Rt-1959-276

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1959-03-07
Publisert:	Rt-1959-276
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 30/1959
Parter:	Erik Undall (overrettssakfører Erling Tveten - til prøve) mot Oslo kommune (kommuneadvokat Sverre Thornes).
Forfatter:	Schei, Leivestad, Thrap, Holmboe. Mindretall: Helgesen
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, §10, §8, §9, Husleieloven (1939), LOV-1957-09-01

Dommer Schei: Denne sak gjelder en tvist om grunnlaget for erstatning til grosserer Erik Undall, fordi Oslo kommune har ekspropriert til nedrivning gården Grønlandsleiret 26 som Undall leiet forretningslokaler i. Ved forsøkstakst den 8. mai 1956

Side:277

kom Oslo skjønnskommisjon til at Undall etter sin leiekontrakt kunne sies opp til fraflytning 1. september 1957 og at han da bare hadde krav på erstatning fordi han måtte flytte tidligere. Skjønnskommisjonen fastsatte erstatningen til kr. 17 500. Dette skjønn påanket Undall til Eidsivating lagmannsrett, som stadfestet det ved dom av 25. januar 1958. Saksomkostninger for lagmannsretten ble ikke tilkjent.

Erik Undall har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, og bygger i det vesentlige anken på de samme anførsler som for skjønnskommisjonen og lagmannsretten. Hans prinsipale standpunkt er at de tidligere retter har tatt feil i at hans leiekontrakt ved utløpet av den fastsatte 10-årsperiode gikk over til å være oppsigelig på vanlige vilkår. Han har imidlertid ikke for Høyesterett opprettholdt sitt opprinnelige standpunkt om at kontrakten ga ham rett til å kreve fornyelse for ytterligere 10 år på uforandrede vilkår hver gang en 10-årsperiode var omme. Det han nå gjør gjeldende er at han ved utløpet av leietiden den 1. april 1957 hadde krav på å få den fornyet én gang for nye 10 år, men da slik at gårdeieren for denne periode kunne fastsette høyere leie. Subsidiært anfører Undall at han har krav på erstatning selv om han ikke får medhold i dette, fordi han var beskyttet mot oppsigelse fra gårdeierens side etter bestemmelsen i husleielovens §38. Gårdeieren hadde selv ingen planer om å rive huset, og kommunen kan ikke ved ekspropriasjonen skaffe seg en større rett overfor leieboeren. Kommunen må derfor betale erstatning for sitt inngrep i den beskyttelse Undall hadde etter §38.

Den ankende part har nedlagt denne påstand:

«1. Lagmannsrettens dom og skjønnskommisjonens skjønn oppheves. Saken hjemvises til ny behandling av skjønnskommisjonen.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Oslo kommune har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.

Med hensyn til enkelthetene i saksforholdet viser jeg til fremstillingen i skjønnskommisjonens kjennelse og lagmannsrettens dom.

Ved bevisopptak for Oslo byrett den 22. november 1958 er avgitt partsforklaring av Erik Undall og vitneforklaring av direktør i det selskap som eier Grønlandsleiret 26, Nicolai Bjønness.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i alt vesentlig slutte meg til dens begrunnelse. Da saken til dels er kommet i en noe endret stilling for Høyesterett, skal jeg kort tilføye:

Det har tidligere vært Undalls standpunkt at bestemmelsen leiekontrakten om at «leien - - er uoppsigelig i 10 år med rett for leieren til videre fornyelse av kontrakten» ga ham rett til

Side:278

å kreve leieforholdet fortsatt i en ny 10-årsperiode på uforandrede vilkår. Det var dette som lå i retten til «fornyelse» av kontrakten. Under bevisopptaket den 22. november 1958 har imidlertid direktør Bjønness forklart at han under kontraktsforhandlingene begrenset leietiden til 10 år fordi han ville sikre seg rett til å regulere leien når denne tid var ute. Og for Høyesterett har Undall akseptert at gårdeieren ikke var bundet til den gamle leie utover 10-årsperioden. Under disse forhold er det vanskelig å forstå at kontrakten helt kunne gå forbi gårdeierens rett til å regulere leien, hvis meningen var at leieforholdet skulle kunne kreves fornyet i ytterligere 10 år. Derimot ville det ikke være grunn til å ta det opp, hvis kontrakten skulle gå over til å være oppsigelig på vanlige vilkår når den fastsatte leietid var omme. Oppsigelsesretten ville i så fall gi gårdeieren det grunnlag han trengte for å regulere leien. I denne forbindelse kan det også være grunn til å peke på at gårdeieren selv åpenbart har ment at kontrakten var skrevet slik at den sikret ham rett til å forhøye leien etter 10 år. Direktør Bjønness forklarte under bevisopptaket at han under forhandlingene sa fra om sitt standpunkt med hensyn til leieregulering, og at dette var hans «bakgrunn for å kreve kontrakten formet slik at den ga adgang til regulering». Men adgang til regulering ville kontrakten som sagt bare gi hvis den var oppsigelig.

Gårdeieren har for øvrig heller ikke sagt at meningen var at Undall skulle ha en virkelig rett til å kreve fornyelse for 10 år, selv med forhøyet leie. Det han forklarte under bevisopptaket, var at det var «hans tanke» at kontrakten skulle fornyes for 10 år og at han uten tvil «ville ha gått med på» fornyelse for en 10-årsperiode med høyere leie, - alt uttrykk som mer peker hen på hva som faktisk kunne påregnes, enn på hva som rettslig kunne kreves.

Hvis Undalls oppfatning av kontraktsbestemmelsen hadde vært riktig, måtte det også ha vært all oppfordring for partene til å klargjøre i kontrakten om retten til fornyelse i 10-årsperioder skulle være ubegrenset eller bare gjelde én gang. Det er for så vidt tilstrekkelig å peke på de skiftende oppfatninger som den ankende part selv har hatt på dette punkt.

Det har vært fremholdt at selve den situasjon som forelå, skaper en formodning mot at det kan ha vært meningen at kontrakten skulle gå over til å være oppsigelig etter 10 år. Undall hadde så store utgifter til forandring og innredning av lokalene at han ikke ville være tjent med bare å bli sikret leierett i dette tidsrom. Dessuten var det liten grunn til i det hele tatt å nevne retten til fornyelse, hvis det bare var en leierett på vanlig oppsigelse som var ment. Jeg er ikke enig i dette. Det er på det rene at Undall ved skatteligningen har fått avskrevet sine utgifter til innredning m.v. nettopp over 10 år, og skjønnskommisjonen har også pekt på at det er vanlig at tidsbestemte leiekontrakter av denne varighet går over til å være oppsigelige når 10-årsperioden er omme. Det er også klart at det ville være av interesse for

Side:279

Undall å få fastsatt i kontrakten at leieren skulle ha rett til å fortsette leien etter 10-årsperioden, selv om kontraktsforholdet da skulle være undergitt vanlig oppsigelse. Hans leierett ville dermed ha vern mot oppsigelse etter husleielovens §38.

Jeg er etter dette enig med de tidligere retter i at hverken kontraktens tekst eller det som for øvrig foreligger, gir tilstrekkelig grunnlag for den ankende parts forståelse av leieavtalen på dette punkt.

Når det gjelder den ankende parts subsidiære anførsler i tilknytning til husleielovens §38, kan jeg innskrenke meg til å vise til lagmannsrettens begrunnelse, som jeg er enig i.

Jeg antar at det ikke er grunn til å endre lagmannsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet, men finner at den ankende part må betale sakens omkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Erik Undall innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom 1000 - ett tusen - kroner til Oslo kommune.

Dommer Helgesen: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende, idet jeg antar at kontrakten etter en objektiv tolkning av dens ordlyd er så å forstå at leieren hadde rett til å fornye leieavtalen for ytterligere 10 år fra 1. april 1957. Den ankende part har derfor etter min mening krav på erstatning fordi han ved ekspropriasjonen er blitt berøvet sin adgang til å utnytte denne sin rett. Ordlyden i den kontraktspassus som er omtvistet er at «leien løper fra 1. april 1947 og er uoppsigelig i 10 år med rett for leieren til videre fornyelse av kontrakten». Det står intet om at leieavtalen ved en fornyelse av forholdet ikke lenger skulle være tidsbestemt, men gå over til å bli en leieavtale på vanlig oppsigelse. Jeg kan ikke i de foreliggende opplysninger finne noe som taler imot min forståelse av kontrakten. Jeg legger liten vekt på de erklæringer og forklaringer om innholdet av kontrakten som er gitt av partene i forbindelse med ekspropriasjonsforretningen og anken over skjønnskommisjonens avgjørelse. Men skal man gjøre det, peker jeg på at Nicolai Bjønness i skrivelse av 13. desember 1956 til den ankende part uttaler, etter å ha sitert den omtvistede klausul, følgende: «Meningen med dette har jeg alltid antatt å være at når leiekontrakten løper ut 1. april 1957, har leieren rett til å fornye den for nye 10 år. Dette stemmer etter min mening med ordlyden.» I sin forklaring ved bevisopptaket i Oslo byrett har Nicolai Bjønness gitt uttrykk for at det fra hans side var en forutsetning at utleieren ved leierens fornyelse av kontrakten på 10 år skulle ha rett til å foreta en regulering av leien. Dette var i og for seg en naturlig forutsetning fra hans side. Jeg behøver imidlertid ikke ta standpunkt

Side:280

til hvordan kontraktsforholdet mellom partene skal forståes når det gjaldt utleierens adgang til en husleieregulering. Den ankende part har nemlig erklært at han ved fornyelsen etter utløpet av den første 10-årsperiode ville ha akseptert en rett for utleieren til å regulere leien for den neste 10-årsperiode. Ved fastsettelsen av erstatningens størrelse ville da dette forhold måtte ha vært tatt i betraktning av skjønnskommisjonen.

Jeg stemmer etter dette for at skjønnskommisjonens skjønn oppheves og saken hjemvises til ny behandling.

Dommer Leivestad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Thrap og Holmboe: Likeså.

Av skjønnskommisjonens skjønn (høyesterettsadvokat Trygve Bendixen, formann med skjønnsmenn Martin Strandli, Arne Kielland, Aksel Engelsgaard og Alf Torp):

- - -

Grosserer Erik Undalls leiekontrakt i Grønlandsleiret 26 av 26. mars 1947 bestemmer bl.a. følgende:

«Leien løper fra 1. april 1947 og er uoppsigelig i 10 år med rett for leieren til videre fornyelse av kontrakten. Leieren har eventuelt rett til fremleie.»

Grosserer Undall forstår denne bestemmelse slik at den gir ham rett til ved kontraktens utløp den 1. april 1957 å fornye leiekontrakten for 10 år og deretter ytterligere hvert 10. år. Han bygger dette på uttrykket «fornyelse av kontrakten», hvilket må bety fornyelse av 10-årskontrakten.

Kommunen hevder at kontrakten må forståes slik at den løper for 10 år og deretter går over til å være oppsigelig på vanlige vilkår dersom leieren krever den fornyet.

Skjønnskommisjonen er enig i den tolkning av kontrakten som er gjort gjeldende av kommunen. Det er alminnelig at leiekontrakter som løper for et bestemt lengre tidsrom etter utløpet av dette går over til å være oppsigelige på vanlige vilkår, jfr. også bestemmelse herom i husleielovens §10. Dersom meningen hadde vært at leiekontrakten etter utløpet av de 10 år skulle kunne fornyes for 10 år ad gangen, måtte dette ha vært sagt med klare og tydelige ord i kontrakten.

Imidlertid gjør grosserer Undall gjeldende at selv om kontrakten forståes slik som skjønnskommisjonen har lagt til grunn, kunne han gjøre regning med at gårdeieren ikke ville gå til oppsigelse av kontrakten. Like overfor gårdeieren ville han også vært beskyttet mot oppsigelse etter husleielovens §38, idet gårdeieren ikke har hatt noen planer om selv å rive gården. Kommunen kan ikke ved ekspropriasjon skaffe seg en større rett overfor leieboeren og altså kunne si ham opp fordi kommunen - i motsetning til eieren - vil rive gården. Kommunen kan følgelig ikke benytte seg av retten til oppsigelse etter husleielovens §38 fjerde ledd, punkt 1, uten å betale erstatning til leieboeren for inngrep i den beskyttelse leieboeren etter §38 hadde overfor gårdeieren. Til støtte for sitt standpunkt har grosserer Undall også henvist til høyesterettsdom i Rt-1953-621. Kommunen har på sin side henvist til en dom av Oslo husleierett av 14.

Side:281

januar 1952, hvor et etter kommunens oppfatning likeartet spørsmål ble avgjort i favør av kommunen.

Skjønnskommisjonen er enig i at kommunen under de foreliggende omstendigheter må være berettiget til å si opp kontrakten etter husleielovens §38 fjerde ledd, punkt 1. Ved ekspropriasjonen er kommunen blitt eier av gården og har da også en eiers rett til å si opp leiekontrakten etter §38, 4. ledd, punkt 1, når gården - som her - skal rives. De betraktninger som ligger til grunn for høyesterettsdommen i Rt-1953-621, kan etter skjønnskommisjonens oppfatning ikke gjøres gjeldende i nærværende tilfelle. - - -

Etter det anførte ville kommunen om leieboeren 1. april 1957 krevet fornyelse av leiekontrakten ha kunnet si ham opp med 4 måneders varsel til første lovlige flyttedag, det vil si 1. september 1957, se husleielovens §8 og §9. Kommunen har uttalt at grosserer Undall kan få beholde lokalene til begynnelsen av august 1956. Undall vil således ha krav på erstatning fordi han må fraflytte sine lokaler litt over ett år før kontrakten lovlig kunne bli brakt til opphør. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Per Anker, lagdommer Jens Fagereng og tilkalt dommer, sorenskriver T. B. Njaa):

- - -

Lagmannsretten er enig med skjønnskommisjonen, både når det gjelder tolkningen av leiekontrakten og i dens syn på betydningen av husleielovens §38 fjerde ledd pkt. 1. Skjønnskommisjonens begrunnelse tiltres i alt vesentlig med følgende tilleggsbemerkninger.

Erik Undall opplyser i sin partsforklaring for lagmannsretten at leiekontrakten av 26. mars 1947 ble formet av hans far, nå avdøde overrettssakfører Undall. Den nærmere forståelse av kontrakten ble ikke drøftet mellom far og sønn da eller senere og heller ikke mellom Erik Undall og gårdeieren. Dette avsvekker etter rettens mening i vesentlig grad betydningen av Egrontims erklæring av 13. desember 1956. Erklæringen fremtrer da heller ikke som annet enn en tolkning av ordlyden i leiekontrakten. Retten er enig med skjønnskommisjonen i at den naturlige forståelse av kontrakten er at den skulle opphøre som 10-årskontrakt 1. april 1957. En avtale om at leieboeren skulle ha rett til fornyelse på ytterligere 10 år på samme vilkår ville være en så stor byrde for gårdeieren, at det ikke kan antas å ha vært meningen når det ikke er sagt med rene ord. Det må her også legges vekt på at det er leieboerens representant som har formet kontrakten.

Når det gjelder Undalls subsidiære anførsler i tilknytning til husleielovens §38, har retten vært i større tvil. Husleielovens §38 gir leieboeren en vidstrakt rettsbeskyttelse overfor huseieren. For beboelsesleiligheters vedkommende kommer sosiale hensyn i forgrunnen, mens økonomiske hensyn er mer fremtredende for forretningslokaler. §38 tjener blant annet til å beskytte opparbeidet goodwill. Det syn har noe for seg at den som eksproprierer nettopp for å rive, plikter å betale erstatning uten at det tas hensyn til rivningsbestemmelsen i husleielovens §38 fjerde ledd pkt. 1. Men retten er blitt stående ved at det ikke er rettslig grunnlag for en slik erstatningsplikt. Det er så vidt skjønnes uomtvistet i teori og rettspraksis at en leieboer ikke kan kreve erstatning ved ekspropriasjon, når han får

Side:282

sitte oppsigelsestiden ut, selv om den gamle eieren ikke ville ha sagt ham opp, se bl.a. Schjødt: Norsk ekspropriasjonsrett, utg. 1947 186 og de der nevnte rettsavgjørelser. Schjødt sier at hvis leieboeren er vernet av husleieloven, således at han ikke kan sies opp, må erstatning betales. «Dette har Oslo byrett gått ut fra i de mange skjønn som er holdt under krigen for rekvirering av forretningsgårder.»

Men etter lagmannsrettens syn er Undall ikke vernet av husleieloven. Likeså vel som en ekspropriant kan påberope seg den gamle eiers rett til oppsigelse, selv om eieren ikke ville ha sagt leieboeren opp, må eksproprianten - på samme måte som en vanlig kjøper - kunne påberope seg eierens rett etter husleielovens §38 fjerde ledd pkt. 1 i forbindelse med rivning av eiendommen.

Det kan anføres rimelighetsbetraktninger til støtte for Undalls syn. Men retten finner å burde peke på at husleielovens §38 betegner et inngrep i huseierens kontraktsbestemte rettigheter og at §38 fjerde ledd pkt. 1 er en unntagelse fra unntagelsen, slik at bestemmelsen - i rivningstilfelle - gjenoppretter det normale forhold at kontrakten har full gyldighet. - - -