Rt-1961-1100
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1961-10-18 |
| Publisert: | Rt-1961-1100 |
| Stikkord: | Husleie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 115/1961 |
| Parter: | A/S Tidemandsgt. 43 (høyesterettsadvokat Jacob Schulze) mot Margrethe Mangschou (høyesterettsadvokat Loe A. Bachke). |
| Forfatter: | Gaarder, Schei, Endresen, Nygaard, justitiarius Terje Wold |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §373, Tvistemålsloven (1915), Husleieloven (1939) §38, §9 |
Dommer Gaarder: I husleiesak mellom Margrethe Mangschou og A/S Tidemandsgt. 43 avsa Oslo husleierett den 23. mai 1959 dom med denne domsslutning:
«A/S Tidemandsgt. 43's oppsigelse av frøken Margrethe Mangschou kjennes ugyldig.
Hver av partene bærer sine saksomkostninger.»
Dommen er avsagt under dissens, idet den ene meddommer stemte for å ta oppsigelsen til følge.
A/S Tidemandsgt. 43 påanket husleierettens dom til Eidsivating lagmannsrett, som ved dom av 19. desember 1959 stadfestet husleierettens dom og tilkjente Margrethe Mangschou 800 kroner i saksomkostninger for lagmannsretten. Også lagmannsrettens dom var avsagt under dissens, idet en dommer stemte for å ta oppsigelsen til følge.
Om sakens sammenheng henviser jeg til husleierettens og lagmannsrettens domsgrunner.
A/S Tidemandsgt. 43 har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. I ankeerklæringen er gjort gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den har gått ut fra, at opptagelsen av fru Grethe Stokstad og hennes 2 barn i ankemotpartens husstand ikke inneholder en så vesentlig misligholdelse av leieavtalen at oppsigelsen ikke kan kjennes ugyldig. Videre hevdes det at lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at oppsigelsen vil virke urimelig.
Om den førstnevnte av disse ankegrunner har Høyesteretts kjæremålsutvalg den 21. mai 1960 avsagt kjennelse med denne slutning:
«For så vidt angår spørsmålet om det foreligger vesentlig misligholdelse av leieavtalen fra Margrethe Mangschous side, blir anken i medhold av tvistemålslovens §373 tredje ledd nr. 1 nektet fremmet til Høyesterett. For øvrig henvises anken til Høyesterett.»
Den ankende har nedlagt slik påstand:
«1. Oppsigelsen godkjennes på betingelse av at frøken Margrethe Mangschou får leie overrettssakfører Sverre Helliksens nåværende leilighet i Tidemandsgate 43.
2. Frøken Margrethe Mangschou dømmes til å betale A/S Tidemandsgate 43 saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett.»
Ankemotparten, Margrethe Mangschou, har påstått
Side:1101
lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for Høyesterett.
Til bruk for Høyesterett er det avholdt bevisopptak ved Oslo byrett, der overrettssakfører Helliksen og Margrethe Mangschou har forklart seg som parter. Videre er det avhørt noen vitner. Det er også fremlagt noen nye dokumenter. Saken foreligger imidlertid vesentlig i den samme skikkelse som for de tidligere instanser.
Som nevnt foreligger til behandling for Høyesterett bare spørsmålet om oppsigelsen virker urimelig. Jeg er i dette spørsmål kommet til samme resultat som husleieretten og lagmannsretten og kan i alt vesentlig tiltre lagmannsrettens begrunnelse, som jeg finner tilstrekkelig. Jeg er også enig i lagmannsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet.
Etter resultatet må den ankende part betale saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler A/S Tidemandsgate 43 3 000 - tre tusen - kroner til Margrethe Mangschou.
Oppfyllesesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Schei: Jeg er enig med førstvoterende.
Dommerne Endresen, Nygaard og justitiarius Terje Wold: Likeså.
Av husleierettens dom (dommer Knut Glad, Birger Tvedt og Louis Johansen):
Ved stevning av 22. oktober 1958 har frøken Margrethe Mangschou anlagt sak ved Oslo husleierett mot A/S Tidemandsgate 43 i anledning av at hun er oppsagt fra en leilighet som hun leier i selskapets eiendom Tidemandsgate 43. I oppsigelsesbrevet som er datert 24. juli 1958 er sagt:
«De oppsies herved til fraflytning. Grunnen kjenner De, slik den fremgår av vår korrespondanse, senest mitt brev av 28. juni 1958.
De kan nårsomhelst komme og se på vår leilighet i oppgang C, annen etasje. Den synes meget passende for Dem som enslig og De vil finne den i veloppusset stand, mer modernisert enn Deres. Deres flytningstid - eventuelt ombytningstiden - håper jeg at vi kan enes om. Oppsigelsestiden er etter husleielovens §9, 3, 1ste desember 1958. Deres husleiekontrakt har jeg ikke nå kunnet finne. Jeg tror oppsigelsestiden deri er vår-flyttetid 1959. Til da oppsies De hvis vi ikke enes om annen flyttetid. Mener De å fremsette innsigelser mot oppsigelsen må søksmål etter husleielovens §38 i tilfelle være reist innen 30 dager etterat oppsigelsen er mottatt av Dem.» - - -
Retten skal bemerke:
Slik som forholdene ligger an i denne sak mener retten at det må være forsvarlig å betrakte saksøkerens mottagelse av niesen og dennes
Side:1102
to barn som en mottagelse av gjester. Det er riktignok så at oppholdet fikk en temmelig lang varighet til gjesteopphold å være - nemlig ca. 1 1/2 år -, men man må etter rettens oppfatning ta i betraktning at saksøkeren var i en tvangssituasjon når hun plutselig fikk besøk av niesen som hadde hatt sitt gamle hjem hos henne og som ikke hadde noe sted å bo. Det må også legges vekt på at saksøkeren og niesen helt fra begynnelsen av arbeidet for å skaffe en annen leilighet. Under enhver omstendighet er retten av den oppfatning at saksøkerens forhold var så unnskyldelig at det ikke kan ansees som en vesentlig misligholdelse av leiekontrakten. Da niesen nå også er flyttet finner retten at selv om man ser forholdet som en ulovlighet etter leikontrakten, bør det ikke tillegges noen særlig vekt ved den interesseavveiing som danner grunnlaget for om oppsigelsen vil virke urimelig.
Retten finner at oppsigelsen er fyldestgjørende saklig begrunnet i saksøktes ønske om å skaffe overrettssakfører Helliksen, som er den reelle eier av gården, en større leilighet. Selv om Helliksen nå har en 3-værelses leilighet må det antas at han etter å ha tatt sin datter i huset og med det kontorbehov han har, har et rimelig behov for mer plass.
Når det gjelder spørsmålet om oppsigelsen vil virke urimelig, er rettens flertall, formannen og meddommer Louis Johansen, kommet til at så er tilfelle. Flertallet er av den oppfatning at en leietager - særlig i en stor leiegård som dette - har et rimelig krav på å få fortsette et mangeårig leieforhold, og at en eier av en slik gård ikke bør kunne kreve at en leietager skal bytte over til en mindre hensiktsmessig leilighet dersom det ikke er tungtveiende grunner for dette. Selv om overrettssakfører Helliksens behov i nærværende tilfelle danner fyldestgjørende saklig oppsigelsesgrunnlag, er flertallet av den mening at behovet ikke er så tungtveiende at det blir utslagsgivende ved interesseavveiingen. Saksøkeren er yrkeskvinne i en viktig stilling og har bruk for hushjelp, både fordi hun er i arbeid og fordi hun ifølge legeattest ikke er skikket for tyngre husarbeid. Selv om Helliksens leilighet i areal ikke er så meget mindre enn saksøkerens leilighet, finner flertallet etter foretatt besiktigelse av de to leiligheter, at et bytte for saksøkerens vedkommende vil bety en redusert boligstandard som det er rimelig at hun motsetter seg.
Flertallet stemmer etter dette for at oppsigelsen kjennes ugyldig.
Rettens mindretall, meddommer Birger Tvedt, er kommet til at oppsigelsen ikke vil virke urimelig, idet han mener at saksøkeren burde ha godtatt tilbudet om bytte av leilighet. Helliksens leilighet er på 3 rom og kjøkken med et areal på 78 kvadratmeter, mens saksøkerens leilighet er på 3 rom og pikeværelse med 87,5 kvadratmeter. I Helliksens leilighet bor det nå tre personer, mens det i saksøkerens leilighet bare bor to. Under disse omstendigheter og i betraktning av at eierinteressen må tillegges vekt, finner mindretallet at saksøkeren burde ha godtatt det fremsatte byttetilbud.
Tvedt stemmer etter dette for at oppsigelsen kjennes gyldig. - - -
Av lagmannsrettens dom (lagdommer Sverre Tessem, kst. lagdommer Gerh. Klouman og tilkalt dommer, sorenskriver Paul Sandvik):
- - -
Side:1103
Lagmannsrettens flertall, lagdommer Tessem og tilkalt dommer sorenskriver Sandvik, er enig med husleierettens flertall i at en leietager i en stor leiegård som den her omhandlede, har et rimelig krav på å få fortsette et mangeårig leieforhold, og at eieren i dette tilfelle ikke bør kunne kreve at en leietager skal flytte over til en mindre hensiktsmessig leilighet dersom det ikke er tungtveiende grunner for dette. Ut fra dette synspunkt er lagmannsretten enig med husleieretten i at oppsigelsen vil virke urimelig. Lagmannsretten tiltrer for så vidt i det vesentlige den begrunnelse som er gitt av husleierettens flertall.
Lagmannsretten finner ikke å kunne legge noen vekt på at Sverre Helliksens datter og svigersønn for tiden bor i hans leilighet, idet dette opphold etter de foreliggende opplysninger må ansees for midlertidig. Lagmannsretten anser det godtgjort at den leilighet som frøken Mangschou nå har passer bedre for hennes behov enn Helliksens leilighet, herunder bl.a. tatt i betraktning hennes representasjonsplikter og at hun må ha hushjelp. - - -
Lagmannsrettens mindretall kst. dommer sorenskriver Klouman er enig med flertallet i at det ikke foreligger noen vesentlig misligholdelse av leieavtalen fra frøken Mangschous side. Likeså er mindretallet enig i at oppsigelsen er fyldestgjørende saklig begrunnet og tiltrer for begge disse forholds vedkommende flertallets begrunnelse.
Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt oppsigelsen vil virke urimelig antar derimot mindretallet, at Interesseavveiingen i dette tilfelle må lede til at Margrethe Mangschou ikke har tilstrekkelig grunn til å motsette seg det bytte av leilighet som omfattes av den ankende parts subsidiære påstand.
Mindretallet finner ikke å kunne legge noen vekt på de representasjonsplikter som frøken Mangschou har påberopt seg. Det er opplyst at hennes bror nylig er ansatt som leder av den bedrift A/S Herkules Konfeksjonsfabrikker, hvor frøken Mangschou er kontorsjef. Det antas ikke at det ved interesseavveiingen i dette tilfelle bør tas hensyn til at firmaets leder på grunn av private forhold - det er opplyst at det skyldes at han nylig er blitt separert fra sin hustru - er avskåret fra å oppfylle firmaets representasjonsplikter i sin private bolig.
Mindretallet finner det heller ikke godtgjort at den omstendighet at Sverre Helliksens datter og svigersønn for tiden bor i leiligheten ikke er noen realitet, som det må tas hensyn til. - - -
Side:1104