Rt-1964-1131

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1964-10-24
Publisert:	Rt-1964-1131
Stikkord:	Arv, Testament, Dødsgaver
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 115 B
Parter:	Peder Mikkelsen (overrettssakfører Edvard Mohr - til prøve) mot Karine Seims dødsbo av Haus høyesterettsadvokat John Kjellevold).
Forfatter:	Roll Matthiesen, Heiberg, Gaarder, Stabel, Bendiksby
Lovhenvisninger:	Oreigningsloven (1959) §2

Dommer Roll Matthiesen: Nordhordland skifterett avsa den 15. desember 1961 dom med denne domsslutning:

«1. Karina Seims dødsbo dømmes til å utstede skjøte på b.nr. 39 Heimtun av g.nr. 86 Seim i Haus, uten hus, til Peder Mikkelsen mot betaling av kr. 1 000.

2. Karina Seims dødsbo dømmes til innen 3 måneder fra betalingen av kjøpesummen under pkt. 1 å fjerne husene på b.nr. 39 av g.nr. 86, Seim i Haus, og å fravike eiendommen i sin helhet.

3. Karina Seims dødsbo dømmes til å betale til saksøkeren avsavnsgodtgjørelse for grunnen med kr. 250 pr år fra 10. juni 1960 til husene er fjernet og eiendommen er fraveket i sin helhet.

4. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Karine Seims dødsbo anket til Gulating lagmannsrett, som avsa dom den 8. juni 1963 med sådan domsslutning:

«Karina Seims dødsbo dømmes til å utstede skjøte på g.nr. 86 b.nr. 39 Heimtun i Haus til Peder Mikkelsen mot betaling av 1 000 kroner.

Karina Seims dødsbo dømmes til å betale til Peder Mikkelsen

Side:1132

erstatning 250 kroner pr år fra 10. juni 1960 til dødsboet har utferdiget skjøte på g.nr. 86, b.nr. 39 Heimtun til ham og tilbudt ham skjøtet mot at han betaler 1 000 kroner. Oppfyllelsesfristen for den delen av erstatningen som er forfalt ved avsigelsen av lagmannsrettens dom, er 2 uker fra forkynnelsen av dommen.

For øvrig frifinnes Karina Seims dødsbo.

Peder Mikkelsen frifinnes for dødboets subsidiære påstand.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Peder Mikkelsen har påanket lagmannsrettens dom i den utstrekning han ikke fikk medhold. Karine Seims dødsbo har tatt til gjenmæle og har motanket for så vidt angår de punkter lagmannsretten ga Mikkelsen medhold i, dog således at det subsidiære krav om at han skulle tilpliktes å overta huset etter takst ikke er opprettholdt for Høyesterett. Boet har videre under prosedyren for Høyesterett frafalt den innsigelse som er bygget på at forlikets punkt 2 bruker ordet «fyrekjøpsrett». Boet godtar således nå at fyrekjøpsrett i dette tilfelle betyr innløsningsrett, og at denne rett - hvis den fremdeles består - gir Peder Mikkelsen adgang til å innløse eiendommen overensstemmende med forliket av 1935.

Saksforholdet fremgår av skifterettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Peder Mikkelsen har anført det samme som for de tidligere retter. Hans anførsler er i korthet følgende:

Det muntlige forlik forut for protokolleringen i forliksrådet i 1935 gikk ut på at husene måtte fjernes, hvis partene ikke ble enige om en ordning. Dette må legges til grunn som en del av det mangelfullt protokollerte forlik. Men om beviset herfor ikke strekker til, må en fortolkning av forliket føre til samme resultat. Til denne oppfatning sluttet Karine Seim seg ved skifteoppgjøret etter Olai Seim i 1940 ved at hun overtok eiendommen etter en skiftetakst som vitterlig var basert på nedrivningsverdien. Dette er ikke bare et bevismoment, Karine Seim bandt seg hermed til en bestemt oppfatning av forliket og hun - og nå hennes arvinger - må være bundet av det som skjedde i 1940. Forliket - slik som Mikkelsen forstår det - innebærer ikke noen dødsdisposisjon og innsigelsen måtte under enhver omstendighet ha vært gjort gjeldende på skiftet etter Olai Seim. Mikkelsen har ikke tapt retten etter forliket, retten er transportert tilbake til ham, og det var ingen forutsetning i 1935 at han fremdeles var eier av hovedeiendommen når retten ble aktuell. Erstatningskravet fastholdes.

Peder Mikkelsen har nedlagt slik påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes med følgende endringer:

1. Karine Seims dødsbo dømmes til innen 3 måneder fra betalingen av beløpet på kr. 1 000 å fjerne bebyggelsen på g.nr. 86, b.nr. 39, Heimtun i Arna, og å fravike eiendommen i sin helhet, idet lagmannsrettens frifinnelse av boet bortfaller.

2. Erstatningsbetalingen skal løpe til skjøte er tilbudt mot betaling av kr. 1 000 og boets forpliktelser efter pkt. 1 er oppfylt.

3. Karine Seims dødsbo dømmes til å betale Peder Mikkelsen saksomkostninger for alle retter.»

Side:1133

Karine Seims dødsbo gjør prinsipalt gjeldende at boet må bli å frifinne fordi Mikkelsen har mistet retten til å overta eiendommen på grunn av de overdragelser av hovedbruket som har funnet sted. Subsidiært hevdes at retten ikke innebærer adgang til å kreve husene fjernet. Anførselen om dødsdisposisjon gjøres bare gjeldende hvis Høyesterett måtte komme til at forliket gir Mikkelsen rett til å kreve husene fjernet. Da vil ordningen av 1935 få et altfor ensidig gavepreg, som må føre til at hele forliket settes til side som en dødsdisposisjon. Denne innsigelse kan fremsettes av Karine Seims dødsbo da det tidligere ikke har vært noen anledning til å gjøre innsigelsen gjeldende. Grunnlag for erstatningskravet er det ikke under noen omstendighet. Dødsboet har nedlagt følgende påstand:

«1. Prinsipalt: Karine Seims dødsbo frifinnes.

2. Subsidiært: Gulating lagmannsretts dom av 8. juni 1963 stadfestes.

3. I begge tilfeller: Peder Mikkelsen dømmes til å betale saksomkostninger til Karine Seims dødsbo for skifteretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Nordhordland herredsrett til avhør av Peder og Anna Mikkelsen, Sjur Espeland, som er arving i boet, samt 2 vitner. Det er fremlagt noen nye dokumenter.

Jeg er bortsett fra erstatningsspørsmålet kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Jeg tar først opp spørsmålet om Peder Mikkelsen har tapt retten etter forliket fordi han ikke lenger er eier av hovedeiendommen. Dette spørsmål synes meg noe tvilsomt. B.nr. 39 var kårtomten for hovedbruket, og atskillig taler for at meningen med og forutsetningen for forliket var at kårtomten i sin tid skulle føres tilbake til hovedbruket. Det synes da lite rimelig at Peder Mikkelsen nå kan påberope seg retten etter at han i 1940 solgte hovedbruket med forkjøpsretten til fru Gjessing og først i 1949 fikk retten tilbakeført til seg fra Haus kommune, så vidt skjønnes uten å betale noe for den. På den annen side gir forlikets punkt 2 Peder Mikkelsen eller arvingene hans en «fyrekjøpsrett» uten at denne rett på noen måte i forliket er knyttet sammen med eierforholdet vedkommende hovedbruket. Jeg finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet, idet jeg under tvil er blitt stående ved samme resultat som lagmannsretten, og jeg kan i det vesentlige slutte meg til lagmannsrettens begrunnelse. Jeg er således også enig med lagmannsretten i at når Mikkelsen ved transport har fått retten etter forliket tilbake, kan det ikke tillegges avgjørende betydning om noen mellomliggende overdragelser av retten ikke skulle ha vært i overensstemmelse med forliket.

Forliket av 5. november 1935 bestemmer i punkt 2 at Peder Mikkelsen eller hans arvinger skulle ha «fyrekjøpsrett på b.n. 39 for kr. 1 000 utan hus» når Olai og Karine Seim var falt bort. Jeg er som lagmannsretten kommet til at bevisene i saken ikke gir

Side:1134

grunnlag for å fastslå at det i forliksrådet ble truffet muntlig avtale om at husene skulle rives ned og fjernes når innløsningsretten ble aktuell. Herom henviser jeg til det som er anført av lagmannsretten, idet jeg tilføyer at det ligger 26 år - et meget langt tidsrom - mellom møtet i forliksrådet i 1935 og hovedforhandlingen for skifteretten i 1961 da Adolf Andersen første gang forklarte seg for retten om spørsmålet. Og det står for meg som uantagelig at et så viktig punkt ble uteglemt ved protokolleringen av det kortfattede forlik. Det foreligger derfor etter min mening ikke et ufullstendig protokollert forlik, som av den grunn kan suppleres med en forutgående muntlig avtale. Og jeg kan heller ikke se at forliket bygger på en forutsetning om nedrivning. Spørsmålet har imidlertid utvilsomt vært diskutert i forliksrådet, det var jo et punkt av vesentlig betydning. Jeg minner her om at kårbrevet av 31. januar 1925 bestemte at eieren av gården skulle overta etter takst det hus Olai Seim da bygget når Olai og Karine var borte. Som følge av at Olai Seim fikk skjøte på b.nr. 39 i 1930 utgikk denne bestemmelse, men spørsmålet ble aktuelt igjen i og med at Mikkelsen fikk innløsningsrett til b.nr. 39. Alternativer til den gamle bestemmelse i kårbrevet var at gårdens eier skulle få huset inkludert i beløpet på kr. 1 000, at han skulle få det til nedrivningsverdi, at det skulle rives og fjernes eller at det skulle kunne bli stående med en eller annen ordning for selve hustomtens vedkommende. Forliket utelukker positivt at eieren skulle få huset inkludert i nevnte beløp eller til nedrivningsverdi. For øvrig tier forliket om spørsmålet. Det foreligger således et ufullstendig forlik, og jeg må anta at spørsmålet ble holdt åpent for at det kunne bli løst ved forhandlinger når det måtte bli aktuelt. Slike forhandlinger er overhodet ikke kommet i stand, partene har steilt holdt på sitt: Mikkelsen at huset skulle rives og fjernes og dødsboet at han ikke hadde noen rett å gjøre gjeldende etter forliket av 1935. Når forholdene ligger slik an må det bli domstolenes sak å fortolke og utfylle forliket på grunnlag av det som foreligger om forliket og dets bakgrunn. Og ut fra disse omstendigheter finner jeg som lagmannsretten at det må være rimelig å forstå forholdet slik, at den rett som Olai og Karine Seim hadde til å ha huset stående i kraft av sin eiendomsrett fortsatt skulle bestå, selv om huset gikk over til andre og Mikkelsen overtok tomten etter den etablerte innløsningsrett. Det var jordstykket som hadde verdi for hovedbruket, og det kan ut fra forholdene da ikke ha betydd noe vesentlig om huset ble stående og la beslag på en mindre del av b.nr. 39. Jeg nevner også at Olai Seim forut for forliksrådets møte selv inntok det standpunkt at han ikke skyldte Mikkelsen noe, men at han var villig til å betale et beløp for «å få fred». Han ville ikke hatt noen grunn til å gå med på en ordning som begunstiget svigersønnen til skade for de øvrige arvinger.

Peder Mikkelsen har i sin prosedyre for Høyesterett lagt stor vekt på det skifte som ble foretatt i 1940 mellom Karine Seim og Olai Seims barn av første ekteskap. Lagmannsretten har ikke kommentert dette skifte, men i fremstillingen av saksforholdet

Side:1135

er det nevnt. Her er det anført at det ved takseringen ble tatt hensyn til «at uthuset og naustet måtte flyttes bort etter enkens død». Som jeg senere kommer tilbake til gjaldt taksten også våningshuset, og jeg går ut fra at det bare er en forglemmelse når ikke dette er nevnt under lagmannsrettens fremstilling av saksforholdet. For øvrig bemerkes om forholdet:

Olai Seim døde den 23. oktober 1939, og hans og gjenlevende enke Karine Seims bo ble tatt under behandling av Nordhordland skifterett. Ved registrering den 5. desember 1939 ble bl.a. registrert «Boets faste eiendom g.nr. 86, b.nr. 39 Seim i Haus (verdsatt, uten grunn) kr. 4 000». Det står ikke her noe om at verdsettelsen bare gjaldt nedrivningsverdien. Karine Seim meddelte at hun ønsket å overta eiendommen etter skiftetakst, som ble holdt den 27. mars 1940. Fra skiftetaksten hitsettes: «Ein vart samd om å uttala, at då det ifølge forlik kviler hefte på grunnen kan ikkje huset takserast annarleis enn til burtflytning, likevel med tillegg av den verdi det har for enken at huset kan verta standande på grunnen so lenge ho liver. - Taksten vart sett til kr. 3 400.» Det oppsto uklarhet om det ved denne takst var tatt hensyn til at Mikkelsen etter forliket av 1935 skulle betale kr. 1 000 for tomten. Skifteretten rettet forespørsel til takstmennene herom, og de svarte den 3. mai 1940 at tomtens verdi ikke var medtatt i takstbeløpet. Skifteretten ba deretter takstmennene uttale seg om «hvilken verdi eiendommen - grunnen medregnet - har, når der tas hensyn til at Peder Mikkelsen etter enkens død har forkjøpsrett til grunnen for kr. 1 000». Herpå svarte takstmennene den 14. juni 1940 at verdien da kunne settes til kr. 4 000, som Karine Seim så overtok eiendommen for. Skifteskjøte til henne ble utstedt 13. mars 1941.

Som før nevnt mener Mikkelsen at det i det som skjedde i 1940 ligger et sterkt bevismoment for at hans forståelse av forliket er riktig. Men under alle omstendigheter må det etter hans mening være avgjørende at Karine Seim ved å overta eiendommen etter en takst som var basert på nedrivningsverdien for husene dermed bandt seg selv og sine arvinger til denne forutsetning. Jeg kan være enig i at det ligger en viss bevisverdi i dette forhold. Men ved bedømmelsen herav må man være oppmerksom på at problemstillingen i 1940 var annerledes enn i vår sak. Da var det ikke aktuelt med noen innløsning av b.nr. 39, Karine skulle overta eiendommen, og hun var på det tidspunkt ikke mer enn ca. 57 år. Hun hadde vært gift med Olai Seim i 22 år, og jeg må gå ut fra at alle Olai Seims barn i første ekteskap - i alt 10, som alle levet i 1940 - var innforstått med at hun skulle få eiendommen rimelig. For hver enkelt av arvingene var det ikke store beløp det gjaldt. Under disse omstendigheter må det antas at spørsmålet om forståelsen av forliket kom i bakgrunnen. Hertil kommer at livsarvingene, bortsett fra Anna Mikkelsen, formentlig bare kjente forlikets ordlyd, idet de ikke kan ha hatt noe nærmere rede på det som foregikk i forbindelse med forliket av 1935. De hadde således ikke forutsetningene for en samlet vurdering, slik som man nå har etter at

Side:1136

saken er opplyst i den utstrekning det er mulig. Alt i alt finner jeg at dette bevismoment hensett til forholdene ikke er av den styrke at det kan endre det resultat jeg tidligere er kommet til. Og når det gjelder Karine Seim må det være åpenbart at hennes interesse den gang var å få overta eiendommen så billig som mulig, og at det hverken ligger noe bevis eller noe bindende utsagn i det forhold at hun overtok eiendommen etter taksten.

Jeg finner i denne forbindelse å burde tilføye at Peder Mikkelsen allerede ved kjøpekontrakt av 6. juni 1940 solgte hovedbruket til fru Gjessing. I kjøpekontrakten er inntatt bestemmelse om at forkjøpsretten til b.nr. 39 fulgte med i salget, og det heter videre: «Kjøperen bærer risikoen for at denne overdragelse blir effektiv.» Uten at jeg drar noen særlige slutninger derav, synes dette etter min mening å peke hen på at Mikkelsen den gang ikke var så sikker på hva retten etter forliket innebar, dette til tross for at forbeholdet ble tatt kort tid etter skiftetaksten.

Etter det resultat jeg er komme til skulle det være unødvendig å gå inn på spørsmålet om forliket innebar en dødsdisposisjon, jfr. dødsboets før nevnte anførsler. Jeg finner imidlertid å burde bemerke at jeg er enig med lagmannsretten i at forliket slik jeg med lagmannsretten har forstått det, ikke var noen dødsdisposisjon. Og jeg slutter meg til lagmannsrettens begrunnelse her.

Tilbake står Mikkelsens krav om erstatning for det tap han mener å være påført ved at dødsboet har nektet å utstede skjøte til ham. Jeg er på dette punkt kommet til et annet resultat enn lagmannsretten. Mikkelsen har hele tiden krevet skjøte på b.nr. 39 uten noen begrensning. Hans påstand for skifteretten gikk bl.a. ut på at bebyggelsen skulle fjernes, og denne påstand ble opprettholdt for lagmannsretten og for Høyesterett. Når dødsboet mente at det hadde rett til å ha bebyggelsen stående, og det nå får medhold heri, var boet i sin fulle rett når det nektet å gi Mikkelsen skjøte på hans betingelser. Under disse omstendigheter er det etter min mening ikke noe grunnlag for å pålegge boet å betale erstatning.

Mitt resultat blir således at dødsboet må dømmes til å utstede skjøte til Peder Mikkelsen på eiendommen, men at boet for øvrig frifinnes.

Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse av spørsmålet om saksomkostninger. Anken har ikke ført frem og det samme gjelder motanken på det vesentligste punkt. Hensett hertil og hensett til tvilsmomentene i saken, finner jeg at omkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Karine Seims dødsbo dømmes til å utstede skjøte på g.nr. 86, b.nr. 39 Heimtun i Arna (tidligere Haus) til Peder Mikkelsen mot betaling av 1 000 - ett tusen - kroner.

For øvrig frifinnes Karine Seims dødsbo.

Saksomkostninger for skifteretten, lagmansretten og Høyesterett tilkjennes ikke.

Side:1137

Dommer Heiberg: Jeg er kommet til samme resultat som skifteretten når det gjelder spørsmålet om boet har plikt til å fjerne husene og fravike eiendommen i dens helhet - domsslutningens post 2.

Etter min mening trekker allerede ordene «utan hus» i punkt 2 i forliket av 5. november 1935 nærmest i den retning at husene ved innløsningen kan kreves fjernet hvis partene ikke når spørsmålet blir aktuelt, kommer overens om en annen ordning.

Jeg mener også at en naturlig fortolkning av det som må ha vært meningen med forliket fører til denne løsning. Dersom det hadde vært partenes mening at arvingene når begge ektefeller var døde, fortsatt skulle ha bruksrett til grunnen og rett til å ha husene stående som før, skulle man anta at dette også hadde vært sagt i forliket, og at det likeledes hadde vært bestemt hvorvidt det skulle betales vederlag.

I likhet med lagmannsretten bygger jeg på at spørsmålet om husenes skjebne hvis grunnen ble innløst, har vært gjenstand for diskusjon under forliksforhandlingene. Men jeg finner også å måtte legge en viss vekt på den forklaring som er gitt av tidligere ordfører i Haus Gustav Adolf Andersen som i 1935 var medlem av forliksrådet. Hans forklaring er referert i skifterettens dom, og den er senere fastholdt og utdypet ved bevisopptaket til bruk for Høyesterett. Selv om det er gått lang tid siden den begivenhet det gjelder fant sted, taler etter min mening sannsynligheten for at hans fremstilling i hovedtrekkene gir et riktig bilde av det som dengang passerte.

Særlig betydning tillegger jeg imidlertid det som skjedde da Karine Seim etter sin manns død overtok eiendommen på skiftet i 1940. Opplysningene på dette punkt er delvis nye for Høyesterett.

Det fremgår her klart av skiftetaksten som er referert av førstvoterende, at husene ble taksert ut fra den forutsetning at de i henhold til forliket måtte flyttes ved Karine Seims død. Det fremgår også av det som ble protokollert, at arvingene - blant dem Sjur Espeland som møtte på vegne av enken, og avdødes datter Anna Mikkelsen - var til stede ved forretningen og ble gitt anledning til å uttale seg før avgjørelsen ble truffet.

Videre nevner jeg at Espeland i et fremlagt brev av 9. mars 1940 - altså forut for taksten - hadde forelagt forliket for høyesterettsadvokat Tjodvald Gjelsvik og anført:

«So spørs det då korleis dette kan tydast. - Kva rett Peder Mikkelsen og hans arvingar har? - Og kva rådvelde enkja har yver eigedommen? - Og kva rett hennar arvingar har etter henne? - Og korleis verdsetjingi av eigedomen no under skiftet skal gjerast?»

I den etterfølgende skiftesamling 8. april 1940 var enken representert ved Espeland og advokat Gjelsvik, mens ekteparet Mikkelsen møtte med overrettssakfører Mohr. Her ble taksten referert og det ble besluttet å innhente supplerende opplysninger fra takstmennene slik som førstvoterende har redegjort for.

Side:1138

Det som passerte i 1940 har etter min mening i første rekke en sterk bevisverdi. Spørsmålet om rekkevidden av klausulen ble dengang reist, bygningene ble under henvisning til klausulen taksert til bortflytning, og enken overtok eiendommen etter taksten, uten at det kan sees å ha møtt innsigelse fra noe hold. Forliket i 1935 lå dengang bare noen år tilbake i tiden, og jeg kan ikke se det annerledes enn at alle dengang må ha godtatt den forståelse av forliket som taksten var bygget på.

Men jeg mener også at selv om det spørsmål som direkte forelå i 1940 var et annet enn det som skal avgjøres i denne sak, ville det reelt sett ikke gi god sammenheng dersom Karine Seims dødsbo i den foreliggende tvist gis rett til å ha bygningene stående, mens hun i 1940 overtok dem i mannens bo etter nedrivningsverdien. Ved en slik løsning vil hun eller hennes bo nyte en dobbelt fordel som ikke synes meg å være saklig begrunnet.

I samsvar med hva Gustav Adolf Andersen har forklart, antar jeg at forliket i 1935 forutsatte at partene når begge ektefeller var døde, i første omgang skulle søke forhandlinger med sikte på å komme til en avtale, enten om at husene ble tillagt tomt - til bruk eller til eie -, eller at Mikkelsen overtok dem til en pris man måtte bli enig om. Men initiativet til slike forhandlinger var den ene part like nær til å ta som den annen. Og jeg kan ikke se at man av den omstendighet at det ikke ble forhandlet etter Karine Seims død kan trekke reelle konsekvenser med hensyn til løsningsrettens innhold. I betraktning av den uenighet om klausulens rekkevidde og det motsetningsforhold mellom partene som allerede på det tidspunkt later til å ha bestått, har jeg for øvrig liten tro på at forhandlinger ville ha ført til noe positivt resultat. Og selv etter at det er falt endelig dom i saken, kan det fortsatt være plass for forhandlinger.

Mot mitt syn på forlikets innhold kan selvfølgelig innvendes at det er lite ønskelig at grunn og hus skal komme på forskjellig hånd, med den følge at fullt brukbare bygninger kan kreves revet og verdier gå til spille. Men det er ikke noe som er særeget for denne sak. Og nettopp for slike tilfelle har man nå fått bestemmelsen i §2 nr. 31 i lov om oreigning av 23. oktober 1959 som kan gi stat eller kommune hjemmel for å søke ekspropriasjon til fordel for huseieren hvor rimelighet tilsier det.

Også ut fra min forståelse av forliket finner jeg at det klart har karakter av en livsdisposisjon som ikke krevet testaments former. Jeg tiltrer for så vidt herredsrettens begrunnelse, og jeg behøver da ikke å gå inn på spørsmålet om denne innsigelse - som ikke ble reist under skiftet etter Olai Seim i 1940 - nå kan tas opp av Karine Seims arvinger ved skiftet av hennes dødsbo.

Jeg er enig med førstvoterende i at Mikkelsens rett etter forliket ikke senere er gått tapt og tiltrer for så vidt hans begrunnelse.

Mikkelsen har heller ikke etter mitt syn krav på erstatning, da han ikke har godtgjort at han har lidt noe økonomisk tap.

Jeg er enig med førstvoterende i at saksomkostningene bør oppheves for alle retter.

Side:1139

Etter dette stemmer jeg for at post 2 i skifterettens dom stadfestes, og at Karine Seims dødsbo for øvrig frifinnes. Da mitt syn ikke deles av rettens flertall, former jeg ikke forslag til dom.

Dommer Stabel: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Heiberg.

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Roll Matthiesen.

I anledning av annenvoterende, dommer Heibergs bemerkninger, vil jeg tilføye:

Dersom det under møtet i forliksrådet i 1935 hadde vært enighet om at husene skulle fjernes hvis partene ikke gjennom forhandlinger kom frem til en løsning, skulle man ha ventet at dette var blitt sagt uttrykkelig i det protokollerte forlik. Det var da ingen grunn til å holde dette sentrale og viktige spørsmål åpent. Den naturlige forklaring på at det protokollerte forlik ikke inneholder noe om dette spørsmål er at det ikke var enighet om det, og at man derfor har latt spørsmålet stå åpent i håp om at motsetningene ville utjevnes, og at spørsmålet ville løse seg uten at det ble nødvendig å sette det på spissen.

Dommer Gaarder: Som dommer Bendiksby.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av skifterettens dom (dommerfullmektig Trudvang Ledien):

- - -

Den 5. november 1935 ble det så i Haus forliksråd protokollert følgende forlik mellom Olai Seim og saksøkeren:

«1. Olai Seim betalar til Peder Mikkelsen innan 2 veker kr. 800 som rest paa kjøpesum for gnr. 86, brnr. 39, Heimtun. Pengarne skal betalast av paa Peder Mikkelsen sin vekselobligasjon i Arne Privatbank.

2. Naar Olai Seim og kona Karina er falne burt, har P. Mikkelsen eller ervingarne hans, etter han, fyrekjøpsrett paa brnr. 39 for kr. 1 000 utan hus.

3. Den under 5. mai 1930 tinglyste paateikning paa kaarbrev til Olai Seim um at Peder Mikkelsen skal betala til Olai Seim 25 kr. kvar maanad fell burt og skall avlysast.

4. Sakskostnaderne vert sett til kr. 9,60 som partane betaler med kvar si helvt.»

Den 1. juli 1940 ga saksøkeren fru Elisabeth Gjessing skjøte på b.nr. 3. Skjøtet inneholder bl.a. denne bestemmelse:

«Eiendommen skjøtes med tilliggende forpliktelser og herligheter, derunder forkjøpsretten til b.nr. 39 efter forlik tgl. 16. desember 1935.»

Saksøkeren holdt utenfor salget til fru Gjessing en parsell, b.nr. 61, til eget bruk.

Ved skjøte av 11. november 1943 ble eiendommen av fru Gjessing overdradd til staten, som ved skjøte av 17. desember 1947 overdro eiendommen til Haus kommune.

Den 23. juni 1949 ga saksøkeren Haus kommune skjøte på b.nr. 61.

Side:1140

I skjøtet heter det at salget skjer på det vilkår at selgeren får rett til - dog uten ansvar for kjøperen- å innløse Olai og Karina Seims eiendom b.nr. 39 ifølge forliket av 5. november 1935. - - -

Retten tar først opp bakgrunnen for forliket av 1935. - - -

Ved forliket forpliktet Olai Seim seg til å betale til saksøkeren som restkjøpesum på parsellen kr. 800. Saksøkeren reduserte sitt krav fra kr. 3 200 til kr. 800. Til gjengjeld fikk han forkjøpsrett til parsellen for kr. 1 000 når kårfolkene var falt bort.

Retten finner at forliket alt fra inngåelsen innebar så vesentlige og tyngende rettsvirkninger for begge parter, at det faller utenfor dødsdisposisjonenes ramme.

I det protokollerte forlik er forkjøpsretten tillagt saksøkeren og hans arvinger. Retten finner ingen holdepunkter hverken i forutsetningene for forliket eller i det prokollerte forlik, til å anta at forkjøpsretten ikke kunne avhendes av saksøkeren. Retten kan ikke se at det ligger noe salgsforbud i at forkjøpsretten i forliket er tillagt saksøkeren «eller ervingarne hans.» - - -

Det gjenstår da å ta stilling til innholdet av den rett saksøkeren fikk ved forliket i 1935 og som nå er ført tilbake til ham. - - -

Ved Gulating lagmannsretts kjennelse av 20. oktober 1961 fikk saksøkeren tillatelse til å føre kasserer Gustav Adolf Andersen som vitne under hovedforhandlingen. Andersen var medlem av Haus forliksråd ved meglingen mellom Olai Seim og saksøkeren under forliksforhandlingene i 1935. - - -

Retten legger til grunn at det før protokollasjonen ble oppnådd et ferdig muntlig forlik mellom partene. Dette forlik er så i forkortet form protokollert. Den forutgående muntlige avtale mellom partene må da legges til grunn ved forståelsen av det protokollerte forlik.

Retten finner det da ut fra den gjengitte forklaring godtgjort at saksøkeren ved forliket fikk en ubetinget rett til å løse inn b.nr. 39, dog uten hus, for kr. 1 000, når Olai og Karina Seim begge var døde.

Retten finner det videre godtgjort at partene var enige om at dersom saksøkeren og Olai og Karina Seims arvinger ikke ble enige om en ordning med hensyn til husene, skulle husene fjernes. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Helge Refsum og Jonas Madsø og byrettsdommer R. Hille Andresen):

- - -

Saksforholdet fremgår av herredsrettens dom. Da det i lagmannsretten er fremkommet en del nye opplysninger av betydning, vil saksforholdet bli gjennomgått nedenfor.

Olai Seim, som var født i 1863, overtok som ganske ung eiendommen g.nr. 86, b.nr. 3 Seim i Haus, dyrket den opp og bygget hus på den. Hans første hustru, Karoline, døde, og det ble skiftet etter henne i 1917 da Olai Seim skulle gifte seg på nytt. Det var 10 arvinger, og de fikk 171 kroner hver ved skiftet. En av sønnene hette Oskar, og en av døtrene Anna. Anna ble gift med Peder Mikkelsen, som er part i den foreliggende sak.

Før Olai Seim giftet seg andre gang, hadde han latt Oskar Seim drive eiendommen en tid. På skiftet i 1917 overtok Olai Seim eiendommen for 4 000 kroner og overtok da driften selv. I 1925 ble eiendommen solgt til

Side:1141

Oskar Seim for 17 000 kroner, og det ble satt opp et kårbrev, hvoretter Olai og Karina Seim i tillegg til de 17 000 kroner skulle ha visse naturalytelser, bruksrett til 3 mål jord og nausttomt. Oskar Seim kom i økonomiske vanskeligheter med driften av gården og ville overlate den til en av sine søsken. Det ble til at Peder Mikkelsen og hans hustru overtok den i 1930, hvoretter Oskar reiste til Canada. Peder Mikkelsen husker lite av det som foregikk omkring kjøpet. Sjur Espeland, som er brorsønn til Karina Seim, har gitt en fremstilling på bakgrunn av det han har hørt hos Karina og Olai Seim og andre som kjente til det som foregikk.

Etter Sjur Espelands fremstilling gikk Oskar Seim og Mikkelsen til Haus Sparebank og snakket med banksjef Rognved om finansieringen. Olai Seim var med dem. Det ble ordnet slik at Mikkelsen skulle overta en del gjeld Oskar Seim hadde. Dessuten skulle han låne 5 500 kroner av svigerfaren for å gjøre opp med Oskar Seim. De 5 500 kroner ble skaffet til veie på den måten at kårtomten på 3 mål ble utskilt og skjøtet til Olai Seim, som lånte 5 500 kroner av banken mot pant i tomten og huset på den. Mikkelsen fikk så låne pengene av Olai Seim mot pant i hovedeiendommen b.nr. 3, som han fikk skjøte på. Skjøte på kårtomten, er utstedt av Oskar Seim og er datert 12. april 1930. Espeland mener at dette er samme dag som forhandlingene i banken foregikk. Prisen på tomten var satt til 200 kroner. Kjøpekontrakt på hovedbruket b.nr. 3 av skyld 2,15 mark og på b.nr. 5, som Oskar Seim også hadde overtatt fra faren, ble utferdiget 14. april 1930. Kjøpesummen var 21 000 kroner pluss kåret. Skylddelingsforretningen for utskillelsen av kårtomten er av 15. april 1930, og Espeland mener at det bruksnummer som tomten fikk, b.nr. 39, og skylden, 5 øre, er føyet til i skjøtet av 12. april etter at forretningen er holdt. Mikkelsen var ikke til stede ved skylddelingen. Mikkelsen fikk skjøte på hovedbruket 29. april 1930. Skylden for b.nr. 3 var i skjøtet ført opp med 2,10 mark, 5 øre mindre enn det som var ført opp i kjøpekontrakten. Samme dag - 29. april - ble det skrevet flere påtegninger på kårbrevet av 1925. Karina og Olai Seim frafalt i påtegning bestemmelsen om fritt husvære, bestemmelsen om at eieren av hovedbruket pliktet å overta det huset de hadde oppført på kårtomten, når de var døde, og bestemmelsen om bruksrett for dem til 3 mål jord og nausttomt, og de erklærte at kåret skulle slettes på b.r. 39 Heimtun.

Anna og Peder Mikkelsen forpliktet seg til å betale til kårfolkene 25 kroner pr. måned så lenge Olai Seim levet. Disse 25 kroner er aldri betalt, og Anna Mikkelsen har forklart at bestemmelsen er tatt med bare for å holde eventuelle odelsløsere borte. Det ble så utferdiget pantobligasjon 29. april 1930 fra Olai Seim til banken med pant i b.nr. 39, og 10. mai 1930 fra Mikkelsen til Olai Seim med pant i b.nr. 3.

Espeland mener at overdragelsen av b.nr. 39 Heimtun fra Oskar Seim til dennes far var et ledd i hele finansieringsordningen for overdragelsen av hovedbruket til Mikkelsen.

Da det var gått en tid gjorde imidlertid Mikkelsen krav på kjøpesummen for b.nr. 39 Heimtun. Han hevdet at det nok hadde vært snakk om at kårtomten skulle overdras til Karina og Olai Seim, men overdragelsen skulle han foreta når han hadde overtatt hovedbruket. Han visste ikke om at kårtomten var overdradd til Olai Seim allerede før han overtok hovedbruket. Han hadde underskrevet dokumentene uten å se nærmere

Side:1142

på dem, da han den gangen hadde det travelt og stolte på svigerfaren. Etter langvarige forgjeves forsøk på å komme til minnelig ordning, ble det tatt ut forliksklage mot Olai Seim. Mikkelsen krevet 3 400 kroner for kårtomten. De 200 kroner som er nevnt i skjøtet av 12. april 1930 fra Oskar Seim til faren, er trukket fra, slik at påstandsbeløpet i forliksrådet var 3 200 kroner. I forliksrådet 5. november 1935 kom det til det forlik som er sitert i herredsrettens dom. Forliket gikk ut på at Olai Seim i tillegg til de 200 kroner han før hadde betalt for b.nr. 39, skulle betale 800 kroner til, slik at kjøpesummen i alt ble 1 000 kroner. Mikkelsen skulle så ha forkjøpsrett til tomten uten hus for samme beløp når Olai og Karina Seim var døde. Kåret på 25 kroner pr. måned skulle falle bort.

Senere er hovedbruket overdradd flere ganger som nevnt i herredsrettens dom, og det fremgår også av denne at Haus kommune, som nå eier hovedbruket, har erklært at Mikkelsen får rett til å innløse Olai og Karina Seims eiendom b.nr. 39 ifølge forliket av 5. november 1935.

Olai Seim døde i 1939. Han og Karina Seim hadde ikke barn sammen. På skiftet etter Olai Seim overtok Karina Seim b.nr. 39 Heimtun for skiftetakst 4 000 kroner. Den første skiftetaksten var på 3 400 kroner. Da skifteretten var i tvil om verdien av grunnen, som Mikkelsen etter enkens død hadde forkjøpsrett til i henhold til forliket, var tatt med i taksten, ba den om uttalelse fra takstmennene, som uttalte at det ved takseringen var tatt hensyn til at uthuset og naustet måtte flyttes bort etter enkens død, og at prisen 1 000 kroner for grunnen ikke var tatt med i taksbeløpet. Takstmennene takserte så eiendommen, inklusive grunnen, til 4 000 kroner, idet det ved takseringen ble tatt hensyn til Mikkelsens forkjøpsrett til grunnen.

Karina Seim døde i 1959. - - -

Lagmannsretten er kommet til at dødsboet må bli å frifinne for kravet om å fjerne bebyggelsen og å ryddiggjøre grunnen på b.nr. 39 og i sin helhet å fravike eiendommen. Ellers er lagmannsretten kommet til samme resultat som herredsretten.

Det kan først bemerkes at den forklaringen som Sjur Espeland har gitt om hvorfor skjøtet fra Oskar Seim til Olai Seim på kårtomten er datert tidligere enn skylddelingsforretningen, ikke finnes sannsynlig, da det av originalskjøtet, som er forevist for lagmannsretten, ikke kan sees noe som tyder på at bruksnummeret og skylden kan være tilføyet etter at den øvrige delen av skjøtet er skrevet.

Av det originale kårbrevet fremgår det at Peder og Oliva Mikkelsens påtegning på dette står på siden etter en påtegning som viser at kårtomten var solgt allerede før Mikkelsen overtok eiendommen, og Mikkelsen hevder at han ikke har sett denne siste påtegning. Lagmannsretten kan ikke finne noe påfallende i plaseringene.

Det finnes ikke noe holdepunkt for å anta at det i det forlik som ble inngått muntlig i forliksrådet, ikke var brukt de samme betegnelser som i det forlik som ble protokollert. Om partene under de muntlige forhandlinger har brukt ord som ikke ga presist uttrykk for hva de mente, er likevel protokolleringen riktig når den er overensstemmende med de ord som ble brukt. Retten må derfor bygge på forliket som det foreligger i den protokollerte form og fortolke dette forliket etter dets innhold.

Når det gjelder betegnelsen «forkjøpsrett», er det meget alminnelig at den også brukes i tilfelle hvor betegnelsen løsningsrett ville vært mer

Side:1143

korrekt, og det må regnes med den mulighet at de som har formulert forliket også har brukt ordet forkjøpsrett på en slik måte. - - -

Når det gjelder spørsmålet om Mikkelsen under enhver omstendighet har mistet sin rett til å overta tomten, på grunn av det som foregikk ved overdragelsene av hovedbruket, er lagmannsretten i det vesentlige enig i herredsrettens begrunnelse. Lagmannsretten er således enig i at retten ikke var knyttet til hovedeiendommen slik at den bare kunne følge denne. Lagmannsretten er også enig med herredsretten i at retten er overdradd videre, slik som nevnt i herredsrettens dom, til den kom tilbake til Mikkelsen. Det som dødsboet hevder, at det ved forliket var meningen at tomten som var en kårtomt til hovedbruket, skulle gå tilbake til dette, kan det ikke sees å foreligge tilstrekkelig grunnlag for. Det kan nok være tvilsomt om Mikkelsen kunne overdra retten til andre enn sine arvinger, all den stund retten i forliket var tillagt ham eller hans arvinger. Men når retten likevel er kommet tilbake til Mikkelsen, kan det nå ikke tillegges noen betydning om noen mellomliggende overdragelser ikke skulle ha vært overensstemmende med forliket.

Forliket inneholder ikke noen bestemmelse om hva som skulle foretas med huset når Mikkelsen overtok tomten. Det gir bare uttrykk for at huset ikke omfattes av Mikkelsens rett til overtagelse av eiendommen. Det blir da spørsmål om det foreligger annen avtale om huset. Bortflytning av huset fra tomten ville medføre store omkostninger og i høy grad redusere verdien av huset slik som det står, og avtale om flytning ville betydd en innrømmelse overfor Mikkelsen, som Olai Seim, Karina Seim eller deres arvinger ikke ville få noe igjen for, og som det ikke kan sees at det var noe grunnlag for Olai Seim til å gå med på. Mikkelsen hadde allerede i forliket fått det han skulle ha. Mikkelsen har forklart at han ikke kan huske at det under forliksforhandlingene ble nevnt noe om hvordan forholdet med huset skulle bli om han overtok tomten. Adolf Andersen har forklart at det ble sagt at om Mikkelsen overtok tomten, måtte de interesserte prøve å komme til enighet om huset, og hvis det ikke lot seg gjøre, måtte huset flyttes. Fru Mikkelsen har forklart at det samme hørte hun Olai Seim og Mikkelsen snakke om da de kom fra forliksforhandlingene. Lagmannsretten finner ikke på grunnlag av disse usikre opplysninger å kunne slutte noe om at det var truffet avtale om en så drastisk foranstaltning som flytning av huset. Det meste som kan sluttes av opplysningene er at det har forekommet noe diskusjon om forholdet, uten at det kom så langt som til avtale. Mikkelsens overtagelse av eiendomsretten til tomten gir ham ikke uten videre rett til å forlange huset fjernet. Når han gikk med på forliket og fikk en rettighet i tomten og det ikke ble truffet noen avtale om huset, som Mikkelsen visste sto på tomten, er det rimelig å forstå forholdet slik at den rett som Olai og Karina Seim hadde hatt til å ha huset stående på tomten i kårtiden og i tiden etter forliket, fortsatte å bestå, selv om huset gikk over til andre og Mikkelsen overtok tomten i henhold til sin tidligere etablerte rett i tomten. Lagmannsretten er således kommet til at Mikkelsen ikke kan få medhold i sin påstand om bortflytning av huset og ryddiggjøring av tomten. Dermed har retten ikke tatt standpunkt til om Mikkelsen når han overtar tomten kan kreve festeavgift for den delen av tomten som huset står på. At Olai og Karina Seim ikke har betalt noen spesiell festeavgift, behøver ikke

Side:1144

å være avgjørende siden de først hadde bruksrett til tomten som ledd i et kårforhold og senere overtok eiendomsretten til tomten. Spørsmålet om festeavgift foreligger ikke for lagmannsretten til avgjørelse slik som påstandene er og slik som partene har gjort nærmere rede for.

Fra Mikkelsens side er det prosedert på at ved avgjørelsen av saken må det legges vesentlig vekt på det som hadde foregått forut for forliket. Lagmannsretten antar at når Mikkelsen får overta tomten for det som han har fått for den, og hovedeiendommen er blitt kvitt kårforpliktelsene, blir konsekvensene, om huset blir stående på eiendommen som det gjorde før Olai og Karina Seim overtok den, ikke så urimelige for Mikkelsen at de skulle tilsi noe annet resultat enn det lagmannsretten er kommet til, og lagmannsretten finner heller ikke at opplysningene om tidligere forhold på annen måte kan begrunne noe annet resultat.

Det følger av det som lagmannsretten er kommet til foran at dødsboets innsigelse om at Mikkelsen ikke kan kreve å gjøre sin rett gjeldende ved arveovergang, ikke kan føre frem.

Ved avgjørelsen av spørsmålet om forliket må ansees som en dødsdisposisjon fra Olai Seims side og derfor krevet testaments form, kan for det første fastslåes at Seim ikke hadde noe spesielt ønske om ved forliket å tilgodese Mikkelsen til fortrengsel for arvingene. Spørsmålet må for øvrig sees i sammenheng med hvilke konsekvenser forliket hadde for Olai og Karina Seim og arvingene. All den stund huset, etter det lagmannsretten er kommet til, kan bli stående på eiendommen som tidligere, kan det ikke sees å være noen vesentlig uoverensstemmelse mellom ytelse og motytelse. I tillegg til at Seim måtte betale restkjøpesummen 800 kroner og avsto fra 25 kroner pr. måned, som aldri hadde vært betalt og som antagelig bare var en proformabestemmelse for å hindre odelsløsning, ble verdien av b.nr. 39 på grunn av Mikkelsens rett til å overta grunnen ved Olai og Karina Seims død for det samme som de betalte for den, redusert allerede mens de levet. Til gjengjeld avsto Mikkelsen fra å kreve mer enn 1 000 kroner av de 3 400 kroner som han hadde krevet i forliksrådet. Det kan nok være tvil om hvor vel fundert dette kravet var, men noe gavepreg er det ikke over forliket, og det må antas at Olai Seim har inngått forliket i egen interesse. Lagmannsretten finner derfor ikke at forliket er en dødsdisposisjon som krevet testaments form.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at forliket gikk ut på at Mikkelsen skulle ha en ubetinget rett til å overta tomten for 1 000 kroner når den lengstlevende av Olai og Karina Seim døde, og at det ikke foreligger forhold som medfører at Mikkelsen nå ikke kan kreve forliket oppfylt etter dets innhold. Dødsboet er da forpliktet til å utstede skjøte til ham overensstemmende med hans påstand. Mikkelsen vil imidlertid ikke få medhold i sitt krav om bortflytning av huset. Det er uklart om dødsboets subsidiære påstand bare gjelder for tilfelle av full frifinnelse av boet, eller om den også gjelder for tilfelle av delvis frifinnelse. Lagmannsretten kan under enhver omstendighet ikke finne at det foreligger noe grunnlag for boets subsidiære krav om at Mikkelsen skal overta huset på b.nr. 39 etter takst, og det kan heller ikke sees at dødsboet har forsøkt å påvise at det foreligger noe slikt grunnlag. - - -

Lagdommer Helge Refsum er under noen tvil kommet til samme resultat som de to andre dommerne. Men han finner likevel å burde

Side:1145

bemerke at meget kan dra i den retning at det Peder Mikkelsen fikk «fyrekjøpsrett» til av g.nr. 86, b.nr. 39, bare omfatter den del av b.nr. 39 som ikke var bebygget. «Utan hus» kan bety at Olai og Karina Seim har villet sikre huset med tomt, have og herligheter som en selvstendig bruksenhet. Det er ingen fjerntliggende fortolkning av forliket.

Huset med grunn, have og herligheter er i så fall en naturlig økonomisk enhet som Seim har tenkt på å sikre for sine arvinger. En slik ordning ville betydd svært lite for driftsøkonomien for hovedbruket som jordbruk slik som forholdene var i 1935.

I motsatt fall ville forkjøpsretten lett få preg av å være en dødsdisposisjon. - - -