Rt-1961-263

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1961-03-04
Publisert:	Rt-1961-263
Stikkord:	Tolking
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 28 B
Parter:	Gjertrud og Arne Andersen (overrettssakfører Per Norseng - til prøve) mot Petrine Garred (uteblitt). Hjelpeintervenient: Albert Eitland (høyesterettsadvokat Arne Bech).
Forfatter:	Heiberg, Bendiksby, Roll Matthiesen, Anker, Thrap
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §180

Dommer Heiberg: Ved stevning av 13. november 1953 anla ektefellene Gjertrud og Arne Andersen sak ved Lyngdal herredsrett mot fru Andersens mor, fru Petrine Garred, for å få henne dømt til å utstede skjøte til dem på sin halvpart av eiendommen Strand gaten 4 i Farsund for kr. 27 000. De gjorde gjeldende at fru Garred, som satt i uskiftet bo etter sin mann Rudolf Garred som døde 11. mai 1953, var forpliktet til å overdra dem sin del av eiendommen for halvdelen av pristaksten på eiendommen i henhold til muntlig avtale. Fru Garred påsto seg frifunnet. Mens saken Pågikk solgte hun i februar 1954 boets halvdel av Strandgaten 4 og boets eiendom matrikkelnr. 7 i Korshavn i Austad herred til fiskehandler Albert Eitland, som også kjøpte den annen halvdel av Strandgaten 4 av fru Garreds svoger Laurits Garred. Saken fortsatte imidlertid mellom de opprinnelige parter. Etterat Eitland 21. april 1955 hadde erklært hjelpeintervensjon, erklærte fru Garred 25. april 1955 at hun godtok saksøkernes påstand. Etter påstand av hjelpeintervenienten ble hun imidlertid frifunnet ved herredsrettens dom av 26. april 1956. Sakens omkostninger ble opphevet.

Gjertrud og Arne Andersen påanket dommen til Agder lagmannsrett og nedla her denne påstand:

«1. Petrine Garreds skjøte til hjelpeintervenienten Albert Eitland, datert Korshavn 3. februar 1954 på en halvpart av Strandgaten 4, Farsund, kjennes ugyldig i forhold til de ankende parter.

2. Ankmotparten Petrine Garred, Korshavn, tilpliktes å utstede skjøte på halvparten av Strandgaten 4, Farsund, til de ankende parter mot å få utbetalt kr. 27 000,- med fradrag av påhvilende heftelser.

3. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett av hjelpeintervenienten.»

Lagmannsretten avsa 22. november 1958 dom med domsslutning:

«1. De ankende parters påstand punkt 1 avvises.

2. Lyngdal herredsretts dom av 26. april 1956 stadfestes.

3. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Dommen ble avsagt under dissens, idet et av rettens medlemmer stemte for å ta punkt 2 i de ankende parters påstand til følge.

Gjertrud og Arne Andersen har påanket lagmannsrettens dom videre til Høyesterett. Fru Garred har ikke avgitt møte for

Side:264

Høyesterett, derimot har Eitland tatt til motmæle som hjelpeintervenient.

Sakens gjenstand og partenes anførsler fremgår av de tidligere avsagte dommer.

De ankende parter gjør gjeldende at lagmannsretten - flertallet - har tatt feil i, at Petrine Garred brøt sitt løfte om å selge Strandgaten 4 til dem fordi hun måtte selge den sammen med eiendommen i Korshavn, og i at det var en relevant forutsetning at salget til Andersens ikke ville bringe henne økonomiske vanskeligheter. Et salg under ett var på den tid det her gjelder ennå ikke kommet på tale. Likeledes bestrides det at et salg av eiendommene hver for seg ville bringe et dårligere resultat enn å selge begge under ett. Endelig hevdes det at panthaveren skipsreder Mosvold hadde gitt samtykke til salg av Strandgaten 4 til Andersen og frue for takstpris. For øvrig henholder de ankende parter seg i det vesentlige til mindretallets votum i lagmannsretten.

Hjelpeintervenienten, Eitland, hevder at lagmannsretten har tatt feil i at det forelå en endelig og bindende avtale om kjøp; under enhver omstendighet var kjøpet knyttet til betingelser som ikke er oppfylt og ikke kunne oppfylles. Det henvises for så vidt til herredsrettens begrunnelse.

Anken omfattet opprinnelig også lagmannsrettens avvisning av post 1 i de ankende parters påstand om, at skjøtet til Eitland på en halvpart av Strandgaten 4 skulle kjennes ugyldig i forhold til de ankende parter. Dette ankepunkt er imidlertid frafalt under ankeforhandlingen. Likeledes er frafalt den tidligere anførsel om at salget under ett av de 2 eiendommer strider mot prisbestemmelsen. For øvrig foreligger saken for Høyesterett i det vesentlige i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Ved bevisopptak for Lyngdal herredsrett er avhørt de ankende parter, ankemotparten fru Petrine Garred, hjelpeintervenienten og 10 vitner, hvorav 5 ikke tidligere er avhørt under saken. Det er også fremlagt enkelte nye dokumenter som jeg ikke finner det nødvendig å referere.

De ankende parter har nedlagt påstand:

«1. Det fastslåes at Petrine Garred i forhold til de ankende parter var uberettiget til ved kjøpekontrakt av 1. og 3. februar 1954 og skjøte av 3. februar 1954 å overdra sin anpart av Strandgaten 4 i Farsund til Albert Eitland.

2. Petrine Garred tilpliktes å utstede skjøte på halvparten av Strandgaten 4 i Farsund til de ankende parter mot å få utbetalt kr. 27 000,- med fradrag av påhvilende heftelser.

3. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger av hjelpeintervenienten for alle retter.»

Hjelpeintervenientens påstand lyder:

«Lagmannsrettens dom stadfestes.

Gjertrud og Arne Andersen betaler Albert Eitland saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Det er ikke gjort noen innvending mot utformningen av de

Side:265

ankende parters påstand, og etter det syn jeg har på sakens realitet, finner jeg ikke grunn til å gå inn på de prosessuelle spørsmål saken kan reise.

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og lagmannsretten.

På grunnlag av de beviser som foreligger for Høyesterett, har jeg vanskelig for å finne det godtgjort at det er inngått en endelig avtale, bindende for begge parter, mellom Rudolf og Petrine Garred på den ene side og Arne og Gjertrud Andersen på den annen, slik som lagmannsretten har funnet bevist, eller at en avtale etter Rudolf Garreds død 11. mai 1953 skal være inngått med enken alene. Det foreligger ingen nærmere detaljer om når og under hvilke omstendigheter de samtaler som ubestridt har funnet sted, skulle ha tatt en slik form at de er gått over til å danne en gjensidig bindende avtale. De beviser som for så vidt påberopes, består i det alt vesentlige bare i partsforklaringer fra ektefellene Andersen og fra Petrine Garred, som imidlertid inntil februar 1955 meget bestemt inntok det motsatte standpunkt. Dessuten var man ikke kommet til klarhet om meget vesentlige punkter som var avgjørende for gjennomføringen av et mulig kjøp: om Andersens kunne skaffe de nødvendige midler, om skipsreder Mosvold som panthaver ville gå med på en ordning, og endelig om tidspunktet for overtagelsen og betalingen. Rettspraksis har stillet meget strenge krav til beviset for at bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom er kommet i stand - jfr. Rt-1955-719 flg. med henvisning til tidligere avgjørelser - og det forekommer meg meget tvilsomt om disse krav er oppfylt i dette tilfelle.

Jeg behøver imidlertid ikke å ta endelig standpunkt til spørsmålet, idet jeg ikke kan se bort fra muligheten av at den direkte bevisførsel for lagmannsretten her kan ha vært utslagsgivende. Avgjørende for meg er under enhver omstendighet at selv om man ville anta at en endelig avtale er kommet i stand, må den iallfall etter sitt innhold ha vært avhengig av at Andersens greiet å reise lån for kjøpesummen, og at skipsreder Mosvold var villig til å medvirke til salget. Selv etterat fru Garred hadde skiftet standpunkt, sier hun således i sitt brev til Mosvold av 10. mars 1955 at hun har lovet Gjertrud og Arne å få kjøpt huset «hvis Mosvold ville vike pant og de kunne skaffe penger». Disse 2 spørsmål henger for øvrig sammen, idet Andersens bare kunne skaffe midler ved å oppta pantelån for hele kjøpesummen for den samlede eiendom, kr. 54 000, og dette kunne ikke skje uten at Mosvold frafalt pant mot delvis innfrielse av sin fordring.

Imidlertid er det tross gjentatte provokasjoner ikke legitimert at Andersens kunne få lånt tilstrekkelig mange penger. De hadde fått innvilget et pantelån på kr. 45 000 mot å påkoste eiendommen kr. 15 000, men mulighetene for å få låne de kr. 24 000 som ytterligere trengtes, var avhengig av forskjellige omstendigheter som synes å ha vært nokså uvisse. Under enhver omstendighet forelå intet samtykke fra skipsreder Mosvold. Tvert imot forklarte Mosvold ifølge sin protokollerte forklaring for herredsretten, at han

Side:266

sa til Andersen at begge eiendommer i tilfelle måtte selges under ett for lettere å få dekning for obligasjonen. Han uttalte videre at hvis Strandgaten 4 var blitt solgt separat, ville han ikke gått med på å avlyse sin pantobligasjon i eiendommen.

Etter dette kan jeg iallfall ikke finne det godtgjort at Andersens kunne oppfylle vilkårene for et mulig kjøp.

I tilslutning til den dissenterende dommer i lagmannsretten påberoper de ankende parter som et selvstendig grunnlag for sin påståtte rett, at de 25. januar 1954 av overrettssakfører A. Abrahamsen, som hadde salgsfullmakt fra fru Garred og Laurits Garred, gjennom fru Garred ble tilsagt en frist på 3 dager for å skaffe de nødvendige midler til å kjøpe eiendommen, men at denne frist ikke ble effektiv, fordi Abrahamsen unnlot å gi dem beskjed. Fru Andersen har imidlertid for Høyesterett erkjent at hun fikk vite om fristen av fru Garred, og at hun samme dag ga beskjeden videre pr. telefon til sin mann. De kunne da etter min mening ikke forholde seg passive og vente på skriftlig henvendelse fra Abrahamsen, uten på sin side å foreta seg noe for å legitimere at de kunne skaffe pengene. For øvrig var også på dette tidspunkt forholdet til Mosvold en avgjørende hindring for at kjøpet kunne gjennomføres, idet jeg finner det klart at Abrahamsen ikke ved sin uttalelse har bundet eller kunnet binde Mosvold.

Etter det resultat jeg er kommet til, må Gjertrud og Arne Andersen betale saksomkostninger for Høyesterett. Under noen tvil finner jeg derimot at avgjørelsen av omkostningsspørsmålet for de tidligere instanser bør bli stående ved makt.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes for så vidt den er pånket.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Gjertrud Andersen og Arne Andersen én for begge og begge for én til Albert Eitland 4 000 - fire tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Roll Matthiesen, kst. dommer Anker og dommer Thrap: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Erling Bakke):

I 1949 var Reidar Garred kommet i økonomiske vanskeligheter og skipsreder Mosvold ytet da et lån på kr. 75 000 mot pantobligasjon for beløpet fra Reidars far, Rudolf Garred, i hans halvpart av Strandgt. 4, Farsund, som han eiet sammen med broren Laurits, og i eiendommen matr.-nr. 7 i Korshavn. Obligasjonen som ble misligholdt, ble dagbokført 30. mai 1949.

I april måned 1953 ble Rudolf Garred lagt inn på sykehus og døde der den 11. mai s. å. Det var da blitt tale om å selge Strandgt. 4. Pristakst ble holdt 25. april 1953 og kom på kr. 54 000 for hele eiendommen. Mens

Side:267

Rudolf Garred lå på sykehuset, tok saksøkerne, hans datter og svigersønn, opp med ham spørsmålet om å få kjøpe hans halvpart av eiendommen. Rudolf Garred døde imidlertid uventet og uten at det forelå noe skriftlig om eventuelt salg. Hans hustru, saksøkte, fikk bevilling til å sitte i uskifte 15. september 1953. I mellomtiden hadde det meldt seg kjøpere som var villig til å overta både Strandgt. 4 og eiendommen i Korshavn. Den 7. oktober 1953 ble det holdt pristakst over eiendommen i Korshavn som ble verdsatt til kr. 91 400.

Overrettssakfører A. Abrahamsen fikk 7. oktober 1953 fullmakt fra saksøkte til å selge eiendommen i Korshavn og hennes halvpart i Strandgt. 4 sammen med Laurits Garreds anpart som han allerede hadde fått fullmakt til å selge. Etter salgsfullmakten fra saksøkte skulle begge eiendommene selges under ett om det var fordelaktigst.

Skipsreder Mosvold hadde i brev av 23. oktober 1953 meddelt saksøkte at han nå gjerne ville ha dekket sitt tilgodehavende, og ba for å unngå å sette eiendommene til tvangsauksjon om hennes samtykke til å selge på en slik måte at han ville kunne få dekning for sitt krav. Saksøkte svarte i brev av 5. november s. å. at hun fant å måtte gå med på hans anmodning om fullmakt til å selge eiendommene på beste måte for å unngå tvangsauksjon.

Ved kjøpekontrakt av 1. og 3. februar 1954 ble begge eiendommer solgt under ett til Albert Eitland, Farsund, for kr. 115 000 hvorav kr. 54 000 ble ansett å falle på Strandgt. 4. Saksøkte skrev under samtlige salgsdokumenter den 3. februar 1954. Det ble utferdiget særskilte skjøter på de 2 eiendommer og Laurits Garred, som hadde underskrevet kjøpekontrakten den 1., skrev under skjøtet på Strandgt. 4 den 5. februar 1954.

Saksøkerne som mener å ha krav på å få seg overdratt saksøktes halvpart av Strandgt. 4, reiste etter forgjeves prøvet forliksmegling sak ved stevning av 13. november 1953 med påstand om, at saksøkte dømmes til å utstede skjøte til dem på ideell anpart av Strandgt. 4, Farsund, for halvdelen av pristakst på eiendommen.

Saksøkte tok til motmæle og la i tilsvar av 19. desember 1953 ned sådan påstand: «Enkefru Petrine Garred frifinnes for saksøkernes krav om skjøte på hennes halvpart av Strandgt. 4, Farsund, samt tilkjennes saksomkostninger hos saksøkerne.»

Overrettssakfører A. Abrahamsen som saksøkte hadde engasjert som prosessfullmektig, ga i brev av 16. april 1955 retten beskjed om at han ikke kom til å fortsette som prosessfullmektig for saksøkte, som heller ikke ønsket at han skulle møte for henne under hovedforhandlingen som var berammet til 30. s. m. I prosesskrift av 21. april s. å. erklærte han deretter som prosessfullmektig for Albert Eitland hjelpeintervensjon og nedla for denne sådan påstand: «Saksøktes påstand i tilsvar av 19. desember 1953 blir å ta til følge. - Hjelpeintervenienten tilkjennes saksomkostninger hos saksøkerne.»

Den 25. april 1955 sendte saksøkte retten følgende brev: «Jeg erklærer herved at jeg godtar Gjertrud og Arnes påstand angående Strandgt. 4, Farsund, og nekter at det blir ført bevis i saken.» - - -

Retten bemerker at det må ansees på det rene at saksøkerne har drøftet spørsmålet om å få kjøpe Strandgt. 4 med Rudolf Garred mens han lå på sykehuset. Det er forståelig at de gjerne ville kjøpe denne

Side:268

eiendommen, og det er også naturlig at Rudolf Garred gjerne så at de fikk kjøpe den, hvis det lot seg gjøre. Saksøkeren Gjertrud Andersens forklaring under hovedforhandlingen tyder imidlertid på at faren i tilfelle ikke har gitt noe ubetinget tilsagn men har vært reservert, idet han etter hennes utsagn uttalte at «dere må jo snakke med Mosvold om pantet». Videre sa han ifølge hennes forklaring at Mosvold ikke hadde noe med salget, «men han vil jo ha pengene». Etter Reidar Garreds forklaring under bevisopptaget i USA har faren overfor ham aldri uttalt noe ønske om at saksøkerne fikk kjøpe Strandgt. 4. I stevningen er da heller ikke saksøkernes krav bygget på avtale med eller tilsagn fra Rudolf Garred, men på løfte fra saksøkte. I stevningen sies det: «Etter mannens død har fru Petrine Garred muntlig lovet å overdra boets andel i eiendommen i Farsund til saksøkerne. Dette var overensstemmende med Rudolf Garreds på dødsleiet uttalte vilje.

Saksøkte har heller ikke i de erklæringer hun har avgitt etterat hun godkjente saksøkernes påstand sagt noe om, at det forelå tilsagn fra hennes mann om at saksøkerne skulle få kjøpe eiendommen i Farsund. Bortsett fra saksøkernes forklaring foreligger det ikke antydning til bevis for bindende avtale eller tilsagn fra Rudolf Garred om at saksøkerne skulle få kjøpe Strandgt. 4. Saksøkernes påstand herom, som er bestridt av hjelpeintervenienten, må derfor forkastes.

Spørsmålet blir så om saksøkerne har fått bindende løfte fra saksøkte om kjøp av eller forkjøpsrett til Strandgt. 4. Til støtte for sin påstand om slikt tilsagn fra saksøkte har saksøkerne ført kjøpmann Sigvald Kolbjørnsen, disponent Leif Pedersen og kjøpmann Kristen Andreassen om vitner. Kjøpmann Kolbjørnsens forklaring gikk ut på at saksøkte under et besøk hos ham antagelig en stund etter mannens død, ga uttrykk for at hun gjerne så at saksøkerne fikk kjøpe Strandgt. 4, hvis det lot seg gjøre. Hun nevnte at Mosvold hadde pant. Kolbjørnsen kunne ikke uttale seg om saksøkte hadde gitt saksøkerne noe løfte. Disponent Pedersen forklarte at en gang han bilte saksøkte til sykehuset mens hennes mann var der, spurte han som interessert i kjøp av Strandgt. 4 saksøkte om eiendommen, og saksøkte sa da at Gjertrud måtte ha førsteretten. Han forsto saksøkte derhen at det var Rudolf Garreds og også saksøktes ønske at saksøkerne skulle få kjøpe eiendommen. Kjøpmann Andreassen forklarte at han var hjemme hos saksøkte en gang i den tiden Rudolf Garred lå på sykehuset, og saksøkte uttalte da at hun ville at saksøkerne skulle ha forkjøpsrett i tilfelle de kunne skaffe pengene. Det var et ønske fra hennes side.

Det kan ikke av disse vitneprovene sluttes at saksøkte har inngått noen avtale eller gitt bindende tilsagn hvoretter saksøkerne har krav på å få kjøpe Strandgt. 4. Vitneforklaringene gir bare uttrykk for at saksøkte gjerne så at saksøkerne fikk kjøpe, hvis de kunne skaffe penger.

Etter den forklaring Reidar Garred har gitt ble takst over Strandgt. 4 begjært etter avtale mellom ham og Mosvold for å få klarlagt eiendommens verdi ved eventuelt salg. Saksøkerne ble overhodet ikke nevnt da det ble besluttet å holde takst. Han kjente ikke engang til at saksøkerne var interessert i eiendommen på det tidspunkt. Etter Reidars forklaring kom saksøkeren Andersen hjem til ham og saksøkte kort tid etterat Rudolf Garred var død og påsto at han hadde lovlig forkjøpsrett. Andersens

Side:269

krav på forkjøpsrett ble bestridt av Reidar og saksøkte. Fra deres side har det bare vært tale om salg under forutsetning av at Andersen kunne skaffe de nødvendige penger, og med forbehold av Mosvolds samtykke. Reidar sier klart og bestemt at saksøkte overfor ham hele tiden har påstått at hun aldri har lovet saksøkerne forkjøpsrett, og at det bare var en påstand fra Andersens side.

Saksøkte har den 26. oktober 1953 gitt følgende erklæring:

«Jeg har aldrig gitt Arne Andersen nogen forkjøpsrett på min andel i eiendommen Strandgaten nr. 4 i Farsund hverken skriftlig eller muntlig. Derimot har nok Arne Andersen og min datter Gjertrud gitt uttrykk for å være interessert i denne eiendom.

Etter at takst ble holdt og Arne Andersen truet med sakfører og rett gikk jeg med på å gi ham fullmakt til takstpapirene. Prisen ble etter hans mening alt for høy, men kunne han skaffe penger så hadde jeg ingenting mot at han fikk kjøpe huset under uttrykkelig forutsetning av at han fikk skriftlig erklæring fra Mosvold & Co., Farsund om at de godtok salget og var villig til å slette ut pant i eiendommen. Under disse samtalene om eiendommen i Farsund var avtalen mellom min datter Gjertrud og mig om at de fikk huset så skulle jeg få et værelse for mig selv og et skulle vi ha som stue sammen. Stuen skulle jeg holle møbler. Senere gikk det fram at Arne Andersen ikke ville høre tale om at jeg skulle få bo i huset og snakket om hvor meget han kunne få i leie for rommet. Alt snakk om nevnte eiendom skjedde før jeg fik tillatelse til å sitte i uskiftet bo. Og dette var en tid svært tvilsomt da min steddatter gjorde innvendinger om denne ordning. Jeg hadde således på det tidspunkt ikke rett til å gi løfter om salg, da både Arne Andersen og os andre regnet med at det ville ha blitt oppgjør av boet gjennom skifteretten. En gang kom Arne Andersen og gav uttrykk for at han etter en eller annen lovparagraf hadde forkjøpsrett hvortil jeg svarte, at det var meg som hadde forkjøpsrett til eiendommen. For lengere tid siden ga jeg uttrykk overfor min datter Gjertrud at kunne jeg ved salg av eiendommen i Farsund få solgt eiendommen i Korshavn fordelaktig så kunne jeg ikke ta hensyn til deres ønske om å få kjøpe eiendommen i Farsund da jeg ikke kunne forsvare at eiendommen i Korshavn stod og forfalt. Dessuten er det en stor panteheftelse på begge eiendommene og kunne jeg ved et felles salg dekke pantet og muligens få et lite overskudd til mig selv, så måtte jeg ta hensyn til dette. Hun spørgte mig da om det var Reidar som hadde satt mig på dette hvortil jeg svarte nei, idet det var jeg selv som hadde tenkt på dette uten noen påvirkning eller uttalelser fra Reidars side. Det hele som har foregått mellem Arne og Gjertrud Andersen på den ene side og mig på den annen er således bare endel snakk om hvordan det hele skulle ordnes uten at noen bindende avtale er truffet. Hvis og når Laurits Garred vil selge sin halvpart av eiendommen så overtar jeg den i kraft av min forkjøpsrett om vi ikke i fellesskap selger eindommen til en kjøper. Om vi av praktiske grunner selger i fellesskap, garanterer jeg Laurits Garred mot ethvert mulig tap eller ansvar som følge av en påstått forkjøpsrett fra Arne Andersens side.»

Før salgsdokumentene ble underskrevet den 3. februar 1954, ble erklæringen lest opp i overvær av bl.a. 5. vitne, Jakob Andreassen som har forklart, at saksøkte på forespørsel erklærte at hun ikke hadde noe å

Side:270

bemerke til erklæringen, og at hun for øvrig uttalte at hun ikke hadde lovet saksøkerne noe med hensyn til kjøp av eiendommen i Farsund. Vitnet forsto det slik at saksøkte var helt enig i handelen, og at hun var glad for å kunne få gjort opp med Mosvold.

Det er derfor høyst merkverdig at saksøkte i det foran siterte brev til retten av 25. april 1955 har godtatt saksøkernes påstand og i brev til retten av 16. mai s. å. har skrevet følgende:

«De brevene sakfører Abrahamsen har fremlakt til retten, har han selv og Reidar diktert og skrevet å hatt mig til å skrive unner. Det var ikke min vilje å vitende som er kommet frem.

Angående forkjøpsretten hadde jeg en hel anden opfatning av det hele den gang, nemlig at di måtte bevise pengene.

Med hensyn til salgsfulmakt kan jeg ikke erindre å gitt Abrahamsen en slig, tvert imot har jeg sakt til Abrahamsen vi har loved dem huset i Farsund.»

Det er på det rene at overrettssakfører Abrahamsen den 23. oktober 1953, på grunnlag av en telefonsamtale med saksøkte samme dag, sendte henne et utkast til den erklæring hun ga den 26. s. m., jfr. dok. 1 og 2 ad 36. Saksøkte har imidlertid omarbeidet og egenhendig skrevet erklæringen av 26. oktober 1953.

Selv om saksøkte som påstått av saksøkerne måtte ha vært under påvirkning av sønnen Reidar, så var han emigrert til Amerika for ca. 2 måneder siden da saksøkte den 3. februar 1954 under avslutningen av salget vedkjente seg sin erklæring av 26. oktober 1953, og ga uttrykk for at saksøkerne ikke hadde noe krav å gjøre gjeldende. Hun var iallfall ikke da lenger under Reidars innflytelse.

I brev fra hjelpeintervenienten av 31. januar 1955 ble saksøkte bedt om å flytte fra den solgte eiendommen i Korshavn innen 1. mars s. å., jfr. dok. 3 ad 36. Det synes å være inntrådt misstemning mellom hjelpeintervenienten og saksøkte etter den tid. Saksøkte ønsket nemlig fortsatt å bo på eiendommen.

Retten finner etter vurdering av de bevis som foreligger - herunder hvilken betydning den skal tillegge saksøktes brev av 25. april og 16. mai 1955 - at saksøkerne ikke har godtgjort at det foreligger avtale med eller bindende tilsagn fra saksøkte om å få kjøpe halvparten av Strandgt. 4, Farsund, hvoretter de kan kreve at saksøkte skal utstede skjøte. Saksøkte vil derfor bli å frifinne. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Ole Bærøe og Torgeir Moi og sorenskriver Jakob Bleskestad):

- - -

Etter å ha fått forkynt ankeerklæring og tillegg sendte fru Garred den 27. august 1956 et brev til sorenskriveren, og brevet lyder slik: «Jeg fastholler som jeg tidligere har gitt tilkjenne Jeg har loved Gjertrud og Arne å få kjøpt Strandgata 4 i Farsund å fastholler deres påstand er riktig»

Senere har fru Garred ikke latt høre fra seg under forberedelsen av ankesaken, men hun har møtt personlig under ankeforhandlingen, som det følgende viser. - - -

Hva sakens realitet angår er det dissens innen lagmannsretten.

Side:271

Rettens flertall, lagdommer Bærøe og sorenskriver Bleskestad, som er kommet til samme resultat som herredsretten, men på et annet grunnlag, skal bemerke:

Etter bevisførselen finnes det ikke synderlig tvilsomt at Gjertrud og Arne Andersen har fått og akseptert Rudolf og Petrine Garreds løfte om å få overta deres halvpart i Strandgaten 4. Det forelå således en avtale allerede før Rudolf Garreds død, riktignok ikke noen detaljert avtale, men det trengtes heller ikke fordi betingelsene på det nærmeste ga seg selv: Det måtte skaffes tilstrekkelige penger og man måtte komme til en ordning med skipsreder Mosvold, som hadde pant i Rudolf Garreds halvpart i Strandgaten 4 og i hans eiendom i Korshavn for kr. 75 000. Derimot er det ikke noe som tyder på at den annen sameier i Strandgaten 4, Laurits Garred, ville gjøre forkjøpsrett gjeldende. Det ble også holdt pristakst over eiendommen 25. april 1953, og taksten ble kr. 54 000.

Hvis Rudolf Garred hadde levet ennå en tid fremover, synes det å ha vært forholdsvis gode muligheter for at Gjertrud og Arne Andersen var blitt eiere av hele Strandgaten 4. Det er neppe grunn til å anta at kjøpet ville ha strandet på pengemangel. Andersen har bevislig kunnet oppnå et lån på kr. 45 000 i Farsund og Opland Bank mot å påkoste eiendommen kr. 15 000. Det ville vært naturlig å finansiere påkostningen helt eller delvis i forbindelse med en langsiktig leiekontrakt, og det ansees godtgjort at «Grønnsakhallen» var interessert i en slik ordning. Det synes også etter bevisførselen trolig at Andersen ville ha kunnet skaffe de midler som for øvrig trengtes til betaling av eiendommen etter pristakst, og for så vidt bringe handelen i havn. Det vanskelige punkt ville den gang som også senere være å få en ordning med panthaveren.

Rudolf Garreds død 11. mai 1953 medførte visse komplikasjoner med hensyn til gjennomføringen av salget. Ved at Petrine Garred ble enke, kom spørsmålet om husvære for henne i Strandgaten 4 hos datteren og svigersønnen opp. Dette var en situasjon som ikke var tatt i betraktning tidligere, men forholdet synes å ha latt seg ordne. Vanskeligere ble det derimot fordi Gjertrud Andersens bror Reidar Garred viste seg å være interessert i salg av Strandgaten 4 til fremmede. Det oppsto da naturlig nok en viss misstemning mellom ham og Andersens, og i denne situasjon kom også spørsmålet om «forkjøpsrett» opp, så vidt skjønnes uten at fru Garred, hennes barn og svigersønn har hatt klart for seg hva en forkjøpsrett i rettslig forstand innebærer, og at man her var inne på noe annet enn det som hadde vært utgangspunktet. Det er åpenbart at forkjøpsrett til Strandgaten 4 har Andersens ikke hatt. Derimot har de hatt et løfte som de krevet oppfylt. Dette løfte ble så brutt av fru Garred iallfall i formen med den begrunnelse, at hun måtte selge halvparten i Strandgaten 4 og eiendommen i Korshavn under ett for derved å oppnå en høyere samlet pris, og ikke risikere å bli sittende tilbake med eiendommen i Korshavn som var vanskeligere å omsette. Det er vel neppe tvilsomt at komplikasjonene i det hele omkring salget av Strandgaten 4 til Andersens og den omstendighet at fru Garred på denne tid bodde sammen med og mottok råd av sønnen Reidar har spilt en viss rolle for hennes holdning. Det kan i denne forbindelse nevnes at overrettssakfører Abrahamsens utkast av 24. oktober 1953 til en erklæring bygget på telefonsamtale med henne synes å gi et bedre uttrykk for hennes personlige mening ifølge

Side:272

hennes partsforklaring i retten, enn den erklæring som hun avga 26. oktober 1953 etter konferanse med og råd av sønnen Reidar.

Imidlertid er spørsmålet om fru Garred var berettiget til på det påberopte grunnlag å gå fra løftet til sin datter og svigersønn. Under noen tvil er rettens flertall blitt stående ved å besvare dette spørsmål med ja. Man må etter bevisførselen anta at eiendommen i Korshavn på dette tidspunkt var vanskelig å selge separat til en antagelig pris, fordi det ville avhenge av om man kunne komme i kontakt med en kjøper som var interessert i nettopp en slik eiendom. Tross den høye pristakst av 7. oktober 1953 på denne eiendom, kr. 91 400, må det antas at det ville oppstått vanskeligheter med å få dekket resten av Mosvolds pantefordring. Mosvold ville fremdeles hatt til gode kr. 48 000 + flere års renter av kr. 75 000 etter salget av Strandgaten 4. Utsiktene til å finne en interessert kjøper, og oppnå bedre pris var uten tvil større hvis begge eiendommer ble solgt under ett. Dette var skipsreder Mosvold åpenbart klar over, og nettopp han hadde det avgjørende ord når det gjaldt avlysning av pantet i Strandgaten 4, slik at Andersens kunne oppnå lån på denne eiendom. Det kan ikke sees at prisforskriftene var til hinder for salg av eiendommene under ett, når de ikke ble utbrakt i mer enn det ved takstene var fastsatt som høyeste lovlige pris.

Den situasjon som oppsto har neppe vært forutsatt da Andersens fikk løfte om kjøp av Strandgaten 4. Under enhver omstendighet må det ha vært en naturlig forutsetning for dette løfte at oppfyllelsen ikke skulle bringe Rudolf og/eller Petrine Garred stigende økonomiske vanskeligheter, slik det altså viste seg å ville gjøre. Ved separat salg av Strandgaten 4 ville fru Garred kommet i den stilling at hun ble sittende med en så betydelig restgjeld til Mosvold, at det ville være på det uvisse om den kunne dekkes ved et fremtidig salg av mtr. nr. 7 i Korshavn. Rentene av pantegjelden var heller ikke betalt, og hun kunne risikere også å miste hva hun ellers hadde overtatt etter sin mann. Den 5. november 1953 ga hun så Mosvold fullmakt til å selge eiendommene på beste måte for å slippe tvangsauksjon, og henviste ham til konferanse med overrettssakfører Abrahamsen, som allerede hadde hennes salgsfullmakt. Slik var da stillingen for fru Garred. Man finner dog ikke å kunne bebreide Gjertrud og Arne Andersen at disse ikke hadde kunnet se saken på samme måte, og derfor var gått til saksanlegg for å få gjennomført oppfyllelsen av Rudolf og Petrine Garreds løfte til dem.

Det virker noe overraskende at fru Garred under de foreliggende omstendigheter tar spørsmålet om salg av Strandgaten 4 til Andersens opp igjen i januar 1954, riktignok etterat Reidar Garred var reist til Amerika. Det er intet som tyder på at fru Garred eller Gjertrud og Arne Andersen har tenkt seg at de sistnevnte nå også skulle kjøpe eiendommen i Korshavn. I så fall kunne det vært forståelig at fru Garred ville bringe spørsmålet om salg til Andersens på bane igjen. Man skulle kunne vente at fru Garreds prosessfullmektig etter hennes henvendelse i januar 1954 ville ha sørget for klare linjer, også i betraktning av den verserende prosess, men det sees han dessverre ikke å ha gjort. I stedet for eventuelt å bistå fru Garred med å få på det rene hva Andersens kunne tilby, hvis prosessfullmektigen overhodet mente at det kunne bli tale om noe salg til Andersens etter det tidligere passerte, har han overlatt til fru Garred

Side:273

å gi Andersens beskjed om en ganske kort frist til å ordne seg i, under forhold hvor hun ikke engang har forstått at det var henne og ikke prosessfullmektigen som skulle underrette Andersens. Fru Garred var dog et eldre menneske, som hadde søkt og virkelig trengte bistand under de vanskeligheter hun var kommet opp i. Det er uforståelig at prosessfullmektigen slik stillingen med hensyn til salget den gang var, kunne innlate seg på et fristeksperiment, som ikke synes å ha hatt noen som helst hensikt når fru Garred forlengst hadde overlatt til panthaveren å sørge for realisasjonen, og prosessfullmektigen måtte vite at enhver løsning var avhengig av panthaverens konsens. Det sees ikke at prosessfullmektigen har søkt panthaverens samtykke til å sette noen frist for Andersens, og etter Mosvolds av herredsretten protokollerte vitneforklaring må rettens flertall slutte, at denne under ingen omstendighet ville ha gått med på å slette sitt pant i Strandgaten 4 før han hadde fått full dekning.

Flertallets oppfatning er etter det foran anførte kort sagt dette at fru Garred, slik situasjonen utviklet seg, var berettiget til å gå fra løftet til Andersens om kjøp av Strandgaten 4. Hun hadde deretter bundet seg ved å gi Mosvold fullmakt til å realisere begge eiendommer på beste måte, og denne fullmakt kunne hun ikke gå fra. I januar 1954 måtte ethvert salg av Strandgaten 4 til Andersen strande på at Mosvolds samtykke ikke forelå, og det har heller ikke foreligget senere. Under disse omstendigheter kan fru Garred ikke dømmes til å utstede skjøte til Gjertrud og Arne Andersen på halvparten av Strandgaten 4.

Rettens flertall finner at Gjertrud og Arne Andersen har hatt fyldestgjørende grunn til å søke tvisten prøvet også ved lagmannsrett. Etter Rudolf og Petrine Garreds løfte har de hatt en berettiget forventning om å bli eiere av Strandgaten 4. De vanskeligheter som meldte seg kan ikke bebreides dem, og de er etter rettens mening uten skyld i den uklarhet som oppsto i januar 1954, da det ble skapt nye og etter flertallets oppfatning hensiktsløse forventninger hos dem. Rettens flertall finner at det foreligger særlige omstendigheter som bør lede til at de ankende parter ikke ilegges saksomkostninger, skjønt deres anke har vært forgjeves, jfr. tvistemålslovens §180 første ledd in fine.

Mindretallet, lagdommer Moi, bemerker:

Jeg er enig med flertallet i at de ankende parter ved avtale med Rudolf Garred og Petrine Garred fikk et bindende tilsagn om å få overta deres andel i Strandgt. 4 for takstpris, under forutsetning av at forholdet til panthaveren, Mosvold, ble ordnet.

Den 7. oktober 1953 ble det holdt pristakst over mtr.nr. 7, Korshavn. Den høyeste lovlige pris ble satt til kr. 91 400.

Jeg finner det tvilsomt hvorvidt fru Garred senere - i strid med den rett de ankende parter hadde fått - var berettiget til å kreve at begge eiendommer, Strandgt. 4, Farsund og mtr.nr. 7, Korshavn - skulle selges under ett, fordi hun mente dette ville være mer fordelaktig. Imidlertid finner jeg ikke grunn til å drøfte dette spørsmål nærmere, da jeg antar at fru Garred i slutten av januar 1954 på ny på bindende måte ga de ankende parter tilsagn om å få kjøpe hennes halvdel i Strandgt. 4 såfremt de skaffet penger til kjøpesummen.

Etter det opplyste var Albert Eitland i Korshavn søndag den 24. januar 1954 for å besiktige eiendommen der. Det må ha vært umiddelbart

Side:274

etter hans besøk at fru Garred oppsøkte sin datter og svigersønn - de ankende parter - som da bodde i Korshavn, og sa at dersom det var riktig at de kunne skaffe penger, kunne de få overta hennes andel i Strandgt. 4. Hun sa videre at hun dagen etter ville ringe til overrettssakfører Abrahamsen og gi ham beskjed om det.

Det er på det rene at hun mandag den 25. januar 1954 talte med overrettssakfører Abrahamsen i telefonen og ga ham den nevnte beskjed. Straks etter kom hun til sin datter og sa at hun nå hadde gitt overrettssakfører Abrahamsen beskjeden, og at han hadde sagt at det ville ikke Mosvold like, men han skulle gi de ankende parter 8 dagers frist til å skaffe penger. Under ankeforhandlingen har overrettssakfører Abrahamsen bekreftet telefonsamtalen, men han mener at han ba fru Garred om å meddele de ankende parter denne frist. Det kan være noe uklart hvordan dette i virkeligheten forholder seg, men denne uklarhet bør ikke gå ut over de ankende parter.

Arne Andersen var reist tilbake til sitt arbeid på Lista da fru Garred fortalte sin datter om telefonsamtalen med overrettssakfører Abrahamsen. Andersen brukte å være borte fra hjemmet 2-3 uker av gangen, og kom ikke hjem den påfølgende helg. Søndag den 31. januar 1954 ringte fru Andersen til sin mann og fortalte om fru Garreds telefonsamtale med overrettssakfører Abrahamsen, og sa at hun ikke hadde hørt noe fra ham. Arne Andersen - som heller ikke hadde hørt noe fra overrettssakfører Abrahamsen - reiste mandag 1. februar 1954 inn til Farsund for å undersøke hvordan dette hang sammen. Han oppsøkte sin daværende prosessfullmektig i tvisten med fru Garred om Strandgaten 4 - overrettssakfører Sverre Hansen - men heller ikke han hadde hørt noe om den vending saken skulle ha tatt. Andersen henvendte seg til posthuset i Farsund, men der var ikke noe brev. Han har forklart at han forsøkte å komme i kontakt med overrettssakfører Abrahamsen, men møtte ham i kontorgangen og ble kort avvist med en bemerkning om at han sto på farten til Lyngdal, og at han for øvrig ikke hadde noe å tale med Andersen om. Overrettssakfører Abrahamsen har under ankeforhandlingen uttalt at han ikke kan huske noen slik episode, men han vil ikke benekte at det kan forholde seg slik.

Samme dag henvendte Arne Andersen seg til Laurits Garred for å få bekreftet at han var villig til å overdra sin andel av Strandgt. 4. Laurits Garred ringte til overrettssakfører Abrahamsen om saken, men kom tilbake og uttalte at han hadde fått det svar at salgsforhandlingene nå var kommet så langt at det ikke var noen vei tilbake.

Det sees at kjøpekontrakt med Albert Eitland om salg av Strandgt. 4 og mtr.nr. 7, Korshavn, er opprettet denne dag - 1. februar 1954 - og er samme dag undertegnet av overrettssakfører Abrahamsen ifølge fullmakt fra Laurits Garred. Onsdag den 3. februar 1954 reiste overrettssakfører Abrahamsen sammen med Albert Eitland og 3. vitne, Jakob Andreassen til Korshavn, og fikk fru Garreds underskrift på kjøpekontrakten og skjøter på begge de nevnte eiendommer.

Fru Garred har forklart at når hun underskrev disse dokumenter sto hun i den tro, at de ankende parter likevel ikke hadde klart å skaffe penger. Etter de opplysninger som foreligger anser jeg det ikke for usannsynlig at det forholder seg slik.

Side:275

På den tid det her er tale om var overrettssakfører Abrahamsen prosessfullmektig for fru Garred i tvisten med de ankende parter om Strandgt. 4. Den beskjed fru Garred ga overrettssakfører Abrahamsen i telefonen 25. januar 1954, satte saken i en helt ny stilling. Saken var nettopp reist fordi fru Garred nektet for at hun hadde lovet de ankende parter å få kjøpt Strandgt. 4. Det hadde derfor vært naturlig om overrettssakfører Abrahamsen hadde gitt klar beskjed til motpartenes prosessfullmektig om den nye situasjon, men det ble ikke gjort hverken overfor prosessfullmektigen, overrettssakfører Sverre Hansen, eller de ankende parter.

Fru Gjertrud Andersen har forklart at det hittil hadde vært lite tale om pengene, pengespørsmålet var ikke årsaken til at hennes mor hadde vegret seg for å overdra Strandgt. 4 til dem, slik at de måtte gå til søksmål. Etter mitt syn på de foreliggende opplysninger stemmer denne oppfatning med det virkelige forhold. Den omstendighet at de ankende parter reiste søksmål med påstand om å få fru Garred tilpliktet å utstede skjøte på halvdelen av Strandgt. 4, for takstpris, innebærer - etter min mening - et klart uttrykk for at de ankende parter hadde sikret seg tilstrekkelige midler. I motsatt fall ville spørsmålet være den rene meningsløshet.

Når da pengespørsmålet plutselig ble trukket i forgrunnen som hovedspørsmål i saken, burde de ankende parter ha fått en klar frist av rimelig lengde for å beherske den nye oppståtte situasjon. Det kan for øvrig være et spørsmål om overrettssakfører Abrahamsen i kraft av sin prosessfullmakt eller salgsfullmakten hadde diskresjonær myndighet til å bestemme fristens lengde. Det avgjørende må imidlertid være at hverken de ankende parter selv eller deres prosessfullmektig har fått noen frist overhodet, og har derfor ikke hatt noen mulighet for å oversitte noen frist med derav følgende tap av rettigheter. Jeg antar derfor at de ankende parter i forhold til fru Garred har i behold sitt krav om å få skjøte på hennes halvdel i Strandgt. 4.

Det spørsmål melder seg da om Mosvolds panterett i eiendommen og hans salgsfullmakt fra fru Garred stillet seg hindrende i veien for de ankende parters krav. Spørsmålet om Mosvold pliktet å slette sitt pant i Strandgt. 4 mot å få seg utbetalt halve pristaksten for eiendommen, kr. 27 000, kan nok være gjenstand for diskusjon, men jeg ser det slik at overrettssakfører Abrahamsen som - så vidt jeg forstår - også ivaretok Mosvolds interesser i forbindelse med realisasjon av de pantsatte eiendommer, gikk god for at salget ville gå i orden såfremt de ankende parter skaffet pengene innen den frist han mente han satte. En frist som de ankende parter - som nevnt - ikke har fått. Jeg kan ikke forstå overrettssakfører Abrahamsens opptreden på annen måte. Det ville således være anstaltmakeri å sette de ankende parter i sving med å skaffe penger, dersom de likevel ikke kunne få seg overdratt eiendommen. Det kan for øvrig i denne forbindelse nevnes at Mosvold avsluttet sin forklaring for herredsretten med å uttale at han ikke hadde gjort seg opp noen mening om hvorvidt han ville nektet fru Garred å selge Strandgt. 4 for takstpris. Jeg finner grunn til her å peke på at Mosvolds pantobligasjon var på kr. 75 000, og at han for den udekkede rest kr. 48 000 hadde pant i mtr.nr. 7, Korshavn, med en pristakst på kr. 91 400 som normalt burde gi full dekning.

Side:276

Før de ankende parter hadde fått noen betalingsfrist var salget til Eitland et faktum, og derved kom pengespørsmålet atter i bakgrunnen, idet prosessen - på grunn av Eitlands intervensjon - måtte gå sin gang. - - -