyldestgjørende saklig begrunnet idet begge oppsigelser utelukkende er begrunnet i de planlagte byggearbeider, som av de saksøkte betegnes som ombygging av leilighetene. Husleieloven benytter uttrykket forretningslokaler i en rekke bestemmelser og loven har i §2, punkt 2 ved en rekke eksempler belyst hva den mener med uttrykket, idet det her anføres: «Forretningslokaler (butikker, kontorer, lager, verksteder, garasjer, restauranter, kafeer o. lign.) med eller uten tilliggende beboelsesrom.» Departementet anfører om denne bestemmelse i Ot.prp. nr. 1/1939 1, spalte 1: «Forøvrig finner en å burde gjøre oppmerksom på at etter departementets oppfatning må forretningslokaler under 2 ikke forståes i streng betydning av ordet, hvad også de eksempler som komiteen har nevnt i lovteksten vil vise. Således går f. eks. også bortleie av lokaler til embedskontorer, til biblioteker og lignende inn under loven selv om det altså ikke drives forretningsvirksomhet i lokalene i ordets merkantile betydning.»

Det er etter flertallets mening hevet over tvil at et leieforhold vedrørende et pleiehjem rammes av husleielovens bestemmelser og da på den

Side:184

måte at de særbestemmelser som i loven er oppstillet for leie av forretningslokaler får anvendelse på et slike leieforhold. Dette er heller ikke bestridt av de saksøktes prosessfullmektig som imidlertid hevder at husleielovens bestemmelse i §41, punkt 11. jfr. husleievedtektenes §6 ikke kan ramme de foreliggende planer om omdanning av leilighetene til pleiehjem fordi begge leiligheter også etter omdanningen vil bli brukt til beboelse av pleiehjemmets pasienter og betjening.

Lovgrunnen for vedtektenes punkt 6 er å hindre at beboelsesrom og beboelsesleiligheter tas i bruk til annet enn beboelse og da pleiehjemmet også vil bli bebodd kan loven i §41, punkt 11 og i vedtektenes punkt 6 etter de saksøktes mening ikke også omfatte pleiehjem. Rettens flertall kan ikke slutte seg til denne oppfatning. Den omstendighet at villaen også etter omdanningen til pleiehjem for så vidt vil bli benyttet til beboelse, som så vel pleiehjemspasientene som betjeningen kan sies å ville bo der, antas ikke å hjemle en innskrenkende fortolkning av uttrykket «forretningslokaler» i lovens §41, punkt 11 og vedtektenes punkt 6. De to leiligheter saken gjelder vil ved de forestående byggearbeider og villaens overgang til et pleiehjem bli unndratt byens boligmasse hvilket ikke er tillatt uten samtykke fra formannskapet. Den ting at pleiehjemmet også skal beboes av pasienter og personale berettiger ikke de saksøkte til å omdanne villaen til et pleiehjem uten samtykke fra formannskapet. Det kan etter flertallets mening ikke antas at det har vært lovens hensikt å tillate at beboelsesleiligheter omdannes til pleiehjem, alderdomshjem, barnehjem eller lignende institusjoner hvor huset riktignok vil bli bebodd av dem som inntas på hjemmet og av hjemmets personale, men hvor de tidligere beboelsesleiligheter uvegerlig unndras den bestående boligmasse. En annen forståelse av loven på dette område vil også etter flertallets mening føre til uklarhet og usikkerhet når det gjelder fortolkningen av de nevnte lovbestemmelser, idet det ikke uten rett da også kunne anføres at husleievedtektenes §6 heller ikke var til hinder for at beboelsesleiligheter ble omdannet til og tatt til bruk som pensjonater uten samtykke hertil fra formannskapet da også pensjonærene har sin bolig i pensjonatet. Etter flertallets mening kreves det således samtykke fra formannskapet til å omdanne de to leiligheter til et pleiehjem og da slikt samtykke ikke foreligger, finner flertallet som foran nevnt at oppsigelsene ikke kan ansees fyldestgjørende saklig begrunnet, hvorfor de blir kjent ugyldige i medhold av husleielovens §38 første ledd. Etter det resultat flertallet således er kommet til er det unødvendig for flertallet å ta standpunkt til spørsmålet om de forestående byggearbeider kan betegnes som en ombygging i husleielovens forstand, liksom det heller ikke for flertallet er nødvendig å ta stilling til de øvrige innsigelser som saksøkerne i den forbindelse har fremsatt.

Rettens mindretall, E. Bjerke Taugbøl er enig med de saksøktes prosessfullmektig i at det i et tilfelle som det foreliggende ikke er nødvendig å ha samtykke fra formannskapet til å omdanne de to leiligheter til et pleiehjem og derpå ta det i bruk som sådant, da det ikke kan sies at de to leiligheter unndras byens boligmasse ved gjennomføringen av denne plan all den stund bygningen fortsatt vil bli bebodd av hjemmets pasienter og betjening. Da jeg også er av den oppfatning at de forestående byggearbeider er meget omfattende og vil endre bygningens karakter og leilighetenes

Side:185

utseende i vesentlig grad, må de forestående arbeider etter min mening betegnes som en ombygging av leilighetene. Disse byggearbeider er så omfattende at det ikke er mulig for saksøkerne å bo i leilighetene mens arbeidet pågår. Bestemmelsen i husleielovens §38 fjerde ledd punkt 1 er derfor etter min mening til hinder for at retten kjenner oppsigelsene ugyldige. Jeg er enig med saksøktes prosessfullmektig i at den forestående ombygging samfunnsmessig sett er fullt forsvarlig og akseptabel uten at jeg dermed tar standpunkt til om dette er et nødvendig vilkår for at unntaksbestemmelsen kan anvendes. At det som anført av saksøkernes prosessfullmektig skal være et vilkår for å anvende unntaksbestemmelsen i husleielovens §38 fjerde ledd, punkt 1 at ombyggingen må skyldes årsaker som henger sammen med bygningens tilstand og at således selve ombyggingen må være fyldestgjørende saklig begrunnet eller hensiktsmessig ut fra den foreliggende situasjon, kan jeg ikke være enig i. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arnold Hazeland og Th. Sverdrup-Thygeson og tilkalt dommer, sorenskriver Christian B. Apenes): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som husleieretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse. I likhet med husleieretten finner man at det i nærværende tilfelle er nødvendig med formannskapets samtykke til å ta de 2 leiligheter i bruk som pleiehjem.- - -

Husleielovens §41, punkt 11 er ingen ny bestemmelse i vår lovgivning. I de tidligere gjeldende regler om husleieregulering finnes tilsvarende bestemmelser. Ved provisorisk anordning av 10. november 1916 ble det således bestemt at leilighet i kommuner hvor regulering var gjort gjeldende, ikke kunne tas i bruk til «forretningslokale, såsom kontor, butik, lager, fabrik-verkstedlokale, e. lign.», uten husleienemndas samtykke. - - -

I etterfølgende provisorisk anordning av 12. oktober 1917, som inneholder tilsvarende forbud mot å ta beboelsesleiligheter i bruk som forretningslokaler, er som eksempel på forretningslokale uttrykkelig medtatt «hotel e. lign.», og i lov av 12. juli 1918 om boligforholdene §1 er også «hotel e. lign.» medtatt som eksempel på forretningslokale. Når man i §41 i husleieloven av 1939 på ny har inntatt det tidligere gjeldende forbud mot å omdanne beboelsesrom til forretningslokaler og bestemmelsen selv ikke sier hva som skal forståes med forretningslokaler er det naturlig å anta at uttrykket er ment å skulle ha samme omfang som tidligere og således omfatter også hotell eller lignende. Dette er etter det foreliggende også i samsvar med Oslo kommunes praksis. I husleielovens §2, nr. 2, nevnes eksempler på hva denne bestemmelse mener med forretningslokale, men det fremgår av motivene til bestemmelsen at uttrykket forretningslokale heller ikke i denne forbindelse kan tas i snevreste forstand, jfr. således Sosialdepartementets bemerkninger til bestemmelsen, inntatt i Ot.prp. nr. 1/1939 11 spalte 1.

Det i nærværende sak omhandlede pleiehjem må etter lagmannsrettens mening bli å likestille med hoteller eller lignende i relasjon til bestemmelsen i husleielovens §41, nr. 11. Bestemmelsen har i dag samme hensikt som de tidligere gjeldende bestemmelser, nemlig å hindre at leiligheter unndras fra boligmarkedet, og skal denne hensikt oppnåes, er det rimelig og naturlig å forstå bestemmelsen slik at den omfatter lokaler av omhandlede

Side:186

art. At et pleiehjem er ment å være et varig oppholdssted for pasientene, kan ikke bevirke at dette kommer i en annen stilling.

Da formannskapet har nektet å gi samtykke til at omhandlede eiendom tas i bruk til pleiehjem, vil ombygging ikke kunne finne sted. Bestemmelsen i husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1, kommer da ikke til anvendelse.

For lagmannsretten har de ankende parter fremholdt at oppsigelsen utelukkende er begrunnet med deres ønske om å få bruke huset som pleiehjem. Da denne plan ikke kan gjennomføres på grunn av manglende samtykke fra formannskapet, foreligger det ikke lenger noen saklig grunn for oppsigelsen.

Sorenskriver Christian Apenes bemerker: - - -

Om mindretallet finner oppsigelsen saklig begrunnet, finnes det på den annen side at det slik som boligforholdene ennå er og under henvisning til de to leieboeres personlige forhold at den vil komme til å virke urimelig overfor dem begge. - - -