Rt-1959-213
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1959-02-21 |
| Publisert: | Rt-1959-213 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 23/1959 |
| Parter: | Leo Kristensen (høyesterettsadvokat Harald Knudtzon) mot Narvik kommune (høyesterettsadvokat Arne Bech). |
| Forfatter: | Schei, Rode, Nygaard, Thrap, justitiarius Wold |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) |
Dommer Schei: Denne sak gjelder spørsmålet om kjøpmann Leo Kristensen som leier butikklokaler i foreldrenes eiendom Dronningens gate 19 a i Narvik, har krav på erstatning fordi leieforholdet bringes til opphør ved at kommunen eksproprierer huset til nedrivning. Under ekspropriasjonsskjønnet, som ble holdt ved Narvik skjønnskommisjon den 24. november 1953, var både eier og leier saksøkt. Skjønnskommisjonen kom til at Leo Kristensen «må ansees som en vanlig leietager som kan oppsies på vanlig måte etter husleielovens bestemmelser», og at han «derfor ikke antas å ha noe krav på erstatning fordi han må fravike butikklokalet». Denne avgjørelse ble etter anke fra Leo Kristensen stadfestet av Hålogaland lagmannsrett ved dom av 11. november 1954. Leo Kristensen ble tilkjent 400 kroner i saksomkostninger for skjønnskommisjonen, mens saksomkostningene for lagmannsretten ble opphevet.
Leo Kristensen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Han gjør prinsipalt gjeldende at han i forbindelse med kjøpet av farens kolonialforretning i 1939 fikk en stedsevarig leierett til butikklokalet i huset. Ved at huset eksproprieres til nedrivning går denne leierett tapt, og dette tap, som skjønnskommisjonen må vurdere, har han krav på å få erstattet. Subsidiært anfører
Side:214
han at selv om leieforholdet kan betraktes som oppsigelig, så har leieretten under hensyntagen til husleielovens kap. 7 en økonomisk verdi som skjønnskommisjonen må vurdere. Han har nedlagt denne påstand:
«1. Narvik skjønnskommisjons kjennelse av 24. november 1953 oppheves. Saken hjemvises til skjønnskommisjonen for avhjemling av nytt skjønn.
2. Narvik kommune dømmes til å betale saksomkostninger til Leo Kristensen for lagmannsretten og Høyesterett.»
Narvik kommune har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.
Med hensyn til de nærmere enkeltheter i saksforholdet viser jeg til den fremstilling som skjønnskommisjonen og lagmannsretten har gitt. For Høyesterett er det fremlagt et par nye dokumenter, hvorav jeg nevner en erklæring fra Leo Kristensen og hans bror Eskild Kristensen av 11. desember 1957. Saken foreligger for Høyesterett i uforandret skikkelse.
Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten.
Jeg er ikke enig med skjønnskommisjonen og lagmannsretten i at Leo Kristensen er å anse som en vanlig leietager, som kan oppsies på vanlig måte etter husleieloven. Ved min vurdering av dette spørsmål legger jeg vesentlig vekt på at leieforholdet er kommet i stand som et ledd i overenskomsten om Leo Kristensens kjøp av farens forretning i 1939, ikke som en regulær leie av lokaler.
Den overenskomst som Leo Kristensens bruksrett bygger på, lyder slik:
«Kjøpekontrakt.
Undertegnede I. G. Kristensen og Leo Kristensen har idag inngått følgende kontrakt:
I. G. Kristensen selger sin kolonialforretning til kjøper Leo Kristensen som overtar varebeholdning og utestående fordring. Varebeholdning efter dagens innkjøpspris, likeså overtaes sluttseddelkontrakter. Inventar overtas efter bokført pris før nyår. I overdragelse betales kr. 70 pr. mnd. i 3 år kr. 2520.
I leie av lokalet og lagre betales kr. 100 pr. mnd. (Modernisering av lokalet forutsettes.)
Overtakelsen skjer fra 1. mars 1939. - - - »
Da denne kontrakt ble inngått, var faren 77 år gammel og hadde drevet forretningen siden århundreskiftet. Etter det som er opplyst i saken, må jeg legge til grunn at det var om å gjøre for ham å få en av sønnene til å overta forretningen, og at dette førte til den kjøpekontrakt som er gjengitt.
Selv om det er så at Leo Kristensen ved denne kontrakt ble leier av butikklokalet, er det ikke leieforholdet som er det dominerende trekk i dette bilde. Det som fremfor alt setter sitt preg på det hele, er at sønnen ved den overenskomst som ble sluttet, kjøpte sin fars gamle forretning med varebeholdning, inventar og det hele for å føre den videre. Selve den situasjon som forelå,
Side:215
taler etter min mening imot at partene kan ha tenkt seg at forretningen fremtidig skulle være så løst knyttet til de gamle lokaler at den når som helst skulle kunne sies opp til fraflytning. Det var i disse lokaler den var startet og innarbeidet, og når sønnen nå kjøpte den, måtte det både for ham og faren stå som nærmest selvsagt at den skulle fortsette der. Sønnen hadde selv skilt seg med den forretning han drev et annet sted i byen fordi han skulle overta farens. Under de forhold som forelå måtte det etter min mening være en klar forutsetning hos begge parter at det ikke kunne være tale om en vanlig, oppsigelig leierett til butikklokalet, men om en bruksrett på lengre sikt. Dette gir også en rimelig forklaring på at det i kontrakten ikke er gitt nærmere bestemmelser om leieretten. Spørsmålet om varigheten av den har åpenbart ikke reist problemer for noen av partene, det som måtte bestemmes, var leiens størrelse.
Jeg ser ikke dette bare slik at Leo Kristensen etter hele forholdets art rent faktisk måtte kunne regne med ikke å bli sagt opp til fraflytning. Etter min mening er det naturlig å oppfatte forholdet på den måten at han i og med kjøpet av forretningen fikk en virkelig rett av varigere karakter til å fortsette i de gamle lokaler. Skulle foreldrene kunne si opp leieforholdet, måtte forholdene endre seg så vesentlig at det kunne gi grunnlag for oppsigelse. Det er på det rene at slike omstendigheter ikke er inntrådt.
Under prosedyren for Høyesterett har kommunen henvist til at Leo Kristensen på vegne av sin mor har søkt om og oppnådd lån av Gjenreisningsfondet og kommunal lånegaranti til erstatningsbygg i stedet for det som eksproprieres. Jeg kan ikke se at dette forhold har betydning i denne sak, og går derfor ikke nærmere inn på det.
Etter min forståelse av kontraktsforholdet er det således en leierett på lengre sikt ekspropriasjonen har brakt til opphør, og Leo Kristensen må ha krav på erstatning for den skade han har lidt ved dette. Jeg kan i denne forbindelse vise til Rt-1953-621, hvor et tilfelle av beslektet karakter er behandlet. Da skjønnskommisjonen har lagt en annen rettsoppfatning til grunn, må skjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling. Ved vurderingen av hvilken skade Leo Kristensen har lidt, må skjønnskommisjonen også ta hensyn til hans muligheter for å skaffe seg forretningslokale annetsteds i byen, herunder til mulighetene for å få lokale i morens erstatningsbygg.
Jeg finner at Narvik kommune må betale sakens omkostninger for lagmannsretten og Høyesterett. Omkostningene for skjønnskommisjonen blir å fastsette samlet ved den nye behandling av ekspropriasjonsskjønnet.
Jeg stemmer for denne
dom:
Narvik skjønnskommisjons kjennelse av 24. november 1953 oppheves. Saken hjemvises til skjønnskommisjonen til ny behandling.
Side:216
I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett betaler Narvik kommune til Leo Kristensen 3000 - tre tusen - kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Rode: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Nygaard, Thrap og justitiarius Wold: Likeså.
Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Sigmund Walen og Harald Loe og sorenskriver Kaare Nerdrum):
- - -
Lagmannsretten kan ikke finne at det foreligger noen feil ved rettsanvendelsen når skjønnskommisjonen i sine premisser uttaler at den etter det opplyste ikke kan finne at Leo Kristensen har en leierett til butikklokalet 1. etasje i morens hus - Dronningens gate 19 - som er uoppsigelig, men at han bare er å anse som en vanlig leietager som kan oppsies på vanlig måte etter husleieloven. Det Leo Kristensen kan støtte sin rett på, er kjøpekontrakten vedrørende forretningen av 1. mars 1939, som Intet inneholder om hans uoppsigelige rett til lokalene. Den erklæring Sofie Kristensen har gitt i saken den 20. oktober 1953 gir heller ikke uttrykk for at sønnen har hatt noen slik juridisk rett, men bare at hennes mann og siden hun hadde regnet en oppsigelse fra deres side for utenkelig og at hun og hennes mann hadde ment at forretningen alltid skulle holde til i huset. Leo Kristensens anke på dette punkt kan således ikke føre frem. - - -
Heller ikke i det forannevnte subsidiære spørsmål kan lagmannsretten for øvrig finne noen feil ved rettsanvendelsen. Når Leo Kristensen blir å betrakte som leieboer som i mangel av annen avtale kan oppsies etter reglene herom i husleieloven, må det ansees på det rene at han etter rettspraksis ikke har krav på erstatning ved ekspropriasjon når han får lovlig varsel før han må fravike lokalene, idet det da ikke skjer noe inngrep i noen rett. - - -