Rt-1959-539

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1959-05-29
Publisert:	Rt-1959-539
Stikkord:	Ugyldig leieoppsigelse
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 52/1959
Parter:	A/S Seco (overrettssakfører Åsmund Espeland - til prøve) mot Haldis Junge (høyesterettsadvokat Nils Vaagland).
Forfatter:	Leivestad, Hiorthøy, Bahr, Heiberg, justitiarius Wold
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §10, §38, §8, §9, Husleieloven (1939)

Dommer Leivestad: Saken gjelder oppsigelse av herreekviperingsforretningen A/S Seco fra leiede butikklokaler i Munkegt. 58/60 i Trondheim.

Trondheim byrett avsa 21. november 1956 dom med domsslutning:

Side:540

«Oppsigelsen kjennes ugyldig.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen ble påanket og Frostating lagmannsrett avsa 7. januar 1958 dom med domsslutning:

«Oppsigelsen kjennes gyldig, dog således at fraflytning av A/S Seco's lokaler først kan kreves 1. oktober 1960.

Hver part bærer sine omkostninger for byrett og lagmannsrett.»

En dommer, lagmannen, stemte for stadfestelse av byrettens dom.

Saksforholdet går frem av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Til bruk for Høyesterett har sakens parter, A/S Seco ved disponent Bernhard Woldin Pedersen og gårdeieren Haldis Junge avgitt forklaring ved bevisopptak. Videre er avhørt 3 vitner. Det er lagt frem enkelte nye dokumenter for Høyesterett.

A/S Seco har i det vesentlige gjort gjeldende at oppsigelsen må kjennes ugyldig, enten som kontraktstridig eller som urimelig etter husleielovens §38. Oppsigelse med fraflytningstid, i lagmannsretten satt til 1. oktober 1960, og nå for Høyesterett til 2. januar 1961, altså år i forveien, må være utilstedelig. Hvis leieforholdet ansees å hvile på en stilltiende fornyelse av partenes femårs leiekontrakt av 5. oktober 1950, kan det ikke sies opp før ved periodens utløp. Hvis forholdet fra 1. oktober 1955 betraktes som en løpende leie på oppsigelse, kan det ikke sies opp før en rimelig tid forut for den fraflytningstid som er satt.

A/S Seco har under hovedforhandlingen for Høyesterett frafalt påstand om at fru Junge for tiden på grunn av leiekontrakt skulle være uberettiget til å si opp leieforholdet, og lagt ned slik påstand:

«1. Byrettens dom stadfestes, dog slik at fru Haldis Junge dømmes til å betale A/S Seco saksomkostninger.

2. Fru Haldis Junge dømmes til å betale A/S Seco saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Fru Junge har vist til lagmannsrettens domsgrunner. Hvis det leieforhold som erkjennes å foreligge skal ansees å hvile på en stilltiende fornyelse av leiekontrakten av 1. oktober 1950 for en ny femårsperiode, må det løpe ut 1. oktober 1960 med 3 måneders oppsigelsesfrist, men uten ytterligere fortrinsrett til fornyelse. Det blir da ikke spørsmål om noen prøvelse av oppsigelsen etter husleielovens §38.

Bare hvis leieforholdet ansees bygget på husleielovens §10, blir det spørsmål om slik prøvelse. Ved en interesseavveiing må fru Junges og hennes families behov gå foran A/S Secos. Firmaet har ikke gjort hva det kunne for å få nye lokaler, men må ha rimelig sjanse til å få det innen den frist som er satt.

Husleieloven setter bare minimumsfrister for varsel om oppsigelse, og hverken etter den eller leiekontrakten kan det være noe til hinder for å si opp med så vidt langt varsel som her er gitt.

Side:541

Fru Junge har lagt ned slik påstand:

«At lagmannsrettens dom stadfestes, dog så at fraflytting av A/S Seco's lokaler først kan skje den 2. januar 1961, liksom fru Haldis Junge tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett og lagmannsrett.»

Saken foreligger i det vesentlige i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Under tvil er jeg kommet til samme resultat som lagmannsrettens mindretall og byretten, og kan stort sett slutte meg til den begrunnelse de har gitt.

Som disse finner jeg det naturlig å oppfatte leieforholdet mellom partene nå som en løpende leie på oppsigelse. Det er på det rene at partenes femårs leiekontrakt løp ut 1. oktober 1955 uten å bli fornyet. Leieforholdet har imidlertid fortsatt. Jeg antar derfor at fru Junge har hatt adgang til å si opp leieforholdet slik som hun har gjort ved stesønnen Yngvar Junges brev av 9. april 1956. Det er erkjent av A/S Seco at oppsigelsen er saklig begrunnet, idet fru Junge har et berettiget ønske om å kunne disponere lokalene til fordel for Austvik Motor A/S, et familieselskap som hennes svigersønn, hennes stesønn og hun selv er sterkt interessert i. Spørsmålet blir derfor om oppsigelsen likevel etter en interesseavveiing finnes å ville virke urimelig.

Ved denne interesseavveiing antar jeg at det må bli situasjonen slik som den fremstiller seg i dag det må bygges på. Når det som her er av vesentlig betydning om leieren kan få andre brukbare lokaler, og det ikke foreligger konkrete muligheter man kan ha en temmelig sikker mening om, vil man vanskelig kunne legge synderlig vekt på rent abstrakte muligheter i fremtiden, eller hypotetiske beregninger av leiemarkedets stilling om et år eller mer. Noen nødvendighet for det kan det neppe heller være; om en oppsigelse med meget langt varsel blir kjent ugyldig fordi den etter dagens situasjon fremstiller seg som urimelig, hindrer det ikke at ny oppsigelse kan gis hvis forholdene endrer seg.

Etter de opplysninger som foreligger, finner jeg å måtte godta at A/S Seco tross anstrengelser hittil ikke har hatt noen praktisk mulighet for å skaffe seg andre brukbare lokaler. Noen bestemt utsikt til at firmaet kan få det innen 2. januar 1961 er ikke påvist. Den blotte mulighet for at en sjanse skulle by seg, kan ikke tillegges stor betydning.

Etter min oppfatning blir det spørsmål om fru Junge bør få godkjent sin oppsigelse, selv om det er en nærliggende fare for at A/S Seco ikke vil kunne få brukbare lokaler til en pris firmaet kan makte, slik at det må innstille og disponent Pettersen og hans hustru vil miste det levebrød de har hatt. Ved denne vurdering finner jeg å burde slutte meg til det resultat som lagmannsrettens mindretall og byretten er kommet til.

Så vidt tvilsom som saken har fremstillet seg, finner jeg det rimelig at saksomkostningene oppheves for alle instanser.

Side:542

Jeg stemmer for slik

dom:

Byrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Hiorthøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bahr, Heiberg og justitiarius Wold: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Kjeld Bugge):

A/S Seco har siden 1939 leiet forretningslokaler i Munkegt. 58/60. Det ble opprettet skriftlig leiekontrakt for 5 år ad gangen. Det var således tredje gang kontrakten ble fornyet da den ble fornyet 1. oktober 1950. Kontrakten skulle da løpe i 5 år «fra 1. oktober 1950 med gjensidig 3 måneders oppsigelsesfrist. Leie ren har fortrinsrett til fornyelse av kontrakten etter dens utløp på de vilkår som da fastsettes.»

Ved brev av 9. april 1956 fra Y. Junge ifølge fullmakt fra sin stemor Haldis Junge som gårdens eier, ble A/S Seco sagt opp til fraflytning innen 1. august d. å. Grunnen til oppsigelsen «er at vi fra nevnte dato ønsker å overta lokalene selv, og oppsigelsen finner sted i henhold til pkt. 6 i leiekontrakt av 1. oktober 1950.»

Oppsigelsen henviser til saksanlegg innen 30 dager. - - -

Saksøkeren har i det vesentlige påstått følgende: A/S Seco er en direkte fortsettelse av Sesseng & Co. som ble startet i 1916. A/S Seco har fra 1939 leiet butikklokaler i Munkegt. 58/60 på 5 års kontrakter. Det var således den tredje kontrakt som ble skrevet under 1. oktober 1950. Den skulle løpe i 5 år med 3 måneders gjensidig oppsigelsesfrist. Det vil si at den forutsattes også å løpe etter 1955. Dessuten har leieren fortrinsrett til fornyelse. Det vil si at saksøkeren går foran alle andre enn utleieren selv. Også et aksjeselskap hvor utleieren er aksjonær, må stå tilbake for saksøkeren. - - -

Saksøkte har i det vesentligste anført følgende: Man har allerede i 1950 hatt planer om å begynne forretningsvirksomhet i Munkegt. 58/60. I 1954 ble det arbeidet med planer om oppførelse av et større bygg sammen med eieren av hjørneeiendommen, men det strandet på en av grunneierne. Da leiekontrakten løp ut 1. oktober 1955, var det aktuelle planer om å starte et bilfirma med verkstedslokaler. Det var en betingelse at man fikk sentrale utstillingslokaler. Det er inngått en avtale mellom fru Junge, stesønnen Yngvar Junge og Finn Austvik, som er gift med fru Junges stedatter, og Austviks bror om et slikt firma. Finn Austvik drev landhandel på Charlottenlund, men solgte forretningen. 7. juni d. å. ble Austvik Motor A/S startet. Fru Junge har 100 aksjer å kr. 100, Yngvar Junge har 100 aksjer og Finn Austvik og broren har 50 aksjer hver. De har sikret seg agenturer for Simca og håper til våren å kunne bygge verkstedslokaler på Rønningsbakken. De er trådt i forbindelse med bilmekaniker Nils Lian som har erklært seg villig til å drive verkstedet. Det er en betingelse for representasjonen av Simca at man kan skaffe sentrale utstillingslokaler. Skal firmaet kunne drive sin virksomhet, må man få de lokaler som A/S Seco

Side:543

nå har. Fru Junge er regnskapskyndig og skal føre firmaets regnskaper og bøker. Finn Austvik skal ha den merkantile ledelse. - - -

Retten skal bemerke:

Da kontrakten løp ut 1. oktober 1955 hadde saksøkte rett til å nekte å fornye kontrakten såfremt det ikke skulle foretas ny utleie av lokalene, jfr. kontraktens punkt 6. Det er på det rene at saksøkte på det tidspunkt hadde aktuelle planer om å delta i opprettelse av et bilfirma. Det hadde da vært naturlig om saksøkte hadde sagt klart fra at kontrakten ikke ville bli fornyet. Det må antas at saksøkeren har anmodet om å få kontrakten fornyet. Derimot kan man mot saksøktes benektelse ikke anse bevist at kontrakten er blitt fornyet muntlig. Når saksøkeren har trodd det, må det bero på en misforståelse. Saksøkte lar forholdet fortsette etter kontraktens utløp i vel 6 måneder uten å foreta seg noe og tar imot leien uten noe forbehold.

Retten antar at det ved denne passivitet er etablert et nytt leieforhold som fortsettelse av det tidligere leieforhold og at dette nye leieforhold bare kan bringes til opphør ved oppsigelse med de frister som er nevnt i husleielovens §8, jfr. §9. Leieren har adgang til å få en slik oppsigelses lovlighet bedømt etter lovens §38.

Når det gjelder oppsigelsen finner retten at den er saklig grunngitt. Når det gjelder spørsmålet om den vil virke urimelig finner retten spørsmålet atskillig tvilsomt.

Det er for det første uklart i hvilken utstrekning det foreligger forsinket leiebetaling. Saksøkte påstår at leien i omlag et år forut for oppsigelsen av 9. april d. å. er betalt for sent, men har ikke kunnet gi nærmere opplysninger derom. Saksøkeren har hevdet at bortsett fra terminen februar, mars, april d. å. foreligger det bare forsinkelse for noen få måneder. Husleiekvitteringsboken påståes bortkommet.

På den ene side må legges vekt på at leien skal betales punktlig uten løpedager og uten påkrav. På den annen side legges vekt på at det aldri er klaget over forsinket leiebetaling, bortsett fra purringen av 9. april d. å. samme dag som oppsigelsen ble sendt. Det hadde også vært naturlig å bruke den forsinkede leiebetaling som grunn for å nekte å fornye leiekontrakten i oktober i fjor, hvis den kunne betraktes som vesentlig misligholdelse.

Retten finner å måtte legge til, grunn for avgjørelsen at det må foreligge noen misligholdelse, men det kan etter det opplyste bare antas å gjelde de siste månedene av fjoråret og kan bare antas å være kortvarige forsinkelser. Når det som her gjelder et langvarig leieforhold hvor det ikke er opplyst noe om tidligere misligholdelse og at det aldri har vært uttalt noen beklagelse av saksøkte før oppsigelsen, finner retten under tvil at det ikke foreligger vesentlig misligholdelse.

Selv om det ikke er påberopt under hovedforhandlingen, vil retten nevne at betalingsinnstillingen 7. mars d. å. ikke er nevnt som noen grunn for oppsigelsen. Creditorforeningens representant har som vitne forklart at leien ble tilbudt straks purringen forelå og mottatt 14. april uten noen beklagelse.

At oppsigelsen vil virke urimelig etter en avveiing av partenes motstridende interesser finner retten klart. For tiden må det ansees nærmest umulig å oppdrive passende butikklokaler. Oppsigelsen blir således å kjenne ugyldig. - - -

Side:544

Av lagmannsrettens dom (lagmann Gunnar Nissen og lagdommerne Mats Stensrud og Harald Sund):

- - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Post 6 i partenes leiekontrakt av 1. oktober 1950 lyder:

«Kontrakten løper i 5 år fra 1. oktober 1950 med gjensidig 3 måneders oppsigelsesfrist. Leieren har fortrinsrett til fornyelse av kontrakten etter dens utløp på de vilkår som da fastsettes.»

Det er på det rene at en likelydende klausul har vært inntatt i to tidligere leiekontrakter mellom de samme parter om samme leieforhold. Klausulen er da fra begge sider blitt oppfattet slik at den hjemlet et tidsbegrenset leieforhold. I samsvar hermed er kontrakten blitt skriftlig fornyet for ytterligere en femårsperiode. A/S Seco hevdet for byretten at fru Junge hadde gitt muntlig tilsagn høsten 1955 om fornyelse av kontrakten for ytterligere fem år. Denne anførsel er ikke fastholdt for lagmannsretten, og noe slikt tilsagn er heller ikke bevist. Det er imidlertid på det rene at det fra A/S Seco ble gjort henvendelse til fru Junge høsten 1955 om fornyelse av leieforholdet. Fru Junge svarte hverken fra eller til. Leieforholdet gled faktisk videre. Man må regne med at fru Junges opptreden i noen grad var påvirket av at hun var klar over at A/S Secos stilling var svak, og at hun regnet med at A/S Seco kom til å innstille sin virksomhet slik at leieforholdet ville opphøre av seg selv. Imidlertid oppnådde firmaet en underhåndsakkord i 1956 og arbeidet videre. Bransjen er herreekvipering og herrekonfeksjon.

Den foran siterte passus i leiekontrakten er uklar. Klausulen kan gi plass for flere forskjellige tolkninger. For lagmannsretten har A/S Seco hevdet at denne klausul sett på bakgrunn av husleielovens §10, må oppfattes slik at leieforholdet ved at det er fortsatt etter 1. oktober 1955, nå er gått over til et leieforhold på vanlig oppsigelse med 3 måneders oppsigelsesfrist. Ut fra dette syn er det ikke reist formelle innvendinger mot oppsigelsen av 9. april 1956, men det hevdes at oppsigelsen ikke er saklig begrunnet og at den vil virke urimelig i forhold til A/S Seco. Fru Junge har på sin side sendt denne oppsigelse.

Lagmannsretten er enig med byretten i at oppsigelsen er saklig begrunnet. Fru Junge har et beskyttelsesverdig krav på å kunne disponere de nå bortleiede lokaler til det nå opprettede Austvik Motor A/S. Dette selskap er et familieaksjeselskap hvor interessentene foruten fru Junge er hennes nærmeste familie. Dessuten har A/S Seco i tiden forut for oppsigelsen flere ganger misligholdt leiebetalingen. Herom henholder man seg til det av byretten anførte.

Etter det tilsagn fru Junge under ankeforhandlingen har gitt A/S Seco - at fraflytning av lokalene ikke vil bli forlangt før 1. oktober 1960, finner man at oppsigelsen ikke vil virke urimelig i forhold til A/S Seco. Denne frist er så vidt lang at firmaet vil ha god tid til å se seg om etter andre leiemuligheter. Fristen vil i realiteten innebære at A/S Seco oppnår en fornyelse av leiekontrakten av 1. oktober 1950 for ytterligere en 5 års periode. Man finner ikke grunn til å ta noe bestemt standpunkt til forståelsen av post 6 i leiekontrakten, men det bemerkes at det på bakgrunn av klausulen i post 6 ikke ville være noen unaturlig forståelse av partenes passivitet ved 5 års fristens utløp i 1955, å anse kontrakten fornyet for

Side:545

ytterligere en 5 års periode. Dette ville i så fall være i samsvar med den måte partene har ordnet seg på tidligere - på grunnlag av likelydende klausul i de foregående kontrakter.

De påkostninger A/S Seco gjennom årene har hatt på de leiede lokaler, er gjort ut fra den oppfatning at det besto et tidsbegrenset leieforhold. Under disse omstendigheter kan dette forhold ikke tillegges noen vekt ved vurdering av oppsigelsens rimelighet.

På bakgrunn av det leieforhold som således har bestått mellom partene, finner retten ikke at oppsigelsen vil virke urimelig når A/S Seco får disponere lokalene inntil 1. oktober 1960. Da dette tilbud er fremsatt først under ankeforhandlingen, og da tilbudet har vært avgjørende for utfallet av saken, antar man at hver part bør bære sine omkostninger også for lagmannsrett.

Lagmann Nissen er kommet til samme resultat som byretten og skal bemerke:

Den rimeligste forståelse av leiekontraktens punkt 6 er etter min mening at leieforholdet etter utløpet av 5 års fristen skulle gå over på oppsigelsesbasis (med 3 måneders oppsigelse), hvis kontrakten ikke ble fornyet i henhold til siste setning om fortrinsrett til leie. Noen uttrykkelig fornyelse av kontrakten (i likhet med hva der fant sted i 1945 og 1950) har imidlertid ikke funnet sted. A/S Secos henvendelse herom til fru Junge høsten 1955 førte ikke frem, åpenbart fordi fru Junge ikke ønsket å fornye kontrakten. Under disse omstendigheter kan jeg ikke anse kontrakten fornyet for en ytterligere 5 års periode, men hvis man antar at en sådan stilltiende fornyelse har funnet sted, måtte man i samsvar med punkt 6 siste setning også operere med en tilsvarende fortrinsrett til leie for den neste 5 års periode. Etter min mening må man i mangel av ny, avtale anta at leieforholdet ikke lenger er tidsbestemt, men gått over på oppsigelsesbasis, jfr. også husleielovens §10 første ledd. Oppsigelsesbrevet av 9. april 1956 gir da også tydelig uttrykk for at leieforholdet har denne karakter.

Spørsmålet blir da for meg om oppsigelsen skal kjennes ugyldig etter husleielovens §38. Jeg er enig med flertallets bemerkninger om at oppsigelsen har fyldestgjørende saklig grunn, men er ved rimelighetsvurderingen kommet til et annet resultat enn flertallet. Angående spørsmålet om betydningen av forsinkelsen av leiebetalinger, viser jeg til byrettens bemerkninger. Jeg finner i likhet med byretten å måtte legge til grunn at det for tiden må ansees praktisk talt umulig å oppdrive passende butikklokaler i Trondheim for en forretning som den heromhandlede. Spørsmålet står for så vidt nå i en noe annen stilling enn for byretten etterat fru Junge har gitt tilsagn om at fraflytning ikke vil bli forlangt før 1. oktober 1960. Jeg antar imidlertid at det på det nåværende tidspunkt ikke er mulig å ha noen begrunnet mening om hvorvidt forholdene i løpet av de 2-3 nærmeste år vil ha undergått en sådan bedring at A/S Seco vil kunne regne med å få lokaler. Jeg anser det ikke sannsynlig at man kan regne med en sådan bedring. - - -

Side:546