Rt-1960-874

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1960-06-25
Publisert:	Rt-1960-874
Stikkord:	Foreldelse
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 69 B/1960
Parter:	Ragnhild og Einar Åsebø (høyesterettsadvokat Otto B. Dahl) mot Jens Norum (overrettssakfører Alf Øgland - til prøve).
Forfatter:	Gaarder, Roll Matthiesen, Eckhoff, Bahr, Holmboe
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821), Foreldelsesloven (1896) §3, Foreldelsesloven (1896), Tvistemålsloven (1915) §146

Dommer Gaarder: Saken gjelder spørsmålet om Jens Norum har forkjøpsrett til eiendommen Norum g.nr. 38 b.nr. 1 i Råde, slik at han kan løse eiendommen fra den nåværende hjemmelsinnehaver Ragnhild Åsebø og hennes mann Einar Asbjørn Åsebø. Moss herredsrett avsa 10. september 1959 dom med denne domsslutning:

«Ragnhild og Einar Asbjørn Åsebø dømmes til å overdra og skjøte eiendommen Norum g.nr. 38, b.nr. 1 Råde av skyldmark 9,83 til Jens Norum for kr. 55 665,82 med tillegg av verdien av det føderåd som ble fastsatt ved skjøte av 3. mai 1958 fra nevnte dato til Berthe Norums død.

Ragnhild og Einar Asbjørn Åsebø tilpliktes at betale Jens Norum delvise sakskostnader med kr. 300. Oppfyllelsesfristen er to uker.»

Ragnhild og Einar Åsebø påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som den 26. februar 1960 avsa dom med denne domsslutning:

«Ragnhild og Einar Asbjørn Åsebø dømmes til å overdra og skjøte eiendommen Norum, g.nr. 38 b.nr. 1 Råde av skyldmark 9,83 til Jens Norum for kr. 55 665,82 med tillegg av verdien av føderådet fastsatt i skjøte av 3. mai 1958, kr. 1 350. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Om sakens sammenheng henvises til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Ragnhild og Einar Åsebø har påanket lagmannsrettsdommen til Høyesterett. Av ankeerklæringen hitsettes:

«Anken gjelder kun rettsanvendelsen.

De ankende parter er av den oppfatning at odelsretten innen lovens ramme er en rett for hele slekten, og at odelserververen etter å ha ervervet odelsrett ikke egenmektig kan forrykke odelsfølgen ved å gi en bestemt odelsberettiget forkjøpsrett.

De ankende parter mener derfor at lagmannsretten har tatt feil når den har funnet - under tvil - at Johan P. Norum som odelseier etter å ha ervervet odelsrett til eiendommen g.nr. 38, b.nr. 1 i Råde kan behefte eiendommen med en forkjøpsrett til fordel for en bestemt odelsberettiget, Jens Norum, med den virkning, at den forkjøpsberettigede - etter å ha mistet sin odelsrett - i kraft av sin forkjøpsrett kan kreve eiendommen skjøtet til

Side:875

seg fra den nåværende odelsberettigede innehaver av eiendommen, Ragnhild Åsebø gift med Einar Åsebø.»

I tilslutning til dette har de ankendes prosessfullmektig gjort gjeldende at dersom det har vært meningen å gi Jens Norum en forkjøpsrett også ved salg innenfor slekten, så er retten gått tapt etter foreldelseslovens §3. De ankende har nedlagt denne påstand:

«Ragnhild og Einar Asbjørn Åsebø frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for samtlige retter.»

Motparten, Jens Norum, har nedlagt denne påstand:

«1. Ragnhild og Einar Asbjørn Åsebø dømmes til innen 14 dager etter forkynnelsen av Høyesteretts dom å skjøte eiendommen Norum g.nr. 38 b.nr. 1 Råde av skyld mark 9,83 til Jens Norum for kr. 57 015,82, samt til å fravike og overgi besiddelsen av eiendommen til Jens Norum den 1. november 1960.

2. Jens Norum tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og herredsretten og kan i det vesentlige tiltre disse retters begrunnelse.

Jeg tilføyer at det ikke er noe som tyder på at Jens Norum ikke har til hensikt å beholde og drive gården, som er hans farsgård. Det er videre - som lagmannsretten nevner - uvisst om de ankende parter kommer til å søke eiendommen løst på odel, eller å gjennomføre en odelsløsning. Det er for øvrig opplyst at Jens Norum hevder at Ragnhild Åsebø ikke har odelsrett, men dette er et spørsmål som ligger utenfor denne sak.

Når det gjelder foreldelsesinnsigelsen, peker jeg på at forkjøpsretten ble erkjent eller fornyet ved salget fra Peder Norums dødsbo til Berthe Norum i 1935. En mulig foreldelsesfrist kunne da ikke løpe fra et tidligere tidspunkt enn 30. april 1958, da Berthe Norum solgte gården til Ragnhild Persson, nå Ragnhild Åsebø. Stevningen er uttatt i november 1958, og foreldelsen kan derfor ikke under noen omstendighet være inntrådt. Med dette tar jeg ikke standpunkt til om foreldelsesloven er anvendelig på forholdet.

Etter tvistemålslovens §146 tredje ledd, settes fravikelsesdagen til 1. november 1960 i samsvar med påstanden.

Jeg finner ikke grunn til å endre lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Derimot må de ankende parter betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Ragnhild og Einar Asbjørn Åsebø dømmes til innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av Høyesteretts dom å skjøte eiendommen Norum g.nr. 38 b.nr. 1 i Råde av skyld mark 9,83 til Jens Norum for 57 015,82 - femtisju tusen og femten 82/100 - kroner samt til å fravike og over gi besittelsen av eiendommen til Jens Norum den 1. november 1960.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Ragnhild og Einar

Side:876

Asbjørn Åsebø til Jens Norum 1 000 - ett tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett tilkjennes ikke.

Dommer Roll Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Eckhoff, Bahr og Holmboe: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Sig. Jensen):

- - -

Retten bemerker for øvrig: - - -

Som denne bestemmelse om forkjøpsrett er utformet viser den klart at det ikke i første rekke var meningen å bevare eiendommen for slekten. Dette var vel også i og for seg overflødig å sikre gjennom en forkjøpsrett ettersom det var odel på eiendommen. Ordlyden viser helt klart at det var selgerens sønn Jens Norum eller i tilfelle hans arvinger som ble tilgodesett med forkjøpsrett, ikke slekten for øvrig. Da skjøtet ble skrevet var det utenom kjøperne Berthe og Peder, som var de eldste barn, og Jens ytterligere 2 barn av skjøteutstederen, nemlig Anton og Johan.

Den ting at disse 2 barn ikke er nevnt i bestemmelsen om forkjøpsrett viser enn tydeligere, at den ikke hadde til hensikt i første rekke å bevare eiendommen for slekten, men at hensikten var å gi en bestemt gren av slekten, nemlig Jens Norum og hans arvinger - det kunne bli hans barn -, førsteretten til kjøp når Berthe og Peder ville selge.

Peder Norum døde i 1934 og ved skifteskjøte av 2. januar 1935 overtok Berthe hans del av eiendommen og ble eneeier. I skifteskjøtet ble tatt inn uttrykkelig bestemmelse om at Jens Norums forkjøpsrett i henhold til skjøtet av 1933 (tinglyst 1934) fortsatt skulle gjelde.

Da Berthe Norum, som nå er død, solgte eiendommen til saksøkte den 3. mai 1958 gjaldt fortsatt Jens Norums forkjøpsrett. Han ble ikke varslet om salget og oppfordret til å ta standpunkt til om forkjøpsretten skulle nyttes, men da han fikk vite om salget gjorde han straks henvendelse med krav på å få bruke den. Hans adgang til å gjøre forkjøpsretten gjeldende er derfor ikke forspilt.

Idet retten således er kommet til at det er sikkert at det var saksøkeren og eventuelt hans arvinger, ingen andre, som var gitt og som ved salget i 1958 hadde forkjøpsretten til Norum, skal retten gå over til å prøve saksøktes innsigelse om at forkjøpsretten må vike for hennes odelsrett.

Den kan ikke se at det er rettslig holdbart grunnlag for innsigelsen.

Det er klart at en forkjøpsrett, hvis den brukes til kjøp av en eiendom som det hviler odel på, må vike hvis det reises odelssøksmål som fører frem. Men en odelsrett til en eiendom hindrer ikke adgangen til å belegge den med en forkjøpsrett. Den står der og viker bare hvis odelsretten blir brukt og fører frem. Jens Norum, der har forkjøpsrett, vet ikke om saksøkte eller en bedre odelsberettiget vil reise odelssak og i tilfelle løse eiendommen. Det beror sannsynligvis i første rekke på hva taksten vil bli. Retten kan her ikke se bort fra at en odelstakst muligvis blir atskillig høyere enn hva saksøkte i 1958 kjøpte eiendommen for - kr. 65 665,82. Det må erindres at Johan P. Norum i depresjonsårene i 1933 og med daværende høye pengeverdi

Side:877

solgte den til sine 2 eldste barn for kr. 44 240. Det er også sannsynlig at verdien av løsøre, besetning og gårdsredskap er langt høyere i 1958 enn i 1933, både av rent prismessige grunner og fordi man nå bruker gårdsredskap av helt annen art og til helt annen pris enn den gang. Retten ser bort fra den heftelse som føderådet dekker. Selgeren døde snart etter salget var foretatt.

Forholdet blir da dette at uansett om Jens Norum i henhold til sin forkjøpsrett kan regne på å få beholde eiendommen, så representerer adgangen til å få tre inn i et kjøp for kr. 65 665,82 sannsynligvis en så vidt stor økonomisk interesse at den er beskyttelsesverdig, selv om eiendommen senere blir tatt fra ham på odel.

Den samme interesse har for så vidt saksøkte. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arne Aas, Th. Sverdrup-Thygeson og tilkalt dommer, sorenskriver Ivan Løvdal):

- - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.

Johan P. Norum overdro ved skjøte av 30. desember 1933 sin odelsgård Norum, g.nr. 38, b.nr. 1 av skyld mark 9,83 i Råde, til sine barn, Berthe og Peder Norum. I nevnte skjøte heter det:

«Dog skal i tilfælde kjøperne skulle ville sælge eiendommen deres bror Jens Norum eller i tilfælde hans lovlige Arvinger forbeholdes forkjøpsretten til samme.»

Peder Norum var den best odelsberettigede av Johan P. Norums 7 barn. Berthe og Peder Norum var begge ugifte, og hadde den hele tid bodd hjemme på gården, og det må antas at dette var årsaken til at gården ble overdratt til dem i fellesskap. Foruten sønnen Peder, hadde Johan P. Norum 2 sønner som er eldre enn Jens Norum. Den ene hadde allerede fått seg overdratt en eiendom av faren, og den annen drev drosjetrafikk i Oslo og var ikke interessert i gårdsbruk. Peder Norum døde allerede i 1934. På skifte etter Peder Norum overtok Berthe Norum hans halvpart av eiendommen. I skifteskjøte av 2. januar 1935 heter det: «Forkjøpsrett ifølge skjøte tgl. 30. januar 1934, skal fortsatt gjelde.»

Spørsmålet om forkjøpsretten var på forhånd drøftet i skiftesamling den 18. oktober 1934. I skifteprotokollen for omhandlede skiftesamling er det bl.a. anført: «I følge skjøte av 30. desember 1933, tgl. 30. januar 1934 har Jens Norum forkjøpsrett i tilfelle kjøperne, Berthe Norum og Peder Norum, skulle ville selge eiendommen. Jens Norum opplyser at han ikke har tenkt å gjøre noen sådan rett gjeldende ved salget i dag, men at han forbeholder seg å gjøre retten gjeldende hvis Berthe senere vil selge. Berthe erklærte seg enig heri.»

Ovennevnte protokollasjon må forståes slik at Jens Norum fortsatt skulle ha forkjøpsrett såfremt Berthe Norum ønsket å selge eiendommen. Det er ikke tatt noe forbehold om at forkjøpsretten bare skulle kunne gjøres gjeldende ved salg ut av slekten. Det er heller ingen grunn til å anta at forkjøpsretten ved ovennevnte bestemmelse er ment bare å skulle gjelde ved slikt salg. Jens Norum har forklart at han den hele tid har ønsket å overta eiendommen, men fant det lite hensiktsmessig å drive eiendommen sammen med søsteren Berthe. Han har alltid vært jordbruker og har i de senere år

Side:878

vært forpakter av forskjellige eiendommer. Besetning og redskaper eier han selv. Han giftet seg i 1929, ikke i 1933 som nevnt i herredsrettens dom, og har 8 barn.

Når Berthe ved kjøpekontrakt av 30. april 1958 har solgt eiendommen til sin søsterdatter Ragnhild Åsebø, er det under de foreliggende omstendigheter ikke urimelig at Jens Norum får adgang til å tre inn i kjøpet i kraft av omhandlede forkjøpsrett. Jens Norum bestrider ikke Ragnhild Åsebøs rett til å ta eiendommen på odel. Men dette innebærer at hun i tilfelle må løse eiendommen etter takst.

Salget av eiendommen til Ragnhild Åsebø kan etter de opplysninger som foreligger for lagmannsretten ikke betraktes som en gave eller gavelignende transaksjon, slik at forkjøpsretten av denne grunn ikke skulle kunne gjøres gjeldende.

Salgssummen må ansees å være lav, men ikke lavere enn det er vanlig ved salg innen slekten. Da føderådet ved Berthes død i 1959 er falt bort, vil forkjøpsretten i ethvert fall representere en betydelig økonomisk fordel for Jens Norum. Man kan heller ikke se bort fra den mulighet at Ragnhild Åsebø ikke vil eller kan makte å ta eiendommen på odel. Jens Norum vil da bli sittende med farsgården. Dette er et resultat som under de foreliggende omstendigheter neppe kan sies å være i strid med odelslovens hensikt. - - -