Rt-1959-6

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1959-01-10
Publisert:	Rt-1959-6
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 1 B/1959
Parter:	Ingebret Furenes (høyesterettsadvokat Reidar Helliesen) mot Thore Furenes (overrettssakfører Johan André Ødegaard - til prøve).
Forfatter:	Helgesen, Roll Matthiesen, Hiorthøy, Eckhoff, Berger
Lovhenvisninger:

Dommer Helgesen: Saken gjelder tvist om hvorvidt eiendomsretten til gården Kylles, g.nr. 9, br.nr. 3, i Høyland, ved bindende muntlig avtale er overført fra ankemotparten Thore Furenes til sønnen, den ankende part, Ingebret Furenes, og om Ingebret har krav på å få skjøte på eiendommen på vilkår som må ansees avtalt mellom partene. Den 8. juni 1955 avsa Jæren herredsrett - sorenskriveren med domsmenn - dom i saken med denne domsslutning:

«Saksøkte Thore Furenes dømmes til å utstede skjøte på

Side:7

g.nr. 9 br.nr. 3 i Høyland til Ingebret Furenes på vilkår som nærmere omhandlet i notat oppsatt av O. Overskott. Herunder legges det til grunn at Thore Furenes har forbeholdt seg eiendomsretten til 1/3 av våningshuset og til hagen (nå utskilt som b.nr. 37).

For øvrig frifinnes Thore Furenes i hovedsøksmålet.

Ingebret Furenes frifinnes i motsøksmålet.

Saksomkostninger tilkjennes ikke. »

Thore Furenes' påstand i motsøksmålet gikk ut på at Ingebret Furenes skulle dømmes til å opphøre med driften av eiendommen, levere tilbake besetning og gårdsredskaper samt betale erstatning for avkastningen av eiendommen fra 1. januar 1954.

Thore Furenes påanket herredsrettens dom til Gulating lagmannsrett, som 28. juni 1956 avsa dom med denne domsslutning:

«I hovedsøksmålet: Thore Furenes frifinnes.

I motsøksmålet:

1. Ingebret Furenes dømmes til å opphøre med driften avg.nr. 9 b.nr. 3 Kylles i Høyland - derunder tilbakelevere besetning og gårdsredskaper - pr. 1. januar 1957.

2. Ingebret Furenes skal betale Thore Furenes en årlig godtgjørelse stor kr. 1700 for avkastningen av gården fra 1. januar 1954.

3. Av nevnte godtgjørelse betaler Ingebret Furenes til Thore Furenes den nå forfalte del kr. 3400 innen 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

I begge søksmål: Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen av rettene.»

Ingebret Furenes har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, hvor hans påstand er at herredsrettens dom stadfestes og at han tilkjennes saksomkostninger av Thore Furenes for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.

Thore Furenes har for Høyesterett nedlagt følgende påstand:

«1. I hovedsøksmålet: Thore Furenes frifinnes.

2. I motsøksmålet: Ingebret Furenes dømmes til å opphøre med driften av g.nr. 9 br.nr. 3, Kylles i Høyland, derunder tilbakelevere besetning og gårdsredskaper senest pr. 1. mars 1959.

3. Thore Furenes tilkjennes tilstrekkelige saksomkostninger i begge søksmål for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Om saksforholdet og partenes anførsler viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

For Høyesterett har Thore Furenes, som prinsipalt hevder at noen bindende muntlig salgsavtale aldri kom i stand, subsidiært gjort gjeldende at lagmannsrettens syn er det riktige, nemlig at begge parter mente at det var kommet i stand en salgsavtale, men at denne ikke er bindende fordi det i møtet i

Side:8

februar/mars 1954 hos herredsagronom Overskott ble konstatert en skjult dissens mellom partene.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Jæren herredsrett med avhør av parter og vitner. Partene og samtlige vitner har tidligere forklart seg for lagmannsretten og/eller herredsretten. Det er fremlagt endel nye dokumenter, som imidlertid ikke har brakt saken i en annen stilling enn tidligere.

For Høyesterett er det i og for seg ingen tvist om punktene 2 og 3 i lagmannsrettens domsslutning, idet partene har erklært eventuelt å ville foreta et minnelig oppgjør for Thores avsavn av eiendommen siden 1. januar 1954.

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i alt vesentlig tiltre dens begrunnelse. På grunnlag av det foreliggende bevismateriale finner jeg på samme måte som herredsretten at partenes handlinger og disposisjoner i løpet av 1953 viser at de til slutt kom frem til full enighet om overdragelse av gården til sønnen, og at enigheten omfattet alle nødvendige punkter for å anse en endelig og bindende avtale for inngått i slutten av desember 1953.

Det forhold at gårdens drift i sin helhet og ubetinget ble overlatt til Ingebret fra 1. januar 1954, ser jeg som en fullbyrdelse av den salgsavtale som var inngått.

Etter min bedømmelse av sakens bevisligheter ble altså bindende muntlig avtale sluttet i god tid før partene innfant seg hos herredsagronom Overskott for å få satt vilkårene de allerede var enige om i pennen. Den tvist som oppsto i møtet hos Overskott gjaldt bare avtalen om våningshuset og frukthaven. Denne del av avtalen hadde fått en skriftlig utforming i det siste avsnitt i en opptegnelse som Thore Furenes hadde gjort, og som han hadde levert Ingebret ved juletid 1953. Det er etter partenes forklaring på det rene at dette vilkår og følgeytelsene slik disse var utformet i opptegnelsene («folgelappen»), ble akseptert av Ingebret i slutten av desember 1953, altså før overtagelsen av eiendommen fant sted. Den uenighet som oppsto i februar/mars 1954 i møtet hos Overskott om forståelsen av siste avsnitt i «folgelappen», kan ikke bevirke at den allerede inngåtte salgsavtale er uforbindende for partene, men bare medføre at kontraktsvilkåret må underkastes en objektiv fortolkning. Herredsrettens forståelse av det omtvistede kontraktsvilkår faller sammen med den oppfatning som Thore den hele tid har gjort gjeldende. Ingebret har på sin side akseptert herredsrettens tolkning av kontraktsvilkåret. Etter avsigelsen av herredsrettens dom har det således ikke vært noen tvist mellom partene om hvorledes avtalen om våningshuset og frukthaven skal forståes.

Mitt resultat blir etter dette at herredsrettens dom stadfestes.

På grunn av den tvil saken kan fremby, finner jeg etter omstendighetene at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Side:9

Jeg stemmer for denne

dom:

Herredsrettens dom stadfestes. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Roll Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Hiorthøy, Eckhoff og Berger: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver E. Birketvedt med domsmenn Faste Ravndal og Ingebret S. Gausland):

Etterat det først var prøvet forliksmegling uten resultat, tok Ingebret Furenes den 15. januar 1955 ut stevning mot sin far, Thore Furenes, med krav om å få utstedt skjøte til seg på eiendommen g.nr. 9 br.nr. 3 på Kylles i Høyland. Saksøkeren, som er født xx.xx.1914, er eldste sønn av Thore Furenes og hans nå avdøde hustru Ellen, som døde i august 1953. Det er i ekteskapet i alt 12 barn som alle lever. Etter det som er anført i stevningen, hadde Ingebret Furenes arbeidet hjemme på farsgården uten fast lønn til han ble 30 år. Deretter var han borte i noen år, idet han drev som forpakter. En gang i januar 1953 var han hjemme og besøkte sine foreldre, og han ble da anmodet om å slutte med forpaktningen og komme hjem og overta farsgården på Kylles. Faren oppga allerede da at han - foruten folge til seg og hustruen - ville ha kr. 35 000 for gården med besetning, maskiner og redskaper. Noen dager senere var saksøkeren på ny hjemme hos foreldrene, denne gang sammen med sin hustru, og det ble nå enighet om at partene i fellesskap skulle bygge nytt våningshus på eiendommen. Herav skulle saksøkeren selv bekoste og disponere 2/3 og faren den resterende 1/3. Det var videre forutsetningen at saksøkerens bror Trygve Furenes, som bodde hjemme hos foreldrene, skulle kunne nytte til bolig for seg 3 rom i den tredjedel av huset som ble disponert av foreldrene, også etterat disse var falt fra. Etter den avtale som ble sluttet, skulle foreldrene for sin levetid disponere haven, liksom de skulle ha en nærmere bestemt folge. Saksøkeren skulle overta eiendommen ved årsskiftet 1953/54. Han sluttet med den forpaktningen han drev våren 1953 og tok til med husbyggingen. Huset ble ferdig høsten samme år og saksøkeren flyttet inn der med sin familie. Han overtok også driften av eiendommen fra 1. januar 1954. Noe senere oppsøkte partene herredsagronom O. Overskott, som skulle skrive overdragelsesdokumentene. Saksøkte regnet da opp hva han krevet og han gikk herunder - ifølge saksøkerens partsfremstilling - noe lenger enn han hadde gjort i den opprinnelige avtale. Imidlertid ble partene enige og utkast til kontrakt ble skrevet. Saksøkte ville dog at saksøkeren og Trygve seg imellom skulle avgjøre hvorledes det senere skulle forholdes med våningshuset og haven. Ifølge saksøkerens fremstilling erklærte Trygve seg enig i at dette skulle falle tilbake til hovedbruket etter farens død. Den omhandlede have er imidlertid senere blitt fraskilt hovedbruket, og denne parsell - b.nr 37 - er av saksøkte overdratt til Trygve Furenes. Saksøkeren har protestert mot

Side:10

handelen og han er gått til odelssøksmål, idet det er avholdt odelstakst på den fraskilte parsell. Han hevder at det foreligger svikaktig dobbeltsalg fra farens side. Foruten å kreve utstedt skjøte på hovedbruket, har han derfor også reist krav om erstatning for det tap som er påført ham av den her nevnte grunn. Subsidiært krever han prisavslag i kjøpesummen for eiendommen.

Saksøkte Thore Furenes erkjenner at det ble innledet forhandlinger mellom ham og Ingebret om kjøp av gården. Han benekter imidlertid at det foreligger noen bindende kjøpeavtale, slik at sønnen kan kreve eiendommen overdratt til seg. Under de innledende forhandlinger var det enighet mellom partene om at disse i fellesskap skulle oppføre nytt våningshus på eiendommen, og dette er også blitt gjort. Forutsetningen var og er at Ingebret skulle bekoste og disponere 2/3 av huset og han selv den resterende tredjedel. Etter hans død skulle disposisjons- og eiendomsretten til denne tredjedel av huset gå over på sønnen Trygve, som likeledes skulle være eier av haven når foreldrene falt bort. Da kjøpekontrakten skulle inngåes under møtet hos Overskott, viste det seg å være meningsforskjell mellom partene om de her nevnte punkter i kontrakten. Noen avtale kom av den grunn ikke i stand og er heller ikke senere inngått. På et noe senere tidspunkt henvendte saksøkte seg til overrettssakfører Tengs Pedersen for å søke å komme til en ordning med sønnen. Det ble også satt opp utkast til kjøpekontrakt, som imidlertid ikke ble godtatt av saksøkeren. I brev til denne av 7. september 1954 meddelte derpå overrettssakfører Tengs Pedersen at dersom de av saksøkte oppsatte betingelser for salg av gården ikke var godtatt innen den 20. s. m., ville salgstilbudet falle bort. I sitt tilsvar under saksforberedelsen har saksøkte reist motsøksmål, idet han krever dom for at Ingebret Furenes skal opphøre med driften av eiendommen. Det er gjort påstand om at dommen skal gis foregrepet tvangskraft. Videre krever han erstatning for det tap han har lidt ved å ha måttet unnvære avkastningen av gården siden 1. januar 1954. - - -

Retten skal bemerke:

Det er under hovedforhandlingen avgitt partsforklaringer av begge parter og av saksøkerens hustru. Det er avhørt i alt 30 vitner. Videre er det bl.a. dokumentert avskrift av en opptegnelse av Thore Furenes angående folgerettigheter og av det i saken omhandlede notat av O. Overskott til bruk ved oppsetting av overdragelsesdokumenter. Retten har også foretatt befaring av den eiendom saken gjelder.

Etter det som er kommet frem gjennom partsforklaringene er det på det rene at det en gang i januar 1953 under et besøk av saksøkeren hos sine foreldre hjemme på Kylles ble snakk om at han skulle overta farsgården. Faren nevnte da at han hadde tenkt seg en kjøpesum på kr. 35 000 for gården med besetning m.v. samt folge for seg og hustruen. Det er noe omtvistet om det allerede ved denne første anledning også ble snakk om at partene i fellesskap skulle gå til oppføring av nytt våningshus på eiendommen. Under enhver omstendighet må en gå ut fra at dette spørsmål ble drøftet under et nytt besøk som saksøkeren avla hos sine foreldre noen dager etterpå. Det er likeledes på det rene at partene ble enige om å bygge nytt våningshus i fellesskap, slik at saksøkeren skulle betale 2/3 og saksøkte 1/3 av omkostningene med nybygget.

Side:11

Ingebret Furenes paktet på den tiden en eiendom på Rege. Han sluttet med forpaktningen i midten av mars 1953 og flyttet da hjem til Kylles med sin familie. Under oppføringen av nybygget bodde de hos en av naboene. Saksøkeren var selv med på oppføringen av huset og dette ble ferdig utpå ho sten, da han flyttet inn der sammen med sin familie. Etter det som er opplyst, utgjorde de kontante utlegg i forbindelse med nybygget, til anskaffelse av materialer og utbetaling av arbeidslønninger, 27 000 à 28 000 kroner. Saksøkeren har da ikke beregnet seg noen godtgjørelse for sitt eget arbeid. Under forhandlingene i januar måned hadde faren nevnt at han ikke ville gi fra seg gården før han fylte 70 år (han er født xx.xx.1884), eller i hvert fall ikke før ved nyttårsskiftet 1953/54. Etter partsforklaringene må en videre gå ut fra at størrelsen av den folge som skulle ytes, ikke ble nærmere drøftet under disse forhandlinger. Saksøkeren og hans hustru har imidlertid opplyst at faren ga uttrykk for at han ville ha «minst mulig folge» - så vidt skjønnes av hensyn til spørsmålet om alderstrygden. Saksøkte har på sin side opplyst at han ikke ville treffe noen nærmere avtale om folgen før han hadde snakket med sosialsekretæren i Høyland, da han var klar over at folgen kunne få betydning for størrelsen av alderstrygden til ham og hustruen. Sistnevnte døde som nevnt i august 1953. Etter det som foreligger, er det på det rene at faren bestemte seg til å overlate driften av eiendommen til saksøkeren fra 1. januar 1954 og at dette også ble gjort. I den anledning hadde han satt opp en opptegnelse over de folgerettigheter han mente han burde ha, og denne foreviste han for sønnen en av dagene mellom jul og nyttår. Da denne opptegnelse har en viss betydning for saken, gjengis den nedenfor in extenso, jfr. vedlegg 1 til dok. nr. 2:

«Strøm til lys og kogning brensel - 2 saue føde og gres te - 1 liter melk pr. dag - potæter og grønsaker det vi trenger - ret at gaa i gangen - vask og velsel tilsyn og pleie - saa vil jeg ha rom til 60-70 høns -

naar jeg vil ha kosten hos dem skal jeg betale 2 tredjeparter av alderstrygden -

1/3 av heimehuset og frukthagen vil jeg ha saa lenge jeg lever efter mei skal Trygve Furenes ha den del av huse og hagen og vei til hagen.»

Da saksøkeren ble kjent med de her nevnte vilkår ga han overfor faren uttrykk for en viss misnøye. Det gjaldt så vidt skjønnes særlig bestemmelsen om gratis elektrisk strøm, idet han mente at en del av disse utgifter burde overtas av broren Trygve. Denne har all sin tid bodd hjemme hos sine foreldre på Kylles og det var forutsetningen at han fortsatt skulle bo sammen med faren. Retten må videre gå ut fra at saksøkeren under den meningsutveksling som ved denne anledning fant sted mellom partene, nyttet uttrykk overfor faren, som denne fant krenkende for seg. Etter det saksøkeren har forklart, ba han imidlertid faren om unnskyldning for dette den følgende dag, samtidig som han sa fra om at han godtok den «folgelappen» som faren hadde satt opp. Retten finner heller ikke noen grunn til å dra denne hans forklaring i tvil. Dette synes også bekreftet ved den omstendighet at faren overlot ham driften av eiendommen fra nyttårsskiftet 1954, slik som tidligere forutsatt.

Side:12

Det var meningen at partene sammen skulle oppsøke herredsagronom Overskott, som skulle sette opp de nødvendige overdragelsesdokumenter. Av forskjellige grunner, bl. a, fordi Overskott var syk, trakk det noe ut med dette. I første halvdel av mars oppsøkte de imidlertid Overskott og denne satte opp et notat om de forskjellige ting som skulle tas med i kjøpekontrakten eller skjøtet. Det her nevnte notat, hvorav avskrift er fremlagt under hovedforhandlingen som dok. nr. 11, inneholder følgende bestemmelser om kjøpesummens betaling m.v.:

«Kjøpesummen kr. 35 000, med i handelen besetning, redskaper og maskiner som er på gården idag.

Eiendommen er overtatt 1/1-54.

Kjøpesummen kr 20 000 kontant.

Resten » 15 000 skal stå i

gården mot pant i gården. Det skal betales renter etter den innskudds rente som til enhver tid er gjeldende i Høyland sparebank, Avdrag betales etter kjøperens ønske, men selgeren har rett til å kreve resten av kjøpesummen utbetalt helt eller delvis etter 6 måneders oppsigelse.

Uten tillegg eller fradrag i ovennevnte kjøpesum skal selgeren ha rett til:

1. Strøm til lys og koking samt inntil 3 kw. til oppvarming.

2. Full foring av to sauer med lam.

3. En l. melk pr. dag.

4. Poteter og grønnsaker av gårdens avling og nokk til egen husholdningsbruk.

5. Selgeren skal ha rett til å bruke 2 rom i annen etasje og to rom i første etasje samt kjøkken og adgang til rommene gjennom den felles gang.

6. Selgeren skal ha plass til 60-70 høns i uthuset, samt plass til hønsegård.

7. Selgeren skal ha rett til frukthagen og vei til hagen.

8. Selgeren skal ha vask, tilsyn og pleie så lenge han lever.

9. Hvis selgeren foretrekker å få full kost hos kjøperen, skal kjøperen ha to tredjedeler av alderstrygden.

10. Den del av huset samt frukthagen som selgeren skal ha rett på, og skal ha så lenge han lever, skal sønnen Trygve Furenes, født xxxxxx -1917, også ha rett til.

Utgiftene med handelen, stempel og tinglysing betales av kjøperen. Av hensyn til stemplingen ansettes det medfølgende løsøre og besetning til kr. 17 000 og den faste eiendom kr. 18 000.»

Under drøftelsene hos Overskott viste det seg å være dissens mellom partene om rekkevidden av de rettigheter som var tiltenkt Trygve Furenes. Det var visstnok Overskott som selv tok opp dette spørsmål, idet han mente at det var ønskelig å få nærmere presisert begrensningen i tid for den her nevnte heftelse. Etter det som er forklart av herredsagronom Overskott i hans vitneprov under hovedforhandlingen, la saksøkte stor vekt på å sikre sønnen Trygve. Saksøkeren har for sin del opplyst at han foreslo at han selv skulle ta dette spørsmål opp med Trygve, og dette synes bekreftet ved vitneprovet av Overskott. Han hevder videre at han, etterat han kom hjem, snakket med Trygve om saken, og at denne da erklærte seg enig i at våningshuset og haven skulle falle

Side:13

tilbake til hovedbruket uten særskilt vederlag. Dette benektes imidlertid av Trygve Furenes, som i sin vitneforklaring har opplyst at saksøkeren overfor ham ga uttrykk for at det burde ordnes på denne måten. Vitnet selv holdt derimot på at det skulle svares vederlag etter takst. Forholdet hermed er uklart, men det er på det rene at Overskott ikke fikk noen beskjed om å skrive ut hjemmelsdokumenter, slik som han selv hadde ventet etter partenes besøk hos ham. Han foretok seg derfor ikke noe mer i anledning av skjøtningen av eiendommen. På et noe senere tidspunkt - visstnok i juni 1954 - henvendte Thore Furenes seg til overrettssakfører Tengs Pedersen for å få ordnet med utstedelse av kjøpekontrakt. Det ble også satt opp et utkast til slik kontrakt, som ble forelagt for saksøkeren, uten at dette dog førte til noe resultat. Som før nevnt ble det også satt Ingebret Furenes frist til den 20. september 1954 til å godta de vilkår som saksøkte hadde satt, men også den her nevnte henvendelse ble resultatløs. Det kan ellers nevnes at saksøkte den 3. august 1954 hadde latt avholde skylddelingsforretning over haven, som ble fraskilt som eget bruk med br.nr. 37. Skylddelingsforretningen er dagbokført den 11. s. m. og Trygre Furenes har fått skjøte på parsellen, dagbokført den 23. s. m.

Tvisten mellom partene gjelder i første rekke om det er inngått en muntlig avtale mellom dem, slik at saksøkeren i kraft herav kan kreve utstedt skjøte på eiendommen. Om enn under noen tvil kommer retten til det resultat at slik avtale må antas å foreligge. Bevisbyrden herfor påhviler saksøkeren. Som forholdene ligger an, lar det Seg riktignok vanskelig gjøre å fiksere noe bestemt tidspunkt da avtalen må ansees sluttet. Dette er imidlertid i og for seg ikke noe ekstraordinært. Som fremholdt av Arnholm: Alminnelig avtalerett side 163, er det ikke sjelden at en avtale ikke blir sluttet med ett slag, men at partene under sine forhandlinger arbeider seg frem mot enighet punkt for punkt. Det er da ikke alltid lett å avgjøre når man er kommet over fra følere og antydninger til noe virkelig bindende, selv om det ikke er tvist om det som faktisk er passert. Det som her er sagt, har ikke minst sin gyldighet i et tilfelle som dette hvor det dreier seg om et salg fra far til sønn. Det er vanlig å stille strenge krav til bevisbyrden hvor det gjelder kjøp og salg av fast eiendom. Saksøktes prosessfullmektig har i denne forbindelse vist til Kristen Andersen: Norsk kjøpsrett side 147 flg. og høyesterettsdom i Rt. for 1919 27 og 1939 496. Etter rettens oppfatning kan det likevel være grunn til å slappe noe på kravene hvor det som her gjelder en handel mellom nær beslektede. I slike tilfelle må en nødvendigvis regne med et visst tillitsforhold mellom partene. Det er i dette tilfelle ikke noen tvil om at meningen var at Ingebret som den eldste av saksøktes sønner og den best odelsberettigede skulle overta eiendommen. En må også gå ut fra at det var dette som var avgjørende for at partene, bestemte seg til i fellesskap å gå til oppføring av nytt våningshus. Videre er det på det rene at det allerede under de første forhandlinger kom til enighet om størrelsen av kjøpesummen og om at foreldrene skulle ha visse folgerettigheter. Omfanget av disse rettigheter ble derimot så vidt skjønnes ikke diskutert nærmere under de første forhandlinger. Saksøkte var interessert i først å undersøke betydningen av folgen med henblikk på den alderstrygden han ville få. Like før nyttårsskiftet foreviste han

Side:14

for sønnen den opptegnelse han hadde gjort om de forskjellige rettigheter han ville forbeholde seg. Som før nevnt finner retten også å måtte legge til grunn at saksøkeren, etter først å ha gjort visse innvendinger, godtok disse vilkår. Retten ser det slik at det i hvert fall på dette tidspunkt kom til en bindende avtale mellom partene om at sønnen skulle overta gården. Denne avtale ble da også effektuert ved at sønnen overtok driften av eiendommen fra 1. januar 1954, slik som forutsatt. Det er videre på det rene at det kort tid etterpå ble holdt branntakst på det nye våningshuset og at brannpolisen vedkommende dette og de øvrige bygninger på eiendommen da ble overført på saksøkerens navn. Formodningen om at en bindende avtale var inngått bestyrkes også ved vitneprovet fra herredsagronom Overskott. Denne har forklart at han fikk det bestemte inntrykk at det allerede var handlet, da partene noe senere innfant seg hos ham for å få satt opp de nødvendige dokumenter. Fra saksøktes side er det pekt på at Ingebret under de senere forhandlinger med overrettssakfører Tengs Pedersen ikke nevnte noe om at han allerede hadde sluttet avtale om kjøp av gården. Det er fremholdt at det skulle synes naturlig om så var skjedd, dersom saksøkeren hadde en bindende avtale å holde seg til. Etter vitneforklaringen av overrettssakfører Tengs Pedersen må retten også legge til grunn at Ingebret under den første samtalen med ham ikke nevnte noe om at partene allerede hadde handlet. Derimot må en gå ut fra at han under en noe senere samtale med overrettssakføreren ga uttrykk for at handelen alt var kommet i stand. Retten finner for sitt vedkommende ikke å kunne legge noen avgjørende vekt på det her nevnte forhold. Saksøkeren har forklart, at da han innlot seg på disse nye forhandlinger, skjedde dette i håp om at han derved kunne komme til en minnelig ordning med faren. Det er på det rene at hans søsken i mellomtiden hadde tatt parti i den strid som var oppstått om den fremtidige disposisjonsrett til haven og tredjedelen av våningshuset. Under disse forhold er det vel forklarlig at Ingebret så seg best tjent med å søke å få saken ordnet i minnelighet.

Retten ser således saken slik at det var enighet mellom partene om salg av eiendommen, da Ingebret overtok driften av denne ved nyttårsskiftet 1954. En annen sak er at det senere, under møtet hos Overskott, viste seg å være meningsforskjell mellom dem om hvorledes det fremtidig skulle forholdes med haven og med den tredjedelen av våningshuset som faren hadde bekostet oppført. Etter partenes forklaringer må en gå ut fra at de for så vidt angår disse forhold har handlet ut fra forskjellige forutsetninger. Den opptegnelse som saksøkte hadde satt opp og som må forutsettes å være godtatt av saksøkeren, kan etter sitt innhold også gi grunn til noen tvil om hvorledes den skal forståes på dette punkt. Den her nevnte uoverensstemmelse mellom partene antas imidlertid ikke uten videre å føre til at den tidligere inngåtte avtale faller bort. En viser i denne forbindelse til Arnholm: Alminnelig avtalerett side 168 flg. Når saksøkeren hevder at det - ut fra det som er det vanlige i slike forhold - er naturlig at de påheftede rettigheter skal falle bort ved folgetagerens død, kan dette med en viss rett sies for havens vedkommende. Derimot har det etter rettens oppfatning ikke sannsynligheten for seg at det samme også skulle gjelde for farens andel i det

Side:15

nye våningshuset, eller med andre ord at også dette skulle tilfalle saksøkeren uten noe vederlag. Etter den av Thore Furenes avgitte partsforklaring må en ellers gå ut fra at det har vært hans forutsetning at sønnen Trygve skulle bli eier av haven etter hans død og likeså bli medeier i våningshuset. Dersom avtalen skal stå ved lag, må det således bli på det her nevnte vilkår. Det tilføyes at retten ikke finner å kunne anse det godtgjort at Trygve Furenes overfor saksøkeren har gitt tilsagn om at haven og den omhandlede andel i våningshuset skal falle vederlagsfritt tilbake til hovedbruket.

I samsvar med det som er sagt foran, finner retten således å måtte gi dom overensstemmende med den av saksøkeren nedlagte subsidiære påstand. En anser det tilstrekkelig i konklusjonen å gi uttrykk for at saksøkte Thore Furenes er eiendomsberettiget til vedkommende andel av våningshuset og til haven. Når det gjelder haven, er denne som før nevnt allerede overdratt til Trygve Furenes. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Otto Maalstad og Kristen Syvertsen og hjelpedommer A. Rørosgaard):

- - -

Lagmannsretten kommer til et annet resultat enn herredsretten.

På grunnlag av de avgitte parts- og vitneforklaringer finner lagmannsretten å måtte legge til grunn følgende:

Da motparten 1. januar 1954 overtok driften av gården mente begge parter at de var blitt enige på alle punkter og at det var kommet i stand bindende salgsavtale. Denne avtale gikk ut på at kjøpesummen skulle være kr. 35 000 og at den ankende skulle ha de rettigheter som er regnet opp i «folgelappen». Da partene, antagelig i mars 1954, kom til herredsagronom Overskott for å få satt avtalen i pennen, viste det seg imidlertid at partene innbyrdes hadde divergerende oppfatning av hva avtalen gikk ut på for så vidt angikk haven og den ankendes 1/3 av huset. Den ankende mente at han hadde forbeholdt seg full eiendomsrett til disse, mens motparten hadde forstått det slik at det kun var en bruksrett til haven og 1/3 av huset den ankende hadde forbeholdt for sin egen og Trygves levetid, og at så vel hus som have deretter vederlagsfritt falt tilbake til hovedbruket.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å tvile på at hver av partene, helt frem til møtet hos Overskott, har forstått avtalen på nevnte punkt slik som av dem hevdet.

Det kom ikke til enighet, idet hver av partene holdt på sitt, og fortsatte med å holde på sitt i tiden fremover. Ut på sommeren sier så motparten at de like godt kan ta takst på eiendommen, og det ble partene enige om. Det er uklart hva der i den anledning ble sagt dem imellom. Motparten hevder således bestemt at det var hans forutsetning for å ta gården på takst, at alt da skulle takseres, dvs. også folgeytelsene, og huset og haven, og at han sa uttrykkelig fra om det. Den ankende hevder likeså bestemt at hus og have skulle holdes utenfor, og at han ga klart uttrykk for det. Resultatet ble imidlertid at den ankende, slik som nevnt av herredsretten, henvendte seg til overrettssakfører Tengs Pedersen, som sørget for at haven ble skilt ut og skyldsatt, og som opptok forhandlinger med partene med en minnelig ordning dem imellom for øye.

Side:16

Heller ikke under disse forhandlinger kom det til enighet. Et av sak føreren oppsatt forslag til kontrakt ble ikke godtatt av motparten. Motparten erklærte seg på sin side villig til straks å innløse den ankendes 1/3 av huset, og det ble også oppnådd enighet om dette, idet verdien av denne 1/3 settes til kr. 9000, hvorfra den ankende ville trekke kr. 2000 som vederlag for vedlikehold. Grunnen til at forhandlingene allikevel strandet var, sier overrettssakfører Tengs Pedersen som vitne, at motparten da forlangte at bruksretten til huset skulle takseres og komme til fradrag i taksten over eiendommen. Motparten har på sin side forklart at det da også sto på haven, idet motparten fremdeles mente at haven skulle være med i taksten. Det er på det rene at disse forhandlinger endte med at den ankende gjennom sakføreren i brevet av 7. september 1954 ga motparten beskjed om at hvis han ikke innen 20. september godtok det da foreliggende tilbud, falt salgstilbudet bort. Det er også på det rene at motparten ikke reflekterte på dette.

Den 15. desember 1954 lot motparten utta forliksklage mot den ankende og Trygve Furenes. Der krevet han skjøte på så vel b.nr. 3 som på b.nr. 37 (haven) på grunnlag av avtalen om salget, slik motparten fra først av hadde oppfattet betingelsene. Stevningen som deretter fulgte var kun rettet mot den ankende. Det anføres der at motparten akter å løse b.nr. 37 på odel, og at han hos den ankende krever skjøte på b.nr. 3 og dessuten erstatning for tap påført ham ved den ankendes dobbeltsalg av haven. Først under hovedforhandlingen for herredsretten, den 4. juni 1955, nedlegges subsidiært påstand om at den ankende skal gi skjøte på det grunnlag at den ankende og etter ham Trygve Furenes er eiendomsberettiget til haven og til 1/3 av huset.

Så vel Overskotts notat til kontrakt, som den ankendes «folgelapp» er in extenso inntatt i herredsrettens domspremisser. «Folgelappen» er i original fremlagt under ankeforhandlingen.

Lagmannsretten er av den oppfatning at bestemmelsen i den av partene opprinnelig inngåtte avtale, som divergensen knyttet seg til (siste avsnitt i «folgelappen»), er således formet at den objektivt sett vel lar seg forstå både slik den ankende og slik motparten forsto den. Det foreligger således en «skjult dissens», hvor selgeren - den ankende - ikke er bundet lenger enn han har ment å binde seg, og da adressaten - motparten - har holdt på sitt, skulle følgen være at det ikke er kommet i stand bindende salgsavtale, i hvert fall når divergensen som her gjelder et vesentlig punkt i avtalen. Det er lært i teorien (se således Arnholm: Almindelig avtalerett side 168-169) at adressaten må kunne si at han i verste fall vil godta avgiverens oppfatning av avtalen, dersom domstolene avgjør at slik må den forståes, men at han prinsipalt holder på sin egen oppfatning som den riktige og vil prosedere på det. Motparten har imidlertid ikke inntatt et slikt standpunkt. Det er riktignok i dag - for lagmannsretten - så at han krever salgsavtalen gjennomført overensstemmende med det salgstilbud den ankende fremsatte, idet motparten nå akkviescerer ved herredsrettens dom. Men lagmannsretten finner at motparten ved å stå steilt på sitt da divergensen kom for dagen, og ved senere å oppretholde dette sitt standpunkt, slik som bl.a. forannevnte forliksklage og stevning gir uttrykk for, må ansees for å ha avslått den ankendes salgstilbud. Den ankende kan iallfall ikke

Side:17

lenger være bundet av sitt den gang fremsatte salgstilbud, om motparten nå finner det formålstjenlig å gå med på det.

Lagmannsretten kommer således til at det ikke er kommet i stand en bindende salgsavtale mellom partene. Den ankende er derfor fremdeles eier av gården og hans påstand om frifinnelse og om at motparten skal opphøre med driften av gården - herunder tilbakelevere besetning og redskaper - pr. 1. januar 1957 blir å ta til følge. - - -