Rt-1961-1326

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1961-12-14
Publisert:	Rt-1961-1326
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 144 B/1961
Parter:	Willy H. Johannesen (overrettssakfører Jan Brækhus - til prøve) mot H. Viker m.fl. (høyesterettsadvokat Nils S. Jacobsen).
Forfatter:	Leivestad, Endresen, Hiorthøy, Eckhoff, Thrap
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §388, Bygningsloven (1924) §26, Bygningsloven (1924)

Dommer Leivestad: Oslo byrett avsa 21. februar 1959 dom med slik domsslutning:

«1. Leieboerne i Gamle Madserud Allé 8, g.nr. 3 b.nr. 279 i Oslo har fri atkomst for kjøring over Willy H. Johannesens eiendom, Gamle Madserud Allé 10, g.nr. 3 b.nr. 282 til Thv. Erichsens vei.

2. Eieren av Gamle Madserud Allé 10 er uberettiget til å låse portene over veien fra Thv. Erichsens vei til Gamle Madserud Allé 8 og plikter straks å fjerne låsene.

3. Willy H. Johannesen frifinnes for øvrig.

4. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Willy H. Johannesen påanket dommen, og leieboerne i Gamle Madserud Allé 8 motanket.

Den ankende part gjorde oppmerksom på at byretten feilaktig var satt uten domsmenn, idet det var blitt påstått hevd av veirett. Begge parter henstillet til lagmannsretten å nytte tvistemålslovens §388.

Eidsivating lagmannsrett avsa 19. juni 1959 kjennelse med slik slutning:

«Oslo byretts dom av 21. februar 1959 i sak mellom H. Viker m. fl. og Willy H. Johannesen med hovedforhandling oppheves.

Lagmannsretten opptar selv saken til hovedforhandling.»

Lagmannsretten avsa 9. mai 1960 med to bygningskyndige domsmenn dom med slik domsslutning:

«1. Leieboerne i Gamle Madserud allé nr. 8, g.nr. 3, b.nr. 279, i Oslo har fri atkomst (kjørevei og gangvei) over Willy H. Johannesens eiendom, Gamle Madserud allé nr. 10, g.nr. 3, b.nr. 282, til Thv. Erichsens vei.

2. Saksomkostninger for byretten tilkjennes ikke.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Willy H. Johannesen til H. Viker, N. Nickelsen, E. Jacobsen, Axel Otto Normann og Th. Wangen 1 500 kroner.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Willy H. Johannesen har påanket dommen på grunn av feil bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Han gjør i det vesentlige

Side:1327

gjeldende de samme anførsler som for de tidligere instanser. Lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at leieboerne i Gamle Madserud allé 8 har adgang til å søke reguleringsplanen for denne eiendom og nr. 10 håndhevet ved domstolenes hjelp. Bygningslovens formål er å gi kommunen adgang til å regulere ut fra almene hensyn. Den gir ikke en privatmann som er interessert i en bestemmelse i en reguleringsplan adgang til å kreve bestemmelsen gjennomført ved domstolene.

Selv om en privatmann skulle ha en slik rett, kan det i ethvert fall bare gjelde eieren av en fast eiendom, ikke hans leieboere.

Den atkomst som bygningsloven kan sies å forutsette for en bygning, har Gamle Madserud allé 8. Der er kjørevei og gangvei; man kan ikke i loven finne grunnlag for at ikke eierne skulle kunne regulere kjøringen fra offentlig gate. Dette er en privat affære, noe også Oslo Byplankontor har gitt uttrykk for. Her må leieboerne gå 34 m fra offentlig gate til inngangsdøren og det må man mange steder i Oslo.

Noen slags privatrettslig rett til vei over nr. 10 har leieboerne i nr. 8 overhodet ikke. Eierne av nr. 10 og nr. 8 har inngått en avtale om ferdselen fra nr. 8 over nr. 10, og den kan ikke leieboerne i nr. 8 ha noe grunnlag overfor eieren av nr. 10 til å få satt til side.

Willy H. Johannesen har lagt ned slik påstand:

«Willy H. Johannesen frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Leieboerne har vist til lagmannsrettens dom og sine tidligere anførsler. De hevder at eieren av nr. 8 har, liksom eieren av nr. 10, forbeholdt seg alle sine tidligere rettigheter. Den ordning som er truffet, må ansees som midlertidig, og ikke til hinder for at de opprinnelige rettigheter blir gjort gjeldende.

Nr. 8 ligger uten direkte forbindelse med offentlig gate. Beboerne må gå over naboeiendom. Forutsetning for byggetillatelse er at en bygning har atkomstvei. Ved vedtagelsen og gjennomføringen av byplanen for området er beboerne av nr. 8 gitt atkomst over nr. 10. Den rett de har fått ved det kan ikke endres ved privatrettslige disposisjoner mellom grunneierne; i tilfelle måtte byplanen endres. Den rett som på den måte er brakt i stand, er en rett som også leieboerne må ha adgang til selvstendig å gjøre gjeldende. Den faktiske bruk som her har funnet sted i nær 20 år siden området ble bebygget til Willy Johannesen ble eier av nr. 10 i 1955, må også være en sterk støtte for leieboernes rett.

Leieboerne har lagt ned slik påstand:

«Eidsivating lagmannsretts dom av 9. mai 1960 stadfestes og motpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Saksforholdet går frem av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Til bruk for Høyesterett har den ankende part og en av ankemotpartene avgitt forklaring ved bevisopptak. Det er avhørt 2 vitner. I alt vesentlig foreligger saken i samme skikkelse som for de tidligere retter.

Side:1328

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, og kan i det vesentlige slutte meg til dens begrunnelse.

Da murmester D. F. Olsen som eier av det tidligere g.nr. 3 b.nr. 8 i Aker i 1936 forhandlet om tillatelse til å bebygge eiendommen med 6 bygninger på hver sin tomt, ble det hele behandlet som ett prosjekt. Han vedtok for seg og senere eiere som tinglyst heftelse på eiendommen plikt til å opparbeide Thunes vei og vei nr. 12, senere Thv. Erichsens vei, i samsvar med fastsatte betingelser. Ved brev til bygningssjefen i Aker 19. mai 1936 erklærte han at samtlige bygninger hadde atkomst ad Thunes vei og vei nr. 12.

Ved skriv av 17. september 1938 stadfestet Arbeidsdepartementet den vedtatte regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for g.nr. 3 b.nr. 8 m. fl. og approberte vedtektene for området. På kartet var tegnet vei til nr. 8 over nr. 10 fra Thv. Erichsens vei. Bygninger ble oppført og gate og atkomstvei opparbeidet i alt vesentlig i samsvar med planen.

At nr. 8 ved den stadfestede og gjennomførte plan har fått en rett til å ha atkomstvei over nr. 10 kan neppe være tvilsomt. Jeg antar også at det må være riktig som hevdet av ankemotpartene at den ordning som er istandbrakt ved den stadfestede og gjennomførte plan ikke kan endres på egen hånd av eierne av nr. 8 og nr. 10. En annen ting er, som hevdet av den ankende part, at en rimelig regulering av bruken av veien, vedlikehold, renhold o. l. må kunne avtales mellom eierne.

I likhet med lagmannsretten finner jeg det rimelig å anerkjenne at leieboerne har en selvstendig rettslig interesse i den veirett som nr. 8 har i kraft av den vedtatte byplan, og at de også må kunne gjøre denne interesse gjeldende overfor den som bestrider eller hindrer den atkomst som er sikret nr. 8 ved planen.

Hvorvidt retten til vei over nr. 10 privatrettslig er brakt i formell orden, antar jeg som lagmannsretten ikke kan ha betydning. Det er på det rene at vei ble bygget av D. F. Olsen da han eiet begge tomter. Veien har ligget der og vært nyttet av beboerne av nr. 8, og det var Willy Johannesen fullt oppmerksom på da han kjøpte nr. 10. Det må være helt klart at han da ikke ensidig kunne stenge atkomstveien til nr. 8. Som nevnt antar jeg at han heller ikke uten videre ville kunne gjøre avtale om det med eieren av nr. 8, uten reguleringsmyndighetenes medvirkning. Det er et reguleringsmessig krav at en leiegård i byen skal ha en tilfredsstillende atkomst. Også bygningsvedtektene for Aker av 27. oktober 1928 §13 bestemte at ingen tomt måtte tillates bebygget med mindre det til og langs tomten førte gate og kloakk. I det utkast til ny bygningslov som er avgitt i april 1960, er i §63 lovlig atkomst til vei som bygningsrådet godtar gjort til forutsetning for at grunn kan deles eller bebygges.

Den atkomstvei som på den stadfestede plan er tegnet opp fra Thv. Erichsens vei over nr. 10 har vært en forutsetning for at nr. 8 ble tillatt bebygget. Når vei i samsvar med planen er brakt i stand, kan den ikke uten videre legges ned, til skade for

Side:1329

leieboerne. De må ha adgang til å gjøre sine interesser gjeldende overfor dem som vil stenge den atkomst som er sikret dem ved byplanen.

Når det gjelder i hvilken grad atkomsten skal være fri og uhindret, antar jeg som nevnt at det innen rimelige grenser og i samsvar med det som er vanlig, må kunne være plass for en viss regulering. Det må i og for seg kunne være i beboernes felles interesse at ferdselen ikke blir for stor, og at man ikke forstyrres unødig av bilkjøring om natten o. l. Det er ingen grunn til å tvile på at det ligger vel forståelige interesser bak Willy Johannesens ønske om å innskrenke kjøringen over hans eiendom til et minimum. Men i likhet med lagmannsretten finner jeg at den innskrenkning som er brakt i stand går ut over det rimelige, når leieboerne i nr. 8 skal måtte låne nøkler til to porter for at en bil skal kunne komme til. Det er vanskelig å forstå at det i det hele kan være behov for lås på den innerste port mellom de to eiendommer. Den lettelse i atkomsten som lagmannsrettens dom gir leieboerne, må de under enhver omstendighet ha krav på.

Å gå nærmere inn på disse forhold finner jeg ikke grunn til idet det ikke er motanket.

Lagmannsrettens dom blir etter dette å stadfeste.

Anken har ikke ført frem, og den ankende part må erstatte motpartene saksomkostninger også for Høyesterett.

Jeg stemmer for slik

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Willy H. Johannesen til H. Viker, N. Nickelsen, E. Jacobsen, R. Bryhn, Axel Otto Normann, Th. Wangen, Alf Johan Holth og B. Brom-Fochsen tilsammen 1 800 - ett tusen åtte hundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Hiorthøy, Eckhoff og Thrap: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Reidar Friis Bull):

Ved enden av Gamle Madserud Allé som fører opp fra Drammensveien like utenfor den gamle bygrense mellom Oslo og Aker lå inntil midten av 1930-årene 2 særskilt matrikulerte eiendommer, g.nr. 3 b.nr. 9 (Solhaug) som eiedes og fremdeles eies av overrettssakfører R. W. Gundersen og g.nr. 3 b.nr. 8 (Lundehuset) som da nettopp var ervervet av murmester D. F. Olsen med henblikk på boligbebyggelse.

Etter overenskomst av 5. og 12. mars 1874, tinglyst 10. april s. å. hadde eieren av Solhaug og eieren av Lundehuset «rett til å benytte Gamle Madserud Allé».

Murmester D. F. Olsen lot så utskille og særskilt skyldsette 6 tomter av sin eiendom. Disse fikk gårdsbetegnelsene g.nr. 3, b.nr. 277, 278, 279,

Side:1330

280, 282 og 284. Resten av eiendommen hadde fortsatt betegnelsen g.nr. 3 b.nr. 8. D. F. Olsen inngikk så i forhandlinger med eieren av Solhaug, overrettssakfører Gundersen og Akers bygningsmyndigheter om veispørsmålet. Det ble først forhandlet med overrettssakfører Gundersen på det grunnlag at Gamle Madserud Allé skulle nyttes av D. F. Olsen til materialkjøring, men at han skulle fraskrive seg all veirett til Madserud Allé når byggene var ferdig.

I skriv av 13. januar 1936 til bygningssjefen i Aker fremholdt advokat Emil Stang på vegne av D. F. Olsen:

«Adkomstveiene til de nye komplekser på Lundehuset vil bli Thunes vei og vei nr. 12 som begge i fornøden utstrekning skal opparbeides av D. F. Olsen. Murmesteren har vedtatt de stillede betingelser for opparbeidelse av disse veier og de skal derfor ikke være noe til hinder for at byggetillatelse kan gis.

Under byggetiden vil han delvis komme til å benytte den private vei Gamle Madserud Allé, som han etter min mening har rett til å benytte uten å behøve å gå inn på overrettssakfører Gundersens betingelser. Dette spørsmål kan imidlertid såvidt jeg forstår ikke vedkomme bygningsvesenet som kun har med de lovbestemte adkomstveier å gjøre.»

Den 9. desember 1937 ble det inngått en overenskomst mellom R. W. Gundersen og D. F. Olsen hvor det bl.a. heter:

«Som eier av samtlige eiendommer fraskriver D. F. Olsen seg enhver mulig rett for g.nr. 3, b.nr. 8, g.nr. 3 b.nr. 278, g.nr. 3 b.nr. 280, g.nr. 3 b.nr. 282, g.nr. 3 b.nr. 284 til å benytte Gamle Madserud Allé.» (Saksøkeren hevder at g.nr. 3 b.nr. 279 her er utelatt ved en skrivfeil mens saksøkte hevder at utelatelsen er skjedd med vitende og vilje.)

«Eieren av g.nr. 3 b.nr. 277 skal ha rett til å trafikere Gamle Madserud Allé på samme måte som eieren av Solhaug g.nr. 3 b.nr. 9.

I syd-vestre hjørne av g.nr. 3 b.nr. 279 lar murmester D. F. Olsen oppføre et gjerde med en port som er så smal at den hindrer enhver kjøretrafikk. Samtlige D. F. Olsens eiendommer, nevnt foran i overenskomsten, har rett til å benytte Gamle Madserud Allé som er spaservei.

- - -

Der hvor Gamle Madserud Allé går ut i Drammensveien oppsettes et skilt som angir at veien er privat, og at den kun kan benyttes som kjørevei av eieren av Solhaug og eieren av g.nr. 3 b.nr. 277. Skiltets kostende fordeles med en halvpart på hver.

Med hensyn til eiendomsforholdet til Gamle Madserud Allé gjøres ingen forandring ved nærværende overenskomst.

Nærværende overenskomst blir å tinglyse både på g.nr. 3 b.nr. 9 og g.nr. 3 b.nr. 277. Omkostningene ved tinglysning fordeles med en halvpart på hver.»

Slik tinglysing som foran forutsatt har aldri funnet sted.

I skriv av 18. september 1938 fra Arbeidsdepartementet ble «stadfestet den av Aker herredsstyre i møte den 30. juni 1938 vedtatte og på dette kart inntegnede regulerings-, utparsellerings- og bebyggelsesplan for g.nr. 3 b.nr. 8 m. fl. Lundehuset i Aker. Ennvidere approberes som gjeldende inntil videre i henhold til samme lovs §3 de av herredsstyret samtidig vedtatte vedtekter for området».

D.F. Olsen kom etter hvert i økonomiske vanskeligheter og gikk

Side:1331

konkurs i 1941. Parsellene kom derfor etter hvert på forskjellige hender. 13.nr. 279 (Gl. Madserud Allé 8) ble solgt til kaptein Krohn Hansen. B.nr. 283 (Gl. Madserud Allé 10) ble i 1955 solgt av et selskap som representertes av overrettssakfører Stavnes til saksøkte, Willy H. Johannesen. Leieboerne i Gl. Madserud Allé 8 hadde inntil da brukt den vei som fører fra Thv. Erichsens vei over Gl. Madserud Allé 10 som gang- og kjørevei. Saksøkte mente imidlertid at leieboerne i nr. 8 ikke hadde noen alminnelig veirett over hans eiendom. Eieren av nr. 8 var ikke enig i dette syn. Det ble forhandlet om spørsmålet og satt opp et P.M. av 20. desember 1955 undertegnet av begge parter hvori det bl.a. heter:

«- - - Uten at partene på noen måte gav avkall på det de i henhold til ovenstående anser som sine rettigheter er de som en praktisk ordning blitt enige om følgende: - - -

3. Gangportene i gjerdene skal være åpne. Kjøreportene skal låses. Nøkler til kjøreportene skal bero hos begge parter, samt vaktmester og eventuelt hos søppelkjørere og oljekjørere.

4. Foranstående ordning er midlertidig, idet det er en forutsetning at den bortfaller i og med eventuell fremføring av Gamle Madserud Allé til Thv. Erichsensvei, eller der blir istandbragt en annen løsning som kan skaffe Gamle Madserud Allé 8 adkomst til denne vei.»

Saksøkerne som er leieboere i Gamle Madserud Allé 8 mener å ha gang- og kjørerett over nr. 10, og har ved forliksklage av 25. oktober 1956 og stevning av 20. desember 1956 anlagt sak. - - -

Retten skal bemerke:

Da reguleringsplanen for bebyggelsen på Lundehuset ble stadfestet av Arbeidsdepartementet den 18. september 1938 var skylddeling foretatt. Etter bygningsvedtekter for Aker av 27. oktober 1928 §13 skal ingen tomt tillates bebygget med mindre det til og langs tomten fører gate med kloakk. Etter rettens oppfatning førte det ikke noen slik gate til Madserud Allé 8. Det forelå bare en reguleringsplan som viste at det førte en vei over naboeiendommen som ga mulighet for innkjørsel. Det kan imidlertid ikke være gate slik som dette ord skal forståes etter vedtektenes §13. Madserud Allé 8 er således tillatt bebygget trass i at betingelsene for slik bebyggelse ikke er til stede etter vedtektene. Etter rettens mening har dette kunnet skje fordi samtlige parseller eiedes av entreprenøren. Bygningsmyndighetene har da sannsynligvis behandlet saken som om det dreier seg om en eiendom og ikke en rekke parseller. Denne oppfatning styrkes når man leser det skriv som advokat Stang sendte på vegne av entreprenøren den 19. mai 1936 (samme dag som planen ble behandlet i reguleringsrådet). Han sier her at «murmester Olsen har således adkomst til samtlige bygninger ad Thunes vei og vei nr. 12 og behøver for så vidt ikke å bruke Gamle Madserud Allé». De vedtekter som herredstyret ga for området tyder i samme retning. Det tales således i §5 om «heromhandlede eiendom» og «eiendommen» betraktes som villastrøk. Med eiendommen menes her hele området.

Retten finner således at g.nr. 3 b.nr. 279 er tillatt bebygget uten at eiendommen er sikret gate til og langs eiendommen. Det må imidlertid samtidig være på det rene at forutsetningen for å godkjenne reguleringsplanen var at det førte kjørevei frem til hver bygning. Byplankontorets

Side:1332

brev av 8. juni 1956 er tydeligvis skrevet med denne forutsetning for øye, idet det står at «g.nr. 3 b.nr. 279 skal etter planen ha adkomst fra vei 12 (Thv. Erichsens vei) ved atkomstvei langs eiendommens vestside. Reguleringsmessig er således saken iorden og foranlediger ingen ytterligere forføyninger fra byplankontorets side, idet man ikke finner å kunne ta standpunkt til de foreliggende private rettsforhold».

Hvorvidt det ved reguleringsplanen er stiftet en stedsevarende rett til vei over naboeiendommen for eier og beboere av Madserud Allé 8 kan være tvilsomt. D. F. Olsen selv måtte imidlertid være klar over forutsetningen, og kunne ikke dersom han ble sittende med Madserud Allé 10 nekte kjørerett over eiendommen for beboere av naboeiendommen. Saksøkte må imidlertid komme i samme stilling som D. F. Olsen. Han har nemlig under hovedforhandlingen forklart at han kjøpte eiendommen av overrettssakfører Stavnes som var representant for det selskap som da eiet begge eiendommer. Han erkjenner at han unnlot å nevne noe til Stavnes om veispørsmålet, da han var redd for at Stavnes i så fall ville sørge for at det ble tinglyst en veiservitutt til fordel for Madserud Allé 8 før han solgte nr. 10. Han har derved stillet seg i samme stilling som D. F. Olsen var i. Han har nemlig selv ikke ønsket å bringe den fornødne klarhet i forholdet.

Leieboerne har hele tiden hatt den oppfatning at de hadde rett til å bruke veien over nr. 10. De har selv ikke hatt forståelsen av at de nyttet veien ut fra noen villighet fra D. F. Olsens side. Det er vel også all sannsynlighet for at D. F. Olsen også mente at de hadde en slik rett. Det selskap som hadde eiendomsretten til nr. 8 og nr. 10 har latt beboerne av nr. 8 nytte veien formodentlig uten å tenke nærmere over om der forelå noen rett til dette. Det er aldri fremkommet noen protest fra beboerne av nr. 10 over kjøringen før saksøkte overtok eiendommen.

Veien over nr. 10 danner eneste kjøreatkomst for beboerne av nr. 8. Skal overenskomsten av 9. desember 1937 få noen fornuftig mening, må den nemlig leses slik at D. F. Olsen også har fraskrevet seg kjørerett i Gamle Madserud Allé for g.nr. 3 b.nr. 279. Ellers ville en ikke kunne forklare meningen med bestemmelsen i 6. avsnitt: «I sydvestre hjørne av g.nr. 3 b.nr. 279 lar murmester D. F. Olsen oppføre et gjerde med en port som er så smal at den hindrer enhver kjøretrafikk». I 9. avsnitt står også bare nevnt nr. 277 som kan nyttes som kjørevei.

Det har fra saksøktes side vært hevdet at saksøkerne ikke under noen omstendighet har noen selvstendig rett til bruk av veien, men at de avleder en eventuell rett fra eieren. Det er således bare eieren som har søksmålskompetanse. Retten kan ikke gi saksøkte medhold i denne innsigelse. Det som reguleringsplanen forutsetter og som D. F. Olsen også har gått ut fra, er at beboerne av nr. 8 må ha kjøreadgang til bygningen, og at de er sikret dette ved reguleringsplanen. Herav må følge at leieboerne må ha en selvstendig rett overfor saksøkte som kan gjøres gjeldende ved søksmål.

Retten er imidlertid kommet til et annet resultat når det gjelder atkomsten til fots. Det er nemlig på det rene at samtlige eiendommer på Lundehusets areal har adgang til å nytte Madserud Allé som spaservei. Når leieboerne er gitt adgang til å spasere over nr. 10, er det således ikke fordi dette nødvendigvis er forutsetningen for godkjennelse av

Side:1333

reguleringsplanen. Det kan synes naturlig at man har lov å gå på en vei dersom en har lov til å kjøre. Dette er imidlertid ikke nødvendig fra en teoretisk synsvinkel. Rent praktisk har sondringen også sin betydning. Det blir ikke så stor ulempe for saksøkte dersom han blir kvitt gangtrafikken. Saksøkerne kan heller ikke høres med at de har vunnet gangretten ved hevd, da forutsetningen for slik hevd er at veien danner eneste atkomst til alfarvei.

Saksøkte må frifinnes for saksøkernes prinsipale påstand under punkt a. Det dreier seg her om vei inne på et privat område. Det er da intet som tilsier at eieren skulle være forhindret fra å sette opp gjerde og port. Mer utvilsomt kan det være om han har rett til å låse portene.

Retten er klar over at saksøkte kan ha en legitim interesse i at porten ut til alfarveien er låst for å hindre at fremmede biler bruker veien til snuplass eller endog til parkering. Dette hensyn er imidlertid ikke tilstrekkelig tungtveiende i forhold til den ulempe dette vil medføre for leieboerne under utøvelse av sin kjørerett. En tar da også i betraktning at det er svært vanlig at slike porter er ulåst. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arnold Hazeland og Gunder Egge og tilkalt dommer, sorenskriver F. Dahlin med bygningskyndige domsmenn Rolf Grøstad og Thorbjørn Olafsen Gurstad):

- - -

Lagmannsretten finner å burde gi dom for at leieboerne i Gamle Madserud allé nr. 8 har fri atkomst (kjørevei og gangvei) over Johannesens eiendom til Thv. Erichsens vei.

Den foreliggende reguleringsplan forutsetter klart at nr. 8 (g.nr. 3, b.nr. 279) som uttalt i Byplankontorets brev av 8. juni 1956 til overrettssakfører R. W. Gundersen (bilag 5 til stevningen) «skal... ha adkomst fra vei 12 (Thv. Erichsens vei) ved adkomstvei langs eiendommens vestside». Sett i lys av bestemmelsen i bygningslovens §26 om forutsetningene for en byplan når det gjelder «stedets eller strøkets beliggenhet og utvikling» og bl.a. «ferdselens... krav», må det foreliggende vilkår med hensyn til atkomst til Thv. Erichsens vei innebære at beboerne av Gamle Madserud allé nr. 8 har forholdsvis uhindret adgang til å komme over Johannesens eiendom med biler, og de må også ha gangvei over eiendommen. Etter de krav som må stilles til «atkomst» i Oslo-området, finner lagmannsretten det lite tvilsomt at den ordning som Johannesen ønsker opprettholdt er utilfredsstillende. Reguleringsplanens forutsetning om umiddelbar atkomst (nemlig «langs eiendommens vestside») til Thv. Erichsens vei, herunder også gangvei, kan etter lagmannsrettens mening ikke rokkes fordi om det til nr. 8 synes å ligge en rett til gangvei til Gamle Madserud allé over naboeiendommen på den annen side, nr. 6, noe lagmannsretten ikke behøver å ta standpunkt til.

Reguleringsplanens vilkår på dette punkt må naturligvis oppfattes som et pålegg som eieren av Gamle Madserud allé nr. 10 er bundet av. Johannesen har for øvrig erkjent at han før kjøpet av eiendommen foretok omhyggelige undersøkelser med hensyn til rettsforholdene, derunder også hos reguleringsmyndighetene, og lagmannsretten er tilbøyelig til å tro at han ikke kan ha vært ukjent med reguleringsplanens forutsetninger med hensyn til atkomstvei. Det er dessuten på det rene at

Side:1334

Johannesen før kjøpet var klar over at leieboerne i nr. 8 både kjørte og gikk over nr. 10.

Den omstendighet at det dreier seg om en offentligrettslig regulering, kan så vidt skjønnes ikke avskjære private fra å søke den håndhevet ved domstolenes hjelp når de - som leieboerne i dette tilfelle - har en særlig foranledning til å opptre, jfr. Augdahl, Norsk Civilprosess (2. utg.) side 78-79. Gårdeierens, Oluf Krohn Olsens forhold kan ikke innebære noen hindring for søksmålet. Ifølge det oppsatte P.M. av 20. desember 1955 har han protestert mot Johannesens standpunkt om at leieboerne i nr. 8 ikke har gangrett over nr. 10, «idet han mener at leieboerne... ikke kan fratas den gangrett de i alle år har hatt over nr. 10». Det fremgår videre at han ikke «på noen måte» har gitt «avkall» på det han «anser som sine rettigheter», og når han etter pågang av Johannesen har gått med på ordningen med avlåsing av kjøreportene, er dette en «midlertidig» ordning som forutsettes å bortfalle hvis «det blir istandbragt en annen løsning» som kan skaffe nr. 8 atkomst til Thv. Erichsens vei. Lagmannsretten må legge til grunn at Johannesen ikke har oppnådd noen definitive rettigheter i forhold til Krohn Olsen, og etter det opplyste må retten gå ut fra at eieren av Gamle Madserud allé nr. 8 stiller seg nøytral til et søksmål fra leieboernes side mot Johannesen.

Når lagmannsretten gir dom for at leieboerne har fri atkomst - så vel gangvei som kjørevei - til Thv. Erichsens vei over Johannesens eiendom, innebærer dette at den etablerte ordning med hensyn til avlåsing av kjøreportene ikke kan opprettholdes. Leieboerne må iallfall få utlevert nøkler til låsene. Berettigede hensyn kan tilsi at portene til enhver tid så vidt mulig er avlåst, og når leieboerne er utstyrt med nøkler er det ikke lagt noe urimelig bånd på adgangen til atkomst over Johannesens eiendom. Lagmannsretten finner ikke grunn til å ta standpunkt til spørsmålet om denne ordning skal etableres for fremtiden, eller om avlåsingen skal opphøre. - - -