Rt-1959-777
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1959-09-04 |
| Publisert: | Rt-1959-777 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 110 B/1959 |
| Parter: | Eierne av Gabelsgt. 47 v/overrettssakfører Fredrik Schilling (overrettssakfører Kjell Thaulow - til prøve) mot Per Lind Bang (høyesterettsadvokat Eigil Aamodt). |
| Forfatter: | Roll Matthiesen, Heiberg, Schei, Helgesen, Berger |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §31, Grunnloven (1814) §97, Husleieloven (1939) |
Dommer Roll Matthiesen: Oslo husleierett avsa den 26. september 1957 dom med denne domsslutning:
«Per Lind Bang anerkjennes ikke som leieboer i Gabelsgate 47 og pliktes å overdra andelsbeviset til Fredrik Schilling.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Dommen ble påanket til Eidsivating lagmannsrett, som den 7. februar 1958 avsa dom med slik domsslutning:
«Per Lind Bang anerkjennes som leieboer i Gabelsgate 47 og eier av andelsbevis i samme eiendom.
I saksomkostninger betaler overrettssakfører F. Schilling til Per Lind Bang 1200 kroner innen 2 uker fra dommens forkynnelse.»
Eierne av Gabelsgt. 47 v/overrettssakfører Fredrik Schilling har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Den ankende part har gjort gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at forkjøpsbestemmelsen ikke omfatter overgang ved arv. Men selv om Høyesterett skulle være enig med lagmannsretten, må bestemmelsen etter den ankende parts mening komme
Side:778
til anvendelse i det foreliggende tilfelle, hvor andelsobligasjonen med leieretten er overdratt Bang fra medarvingene. Det er videre etter den ankende parts mening feil når lagmannsretten er kommet til at husleielovens §31 ikke får anvendelse. Denne bestemmelse gjelder for alle leiekontrakter, også uoppsigelige, og uansett om kontrakten er inngått før eller etter husleielovens ikrafttreden. Den ankende part har nedlagt sådan påstand:
«1. Per Lind Bang anerkjennes ikke som leieboer i Gabelsgate 47 og tilpliktes å overdra andelsbeviset til Fredrik Schilling.
2. Fredrik Schilling tilkjennes saksomkostninger for samtlige retter.»
Per Lind Bang har nedlagt slik påstand:
«1. Prinsipalt: Per Lind Bang anerkjennes som leieboer i Gabelsgt. 47 og eier av «andelsbevis» i samme eiendom.
Subsidiært: Per Lind Bang anerkjennes som leieboer i Gabelsgt. 47.
2. Per Lind Bang tilkjennes saksomkostninger for samtlige retter.»
Saksforholdet og partenes øvrige anførsler fremgår av husleierettens og lagmannsrettens domsgrunner.
Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Oslo husleierett til avhør av tre vitner. Saken foreligger for Høyesterett i samme skikkelse som for lagmannsretten.
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.
Den opprinnelige leiekontrakt av 14. oktober 1938 mellom den ankende part og Henrik Arnesen ble supplert med en kontrakt av samme dag mellom de samme parter om utstedelse av andelsobligasjon. I denne kontrakt er bestemmelsen om forkjøpsrett for gårdeieren inntatt med samme ordlyd som i andelsbeviset av 26. oktober 1938. Ved overtagelsen av leiligheten fikk fru Olga Bang tiltransportert leiekontrakten og andelsbeviset, og det må etter min mening være klart at hun derved fikk samme rettigheter og plikter overfor gårdeieren som den tidligere leier hadde hatt. Bestemmelsen om forkjøpsrett var derfor bindende for henne.
Jeg er enig med lagmannsretten i at bestemmelsen om forkjøpsrett ikke omfatter overgang ved arv og jeg kan i det vesentlige slutte meg til lagmannsrettens begrunnelse herfor. Jeg tilføyer at denne løsning følger av en naturlig fortolkning av bestemmelsen, og jeg kan ikke innse at spørsmålet kan komme i en annen stilling fordi ankemotparten har fått andelsbeviset med leieretten overført fra morens dødsbo, hvor det var to søsken som medarvinger. Slik bestemmelsen om forkjøpsrett lyder gjelder den etter min mening ikke når overgangen skjer som følge av arv på den måte som er skjedd i det foreliggende tilfelle.
Jeg er videre enig med lagmannsretten i at husleielovens §31 ikke får anvendelse her. Avtalen mellom gårdeieren og fru Bang regulerte når og hvorledes gårdeieren kunne bringe kontraktsforholdet til opphør. Denne avtale utelukker at gårdeieren kan bringe kontraktsforholdet til opphør i andre tilfelle, således ved
Side:779
oppsigelse når overgang skjer som følge av arv. Det er derfor unødvendig for meg å komme inn på forståelsen av den fravikelige bestemmelse om oppsigelse i husleielovens §31 og på spørsmålet om Grunnlovens §97 eventuelt utelukker anvendelse av bestemmelsen, hvor den opprinnelige leiekontrakt ble opprettet før husleieloven av 1939 trådte i kraft.
Jeg er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Den ankende part må også betale saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler overrettssakfører Fredrik Schilling til Per Lind Bang 1800 - ett tusen åtte hundre - kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Schei, Helgesen og Berger: Likeså.
Av husleierettens dom (dommer Harald Elstad. Th. Hasle og Louis Johansen):
Per Lind Bang (saksøkeren) er sønn av avdøde fru Olga Bang som hadde en obligasjonsleilighet i Gabelsgate 47 i Oslo. Denne eiendommen eies av F. Schilling (saksøkte). Tvisten gjelder spørsmålet om saksøkerens rett til å tre inn i morens kontraktsforhold til saksøkte.
Den ytre rammen om saken er kort følgende:
Så vidt skjønnes ble Gabelsgate 47 oppført i 1937/38 og tatt i bruk ved innflytning i siste halvdel av 1938. Leilighetene ble leiet bort mot innskudd med felles sikkerhet i en 4. prioritets pantobligasjon i gården. For innskuddene ble det gitt såkalte andelsbevis. Leilighet nr. 34 ble overlatt ingeniør Arnesen. Leiekontrakt med ham ble opprettet 14. oktober 1938. Hans andelsbevis for et innskudd på kr. 3500 er datert 26. s. m. Det vil føre for langt å referere leiekontrakten og andelsbeviset i sin helhet. En skal nøye seg med å gjengi et par hovedpunkter fra disse dokumenter. Innskuddet skulle forrentes med 3 pst. p. a., var avdragsfritt og i prinsippet uoppsigelig fra begge parters side. Ifølge andelsbeviset skulle imidlertid gårdeieren «ved overdragelse av andelsobligasjonen» til enhver tid ha «forkjøpsrett». Leieforholdet var i prinsippet uoppsigelig fra gårdeierens side så lenge leieboeren hadde innskudd. Om overgang av leieretten til andre heter det i leiekontrakten at «leieren kan overdra sin leierett til ny leier i forbindelse med overdragelse av sitt andelsbevis i eiendommen. Den nye leier må imidlertid godkjennes av selskapets styre. Andelsbeviset kan kun overdras i forbindelse med leieretten.» I kraft av denne bestemmelse overdro Arnesen 4. juni 1946 andelsbevis og leierett til Sverre Olsen. Den 21. februar 1950 overdro denne igjen sine rettigheter i gården til fru Olga Bang. Den 26. mai 1956 døde fru Bang. Hun etterlot seg tre livsarvinger. Så vidt skjønnes
Side:780
hadde ingen av dem bodd sammen med moren i Gabelsgate 47. Den 5. juni 1956 ble livsarvingene enige om at saksøkeren skulle overta avdødes andelsbevis og leierett i gården. Saksøkte ble underrettet om dette i brev samme dag. Den 6. juni 1956 protesterte saksøkte. Han gjorde oppmerksom på at han ville gjøre bruk av sin forkjøpsrett til andelsbeviset, og at leiligheten ville bli disponert på annen måte enn ved bortleie til saksøkeren. Samtidig ble dødsboet etter fru Bang sagt opp til fraflytning oktober flyttedag. - - -
Retten viser til saksfremstillingen og til gjengivelsen av hovedpunktene i partenes anførsler. I tilknytning til dette skal det bemerkes:
Retten antar for sitt vedkommende at husleielovens §31 får anvendelse, og at regelen i paragrafens første setning blir avgjørende for løsningen av tvisten. - - -
Av lagmannsrettens dom (lagmann Thor Breien, lagdommer Sverre Tessem og kst. lagdommer P. J. Gløersen):
- - -
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn husleieretten og skal bemerke:
Den opprinnelige leiekontrakt av 14. oktober 1938 mellom Gabelsgt. 47 og ingeniør Henrik Arnesen ble etter å være transportert til Sverre Olsen videretransportert til fru Olga Bang med påtegning av 21. februar 1950. Overdragelsen til fru Bang skjedde med utleierens samtykke. Samtidig ble andelsbeviset pålydende 3500 kroner transportert til fru Bang.
I forbindelse med overtagelsen av leiligheten mottok fru Bang kvitteringsbok som også inneholdt leiekontrakt likelydende med kontrakten av 14. oktober 1938. Så vel utleieren som leieren, fru Bang, har undertegnet sistnevnte kontrakt. Fru Bang døde den 26. mai 1956. I samsvar med hennes ønske ble leiekontrakten ved påtegning av 5. juni 1956 av dødsboet transportert til den ankende part, idet det ble utlagt på hans arvelodd. Ved skrivelse av samme dag søkte arvingene om «styrets godkjennelse for overdragelsen». I skrivelse av 6. juni samme år til dødsboet meddelte overrettssakfører Schilling at han ville benytte seg av den i andelsbeviset inntatte forkjøpsrett og nektet godkjennelse av transporten. Samtidig ble boet under henvisning til husleielovens §31 oppsagt til fraflytning.
I andelsbeviset er inntatt følgende bestemmelse: «Andelsbeviset kan kun transporteres i forbindelse med overdragelse av tilhørende leierett. Den nye leier må godkjennes av eiendommens eier. Ved overdragelse av andelsobligasjonen har eieren til enhver tid forkjøpsrett. Ingen overdragelse er gyldig uten eierens skriftlige påtegning på obligasjonene.»
Lagmannsretten antar at nevnte bestemmelse om forkjøpsrett ikke omfatter overgang ved arv. En forkjøpsrett innebærer vanligvis bare en rett til i tilfelle salg å tre inn i det høyeste bud som selgeren kan oppnå hos andre. Uttrykket «overdragelse» kan i sin alminnelighet heller ikke forståes som omfattende overgang ved arv. At det er tilføyet «til enhver tid» kan ikke gjøre noen endring i denne forståelse. At klausulen om forkjøpsrett bare er forutsatt å komme til anvendelse ved salg, synes også å fremgå av den omstendighet at klausulen ikke har noen bestemmelse om med hvilket beløp andelsbeviset skal innløses. For lagmannsretten har overrettssakfører Schilling hevdet at han mener seg berettiget til å innløse
Side:781
andelsbeviset med dets pålydende beløp. En innløsning for pålydende beløp vil imidlertid ikke i alle tilfelle representere den høyeste salgsverdi. Har f. eks. leieren hatt påkostninger vil han ikke få dekning for disse hvis det for andelsbeviset bare skal betales pålydende beløp.
I dette tilfelle foreligger det også en for utleieren uoppsigelig kontrakt. Obligasjonen avdras ikke og i leiekontrakten er det inntatt bestemmelse om at leieren kan overdra sin leierett til ny leier. For leieren vil det da vanligvis fortone seg som urimelig hvis det ikke i et slikt tilfelle skulle være adgang til å la leiligheten gå i arv. Såfremt det har vært utleierens mening at forkjøpsretten også skulle omfatte overgang ved arv burde han i ethvert fall ha sørget for en klar og utvetydig bestemmelse herom. I dette tilfelle er det utleieren som sitter inne med den juridiske og økonomiske innsikt og en uklarhet på omhandlede punkt i kontrakten bør gå ut over ham.
Som foran anført har overrettssakfører Schilling foruten å fremsette krav om forkjøpsrett også gått til oppsigelse av dødsboet i henhold til husleielovens §31.
Som ovenfor nevnt er leiekontrakten uoppsigelig fra utleierens side og kontrakten kan, etter det resultat som lagmannsretten er kommet til, overføres ved arv uhindret av forkjøpsretten. Under disse omstendigheter kan det ikke antas at husleielovens bestemmelse i §31 om oppsigelse av et dødsbo får anvendelse. Bestemmelsens ordlyd synes ikke å omfatte kontrakter av denne art. Det heter således: «Dør leieren før leieforholdet er slutt, har både utleieren og dødsboet rett til å si opp leieavtalen - - - selv om avtalen er inngått for lengere tid eller med lengere oppsigelsesfrist.» Bestemmelsen synes således å sikte til tidsbestemte og oppsigelige kontrakter. Det kan også være tvilsomt om husleielovens bestemmelse om oppsigelse av dødsbo i det hele tatt kan få anvendelse på dette leieforhold som i realiteten er en fortsettelse av det ved kontrakt av 14. oktober 1938 opprettede leieforhold, og som således skriver seg fra før husleielovens ikrafttreden. Men selv om bestemmelsen skulle ansees anvendelig finner lagmannsretten for øvrig etter den forståelse av kontrakten man har lagt til grunn, at utleieren i ethvert fall i dette tilfelle må ansees å ha fraskrevet seg retten til å oppsi dødsboet i medhold av husleielovens §31. En slik rett til oppsigelse vil etter rettens mening vanskelig kunne forenes med retten til å la kontrakten gå over ved arv. - - -